臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度重訴字第82號
原 告 上騰服飾商行
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 余鑑昌律師
被 告 宜蘭縣農會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 羅明宏律師
當事人間返還支票等事件，本院於民國98年6月11日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣捌萬肆仟貳佰伍拾玖元由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：兩造於民國95年2月27日簽訂房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），並經法院公證，約定原告向被告承租宜蘭 縣宜蘭市○○路6、8、10、12號房屋1、2樓（下稱系爭房屋 ），每月租金為新台幣（下同）356,000元，租賃期間自95 年3月1日起至99年5月31日止，原告除依約給付租金外，尚 應給付被告履約保證金200萬元。又原告給付租金部分，係 每個月為一期，並於第一個月之10日前一次簽發逐月到期每 張356,000元之支票予被告，而原告交付被告尚未兌領支票 有18張即如附表所示。原告承租之後作為服飾店使用，但原 告承租之系爭房屋係建築多年之舊式建物，原本天花板、牆 壁早有龜裂並有漏水情形，前曾遭多次颱風強襲，滲水更加 嚴重，於97年8、9月間更因颱風登陸，致發生牆壁、磁磚、 天花板多處滲水，故原告於97年10月21日函知被告請求於15 日之相當期限修繕，惟被告仍未能完成修繕僅敷衍行事，使 出租物達合於使用、收益之狀態，依民法第430條規定，原 告應得終止租約，乃於97年11月14日依法終止租賃契約。迨 至98年1月5日間宜蘭地區適逢下雨，再見滲水及漏水等重大 瑕疵，顯見系爭房屋確有重大瑕疵，系爭租約應得合法終止 ，被告所受領如附表所示18張每張金額356,000元之支票， 及履約保證金200萬元（押租金性質），即為不當得利。爰 依不當得利之法律關係，請求被告應返還原告簽發如附表所 示支票18張，並給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：97年9月間之辛樂克、薔蜜颱風接連襲台，造成 宜蘭地區嚴重災害，被告接到原告告知房屋受損有滲水情事 ，立即指派專人至現場查勘，同年10月初即指派專人至現場
查勘，10月初覓廠商估價，10月31日完成議價，並立即進場 進行修繕工作，11月18日全部完工，已無滲水現象，且原告 迄今仍正常營業並未受影響，被告無怠於修繕情事。然原告 於施工尚在進行中即於97年11月14日通知被告終止租約，函 中原告只抽象指責被告進行之修繕尚難保持合於使用、收益 之狀態云云，惟被告始終善盡出租人之義務，是原告顯係無 故終止租約，有違誠信，其訴自無理由等語置辯，並答辯聲 明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於95年2月27日簽訂房屋租賃契約書，原告向被告承 租系爭房屋，租賃期間自95年3月1日起至99年5月31日止 ，租金繳納為每三個月一期，並於第一個月之10日前按月 開票房屋租金1,068,000元，原告另交付契約書第3條所指 之履約保證金200萬元。就租金部分係一次簽發如附表所 示之支票（不含押金）共18張，原告承租之後作為服飾店 使用。
（二）97年9月14日及同年月28日因辛樂克、薔蜜颱風，經發布 陸上颱風警報，且造成宜蘭地區風災，系爭房屋發生滲漏 水情事，原告於97年10月21日以存證信函催告被告應於15 日內完成全部修繕，並經被告於同年月22日收受，被告於 97 年10月27日發函表示，已積極約同廠商進行維修工作 中，後於10月31日進場修繕。同年11月14日原告向被告表 示修繕期限屆至爰終止租約。
四、本件之爭點乃為：㈠原告主張被告所提供之租賃物有瑕疵， 經通知修繕仍無法合於使用收益，於97年11月14日終止契約 ，是否合法？㈡原告請求被告返還附表所示支票18張及200 萬元之履約保證金，是否有理由？本院之判斷如下：（一）按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕 而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430 條著有明文。經查，97年9月14日及同年月28日因辛樂克 、薔蜜颱風，經發布陸上颱風警報，且造成宜蘭地區風災 ，系爭房屋發生滲漏水情事，原告於97年10月21日以存證 信函催告被告應於15日內完成全部修繕，並經被告於同年 月22日收受，被告於97年10月27日發函表示，已積極約同 廠商進行維修工作中，後於10月31日進場修繕之事實，為 兩造所不爭執，已如前述；再參諸97年11月14日原告所發 之存證信函，其中亦自陳：「…迄今（九十七年十一月十
三日）雖略為修繕，但尚難保持合於使用、收益之狀態， 以致嚴重影響本人所營服飾之正常營業，…」等語（詳見 本院卷第43頁），足見被告並無不為前揭法文所指「不為 修繕」之情事，原告此部分之主張，實難認有據。（二）又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之 狀態，民法第423條亦有明定。所謂合於約定使用、收益 之狀態，應以當事人間於訂立契約時所預設之共識為其認 定標準。本件原告主張有系爭房屋未合於約定使用收益之 狀態等情，為被告所否認，原告應就其主張之事實負舉證 責任。經查，依兩造所定之租賃契約書，未明文使用收益 之方法，但自「宜蘭縣農會光復店招租投標須知」之記載 ，第一條：「公開招租經營目標：提昇光復店使用機能， 提供民眾正當購物、休閒、娛樂之場所…」、第三條：「 …商機鼎盛。」、第六條：「…依商種需要自行整建後營 運，…」（見本院卷第15頁）以觀，可推知被告出租之目 的，乃要作為店面營業使用；而原告本身為服飾業，其承 租之目的乃要作為服飾店面，亦甚明確，則所謂出租物是 否合於使用收益，應以其是否合於服飾店面之使用收益為 斷；原告自承租後迄今乃無間斷營業，有被告所提出之店 面照片、統一發票為證，雖曾發生滲漏水情事，但未見原 告提出其店面、服飾或其他財物曾發生損失之事證，則系 爭房屋是否未達致合於約定之使用收益，已有可疑。再查 ，於97年9月14日及同年月28日因辛樂克、薔蜜颱風，經 發布陸上颱風警報，且造成宜蘭地區風災，系爭房屋固發 生滲漏水情事，但被告已前往修繕，誠如前述，原告雖提 出標示為97年11月8日之照片為據，而該等照片亦可見有 黃色水漬、滲漏水位於牆面與地板接合處、天花板處（見 本院卷第26至41頁），惟查，被告指稱其修繕完工之日期 為97年11月18日，並提出鉅勝企業社所出具之完工證明為 佐（見本院卷第57頁），足見97年11月8日修繕尚未完成 ，故尚難判斷系爭房屋是否有雖經修繕仍未達致合於使用 收益之程度；再者，被告復提出系爭房屋照片指稱迨至98 年1月5日仍有滲漏水之情形乙節，然觀諸該等照片，係屬 屋內局部拍攝，滲漏水之實際位置雖經原告標示，但無從 自照片看出看出已嚴重至損及其營業，則系爭房屋是否因 滲漏水而影響原告之使用收益，應認亦尚不足以證明。（三）從而，原告主張被告所提供之租賃物有瑕疵，經通知修繕 後仍無法合於使用收益乙節，應屬不能證明，則其於97年 11 月14日終止契約，難認合法，系爭租約應仍存續，則
原告請求被告返還附表所示支票18張及200萬元之履約保 證金，不能認為有據。
五、綜上，原告依不當得利返還請求權，請求被告返還附表所示 之支票18張（被告於言詞辯論終結後另陳明附表支票號碼有 誤及98年4月1日支票業已兌現等情，因於本件判決之結果不 生影響，故本件不再開辯論，附此敘明。）及200萬元之履 約保證金，為無理由，應予駁回。本件原告敗訴，其假執行 之聲請亦失其附麗，併予駁回。
六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 6 月 26 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍
正本與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 29 日
書記官 林慶生