臺灣臺東地方法院臺東簡易庭民事判決要旨 九十年度東簡字第二八二號
原 告
即反訴被告 乙○○
被 告
即反訴原告 丙○○
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
訴訟標的及理由要領
甲、本訴方面
一、原告起訴主張，兩造前於民國八十八年十月十九日簽訂土地預定買賣契約書，原 告已依約將坐落台東縣台東市○○段第三八地號土地（下稱系爭土地）所有權應 有部分百分之十移轉登記予訴外人即被告之妻黃美所有，因被告並未依約完成另 百分之九十所有權應有部分之移轉登記，契約目的不能達成，原告經於九十年八 月七日、九月二十一日催告被告履行，被告均置之不理，原告迫於無奈乃依法於 九十年十月二日以存證信函通知被告解除契約，被告於契約解除後，應負回復原 狀之義務等語，並聲明：被告應將系爭土地所有權，移轉登記予原告。被告則以 ：原告係將系爭土地連同與系爭土地同段第四三地號、第六五地號及坐落台東縣 卑南鄉○○段第一一六一地號等四筆土地所有權應有部分均為十分之一出賣予被 告，價金新台幣（下同）六萬元均已付清，而此價金之所以定為六萬元，係因兩 造連同之前之舊債權債務關係作一解決，故又訂立另份契約書，載明此全部理清 之意。且依土地預定買賣契約書之記載原告同意將系爭土地所有權百分之十應有 部分先過戶予被告，其餘百分之九十他人所有之應有部分，由原告協助被告取得 後，被告始將該應有部分百分之九十土地價金之百分之十給付予原告，而因其餘 百分之九十所有權應有部分被告尚未取得，自無庸給付價金等語，資為抗辯。二、經查，原告主張兩造前於八十八年十月十九日簽訂土地預定買賣契約書，原告並 已依約將系爭土地所有權應有部分十分之一移轉登記予訴外人即被告之妻黃美所 有之事實，業據提出土地謄本、土地預定買賣契約書影本各乙份為證。而被告抗 辯稱原告係將系爭土地連同與系爭土地同段第四三地號、第六五地號及坐落台東 縣卑南鄉○○段第一一六一地號等四筆土地所有權應有部分均為十分之一出賣予 被告，價金六萬元均已付清，且此價金之約定係包含將兩造間全部債權債務理清 之事實，亦據提出另份土地買賣契約書、活期儲蓄存款存摺、契約書各乙份（均 為影本）為證。經核，原告所提出之土地預定買賣契約書內容略以：「一、．． ．坐落台東市○○段38地號土地壹筆。二、買賣總金額雙方同意待本標的物產權 清楚後乙方（即被告）按土地市價購買支付甲方（即原告）價款。（簽本契約時 未付款）三、甲方同意將本標的物其所有權10／100持分先過戶予乙方。四、本 標的物產權權利範圍百分之玖拾部份由甲方協助乙方取得。取得後乙方同意將本 契約第一條持分百分之十按市價價款支付甲方。．．．」等語；被告所提出之土
地買賣契約書之內容則略以：「．．．〔一〕卑南段1161地號〔二〕南王段38 地號〔三〕南王段43地號〔四〕南王段65地號土地共計肆筆。二、甲方（即原告 ）前述土地，今願意以價款新台幣陸萬元正出賣與乙方（即被告）。三、本契約 簽訂同時甲方將所有權移轉所須資料及土地所有權狀正本交付給乙方．．．」等 語，兩份契約之簽訂日期同為八十八年十月十九日，惟就系爭土地之買賣內容之 約定則完全不同。本院就此訊問證人即兩造當時所委任辦理之代書謝幸貝，其到 庭結證稱：「第一份寫的是土地買賣契約書，原告即反訴被告願意以六萬元出賣 該四筆土地，我有覺得奇怪，問為何價格這麼低，原告即反訴被告說他們是十幾 年的朋友，價格隨便算。第二份土地預定買賣契約書是被告即反訴原告要到高雄 處理三八地號土地的事情，我有說這份契約價金支付的約定與第一份契約不同， 他們說這份契約是要到高雄向其他共有人談買地的時候用的。第三份契約書是兩 造說因為本次土地買賣及價金的約定，已經將之前債權債務關係解決，所以立契 約書證明。四筆土地買賣中有一筆一一六一地號土地尚未過戶。」、「我是依照 第一份的土地買賣契約書來辦理，所以我也留有原本壹份，這四筆土地的所有權 移轉登記，我有原告即反訴被告的委託書，所以也都有在辦理，我也有留土地增 值稅免稅證明書的副本，另外土地權狀也是經過原告即反訴被告聲請補發後委任 我去領，謄本上有記載。至於第二份土地預定買賣契約書，是他們說要拿到高雄 買賣土地用的，我只是照他們的意思去寫，他們怎麼辦的我不管，所以這一份我 沒有留原本。」等語（見本院九十一年一月二日言詞辯論筆錄），並有證人提出 之系爭土地及與系爭土地同段第四三地號土地之土地增值稅免稅證明書二紙、委 任書、印鑑證明各乙份（均為影本）。因之足認兩造前所買賣之土地除系爭土地 外，尚包括與系爭土地同段第四三地號、第六五地號及坐落台東縣卑南鄉○○段 第一一六一地號等共四筆土地，而原告所主張之土地預定買賣契約書則係兩造為 便利被告至高雄找系爭土地之其他共有人購買其餘應有部分商談所用而虛偽訂立 ，非兩造實際買賣系爭土地之契約。雖原告就此陳述以被告所提之土地買賣契約 書是假的，且前開四筆土地價值二百萬元，不可能只賣六萬元等語，惟此陳述與 證人所證稱兩造因此四筆土地之買賣，已順便將之前相互間之債權債務做一解決 ，故於同日又另訂一份契約書，其內容略以：「．．．雙方（即兩造）自即日起 有關債權、債務相關事宜，已全部理清。恐空口無憑，特立此契約書。（本債權 、債務相關事宜包括黃美在內）．．．」等語，有該契約書影本乙份在卷可按之 內容不符；且若該四筆土地之買賣為假，原告當不可能將前開土地所有權移轉登 記予被告或訴外人即被告之妻黃美，並簽立委託書，委託證人謝幸貝辦理相關事 宜，又交付印鑑證明予證人謝幸貝，是原告前開陳述，尚難採信。三、被告所提出之前開四筆土地之買賣契約書既堪信為真實，則本件所續應審究者， 即為被告是否已支付約定價金予原告？經查，被告抗辯稱前述買賣契約所定之六 萬元價金，其均已匯入訴外人即原告之兒子吳智郎台東市信用合作社活期儲蓄存 款帳戶內，有台東市信用合作社活期儲蓄存款存摺影本乙紙附卷可稽。原告雖不 否認有收到此六萬元之價金，惟陳述以此係被告支付與系爭土地同段第六五地號 土地之買賣價金等語，然原告就此所為之陳述，與買賣契約書之約定不符；參以 若兩造將買賣土地之前的所有債權債務作一解決，而以六萬元為準，亦難認與社
會常情不合，是本院認原告此部分之陳述，亦難採信，被告已給付六萬元之價金 之事實，則堪信為真實。
四、綜上，原告所提出之土地預定買賣契約書，既係兩造為便利被告至高雄找系爭土 地之其他共有人購買其餘所有權應有部分商談所用，而非兩造實際買賣系爭土地 之契約，則其內容顯係兩造通謀虛偽意思表示而訂立，應屬無效，則原告執此無 效之契約而主張解除契約行使回復原狀請求權，自屬無據；且縱該土地預定買賣 契約書內容為真，惟既約定：「．．．本標的物（即系爭土地）產權權利範圍百 分之玖拾部份由甲方（即原告）協助乙方（即被告）取得。取得後乙方同意將本 契約第一條持分百分之十按市價價款支付甲方。．．．」等語，則在原告協助被 告取得系爭土地其餘百分之九十所有權應有部分之條件成就前，原告仍不能請求 被告給付價金，更不能以被告未給付價金為由而解除契約並主張被告應負契約解 除後之回復原狀責任。從而，原告本件請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影 響，無庸一一論列，附此敘明。
乙、反訴方面
一、反訴原告提起反訴主張，反訴原告前向反訴被告購買系爭土地、與系爭土地同段 第四三地號、第六五地號及坐落台東縣卑南鄉○○段第一一六一地號等共四筆土 地，價金六萬元均已付清，且依土地買賣契約書之記載，買賣之土地並無他項權 利存在，惟前開買賣土地上尚有設定抵押權之登記，迄未塗銷，爰依法訴請被告 塗銷之，並聲明：反訴被告應將坐落台東縣台東市○○段第三八地號、第四三地 號土地上所設定之抵押權登記全部塗銷，反訴原告並願供擔保，請准宣告假執行 。反訴被告則以：是有講好要塗銷，反訴被告已將該抵押權所擔保之債權清償完 畢，只是沒有塗銷，當初反訴原告有說要幫反訴被告塗銷，但是沒有去辦等語， 資為抗辯。
二、反訴原告所主張之前開事實，雖為反訴被告所不爭執，並有土地買賣契約書、土 地登記謄本二份附卷可稽，惟查，坐落台東縣台東市○○段第三八地號土地上登 記之抵押權人為訴外人甲○○○、丁○○，有土地登記謄本一份在卷可稽。反訴 被告既非抵押權人，自無塗銷前述抵押權之權利，雖反訴被告得將前開抵押權所 擔保之債務清償後，請求抵押權人塗銷前開抵押權，惟反訴原告究不能直接請求 非抵押權人之反訴被告逕將上述抵押權塗銷。再查，坐落台東縣台東市○○段第 四三地號土地上並無何抵押權之登記，亦有土地登記謄本在卷可按，是反訴原告 請求反訴被告塗銷此筆土地上之抵押權登記，亦屬無稽。綜上，反訴原告本件請 求，為無理由，應予駁回。又本件反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失 所附麗，應併駁回之。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影 響，無庸一一論列，附此敘明。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十一 日 臺灣臺東地方法院臺東簡易庭
法 官 張震武
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十一 年 八 月 一 日 法院書記官 王希文