臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第392號
原 告 戊○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
丁○○
姚本仁律師
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於中華民國98年6 月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段二六一一建號即臺北縣新店市○○路九十六號地下三層如附圖所示編號第四號之停車位騰空返還原告，並自民國九十七年十月十八日起至上開停車位返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
A.先位部分：
㈠原告於民國94年間經由法院拍賣取得訴外人吳信義所有坐落 臺北縣新店市○○段油車坑小段55-1地號土地及其上2572建 號建物（含共同使用部分2611建號應有部分241/10,000，建 物門牌：臺北縣新店市○○路96號4 樓），並完成所有權移 轉登記。系爭房地所屬之捷運彩虹園大廈就共同使用部分訂 有分管同意書，約定地下室防空避難室兼停車場由停車位購 買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位，系爭建 物地下3 層如附圖所示編號第4 號停車位，其權利登記於共 同使用部分之應有部分，於原告之前手吳信義取得系爭房地 所有權時，即同時取得系爭停車位使用權，原告自吳信義繼 受系爭房地所有權，自亦繼受吳信義對系爭停車位之分管權 利，而具有單獨使用系爭停車位之合法權源。詎被告自稱其 於82年間以新臺幣（下同）50餘萬元向吳信義購買系爭停車 位使用權，惟吳信義並未將表彰系爭停車位之應有部分移轉 登記為被告所有，縱被告與吳信義間之買賣關係為真，亦僅 具債權效力，無對世效力，被告既未取得變更分管契約之必 要條件，其依停車位使用權買賣契約向捷運彩虹園大廈管理 委員會（下稱彩虹園管委會）報備，彩虹園管委會公告系爭 停車位為96-1號地下2 樓專用，均不具法律效力，被告占有
系爭停車位之行為，仍屬無權占有，原告自得依民法第767 條規定及分管同意書約定，請求被告將系爭停車位騰空返還 原告。又被告無權占有系爭停車位，受有相當於租金之不當 得利，原告亦得依民法第179 條之規定，請求被告給付按系 爭大廈停車位每位每月租金2,000 元之標準計算之不當得利 。
㈡聲明：
⒈被告應將坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段2611建號即臺 北縣新店市○○路96號地下3 層如附圖所示編號第4 號之停 車位騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即97年10月18 日起至上開停車位返還原告之日止，按月給付原告2,000 元 。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
B.備位部分：
㈠如認先位聲明之請求不應准許，系爭停車位為系爭大廈共同 使用部分，為系爭大廈全體住戶共有，被告未取得系爭停車 位所有權應有部分，其占有系爭停車位無正當權源，原告為 系爭停車位所在之共有人，自得依民法第767 條、第821 條 規定，請求被告將系爭停車位騰空返還原告及其他共有人。 又被告無權占有系爭停車位，受有相當於租金之不當得利， 原告亦得依民法第179 條之規定，請求被告給付原告及其他 共有人按系爭大廈停車位每位每月租金2,000 元之標準計算 之不當得利。
㈡聲明：
⒈被告應將坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段2611建號即臺 北縣新店市○○路96號地下3 層如附圖所示編號第4 號之停 車位騰空返還原告及其他共有人，並自起訴狀繕本送達翌日 即97年10月18日起至上開停車位返還原告及其他共有人之日 止，按月給付原告及其他共有人2,000 元。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠系爭停車位並無獨立建號及產權，原告所取得者為臺北縣新 店市○○段油車坑小段2611建號之應有部分，應有部分係抽 象共有標的物之任何部分，非存在於某一特定位置，原告之 權利內容應為就系爭建物全部有與共有人共同管理使用收益 之權限，而非特定車位之所有權。至分管契約本質上為債權 契約，共有人就共有物訂定分管契約無法產生物權得喪變更 之效果，原告不因分管契約取得系爭停車位之物權。原告對 於系爭停車位既無獨立之所有權，其本於所有權人之地位依 民法第767 條規定訴請被告返還系爭停車位，於法無據。
㈡依系爭建物使用執照圖、實際使用狀況圖所載，系爭停車位 坐落位置為車道，原告主張其為系爭停車位之所有權人，顯 有誤解。
㈢系爭分管同意書第2 條並未明文必須以移轉應有部分予其他 共有人作為移轉停車位使用權之條件，且自該約定載明：「 一致同意無條件歸停車位購買人管理使用，絕無異議」等語 ，即足證出資購買為唯一取得停車位使用權之條件，尚難僅 以「地下室防空避難兼停車區則由停車位購買人按車位比例 分配共有持分」之辭句，即推論此約定有限制停車位購買人 必須以移轉應有部分予其他共有人作為移轉停車位使用權之 條件。此外，自證人李澤堂、魏俊雄之證言、林麗美與李培 蘭間之停車位讓渡書，及其他共有人之所有權應有部分比例 觀之，亦足證共有人間並無以移轉應有部分予其他共有人作 為移轉停車位使用權之條件之意思。被告於83年9 月27日向 吳信義購買系爭停車位，該等買賣行為不受84年6 月28日公 布施行之公寓大廈管理條例關於專有部分及共用部分不得分 別移轉之限制，而被告為系爭建物之共有人，本可對於系爭 建物與其他共有人達成分管之協議或繼受分管之權利，彩虹 園管理委員會既於被告買受系爭停車位後公告該停車位由96 -1號地下2 樓住戶即被告專用，依系爭分管契約約定，被告 就系爭停車位即具有使用權，被告並非無權占有。 ㈣原告於取得吳信義所有之房地時，系爭停車位即由被告專用 ，本院民事執行處拍賣公告就共同使用部分已載明不點交， 嗣並函覆拍賣之標的為2611建號之應有部分，並非停車位， 原告對於系爭停車位由被告分管使用之分管契約之存在係明 知或可得而知之狀態，其自應受分管契約之拘束，而不得主 張被告占有系爭停車位無正當權源。
㈤縱認原分管契約約定須取得系爭建物應有部分94/10,000 始 對系爭停車位具有專用權，惟此一約定已因事後區分所有權 人同意而被取代，亦即無須取得上開應有部分亦可具有停車 位專用權，此所以系爭大廈住戶於停車位過戶時均不過問持 分比例之故。被告向吳信義買受停車位時，已向彩虹園管委 會登記，並經彩虹園管委會公告系爭停車位由被告專用，足 證系爭大廈區分所有權人均已同意被告分管使用系爭停車位 ，渠等既同意由被告分管使用系爭停車位，被告占用系爭車 位即非無權占有，自不以移轉上開應有部分為必要。 ㈥聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於94年間經由法院拍賣取得吳信義所有坐落臺北縣新店 市○○段油車坑小段55-1地號土地及其上2572建號建物（含 共同使用部分2611建號應有部分241/10,000，建物門牌：臺 北縣新店市○○路96號4 樓），並完成所有權移轉登記（本 院卷一第10-12 頁）。
㈡被告於82年間買受坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段55-1 地號土地及其上2575建號建物（含共同使用部分2611建號應 有部分297/10,000，建物門牌：臺北縣新店市○○路96-1號 地下2 樓），買受上開建物時，並未同時買系爭大廈停車位 （本院卷一第113 頁）。
㈢被告於83年9 月27日，以50萬元之價格，向原告前手吳信義 買受系爭停車位（本院卷一第182-183 頁）。 ㈣彩虹園管委會收費公告、平面停車場車位標示圖標示系爭停 車位由被告專用（本院卷一第9 頁）。
㈤系爭停車位坐落系爭大廈地下3 層，為系爭大廈共同使用部 分2611建號之應有部分（本院卷一第13-15頁）。 ㈥系爭大廈區分所有權人就系爭大廈共同使用部分訂有共有物 分管同意書（本院卷一第71-77頁）。
㈦原告經法院拍賣買受系爭96號4 樓房地時，該次拍賣公告不 動產標示備考欄僅記載系爭建物含共同使用部分2611建號之 應有部分，未註明共同使用部分包括系爭停車位（本院卷一 第239-240 頁）。
㈧系爭停車位可獲得相當於租金之不當得利每月2,000 元（本 院卷一第303 頁）。
四、得心證之理由：
原告主張系爭停車位為系爭大樓共同使用部分，由系爭96號 4 樓房地原所有權人吳信義分管使用，原告自吳信義取得系 爭96號4 樓房地所有權，自亦取得系爭停車位之所有權、使 用權，被告無正當權源占用之，其得依民法第767 條、第17 9 條規定請求被告將系爭停車位騰空返還原告，並給付相當 於租金之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件 所應審究者，為：㈠原告是否因取得系爭96號4 樓房地所有 權而一併取得系爭停車位專用權？㈡被告得否以其業向原告 前手吳信義買受系爭停車位使用權對抗原告？㈢被告是否與 其他共有人成立新分管協議而取代原分管同意書？㈣原告得 否請求被告將系爭停車位騰空返還原告，並給付相當於租金 之不當得利？茲論述如下：
㈠原告是否因取得系爭96號4 樓房地所有權而一併取得系爭停 車位專用權？
⒈按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將
各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依80年11月 29日修正公布之土地登記規則第72條第2 款規定，其共同使 用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同 使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用 或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所 有權分離而單獨為買賣標的。又地下室車位共同使用部分， 與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部 分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人， 或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院87 年臺上字第2199號判決意旨參照）。系爭停車位坐落系爭大 廈地下3 層，為系爭大廈共同使用部分2611建號之應有部分 ，系爭大廈興建完成時，區分所有權人簽訂共有物分管同意 書，約定地下室防空避難兼停車區由停車位購買人按車位比 例分配共有持分，分別管理使用車位，各層樓所有權人一致 同意無條件將系爭大廈地下層防空避難兼停車位部分歸停車 位購買人管理使用，有共有物分管同意書在卷可憑（本院卷 第71-77 頁）。而系爭大廈辦理第一次保存登記時，96號4 樓原為姜裕貞所有，其分配共同使用部分之應有部分為47/1 0,000 ，嗣增加為241/10,000，並分管使用系爭停車位，姜 裕貞於81年間將之讓與吳信義，系爭停車位仍由96號4 樓建 物受讓人吳信義分管使用，亦為被告所不爭，並有土地登記 申請書、合建房屋分配協議書、建物登記謄本附卷可稽（本 院卷一第78-90 頁、第234 頁）。系爭停車位配屬於系爭96 號4 樓建物，其二者有密切不可分之主從關係，按之上開說 明，系爭96號4 樓建物所有權人不得將共同使用部分之停車 位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有 部分出售他人，且其移轉96號4 樓建物所有權時，其相對應 之共同使用部分，亦隨之移轉予同一人，原告既受讓系爭96 號4 樓房屋，原96號4 樓房屋所有權人分管停車位相對應之 共同部分即隨同移轉為原告所有，原分管契約對原告自繼續 存在，原告主張其繼受原分管契約而得分管使用系爭停車位 ，核屬有據。
⒉雖被告抗辯：原告經法院拍賣買受系爭96號4 樓建物時，拍 賣公告就共同使用部分已載明不點交，嗣並函覆拍賣之標的 為2611建號之應有部分，並非停車位等語。惟所謂點交程序 ，係指債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後 為第三人占有者，執行法院依債權人之聲請，解除其占有， 點交於買受人或承受人之程序（強制執行法第99條第1 項規 定參照），如債務人應交出之不動產為第三人查封前所占有 ，法院即不予點交，點交與否與買受人或承受人已否取得不
動產之所有權，本屬二事。且原告應買96號4 樓建物時，該 次拍賣公告雖未記載附有停車位，惟已載明含共同使用部分 之應有部分，原告既已取得96號4 樓建物相對應共同使用部 分應有部分之所有權，系爭大廈區分所有權人就共同使用部 分復已為分管，原告自得占有使用96號4 樓建物原所有權人 分管使用之特定部分，執行法院就系爭大廈區分所有權人是 否對共同使用部分為分管協議、原告是否繼受該分管協議等 實體事項既不得加以審究，尚難僅以上開函文內容，即遽論 原告之權利內容僅抽象存在於2611建號建物，而不得占有使 用分管之特定部分即系爭停車位。
⒊被告雖另抗辯：系爭分管同意書第2 條係以出資購買為唯一 取得停車位使用權之條件，受讓應有部分不當然取得停車位 使用權等語。惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求 ，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立 契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料 ，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值 作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取 書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年臺上字 第2631號判決意旨參照）。系爭分管同意書第2 條約定末句 固記載：「歸停車位購買人管理使用」等語。惟查：該條約 定前段業已載明：「至地下室防空避難兼停車區停車位購買 人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位」等語（本 院卷一第73頁），對照其前後文，即足徵系爭大廈區分所有 權人取得之共同使用部分應有部分，係將共同使用部分扣除 停車空間之面積後，再分攤予各區分所有權人，購買停車位 之區分所有權人，則另取得按車位比例計算之應有部分，該 條約定所指之停車位購買人自係指購買停車位並取得按車位 比例分配共有持分之人。而使用權為所有權之積極權能之一 ，共有人取得停車位之使用權，源自於其購買停車位並另取 得按車位比例分配之共有持分，系爭分管同意書約定將停車 位歸停車位購買人管理使用，無非為落實停車位購買人所有 權之權能，該使用權不得脫離相對應之共同使用部分應有部 分而存在，所謂之停車位購買人自應解為取得按車位比例分 配共有持分之人，始符合系爭分管契約落實所有權權能之主 要目的，不得僅以該約定使用「停車位購買人」之字句，即 遽論系爭分管同意書係以出資購買為取得停車位使用權之唯 一條件，被告抗辯系爭停車位之使用權非以受讓按車位比例 分配之共有持分為判斷標準，容有誤會。
㈡被告得否以其業向原告前手吳信義買受系爭停車位使用權對 抗原告？
按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人 ，故於二重買賣之場合，出賣人如已將不動產所有權登記予 後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所 有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得以其與出賣人 間之買賣關係對抗後買受人（最高法院83年臺上字第3243判 例意旨參照）。本件被告於83年9 月27日，以50萬元之價格 ，向原告前手吳信義買受系爭停車位，固有停車位買賣契約 書在卷可憑（本院卷一第182-183 頁）。惟查：吳信義係因 向姜裕貞購買96號4 樓建物及相對應之共同使用部分應有部 分（含按車位比例分配之共有持分），基於與其他區分所有 權人間之分管契約得以使用系爭停車位，此一分管契約建立 在其對96號4 樓建物及相對應共同使用部分應有部分有所有 權之基礎上，被告買受系爭停車位時，並未取得系爭96號4 樓建物相對應之共同使用部分應有部分，為其所不爭，顯見 其就系爭停車位，僅與吳信義間締結具債權效力之買賣契約 ，其所取得之停車位使用權僅於當事人間即被告、吳信義間 發生效力，尚不得執以對抗已取得按車位比例分配共同持分 之原告，系爭停車位之使用權應歸於原告，被告抗辯其已向 吳信義買受系爭停車位，非屬無權占有，尚非可採。 ㈢被告是否與其他共有人成立新分管協議而取代原分管同意書 ？
依系爭分管同意書約定，系爭大廈地下室防空避難兼停車區 由停車位購買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車 位（本院卷一第73頁），足見系爭大廈區分所有權人協議系 爭停車位使用權附屬於各該按車位比例分配之共有持分，須 受讓該共同使用部分之應有部分並經移轉登記後，始得基於 所有權之權能及分管占有之效力而排他使用系爭停車位，此 一分管協議迄未經系爭大廈各區分所有權人決議變更。而有 關車位使用人名義之變更，一經使用人提出買賣契約，彩虹 園管委會即於收費公告為變更，並未過問使用人是否取得原 專用權人之持分，亦未徵詢各區分所有權人之意見，業據證 人魏俊雄於本院審理時，證稱：「（車位的買賣是否需經地 下室全體區分所有權人同意或車位所有人全體同意？）這個 我不清楚」、「（車位專用權變更的時候，管委會是否會過 問已否取得專用權人的持分？）只要有買賣契約，我們就辦 理變更，住戶都不會管」等語（本院卷二第38頁反面），足 證被告向吳信義買受系爭停車位後，各區分所有權人並未就 系爭大廈共同使用部分之分管重為協議，彩虹園管委會變更 收費公告僅係系爭大廈停車位使用狀態及管理費收取情形之 呈現而已，非區分所有權人協議之結果，各區分所有權人就
管委會所為之變更未予干涉之原因，在於渠等認知各該停車 位已由取得按車位比例分配共有持分之人分管使用，故不予 置喙，非渠等默示同意變更原分管協議，改由被告分管使用 系爭停車位，被告抗辯系爭大廈區分所有權人均同意其分管 使用系爭停車位，共有人已成立新分管協議，其占有系爭停 車位非無正當權源，尚不足採。
㈣原告得否請求被告將系爭停車位騰空返還原告，並給付相當 於租金之不當得利？
⒈按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權 占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請 求，無民法第821 條但書規定之適用（最高法院91年臺上字 第242 號判決意旨參照）。原告經法院拍賣向其前手吳信義 買受系96號4 樓建物時，已受讓系爭停車位相對應共同使用 部分之應有部分，並繼受原分管契約，而分管使用系爭停車 位，業詳前述，其對分管之部分即系爭停車位即有單獨之管 理權，被告無權占有該停車位，原告自得為自己之利益，請 求被告將系爭停車位騰空返還原告，被告抗辯原告僅取得26 11建號建物之應有部分，其權利內容非特定停車位之所有權 ，不得本於所有權人之地位請求被告返還系爭停車位，尚非 可採。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法 院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，被告無 正當權源占有系爭停車位，則原告請求被告自起訴狀繕本送 達翌日即97年10月18日起給付相當於租金之不當得利，即屬 有據。茲系爭停車位坐落臺北縣新店市，而出租系爭停車位 每月可獲得之租金利益為2,000 元，為被告所不爭，並有原 告所提之車位租賃合約書在卷可稽（本院卷一第303 頁）， 本院因認相當租金之不當得利每月2,000 元應為適當。 ㈤綜上，系爭停車位應由原告分管使用，被告占有系爭停車位 無正當權源，原告依民法第767 條、第179 條規定，先位請 求被告將系爭停車位騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達翌 日即97年10月18日起，按月給付相當於租金之不當得利2,00 0 元，洵屬正當，應予准許。
㈥原告先位之訴為有理由，既如前述，就其備位之訴，本院自 無庸再予審究，附此敘明。
五、從而，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告將坐 落臺北縣新店市○○段油車坑小段2611建號即臺北縣新店市 ○○路96號地下3 層如附圖所示編號第4 號之停車位騰空返
還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即97年10月18日起至上開 停車位返還原告之日止，按月給付原告2,000 元，為有理由 ，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 7 月 10 日 民事第二庭 法 官 陳秀貞
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 7 月 10 日 書記官 劉碧輝