臺灣桃園地方法院民事判決 97年度壢簡字第837號
原 告 乙○○
訴訟代理人 王如后律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 彭國良律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，於中華民國98年6
月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法 第262條定有明文。本件原告起訴時，其先位之訴為：（一 ）確認原告就坐落桃園縣楊梅鎮○○段9之78地號土地（下 稱系爭土地），門牌號碼為桃園縣楊梅鎮○○路246號之房 屋（下稱系爭房屋）有優先承買權。（二）被告應於原告交 付新臺幣（下同）30,000元時，與原告訂立買賣契約，並將 系爭房屋交付予原告。備位之訴為：確認被告與原告間就系 爭土地之租賃關係不存在。嗣於民國98年1月6日具狀撤回上 開先位之訴，僅請求確認被告與原告間就系爭土地之租賃關 係不存在。核係撤回訴之一部，揆諸前揭規定，自應准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之法律地位有受侵害之危險，而此項 危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台 上字第1031號判例參照）。經查，本件原告起訴確認原告就 系爭土地與被告之租賃關係不存在，但為被告所否認，則原 告私法上之地位確處於不安狀態而有受侵害之危險，是原告 據此提起本確認之訴，應認有確認利益，合先敘明。貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地為原告所有，前由訴外人黃清傳於日據時期承租 系爭土地，並於其上興建系爭房屋後，於66年7月2日將系 爭房屋贈與訴外人黃新和，嗣訴外人黃新和復於85年2月1 日將系爭房屋贈與被告。
（二）按租用基地建築房屋之契約，既以承租人之特定房屋使用 基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的 ，探求當事人之真意，亦應解為租賃至該特定房屋不堪使
用時消滅，否則出租人無異於永久不得收回基地。（三）系爭土地之系爭房屋建造年代久遠，已老舊不堪使用，故 兩造前就系爭土地之基地租賃關係自應已消滅，因被告仍 爭執其就系爭土地存有租賃關係，原告為此請求確認被告 與原告間就坐落桃園縣楊梅鎮○○段9之78地號土地之租 賃關係不存在等語。並聲明：確認被告與原告間就系爭土 地之租賃關係不存在。
二、被告則抗辯：兩造之租賃關係並無以系爭房屋不堪使用時為 租賃關係消滅之合意，且系爭房屋亦無任何不堪使用之情事 等語，資為抗辯。並聲明為：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）訴外人黃清傳於日據時期承租系爭土地並興建系爭房屋， 嗣原告於70年1月28日取得系爭土地之所有權，被告則於 85年2月1日取得系爭房屋之所有權。
（二）兩造分別因繼受前手之租地建屋關係，就系爭土地成立不 定期租賃，自95年3 月22日到97年3 月21日之租金為每年 88,485元。
四、本件之爭點：
本件之爭點經兩造同意後整理如下：（一）兩造之租賃關係 是否有至系爭房屋不堪使用時消滅之合意？（二）系爭房屋 是否已不堪使用？
五、法院之判斷：
（一）兩造之租賃關係是否有至系爭房屋不堪使用時消滅之合意 ？
1.按基地租賃契約，指出租人提供土地予承租人，使承租人 在該地上建築房屋，並支付租金予出租人之契約（參見民 法第422條之1、第426條之1等規定），其定有期限者，其 租賃關係，於期限屆滿時消滅。另外土地法第103條規定 ：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回 ：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之 使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠 租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租 人違反租賃契約時。」，其中第1款規定者，係專指定有 期限之租約而言，有最高法院42年台上字第1094號判例可 資參照。然基地租賃契約未經當事人約定期限者，則於地 上房屋不堪使用或滅失時，該租賃關係是否消滅？法無明 文，此實為本案之主要爭點。對此，最高法院曾以30年渝 上字第311號判例表明：「土地之租賃契約，以承租人自 行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達 其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探
求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止 之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已」 ，然因89年5月5日施行之民法第449條增訂第3項規定： 「租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定。」（第1項 規定為：租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短 為20年。），然該增訂條文並無溯及既往之效力（依民法 債篇施行法第1條後段），因此基地租賃契約締結於89年5 月5日以後者，其存續期限得超過20年，訂立於89年5月4 日之前者，仍受同條第1項20年期限之限制。鑑於此項修 正，最高法院遂於90年第4次民事庭會議決議，不再援用 30 年渝上字第311號判例，惟此判例就89年5月4日前成立 之不定期基地租約仍應有適用，對於同年月5日之後始成 立之基地租約，始不再具有規範效力，此由最高法院95年 臺上字第388號判決謂：「本院30年渝上字第311號判例雖 經本院90年4月17日90年度第4次民事庭會議決議不再援用 ，係就嗣後所發生之事實『不再援用』該判例，對於已發 生如本件紛爭之事實，應無『不再援用』之問題」，亦可 參照。故依30年渝上字第311號判例意旨，基地租約未定 有期限者，由於基地租賃目的在於使承租人於基地上建築 房屋，應解為該租約定有租至房屋不堪使用時為止之期限 ，該期限仍受民法第449條第1項所定租期不得逾20年之限 制；亦即，自租約成立時起，未超過20年，但房屋已不堪 使用者，基地租約固歸於消滅；基地租約自成立時起，已 逾20年者，縱然房屋尚堪使用，租約亦因20年期限屆滿而 消滅。
2.經查，本件兩造分別因繼受前手於日據時代之租地建屋關 係，就系爭土地成立不定期租賃，因此系爭基地租賃契約 顯締結於89年5月5日以前，自應受30年渝上字第311號判 例意旨之拘束。又系爭租約雖未定有確定期限，然基於房 屋之造價頗鉅，且存在年限亦久之特性，於訂定基地租約 時，通常難以逕行約定租用期限，然徵諸土地之租賃契約 ，以承租人建築房屋而使用之為其目的者，非有相當期限 不能達其目的，故訴外人黃清傳之基地租賃契約，仍應解 為定有租期至房屋不堪使用為止之期限，被告受讓系爭租 約及地上房屋，自應承受系爭租約之權利義務，則本件基 地租賃契約，定有至其上房屋不堪使用為止之期限，應可 採認。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告雖主張系 爭房屋建造年代久遠，且已不堪使用，惟系爭房屋前半部
為水泥造之二層樓房屋，結構完整，後半部為磚造之一層 樓房屋，騎樓上方窗戶為木框玻璃，騎樓上方有4根樑柱 ，材質堅固；一、二樓間為木質天花板，以鐵製樓梯作為 一、二樓之通道，房屋整體尚稱堅固，此觀勘驗筆錄及原 告提供之照片自明，是系爭房屋並無任何不堪使用之情事 ，又原告就系爭房屋究有何不堪使用之事實，均未能舉證 以實其說，足見兩造就系爭土地之租賃關係仍然繼續存在 。則原告主張系爭租約已因其上房屋不堪使用而期限屆至 ，則屬無據。
六、綜上所述，兩造就系爭土地係以系爭房屋不堪使用為租賃關 係消滅之時點，系爭房屋既無任何不堪使用之情事，從而原 告主張確認被告與原告間就坐落桃園縣楊梅鎮○○段9之78 地號土地租賃關係不存在，為無理由，不應准許。七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判 決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 6 月 25 日 中壢簡易庭 法 官 許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 25 日 書記官 簡鈴玉