臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第149號
上 訴 人 冠儀建設開發有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 何志揚 律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國97年12月
23日臺灣臺中地方法院96年度訴字第1563號第一審判決提起上訴
，本院於98年7月8日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項 之訴及假執行之聲請與訴訟費用之裁判（確定部分除外）等 不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給 付上訴人新台幣920,632 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人 之翌日起至清償之日止按年息5%計算之利息。㈢第一、二審 訴訟費用，均由被上訴人負擔。其陳述除與原判決記載相同 者，茲引用之外，另補稱：
㈠被上訴人乙○○於92年1月4日向訴外人王建財及上訴人購買 坐落台中縣霧峰鄉○○段南勢小段26-40地號面積43.86平方 公尺土地各一筆及其上「北勢吉祥別墅A 區NO.3及NO.5房屋 各一棟，並分別簽訂土地買賣契約及房屋買賣契約，兩造並 分別於房屋買賣契約第6條約定各房屋總價為0000000元（原 係0000000元後調整為0000000元），於土地買賣契約第6 條 約定各土地買賣總價為0000000元（原係0000000元後調整為 0000000元），因此每一房屋與土地之總價合計為0000000元 ，房屋與土地之比例分別為55%與45%，此部分比例被上訴人 雖事後有抗辯爭執，但從上開原來房款金額與總價比例0000 000/0000000=55%，土地款0000000/0000000=45%，得到印證 。上訴人已依約將上開房屋交付被上訴人使用並辦理所有權 移轉登記。
㈡兩造於系爭房屋買賣契約書原約定每戶房屋總價為 0000000 元，後調整為 0000000元，而被上訴人迄今為止連土地房屋 價款共已給付 0000000元，因此依照房屋及土地價款比例計 算（房屋款占55%），被上訴人僅給付房屋款0000000*0.55= 0000000元，每戶尚有 434027元尚未給付，加上每戶過戶代 書費用 26159元，共尚有460186元金額未付，被上訴人共購 買2戶，故而積欠460186*2=920372元（兩造於房屋買賣契約
第16條第4 款約定上訴人所代為繳納之各項費用於交屋時結 算多退少補），上訴人自得依據買賣契約及民法第367 條之 規定請求被上訴人給付買賣價金。
㈢按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句」，民法第98條定有明文。又「解釋契約，固須探求 當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字 業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文 字而更為曲解」（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照 ）。而「數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連 帶債務之規定」，民法第292 條亦有明定。本件縱使認為兩 造間之房屋買賣契約、王建財與被上訴人間之土地買賣契約 係屬互相依存之聯立契約，然而本件上訴人所請求者乃屬金 錢之給付，且依據上訴人與被上訴人間之房屋買賣契約約定 ，乃被上訴人有給付房屋買賣價金之義務，上訴人則有交付 房屋及移轉房屋所有權予被上訴人之義務。而依據王建財與 被上訴人間之土地買賣契約約定，被上訴人對王建財則負有 給付土地買賣價金之義務，王建財則對被上訴人負有交付土 地及移轉土地所有權予被上訴人之義務。故上訴人與王建財 對於被上訴人而言並非負有同一債務，況兩造於系爭房屋買 賣契約及王建財與被上訴人間之土地買賣契約內並無上訴人 與王建財不能單獨行使買賣契約權利之約定，故並非不可分 之債。原審竟曲解兩造契約約定，認為上訴人不得單獨行使 房屋買賣契約之價金請求權，自有不適用上開法規或適用不 當之違誤，此有最高法院認為聯立契約之土地所有權人得單 獨起訴之判決一則可參。
㈣查買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務 ，民法第367 條定有明文。兩造於系爭房屋買賣契約第16條 第2 款約定：「產權登記規費、印花稅、契稅、監證費（或 公證費）、代辦手續費、貸款火險費及各項附加稅捐由甲方 負擔（按指被上訴人）」。上訴人等已依約將上開土地及房 屋交付被上訴人使用並辦理所有權移轉登記。因此，上訴人 自得請求被上訴人給付其所購買之「北勢吉祥別墅A區」NO. 3 及NO.5房屋各一棟之買賣價金（至於上訴人在原審一併請 求給付土地買賣價金部分不上訴）。
㈤被上訴人於98年5月5日庭呈之民事答辯狀已自認土地與房屋 之出賣人不同（第3頁倒數第8行），則被上訴人所給付之買 賣價金即必須區分土地與房屋二部分，亦即必須將被上訴人 給付訴外人王建財之土地價款扣除。因此，依據兩造於系爭 房屋買賣契約書約定每戶房屋總價為2,179,000 元，而被上 訴人迄今為止連土地房屋價款共僅給付3,172,678 元，則其
尚未給付部分及上訴人所代為繳納之各項費用，被上訴人依 約即有給付之義務。
㈥至被上訴人以三方協議內容約定來扣除減作部分，此並未經 上訴人同意會算，故被上訴人不得主張抵銷。依據原審96年 12月17日勘驗筆錄證人丁○○所陳：「當時因為周律師依三 方協議要求我們作加、減帳結帳，使用執照出來後被告有一 筆工程款沒有給付給我們，我只請周律師去知會原告，但沒 有辦法聯絡到原告」，由上述得知被上訴人簽訂三方協議並 未經上訴人同意，而有增減作工程必須經兩造及良岳公司三 方會算、結算方能加以扣除。因此，減作工程部分既未經上 訴人會算同意，被上訴人自不得以此主張抵銷。二、被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由 上訴人負擔。其陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外， 另補稱：
㈠本件買賣契約之買賣雙方當事人為何人，應就雙方實際簽約 情形而定。被上訴人所提出之承購戶證明書被上訴人於92年 1月4日所簽訂之買賣契約書計土地買賣契約書、房屋買賣契 約書各2 份，其中土地買賣契約書首行之立契約書人賣方、 及契約書末之簽名欄均記明為「王建財」而非上訴人，且亦 無表明代理之旨，與房屋買賣契約書記載為上訴人「冠儀開 發有限公司」截然不同，對於土地、房屋權利移轉之方式亦 有明定。以上契約之書面可知，本件係爭房屋買賣當時，買 賣雙方已明示土地部分之出賣人為王建財，房屋之出賣人為 上訴人，自無法捨契約之明文，主張房屋及土地之出賣人均 為上訴人。
㈡按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348條第1項定有明文。上訴人、王建財既 為前開買賣契約土地、房屋之出賣人，依法自負有分別將土 地及房屋交付，並使被上訴人取得所有權之義務。惟本件非 兩不相涉的不同筆不動產交易，而是2 筆預售屋之買賣。建 築房屋不能不附著於土地，土地遭建物佔用後亦難以充份發 揮經濟效益再作其他用途，依一般社會常理，預售屋之買賣 自首重於房屋佔有土地之合法權源，買方不可能只買土地而 不買房屋，賣方亦不可能只賣房屋而不賣土地（反之亦然） ，以招致土地使用權限之糾紛。是兩造與王建財所訂立2 戶 預售屋買賣契約雖有分存之4 個買賣契約書面（土地、房屋 各2 件），惟同一預售屋之房屋、土地買賣契約間，彼此具 有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其 一，無從期待可能單獨履行另一契約，此觀之卷附土地買賣 契約第17條約定「本契約：：：與『房屋預定買賣合約書』
具連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不履約時視 同全部違約，解除本約時視為全部解除」及房屋買賣契約第 22條約定：「本契約：：：與『土地預定買賣合約書』具連 帶性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解 除本約時視為全部解除」等語可知。是綜合前述，本件上訴 人與被上訴人間之房屋買賣契約、王建財與被上訴人間之土 地買賣契約係屬不能單獨履行之預售屋買賣契約，上訴人自 無權單獨請求房屋之價金，或請求房屋與土地之全部價金。 ㈢又本件被上訴人所繳納之價款，全由上訴人代為收受（上訴 人與王建財另訂合建契約），並無另行區分所附價款究為給 付給「上訴人」或地主「王建財」，可知本次預售屋之房屋 、土地買賣契約間，雙方契約於客觀上或上訴人及被上訴人 （即兩造當事人）間主觀上，兩契約間彼此具有不可分離之 關係。是上訴人臨訟將被上訴人已給付給上訴人及王建財二 人之價金，私自拆開區分以百分之55或45計算給建商或地主 之價款，此顯無理由，蓋當初簽立契約乃是以每棟房屋總價 390 萬元為買賣契約價金，上訴人私自區分之分配比例，地 主王建財日後亦有可能不予承認，故上訴人要求被上訴人對 其給付價金實無理由。
㈣再被上訴人未付價金之餘額為何？本件雙方言明以實際施作 數量辦理結算，配合上述人及良岳營造公司以雙方簽訂契約 單價計算實際應給付之價金（參三方協議書），然上訴人有 許多工程未予施作（此已於原審現場勘驗時即已載明於筆錄 ），上訴人卻未與被上訴人實際對帳，即要求被上訴人按原 先承買預售屋之價金給付，完全無視於三方協議書，故上訴 人顯然未舉證其房屋施作之追加或減少工程有何？應扣除或 增加之價金為何？故上訴人未加舉證之前，實無理由要求給 付。
㈤上訴人98.05.19民事準備狀引用96年12月17日勘驗筆錄證人 丁○○證詞所述，實為斷章取義之詞，因三方會算之過程不 僅只一次，證人丁○○請周仲鼎律師通知上訴人但沒有辦法 連絡到人等語，是屬第一次三方會算之情形，當時上訴人因 詐欺被通緝在案刻意躲藏，惟幾經被上訴人催促出面解決， 上訴人已出席三方會算後續之協調，還向證人丁○○表示說 ，有減作部份該還給人家就還給人家。而「工程會算」為三 方協議書之內容且為兩造不爭事實，亦為兩造與良岳營造公 司作為工程結算之依據，是否需參與工程會算？依三方協議 之要義而言均為兩造與良岳營造公司之義務，上訴人刻意躲 避，被上訴人被要求與良岳營造公司對帳實屬無奈，非出被 上訴人之本意，會算過程中上訴人並對良岳營造公司交代有
減作部份該還給人家就還給人家，可知上訴人對於會算之事 知曉，就會算減作事實同意（交代良岳營造公司扣除），而 非被上訴人單方自作主張抵銷。
㈥兩造與地主王建財間簽訂土地買賣契約及房屋買賣契約後， 在房屋建造工程進行中，由於上訴人無法支付營造廠商良岳 營造公司之工程款，致良岳公司因而霸工，遂由上訴人、良 岳營造公司及承購戶三方於94年3 月間共同訂定三方協議書 ，約定由良岳營造公司完成後續建造工程，房屋工程價金應 依實作實算辦理結算，此為兩造所不爭，並有土地買賣契約 書、房屋買賣契約書所載及協議書足憑。該三方協議書條款 明載以實作數量辦理結算，當時被上訴人多次要求上訴人參 與會算，會算時間、地點均通知上訴人，期間會算過程中， 上訴人亦曾參與，被上訴人有提供增減作明細給上訴人，上 訴人被告知須出席會算卻刻意規避躲藏，此行徑顯已違反三 方協議精神，上訴人等同片面毀約，而上訴人又不肯舉証替 被上訴人所施作項目、數量為何？竟以預售價金要求被上訴 人給付價款，有違公平正義，實屬無理。試問？上訴人不履 行三方協議義務，卻直接要求被上訴人依預售屋價金給付價 款，如此，被上訴人之權益何存？從而，上訴人主張本於買 賣契約，請求給付920632元及其法定遲延利息，即於法無據 ，應予駁回。
理 由
一、上訴人主張：被上訴人於92年1月4日購買坐落臺中縣霧峰鄉 ○○段南勢小段26-40地號土地上「北勢吉祥別墅」A區NO.3 及NO.5之預售房屋共2 棟，並分別與訴外人王建財及上訴人 簽訂土地買賣契約書及房屋買賣契約書。依系爭買賣契約之 約定，房屋總價為2,179,000元（原係2,145,000元，其後調 整為2,179,000元）、土地買賣總價為1,721,000元（原係1, 755,000元，其後調整為1,721,000元），每一房屋及土地之 總價合計為3,900,000元（房屋與土地價值之比例為55%與45 % ），被上訴人購買2戶之房地總價則為7,800,000元，上訴 人已依約將上開房屋交付被上訴人使用並辦妥所有權移轉登 記。詎被上訴人迄今僅給付土地房屋價款每戶3,172,678 元 ，且被上訴人尚須給付農業用地持分過戶代書費477,491 元 、斜屋頂變更設計費100,860 元（以上過戶代書費及變更設 計費應由22戶承購戶分擔，被上訴人2 戶應負擔52,577元） ，則被上訴人所積欠之房屋價款及費用共計 1,507,221元。 爰依買賣價金給付請求權，求為判決命被上訴人應給付上訴 人 1,507,221元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止按 年息5%計算之利息（原審為上訴人敗訴之判決後，上訴人僅
就其中920,632元本息部分聲明不服，提起上訴）。二、被上訴人則以：伊於92年1月向上訴人訂購系爭預售屋2棟， 約定完工交屋期限為1年。伊依約繳款至結構體2樓時，因上 訴人將工程款挪作他用，資金週轉困難，致訴外人即承攬房 屋興建工程之良岳營造有限公司向上訴人請領工程款未果而 停工，系爭房屋之興建作業因而停擺。伊於停工期間邀集其 他承購戶組成自救委員會，於94年3 月間，由上訴人、良岳 公司及全體承購戶三方共同訂定「霧峰丁台段吉祥別墅興建 工程協議書」，約定由承購戶代上訴人墊付工程款予良岳公 司，以支應後續工程至完成。且除上訴人（以訴外人徐兆妤 及歐佳欣等2人名義為承購戶）預留之2戶外，其餘承購戶共 計22戶（包含地主4 戶）均須向土地銀行貸款，共同分攤代 墊續建之各期營繕工程款，由承購戶所開設之共同帳戶按各 期給付良岳公司，工程完竣交屋結算時，各承購戶以向上訴 人購屋之價款加上「增作工程款項」，扣除「協議前已付上 訴人款項」、「代墊續建各期營繕工程款項」、「代墊工程 款項所生利息」及「工程減作款項」，餘額再給付上訴人。 伊購買系爭房屋價金7,800,000元，加上增作工程款233,257 元，扣除代墊續建各期營繕工程款及停工前已付之部分價金 計6,450,356 元、減作工程款1,335,790.75元、造假工程之 費用207,937.24元、代墊續建各期工程款之利息 42,364.30 元，上訴人尚須返還伊溢付之3,191 元，故伊並未積欠上訴 人價金等語，資為抗辯。
三、本件上訴人主張被上訴人於92年1月4日購買系爭「北勢吉祥 別墅」A區NO.3及NO.5之預售房屋共2棟，並分別與訴外人王 建財及上訴人簽訂土地買賣契約書及房屋買賣契約書。每一 房屋及土地之總價合計為3,900,000 元，上訴人已將上開房 屋交付被上訴人使用並辦妥所有權移轉登記。惟被上訴人僅 給付土地房屋價款每戶3,172,678 元之事實，固未為被上訴 人所爭執。然就上訴人主張被上訴人尚欠房屋價款及費用共 計1,507,221元或920,632元，依買賣價金給付請求權，求為 判決命被上訴人給付，則為被上訴人所否認，並以前情抗辯 。而上訴人對於被上訴人抗辯所稱之三方協議，亦無爭執， 僅以被上訴人依三方協議內容約定來扣除減作部分，未經上 訴人同意會算，認被上訴人不得主張抵銷。是本件兩造所爭 執之重點，乃在於被上訴人依三方協議內容約定來扣除減作 部分，是否有據？此部分如未經上訴人同意會算時，是否被 上訴人即不得主張抵銷，而仍有按兩造原買賣契約付清房屋 價款及費用之義務？爰審酌說明如下：
㈠查本件系爭「北勢吉祥別墅」之預售屋，係由訴外人王建財
提供土地，交由上訴人冠儀建設開發有限公司負責人甲○○ 規畫負責興建房屋銷售，甲○○並以上訴人公司及王建財之 名義對外銷售預售屋（含房屋及土地），此有地主王建財與 甲○○所簽訂之合建契約可佐。而系爭房屋之興建工程，則 委由訴外人良岳營造有限公司承攬。嗣房屋興建至結構體二 樓時，因上訴人公司之資金週轉困難，良岳公司向上訴人請 領工程款未果而停工，致系爭房屋之興建作業因而停擺。在 停工期間遂由承購戶組成自救委員會，於94年03月間，由上 訴人、良岳公司及全體承購戶三方共同訂定「霧峰丁台段吉 祥別墅興建工程協議書」，約定由承購戶代上訴人墊付工程 款予良岳公司，以支應後續工程至完成。且除上訴人（以訴 外人徐兆妤及歐佳欣等2人名義為承購戶）預留之2戶外，其 餘承購戶共計22戶（包含地主4 戶）均須向土地銀行貸款， 共同分攤代墊續建之各期營繕工程款，由承購戶所開設之共 同帳戶按各期給付良岳公司，工程完竣交屋結算時，各承購 戶以向上訴人購屋之價款加上「增作工程款項」，扣除「協 議前已付上訴人款項」、「代墊續建各期營繕工程款項」、 「代墊工程款項所生利息」及「工程減作款項」，餘額再給 付上訴人。此三方協議復為兩造所不爭，並有協議書附卷足 參。
㈡依據被上訴人與訴外人王建財及上訴人簽訂之土地買賣契約 書及房屋買賣契約書，被上訴人購買系爭「北勢吉祥別墅」 A區NO.3及NO.5之預售房屋共2棟，每一房屋及土地之總價合 計為3,900,000 元，被上訴人依約固有給付房屋價金之義務 。惟系爭房屋興建至結構體二樓時，既因上訴人公司之資金 週轉困難而停工，嗣由上訴人、良岳公司及全體承購戶三方 共同訂定「霧峰丁台段吉祥別墅興建工程協議書」，約定由 承購戶代上訴人墊付工程款予良岳公司，以支應後續工程至 完成。而工程完竣交屋結算時，各承購戶以向上訴人購屋之 價款加上「增作工程款項」，扣除「協議前已付上訴人款項 」、「代墊續建各期營繕工程款項」、「代墊工程款項所生 利息」及「工程減作款項」，餘額再給付上訴人。則上訴人 自應依此三方協議與各承購戶會算後，始得向各承購戶請求 給付餘額之權利。
㈢被上訴人以其購買系爭房屋2戶總價金7,800,000元，加上增 作工程款233,257 元，扣除代墊續建各期營繕工程款及停工 前已付之部分價金計6,450,356 元、減作工程款1,335,790. 75元、造假工程之費用207,937.24元、代墊續建各期工程款 之利息42,364.30元，上訴人尚須返還其所溢付之3,191元， 故其並未積欠上訴人價金。姑勿論被上訴人此工程款項之計
算是否正確無誤，上訴人均應先行與被上訴人進行會算，扣 抵被上訴人依三方協議所代墊之款項後，如有餘額，始得請 求被上訴人給付。上訴人徒以系爭房屋如有增減作工程必須 經兩造及良岳公司三方會算、結算方能加以扣除，而系爭房 屋減作工程部分未經上訴人會算同意為由，認被上訴人不得 主張扣抵，逕跳脫此三方協議，依原買賣契約請求被上訴人 付清房屋價款及費用，顯無理由。
四、綜上所述，本件被上訴人主張依三方協議內容約定來扣除減 作部分，核屬有據，此部分縱未經上訴人同意會算，被上訴 人仍得主張扣抵，上訴人應先行與被上訴人進行會算後，如 有餘額，始得請求被上訴人給付，其跳脫此三方協議，逕按 兩造原買賣契約請求被上訴人付清房屋價款及費用，為無理 由，不應准許。原審以上訴人與被上訴人間之房屋買賣契約 、王建財與被上訴人間之土地買賣契約係屬不能單獨履行之 預售屋買賣契約，上訴人自無權單獨請求房屋之價金，或請 求房屋與土地之全部價金，而為上訴人敗訴之判決，其理由 雖屬不當，但其為上訴人敗訴判決之結論仍屬正當。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與 判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第 449條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 22 日 民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 王重吉
法 官 古金男
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 詹錫朋
中 華 民 國 98 年 7 月 22 日 Ｍ
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