最高法院民事判決 九十八年度台上字第九九四號
上 訴 人 甲○○
樓
訴訟代理人 應明銓律師
被 上訴 人 亞青建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十七
年十一月十一日台灣高等法院第二審判決（九十六年度上易字第
二五七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：伊於民國九十三年七月三十一日，以新台幣（下同）一千六百萬元向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段四小段七四六之一九、七四七號土地上門牌號碼台北市○○街一五六號八樓、八樓之一號房屋及其基地暨編號三○、三一號停車位（下稱系爭房地），伊已支付價金一百七十萬元，詎被上訴人嗣竟以伊未依約給付價金為由，解除買賣契約，沒收伊已付之價金，復於九十五年二月十三日將系爭房地登記為訴外人乙○○所有，依民法第二百二十六條第一項規定，應賠償伊所失漲價利益一百六十萬元；如認其解除契約為合法，則其沒收之價金即違約金亦屬過高，應予酌減等情，爰求為命被上訴人給付一百六十萬元並加計自九十七年十月二十一日起按法定利率計算利息之判決（上訴人於第一審原主張系爭房屋完工後，露台設置有公用瓦斯管線，減損系爭房屋之價值，本於物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償請求權，請求被上訴人將該瓦斯管線移除，如不能移除時，賠償六十萬元本息，經第一審判決駁回，上訴人於原審變更其訴如上）。
被上訴人則以：伊通知上訴人依兩造間之買賣合約給付價款及向銀行辦理貸款，上訴人竟於貸款銀行即將撥款之際，通知銀行停止撥款，迭經伊催告上訴人依約給付價款，上訴人均未置理，伊已於九十五年二月八日對上訴人為解除契約之意思表示，並沒收其已付價金，嗣伊將系爭房地出售移轉他人，上訴人即不得請求損害賠償等語，資為抗辯。
原審將上訴人變更之訴駁回，無非以：依兩造訂立之買賣合約第三條第二項、第十四條第一項約定，上訴人應按該契約附件一「房地分期付款表」，於接到被上訴人之價金給付通知七日內給付價金；上訴人若不按時繳交各期價款（含貸款金額價款），逾期三十日，經被上訴人催告仍不繳付時，視為違約行為，被上訴人得解除契約，已給付之價金充作懲罰性違約金，系爭房地由被上
訴人收回自行處分。另契約附件五「委託辦理房地貸款契約書」第一條、第五條第二項約定銀行貸款一千二百五十一萬元，由被上訴人代上訴人辦理貸款手續，如上訴人擅自請求銀行停辦貸款，應於接獲被上訴人通知日起二十日內，將全部貸款金額一次給付被上訴人，並依買賣契約第三條，一次付清各應繳款項，否則視同違約，被上訴人得依買賣契約第十四條辦理。查上訴人辦理「銀行貸款」之對保手續後，被上訴人於九十五年一月二十四日移轉系爭房地所有權予上訴人，因上訴人通知貸款銀行停止撥款，被上訴人分別於九十五年一月二十四日，同年月二十七日催告上訴人於三日內給付價款，嗣於同年二月八日為解除契約之意思表示。然依上述買賣契約第三條第二項、第十四條第一項約定，上訴人於受催告後應於七日內給付，屆期未給付，遲延達三十日後，被上訴人應再次催告上訴人給付後，始得解除契約；而被上訴人係於九十五年一月六日以後始通知上訴人給付「核發使用執照」、「交屋款」、「公司無息貸款」等價金期款，迄被上訴人為解約之意思表示之日（即九十五年二月八日），期間僅有三十四日，可見被上訴人解除買賣契約，不符合買賣契約第三條第二項、第十四條第一項之約定。又上訴人通知貸款銀行停止撥付貸款，雖合於前述「委託辦理房地貸款契約書」第五條第二項所示情形，但被上訴人係於九十五年一月二十四日通知上訴人於三日內一次付清價金餘款，而依兩造約定，上訴人於接獲通知後二十日（即九十五年二月十三日前）未給付，始生違約責任，被上訴人於同年二月八日即解除買賣契約，自有未合。被上訴人雖於九十五年三月二十八日再次催告上訴人支付價金餘款，惟按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，民法第二百六十六條第一項定有明文；被上訴人於九十五年二月八日所為解除契約之意思表示不合法，系爭買賣契約仍存續，被上訴人仍負有移轉系爭房地所有權予上訴人之義務，乃被上訴人逕行收回系爭房地，並於九十五年二月十三日將系爭房地所有權移轉登記予乙○○，顯屬可歸責於被上訴人之事由，致給付不能，依上開民法第二百六十六條第一項規定，上訴人免為繼續給付價金予被上訴人之義務。是被上訴人於九十五年三月二十八日限期催告上訴人支付價金餘款，嗣並為解除系爭契約之意思表示，尚非有據，不生契約解除之效果，被上訴人亦無權沒收上訴人已付價金充作懲罰性違約金及損害賠償金額。又依民法第二百二十六條第一項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。上訴人主張被上訴人給付不能，致伊喪失系爭房地漲價利益一百六十萬元乙節，已為被上訴人否認；且上訴人以總價一千六百萬元向被上訴人購買系爭房地，其中房屋定價三百三十萬元，被上訴人於九十五年一月十
日以一千零九十萬元出賣系爭房地予乙○○，房屋定價一百三十八萬元，依常情言，被上訴人無賤價出售之可能，上訴人復未爭執此售價低於當時之市場交易行情，堪認被上訴人處分系爭房地（即被上訴人給付不能）時，系爭房地之價值即為其售價，上訴人請求鑑定系爭房地價值，即無必要，上訴人並未因被上訴人給付不能而喪失漲價利益。縱系爭房屋因露台設置瓦斯管線而減損價值一百四十萬九千五百十一元，即上訴人買進房地之價格應以一千四百五十九萬零四百八十九元計之，其價值仍高於被上訴人給付不能時系爭房地之價格，仍無從認上訴人喪失漲價之利益。又被上訴人解除契約不合法，無權沒收上訴人已付價金一百七十萬元，已如前述，此價金尚未轉變為違約金，亦不生應否適用民法第二百五十二條酌減違約金之問題。又上訴人自承未以被上訴人給付不能為由，解除買賣契約，則被上訴人受領價金之法律上原因仍存在，亦非屬被上訴人嗣後給付不能所致上訴人之損害，上訴人本於民法第二百六十六條第一項（似係第二百二十六條第一項規定之誤），請求被上訴人給付一百六十萬元本息，即屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按民法第二百二十六條第一項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。此項損害賠償為原給付之變更，至債務之同一性並未因此而有所不同。是雙務契約當事人之一方，於他方當事人有民法第二百二十六條第一項所定情形時，固得依同法第二百五十六條規定解除契約而免自己之對待給付，惟如未依法解除契約，而依第二百二十六條第一項規定請求他方賠償因給付不能所受損害時，因雙務契約未消滅，自仍應為自己之對待給付。至於同法第二百六十六條第一項規定因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，係就不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付不能之情形為規定，其法律效果亦有不同，二者不容混淆。原審既認被上訴人於九十五年二月十三日將系爭房地所有權移轉登記予乙○○，屬可歸責於被上訴人之事由，致給付不能，竟適用民法第二百六十六條第一項規定，謂上訴人已免給付價金之義務，被上訴人催告其給付價金及解除契約，尚非有據云云，所持法律見解即有可議。而系爭買賣契約是否因被上訴人解除契約而消滅，攸關上訴人得否依民法第二百二十六條第一項規定請求被上訴人賠償損害，抑以契約解除為由，請求被上訴人返還已付價金（上訴人就此部分之請求權基礎為何，尚欠明瞭，應併予闡明），自應先予釐清。其次，關於上訴人依民法第二百二十六條第一項規定，請求被上訴人賠償所受漲價利益之損失部分，原審雖以被上訴人出售系爭房地予乙○○之價格為據，謂系爭房地之價格未上漲云云；惟按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應
回復者，並非「原來狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內，故其價格應以債務人應為賠償之時為準。而債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務，算定標的物價格時，自應以請求時或起訴時之市價為準。本件上訴人係於上訴第二審後即九十六年九月十三日始請求被上訴人賠償系爭房地漲價之利益，並請求鑑定系爭房地之市價（見原審上易字卷四八頁），而被上訴人將系爭房地以一千零九十萬元出售予乙○○，係於九十五年一月間（同上卷一六○頁），則原審未調查審認上訴人請求賠償時系爭房地之價格，逕以被上訴人售予乙○○之價格為據，認系爭房地價格未上漲，已有未合；且買受人乙○○，似即為被上訴人公司之負責人，該關係人間交易之價格，與市價是否相當，尚非無疑，原審率予採認，尤嫌粗疏。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 六 月 四 日 最高法院民事第一庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 葉 勝 利
法官 高 孟 焄
法官 許 澍 林
法官 魏 大 喨
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 六 月 十六 日 Ｑ
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