臺灣新竹地方法院民事判決 97年度簡上字第40號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師
被 上訴人 甲○○○
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十七年
五月五日本院竹東簡易庭九十七年度竹東簡字第六四號第一審簡
易判決不服，提起上訴，本院於九十八年六月十日辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人方面：
（一）聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）320,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。
㈢被上訴人應自96年10月起至97年7月止按月給付上訴人20, 000元，並均自當月16日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。
㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（二）陳述：除與原審判決所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠原審雖以上訴人自95年4月起即未再依租賃契約提供並保 持租賃物合於約定使用、收益之狀態，被上訴人同時履行 抗辯拒絕給付租金，應為可採，而駁回上訴人依租賃關係 請求被上訴人給付租金之訴。惟查，被上訴人所提出93年 11月12日其與訴外人陳鴻緯訂立之木馬文化休閒農場經營 契約書，僅足證明被上訴人與陳鴻緯間合夥經營事業之相 關約定，不足以證明訴外人陳鴻緯已無繼續使用租賃土地 營業或訴外人陳鴻緯係因租賃之土地被地主收回，致不能 繼續營業之情事，原判決據該契約書認定上訴人自95年4 月起即未再依約提供並保持租賃物合於約定使用收益狀態 之情事，已有違證據法則。
㈡次按，上訴人既非被上訴人與訴外人陳鴻緯合夥經營餐廳 及民宿契約之當事人，自不知悉二人間契約約定內容以及 租賃後究竟是由何人使用土地營業等事項，故上訴人所承 「陳鴻緯後來又找梁列光兩兄弟去經營」、「不清楚是否 被上訴人在經營」乙節，亦不足遽認訴外人陳鴻緯自95年
4月起即因系爭土地被地主收回，而未再占有使用租賃系 爭土地之事實。再依被上訴人96年12月24日答辯二狀所呈 證10即訴外人陳鴻緯於寄發予被上訴人之竹東郵局第0021 8號存證信函函文末段所載「．．．請台端速與地主協商 解決土地使用事，否則，如農場確因台端無法履行契約書 之內容而無法繼續經營時，本人欠將依法請求台端賠償一 切所受損害及所失利益，敬請查照」內容，即知於該存證 信函發函日即95年6月21日訴外人陳鴻緯顯尚在使用租賃 之系爭土地甚明，足證被上訴人主張伊或訴外人陳鴻緯自 95年4月起即未經營使用系爭土地，並非事實，原審未查 而認定訴外人陳鴻緯嗣因系爭土地被地主收回，訴外人陳 鴻緯與地主另訂租賃契約，被上訴人自95年4月起即未經 營使用系爭土地，亦與卷證資料不符（上證1）。 ㈢又原判決前認定被上訴人與訴外人陳鴻緯合夥經營餐廳及 民宿，嗣因系爭土地被地主收回，訴外人陳鴻緯與地主另 訂租賃契約，被上訴人自95年4月起即未經營使用系爭土 地；後又認定縱使土地所有權人向被上訴人提起拆屋還地 之訴尚未判決確定，然被上訴人自95年4月起即未再經營 占有使用系爭土地，足見上訴人自95年4月起即未再依租 賃契約提供並保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，被 上訴人同時履行抗辯拒絕給付租金，應認為可採；前後認 定不無齟齬。
㈣按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合 於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃 關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務， 但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物 在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人 能否達到使用收益之效果，則應非所問，最高法院著有 84年度台上字第333號判決可參。查系爭土地係由被上訴 人所占用使用，乃被告於另件即本院95年度重訴字第90號 拆屋還地事件中之不爭執事項。被上訴人雖稱伊或訴外人 陳鴻緯自95年4月起即未使用系爭土地，然查訴外人陳鴻 緯並非於95年4月間，而係95年6月21日寄發存證信函予被 上訴人甲○○○，且觀該函函文末段所載「．．．請台端 速與地主協商解決土地使用事，否則，如農場確因台端無 法履行契約書之內容而無法繼續經營時，本人歉將依法請 求台端賠償一切所受損害及所失利益，敬請查照」等內容 ，即知於該存證信函發函日即95年6月21日，系爭土地顯 尚在經營使用甚明。
㈤第查，被上訴人雖辯稱其自95年4月起即未收到訴外人陳
鴻緯分文云云。然查系爭土地上迄今仍在經營內灣木馬文 化村，被上訴人辯稱伊或訴外人陳鴻緯自95年4月起即未 使用系爭土地，並非事實。又訴外人陳鴻緯不可能沒有得 到被上訴人的同意使用地上物，被上訴人不能主張訴外人 陳鴻緯得到地主的同意使用土地即得使用地上物。 ㈥何況，依照債權相對性原則及兩造簽訂之土地租約單第4 條C項約定：「若乙方（即被上訴人）承租給第三者，則 與甲方（即上訴人）的權利義務毫無關係，若與第三者造 成任何糾紛，一切由乙方負責解決，不得異議」（原證1 ），被上訴人與第三者訴外人陳鴻緯間如有何糾紛，僅係 被上訴人得否依伊渠等間之法律關係請求履行債務，應不 得據此減免被上訴人對於上訴人所應負之契約義務。 ㈦據查訴外人彭兆蘭乃系爭土地之管理人（上證3田賦代金 繳納通知單影本），另件（按即本院95年度重訴字第90號 拆屋還地事件）判決認訴外人彭兆蘭無權出賣系爭土地之 全部云云，顯然錯誤，上訴人已就本院95年度重訴字第90 號判決提起上訴。（按上訴人就本院95年度重訴字第90號 判決提起上訴，業據臺灣高等法院以97年年度重上字第34 8號判決駁回上訴，嗣上訴人再上訴最高法院，亦經最告 法院於98年4月2日以98年度台上字第604號裁定駁回上訴 確定）。
㈧訴外人劉文豪（本院95年度重訴字第90號拆屋還地事件原 告承當訴送人）雖依本院95年度重訴字第90號勝訴判決聲 請假執行，然迄至本件租期屆滿前，被上訴人之地上物尚 未完成拆除。
二、被上訴人方面：
（一）聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
（二）陳述：除與原審判決所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠被上訴人向上訴人承租系爭土地時不知上訴人非系爭土地 所有權人。
㈡上訴人將系爭土地出租予被上訴人後，系爭土地所有權人 訴請被上訴人及其他占有人拆屋還地訴訟，業經本院以95 年度重訴字第90號判決在案。依該判決觀之，上訴人就出 租予被上訴人之系爭土地既無所有權，亦無合法占有使用 權源，自無權出租予被上訴人，故上訴人確實無法依民法 第423條規定提供合於約定使用、收益之租賃物交付被上 訴人使用，亦無法於租賃關係存續中保持租賃物合於約定 使用、收益之狀態，致上訴人不能為約定之使用、收益，
被上訴人自得拒絕給付租金或請求免給付租金，並終止租 約，上訴人亦已於95年11月8日以橫山內灣郵局第4號存證 信函向上訴人終止租約，上訴人自無權向被上訴人請求給 付租金。又
㈢系爭土地所有權人通知被上訴人無權占有系爭土地時，被 上訴人即與訴外人陳鴻緯終止合作關係，且自95年4月起 即未曾收到訴外人陳鴻緯之租金。訴外人陳鴻緯於95年4 月後繼續使用系爭土地係因與土地所有權人繼續合作，並 由土地所有權人提供廢棄火車車廂予訴外人陳鴻緯繼續經 營，被上訴人並未繼續占有系爭土地。
㈣訴外人陳鴻緯於95年6月21日寄發予被上訴人之竹東郵局 第00218號存證信函明確表示「．．．台端，依法應以合 於所約定使用、收益狀態之租賃物交付本人，並於租賃 關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，惟本人頃 接獲上開農場土地所有權人彭先生委託律師來函指稱台端 出租予本人上開土地為無權占有，涉有刑法竊占罪嫌，並 應負民法侵權行為及不當得利之損害賠償責任，且應將上 開土地上之建物拆除．．．台端出租予本人之租賃物顯有 權利上之瑕疵，且台端並無法確實履行雙方契約書之內容 。如此，將致使本人為經營農場所投資之成本無法回收而 造成損害，並將失去經營農場預期可得之利益．．．本人 歉將依法請求台端賠償一切所受損害及所失利益」，所謂 之「頃接獲．．．律師來函」係指「不久前」接獲．．． 律師來函之意，被上訴人與訴外人陳鴻緯均係於95年4月 間接獲王志陽律師之來函，訴外人陳鴻緯雖係於95年6月2 1日始寄發竹東郵局第00218號存證信函予被上訴人，但距 95年4月間接獲王志陽律師來函之時間，仍係屬「不久」 ，因此訴外人陳鴻緯所稱「頃接獲．．．律師來函」並無 錯誤之處，上訴人焉能僅憑訴外人陳鴻緯雖係於95年6月2 1日寄發竹東郵局第00218號存證信函予被上訴人，即率認 訴外人陳鴻緯顯尚在使用系爭土地？上訴人又焉能僅憑訴 外人陳鴻緯雖係於95年6月21日寄發竹東郵局第00218號存 證信函予被上訴人，即率認被上訴人主張被上訴人或訴外 人陳鴻緯自95年4月起即未經營使用系爭土地，並非實在 ？再者，從王志陽律師之存證信函強烈明確表示「．．． 涉有刑法竊占罪嫌，並應負民法侵權行為及不當得利之損 害賠償責任，且應將上開土地上之建物拆除．．．」之嚴 厲文詞，深信任何人均不敢再繕自使用系爭土地，否則必 然立即遭受刑法竊占罪之追訴，誰敢大膽為之？因此，自 95年4月接獲王志陽律師來函後，被上訴人及訴外人陳鴻
緯均不敢再擅自使用上訴人出租給被上訴人之系爭土地， 乃情理與事實之當然，故上訴人所謂「．．．即知於該存 證信函發函日即95年6月21日，陳鴻緯顯尚在使用租賃土 地甚明，足證被上訴人主張伊或陳鴻緯自95年4月起即未 經營使用系爭土地，並非事實．．．」云云，實屬無據。 ㈤地上物係被上訴人所建，但因租賃契約有約定租約期滿地 上物就歸上訴人所有，所以上訴人要求被上訴人在訴訟期 間不能拆除處分地上物，上訴人沒有權利讓訴外人陳鴻緯 使用土地及地上物，被上訴人亦告知訴外人陳鴻緯不得再 使用地上物，訴外人倘偷偷使用地上物，亦不能認係被上 訴人在經營。
㈥證人丙○○證述提出內灣木馬文化村仍在營業之照片，其 上毫無日期顯示，究是否係土地所有權人委請王志陽律師 發函前尚在營業期間所拍攝，實不得而知，故證人丙○○ 提出之照片，顯不能證明內灣木馬文化村於97年7月尚有 營業之事實，更不能證明內灣木馬文化村自95年4月至97 年7月均有營業之事實。又證人丙○○提出之收據係內灣 中正路上鄧媽媽野薑花粽店開立之收據，顯係證人丙○○ 前往鄧媽媽野薑花粽店消費後，由鄧媽媽野薑花粽店開立 給證人丙○○提出之收據；況證人丙○○提出之收據係鄧 媽媽野薑花粽店開立之收據，並非內灣木馬文化村開立之 收據，二者係完全不同地之消費，焉能證明內灣木馬文化 村仍有在經營，當然不能證明內灣木馬文化村仍有在經營 之事實。退萬步言，縱然證人丙○○提出之照片及收據能 證明內灣木馬文化村有營業之事實，亦只能證明當日有營 業之事實，尚無法證明長期間均有在營業之事實，自不能 謂可證明內灣木馬文化村自95年4月至97年7月均有營業之 事實。況觀諸本院95年度重訴字第90號拆屋還地事件，系 爭土地所有權人為何未將訴外人陳鴻緯列為被告，由此亦 可證明訴外人陳鴻緯應無在使用系爭土地之事實。又假設 訴外人陳鴻緯果真有使用系爭土地營業之事實，然土地所 有權人又未將訴外人陳鴻緯列為被告，唯一之可能，即應 係土地所有權人與訴外人陳鴻緯間另有協議存在，則訴外 人陳鴻緯與土地所有權人間即屬另外之法律關係，而與兩 造無關，上訴人自不能執此事由作為向被上訴人請求給付 租金之依據。
理 由
一、上訴人起訴主張：上訴人於91年8月1日將座落重測前新竹縣 橫山鄉○○段231-18、231-19地號（即重測後內灣段1249、 1251地號），面積合計7,250平方公尺土地（以下簡稱為系
爭土地）出租予被上訴人使用，約定租用期間自91年8月1日 起至97年7月31日止，租金每月18,000元，次年即92年起調 整為每月20,000元，並自92年8月1日起，應於每月15日前以 現金支付。詎被上訴人自95年6月起即未依約給付租金，迄 96年9月止已達16個月之久。又上訴人就系爭土地之使用權 源，係因訴外人謝阿皇於36年11月1日自登記名義人彭永豐 、章定一之前手彭兆蘭所讓渡，嗣訴外人謝阿皇於63年7月1 6日將系爭土地出賣予上訴人，上訴人及前手已使用系爭土 地多年，且自91年間兩造訂立承租契約起，上訴人已將系爭 土地交由被上訴人使用，上訴人既已履行交付租賃物之義務 ，被上訴人即應依約給付租金。再本院95年度重訴字第90號 、96年度訴字第593號訴外人彭永豐、章定一請求拆屋還地 事件既未經判決，亦未有禁止被上訴人使用之假處分，被上 訴人迄今仍使用系爭土地，自未有被上訴人所稱上訴人違反 於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之義務及誠實信 用原則等情事。復兩造租約第4條B款明文約定「地上物之設 施連設（備）期滿後不得拆除，屬甲方（原告）所有」，租 約亦將到期，被上訴人主張投資損害顯屬無據。況被上訴人 於93年11月12日起即將系爭土地按月以紅利租金50,000元（ 含本件租金20,000元）之對價出租他人，故被上訴人主張有 利益損失，尤與事實不符。又被上訴人將租賃物出租他人， 該他人是否給付租金予被上訴人，係屬被上訴人另轉租契約 之履行問題，與上訴人依本件租約請求給付租金係屬二事。 據此，系爭土地登記所有權人所為之訴訟，尚未經判決，除 該訴訟於本件租賃期限屆滿前業經判決確定執行或為假執行 ，否則均不影響被上訴人給付租金之義務。為此，爰依租賃 契約法律關係訴請被上訴人給付租金，而求為聲明：（一） 被上訴人應給付上訴人320,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）被上訴人應 自96年10月起至97年7月止按月給付上訴人20,000元，並均 自當月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）上 訴人願供擔保，請准宣告假執行。（原審為上訴人全部敗訴 之判決，經上訴人聲明不服提起上訴）。
二、被上訴人則以：兩造訂立租賃契約時，上訴人曾明確表示其 為系爭土地所有權人，被上訴人乃花費鉅資投資興建房屋設 備經營休閒農場。詎95年4月間，被上訴人突接獲訴外人彭 永寶、彭永豐委託王志陽律師於95年4月26日以95志律字第0 426號律師事務所函謂被上訴人占用渠等所有之系爭土地， 除應負民法侵權行為及不當得利之損害賠償責任外，亦已涉 刑法竊佔罪嫌，要求被上訴人於函到10日內拆除系爭土地上
一切建物，並返還系爭土地，否則將依法追訴民刑事責任。 嗣訴外人彭永寶、彭永豐果向被上訴人提起拆屋還地訴訟， 經複丈結果，兩造確有不法占用訴外人彭永寶、彭永豐之系 爭土地，又訴訟程序進行中訴外人彭永豐再將其應有部分移 轉予訴外人劉文豪，而由訴外人劉文豪承當訴訟；迨96年9 月3日訴外人章定一亦具狀向被上訴人提起拆屋還地之訴。 而上訴人既非系爭土地登記謄本上所登載之所有權人，故實 無權將系爭土地出租予被上訴人。又上訴人雖主張其使用系 爭土地具有合法權源，惟觀諸上訴人所提出之收據，訴外人 彭兆蘭之父即訴外人彭錦球於35年間去世時，其合法之繼承 人除訴外人彭兆蘭外，尚有訴外人彭吳緞及彭兆惠，且系爭 土地另有共有人彭錦儀，故訴外人彭兆蘭自無權處分系爭土 地予訴外人謝阿皇。另上訴人所提之水田買賣轉讓證書，上 訴人應明知該水田之合法繼承等相關讓渡手續均尚未辦理清 楚，卻仍全盤接受而貿然簽立該紙轉讓證書，其交易過程實 存有諸多可議之重大瑕疵。是被上訴人向上訴人承租之系爭 土地，既有第三人主張權利，被上訴人實無法續為使用，上 訴人違反租賃關係存續中保持合於約定使用、收益狀態之義 務，被上訴人當有權拒絕給付租金，故上訴人向被上訴人提 起本件給付租金之訴，亦嚴重違反民法第148條第2項所謂誠 實信用原則。被上訴人自95年4月起迄無法向經營內灣木馬 文化村休閒農場之訴外人陳鴻緯收取轉租之租金，訴外人陳 鴻緯甚且於95年6月21日以竹東郵局第00218號存證信函要求 被上訴人需賠償其所失利益，此部分實屬被上訴人所失利益 範圍。嗣被上訴人亦先後於95年9月24日、96年11月8日以存 證信函向上訴人為終止租約之意思表示，故兩造間之系爭土 地租賃契約亦已合法終止。若果上訴人主張為有理由，則應 就被上訴人向上訴人承租系爭土地所興建之建物及購買之設 備鑑價，以明上訴人重大違約無法續行提供合於約定使用狀 態，致被上訴人發生損害之金額予以抵銷，而求為駁回上訴 人之訴等情抗辯。
三、本院之判斷：
（一）兩造間不爭執之事實：（參本院98年2月11日、98年5月1 日準備程序筆錄）
㈠訴外人彭永寶、彭永豐均因繼承取得系爭土地所有權應有 部分各1/2，嗣訴外人彭永豐於96年2月9日將其所有之系 爭土地所有權應有部分1/2以買賣關係移轉登記予訴外人 劉文豪（另訴外人彭永寶所有之系爭土地所有權應有部分 1/2則先於96年2月9日以買賣關係移轉登記予訴外人梁心 怡，訴外人梁心怡再於96年8月1日以買賣關係移轉登記予
訴外人章定一）。
㈡兩造於91年8月1日訂立系爭土地租賃契約，約定租期自91 年8月1日起至97年7月31日止，租金自92年起調整為每月2 0,000元，並自92年8月1日起，應於每月15日前以現金支 付。又依兩造間上開系爭土地租賃契約第4條C款約定：「 若乙方（即被上訴人）承租給第三者，則與甲方（即上訴 人）的權利義務毫無關係．．．一切由乙方負責」。 ㈢被上訴人向上訴人承租系爭土地後，即在系爭土地上興建 地上物經營休閒農場，再於93年11月12日起即將系爭土地 連同地上物以每月紅利租金50,000元轉出租予訴外人陳鴻 緯經營木馬文化村休閒農場，約定租期自93年12月1日起 至97年5月20日止。
㈣訴外人彭永寶、彭永豐委託王志陽律師於95年4月26日以9 5志律字第0426號律師事務所函函知被上訴人：「本人係 ．．．土地所有權人，詎賴金權、甲○○○未經本人同意 ，竟擅將前開本人所有土地據為己用，並出租予陳鴻緯． ．．經營休閒農場之用．．．乙○○、甲○○○、陳鴻緯 ．．．上開行為，除應負民法侵權行為及不當得利之損害 賠償責任外，亦已涉有刑法竊佔罪嫌。茲特委請貴律師代 為函知乙○○、甲○○○、陳鴻緯．．．，請渠等立即停 止上開不法佔用本人土地及其出租行為，並請於函到10日 內，速將佔用上開土地上之一切建物拆除，將土地返還本 人．．．否則，本人定當依法訴追渠等應負之一切民、刑 事責任．．．」。
㈤被上訴人自95年6月起即未給付租金予上訴人。 ㈥訴外人陳鴻緯於95年6月21日以竹東郵局第00218號存證信 函函覆被上訴人：「．．．本人頃接獲上開農場土地所有 權人彭先生委託律師來函指稱台端出租予本人之上開土地 為無權占有，涉有刑法竊占罪嫌，並應負民法侵權行為及 不當得利之損害賠償責任，且應將上開土地上之建物拆除 。端此，台端出租予本人之租賃物顯有權利上之瑕疵，且 台端並無法確實履行雙方契約書之內容。如此，將致使本 人為經營農場所投資之成本無法回收而造成損害，並將失 去經營農場預期可得之利益．．．如農場確因台端無法履 行契約書之內容而無法繼續經營時，本人歉將依法請求台 端賠償一切所受損害及所失利益．．．」。
㈦訴外人彭永寶、彭永豐於95年6月22日對兩造提起本院95 年度重訴字第90號拆屋還地事件，經法院囑託地政機關測 量結果，被上訴人興建之地上物確占有訴外人彭永寶、彭 永豐所有之系爭土地。惟訴訟程序進行中訴外人彭永豐將
其應有部分移轉予訴外人劉文豪，並由訴外人劉文豪承當 訴訟，嗣上開本院95年度重訴字第90號拆屋還地事件經判 決被上訴人應將系爭土地上之地上物拆除，並將占用之土 地交還訴外劉文豪及其他共有人全體確定。
㈧本院95年度重訴字第90號判決提起上訴，業據臺灣高等法 院以97年年度重上字第34 8號判決駁回上訴，嗣上訴人再 上訴最高法院，亦經最高法院於98年4月2日以98年度台上 字第604號裁定駁回上訴確定）。
（二）本件兩造間主要之爭執要點厥為：
㈠上訴人是否確非系爭土地所有權人？是否有權占有出租系 爭土地？
㈡上訴人倘確非系爭土地所有權人，亦無權占有出租系爭土 地，則被上訴人主張上訴人於租賃關係存中未保持租賃物 即系爭土地合於約定使用、收益狀態，且因土地所有權人 就系爭土地即租賃物主張所有權之物上請求權，致被上訴 人不能為約定之使用、收益，而拒絕給付租金或請求免給 付租金、終止租約，有無理由？
（三）得心證之理由：
㈠上訴人確非系爭土地所有權人，亦無權占有出租系爭土地 ：
⑴經查，系爭土確係於39年1月4日總登記為訴外人彭錦球、 彭錦儀分別共有，所有權應有部分各1/2。嗣訴外人彭錦 儀、彭錦球分別於34年1月19日、35年2月10日死亡後，迄 至95年間始由訴外人彭錦儀、彭錦球之全體繼承人協議以 分割繼承方式，由訴外人彭永寶、彭永豐繼承系爭土地所 有權應有部分各1/2，訴外人彭永豐於96年2月9日將其所 有之系爭土地所有權應有部分1/2以買賣關係移轉登記予 訴外人劉文豪，另訴外人彭永寶所有之系爭土地所有權應 有部分1/2則先於96年2月9日以買賣關係移轉登記予訴外 人梁心怡，訴外人梁心怡再於96年8月1日以買賣關係移轉 登記予訴外人章定一之事實，為本院95年度重訴字第90號 判決及臺灣高等法院97年年度重上字第348號判決確認無 訛，復為兩造所不爭執，已堪以認定，足認上訴人確非系 爭土地所有權人。
⑵第查，上訴人雖主張訴外人彭兆蘭於36年間將系爭土地全 部出賣予訴外人謝阿皇，並交付土地占有，嗣訴外人謝阿 皇於62年間再將系爭土地出售給上訴人，並交付土地占有 ，然訴外人彭兆蘭與謝阿皇、訴外人謝阿皇與上訴人間， 就系爭土地所訂立之買賣契約僅屬債權行為，對於非契約 當事人之訴外人彭錦球、彭錦儀之全體繼承人及系爭土地
現所有權人劉文豪均不生效力，自不得主張係有權占有； 且上訴人亦不得以長期繳納系爭土地之田賦及相關稅捐之 事實，主張成立租賃或類似租賃法律關係，而得對抗系爭 土地現所有權人劉文豪，故系爭土地所有權人劉文豪自得 本於民法第767、821條之規定，請求上訴人及其他無權占 有人將系爭土地上之地上物拆除，並將占用之土地交還土 地所有權人劉文豪及其他共有人全體之事實，亦據本院95 年度重訴字第90號判決及臺灣高等法院97年年度重上字第 348號判決確定無訛，亦足堪認上訴人確無權占有系爭土 地，自更無權出租系爭土地。
㈡上訴人非系爭土地所有權人，亦無權占有出租系爭土地， 則被上訴人主張上訴人於租賃關係存中未保持租賃物即系 爭土地合於約定使用、收益狀態，且因土地所有權人就系 爭土地即租賃物主張所有權之物上請求權，致被上訴人不 能為約定之使用、收益，而拒絕給付租金或請求免給付租 金、終止租約，即為有理由：
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態，民法第423條定有明文，此乃出租人之租賃物交付 及保持義務。而租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之 事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分， 請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租 賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人 就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之 ，復為同法第435條及第436條所明定。又租賃契約為有償 契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定，亦準用之（民法第34 7條參照），故出租人對承租人自應負權利瑕疵及物之瑕 疵擔保責任。而所謂權利瑕疵擔保，乃指出租人應擔保第 三人就租賃標的物對於承租人不得主張任何權利，即包括 「權利無缺之擔保」及「權利存在之擔保」，因而於租賃 關係存續中，承租人因第三人就租賃物主張權利，致對於 租賃物之全部不能為約定之使用收益者，承租人自得依關 於債務不履行之規定行使權利（民法第353條參照）。據 此，承租人因第三人就租賃物主張權利，致對於租賃物之 一部，不能為約定之使用收益時，則承租人得按不能使用 收益之部分，請求減少租金，若就存餘部分不能達租賃之 目的者，亦得終止契約（民法第436條準用第435條）。而 此所謂第三人就租賃物主張之權利，致承租人不能為約定 之使用、收益者，乃指第三人主張之權利，為可以妨礙承 租人為使用收益之權利，例如第三人主張所有權，則承租
人對租賃物約定之使用收益即受妨礙（按此為權利瑕疵擔 保，故所指承租人對租賃物約定之使用收益受妨礙，乃係 承租人對租賃物約定之「有權」使用收益受妨礙）；且第 三人主張之權利，須發生在租賃物交付時即已存在。故出 租人無將標的物使承租人為使用收益之權限，致承租人不 能為租賃物約定之使用收益時，即發生權利瑕疵擔保責任 。（學者鄭玉波民法債編各論、史尚寬債法各論、邱聰智 新訂債法各論上冊參照）。因之，出租人之租賃物保持義 務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出 租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付 。（最高法院95年度台上字第569號民事判決要旨參照） 。第按，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交 付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、 收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍 受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，且須積極的在 租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，故租 賃物在租賃關係存續中，承租人之使用、收益租賃物受有 妨害或妨害之虞，致無法為圓滿之使用、收益者，不問其 妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生 ，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有 以適當方法除去及防止之義務，以保持租賃物合於約定使 用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受 有損害，尚應負債務不履行之損害賠償責任。（最高法院 86年度台上字第3490號、77年度台上字第2369號民事判決 要旨參照）。據此，「出租人應以合於所約定使用之租賃 物交付承租人，民法第423條定有明文，此乃出租人之主 要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租 人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權，經 查爭土地為國有．．．台中縣和平鄉公所亦來函表明已派 員砍除該地果樹，告知被告不得再非法占用系爭土地，否 則涉及民刑事法律責任，本件出租人既負有除去妨害使用 收益之義務，惟事實上卻無法履行此義務．．．使被告變 成在違法狀態下繼續使用系爭土地，因之在．．．租賃期 間，被告自得行使同時履行抗辯權，拒付租金」（參臺灣 高等法院85年度重上字第5號民事判決要旨）。 ⑵揆諸上開規定及說明，出租人對承租人應負權利瑕疵擔保 責任，倘租賃關係存續中，承租人因第三人就租賃物主張 權利，致對於租賃物之全部不能為約定之「有權」使用收 益者，承租人即得依關於債務不履行之規定行使權利（民
法第353條參照）。又出租人應以合於所約定使用收益之 租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合 於約定使用、收益之狀態，但此所謂合於所約定使用、收 益之租賃物，乃指該租賃物必須在「客觀上」合於約定使 用、收益之狀態，至於承租人能否達到使用收益之效果， 則應非所問，有最高法院著有84年度台上字第333號判決 可參，並為上訴人所主張。經查，上訴人確非系爭土地所 有權人，且於兩造間租賃關係成立及上訴人將租賃物即系 爭土地交付被上訴人前，上訴人亦無權占有出租系爭土地 ，而系爭土地所有權人已委由王志陽律師於95年4月26日 以95志律字第0426號律師事務所函函知兩造及系爭土地次 承租人陳鴻緯，主張係系爭土地所有權人，並要求兩造及 訴外人陳鴻緯立即停止不法占用系爭土地及出租行為；嗣 被上訴人接獲上開土地所有權人之存證信函後，即與次承 租人即訴外人陳鴻緯終止次租賃契約；而訴外人陳鴻緯亦 於95年6月21日以竹東郵局第00218號存證信函函覆被上訴 人將請求被上訴人賠償損害，在在均足證上訴人即出租人 確於租賃關係存續中未保持租賃物在「客觀上」合於約定 使用、收益之狀態，且已因第三人即土地所有權人對租 賃物即系爭土地主張所有權，並行使物上請求權請求兩造 及訴外人陳鴻緯立即停止不法占用系爭土地及出租行為， 致承租人即被上訴人對於租賃物即系爭土地之全部已不能 再為約定之「有權」使用收益甚明。據此，被上訴人即承 租人行使同時履行抗辯權，拒絕給付自95年6月起之租金 ，自非無據。
⑶第查，證人丙○○雖證述97年7月5日曾至內灣木馬文化村 住宿等情，並提出收據及照片為證。然觀諸證人丙○○提 出之收據乃係鄧媽媽野薑花粽店開立之收據，消費內容為 餐費1,050元，已明顯與住宿內灣木馬文化村無關；再觀 諸證人丙○○提出之照片，亦無任何日期顯示，是否確係 97年7月5日所拍攝，亦非無疑。故證人丙○○之證述，自 不足採。況再觀諸上訴人提出及證人丙○○提出之照片， 照片中營業之名稱均為「內灣火車特棧」，已非「內灣木 馬文化村」，亦足堪認被上訴人所抗辯訴外人陳鴻緯於95 年4月後繼續使用系爭土地係因與土地所有權人繼續合作 ，並由土地所有權人提供廢棄「火車車廂」予訴外人陳鴻 緯繼續經營等情，應堪足採信。故訴外人即陳鴻緯縱有繼 續使用系爭土地上被上訴人之地上物之情事，亦難認係被 上訴人提供予訴外人陳鴻緯使用。上訴人泛稱訴外人陳鴻 緯不可能沒有得到被上訴人的同意使用地上物，被上訴人
不能主張訴外人陳鴻緯得到地主的同意使用土地即得使用 地上物云云，惟未舉證以實其說，自亦不足採信。況如上 述，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益 之狀態，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指 該租賃物必須在「客觀上」合於約定使用、收益之狀態， 至於承租人能否達到使用收益之效果，則非所問。而兩造 租賃關係期間，乃因第三人即土地所有權人對租賃物即系 爭土地主張所有權，並行使物上請求權請求兩造及訴外人 陳鴻緯立即停止不法占用系爭土地及出租行為，顯然上訴 人即出租人於租賃關係存續中並未保持租賃物在「客觀上 」合於約定使用、收益之狀態，並致承租人即被上訴人對 於租賃物即系爭土地之全部已不能再為約定之「有權」使 用收益，被上訴人即得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租 金，至承租人即被上訴人能否達到租賃物使用收益之效果 ，則非所問，故被上訴人之地上物於兩造原訂租賃期間屆 滿前縱尚未完成拆除，亦不影響被上訴人得行使同時履行 抗辯權。
㈣綜上，兩造租賃關係期間，乃因第三人即土地所有權人對 租賃物即系爭土地主張所有權，並行使物上請求權請求兩