臺灣桃園地方法院民事判決 95年度重訴字第320號
原 告 壬○○
訴訟代理人 陳鄭權律師
何豐行律師
被 告 玄○○
Ｄ○○
庚○○
甲○○
乙○○
酉○○
天○○
亥○○
戌○○
戊○○
丙○○
梁國明
Ｇ○○
Ａ○○○
未○○
午○○○
黃○○
地○○
Ｅ○○
共 同
訴訟代理人 李國煒律師
複 代理人 Ｂ○○
被 告 己○○
寅○○
丁○○
巳○○
辛○○
上列三人之
共 同
訴訟代理人 辰○○ 住桃園縣觀音鄉○○路○段967巷92弄1
號
被 告 Ｈ○○ 住桃園縣觀音鄉○○路○段967巷76弄7
號
申○○ 住桃園縣觀音鄉○○路○段967巷76弄11
號
上列當事人間拆屋還地事件，經本院於民國98年6 月11日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
如附表四所示之被告應將如附表四所示之應拆除之物拆除，並將如附表四所示占有之位置、面積返還予原告及其他共有人。如附表四所示之被告各應給付原告如附表四所示之不當得利金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由如附表五所示被告負擔如附表五所示之比例，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告各以如附表五所示之金額為如附表五所示之被告供擔保後，得假執行。但如附表五所示之被告如以如附表五所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告寅○○、己○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款分別定 有明文。本件原告起訴時聲明由如附表3 所示，嗣後數次變 更訴之聲明（詳如附表3） ，核屬基礎事實同一、擴張或減 縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，均應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠坐落桃園縣觀音鄉○○○段埔頂小段116 之8 地號土地（下 稱系爭土地）為原告及其他共有人所有。詎被告無合法權源 ，分別在其上興建房屋，占用系爭土地，自屬無權占有，原 告本於所有權之作用，請求被告應分別自如附表所示之建物 內遷出，將建物拆除，並將系爭土地返還予原告及其他共有 人；並請求被告己○○應自複丈成果圖所示編號B 之建物內 遷出，將系爭土地返還予原告及其他共有人；並請求被告未 ○○、午○○○應共同將複丈成果圖所示編號Y 之農作空地 返還予原告及其他土地共有人，爰依民法第767 條、第821 條規定請求判決如聲明第1 、2 、3 項所示。
㈡被告未經原告同意，復無合法使用權源占用系爭土地，被告 於其上興建房屋使用、收益，致原告對系爭土地基於所有權 之使用、收益之權利遭受損害，爰依民法第179 條、土地法 第97條、土地法施行細則第25條規定及最高法院61年台上字
第1695號判例意旨，請求被告返還其等占有系爭土地受有相 當租金之利益，請求判決如聲明第4 項所示。
㈢對被告抗辯之陳述：兩造間並無租賃關係，系爭土地之共有 人間亦無分管契約存在。
⒈被告玄○○、Ｄ○○部分：原告及系爭土地之其他共有人 並未出租系爭土地予訴外人楊相禹，故被告提出其與訴外 人楊俊儒、楊俊雄、楊吳甘間之不動產買賣契約書，不得 對抗原告及其他共有人。
⒉被告庚○○、甲○○、乙○○部分：訴外人許堂、黃金榮 於民國65年間均非系爭土地之共有人，其等無權出賣系爭 土地予訴外人于孝悅，故于孝悅及被告乙○○在系爭土地 上建造房屋，占用系爭土地當屬無權占有。于孝悅之繼承 人即被告庚○○、甲○○及被告乙○○應將房屋拆除，返 還系爭土地予原告及其他共有人。
⒊被告酉○○、天○○、亥○○、戌○○部分：訴外人許堂 、黃金榮於63年間非系爭土地之共有人，其等無權出賣系 爭土地予訴外人張興根，且張興根向訴外人葉堂根購買系 爭土地上之房屋，而葉堂根亦非系爭土地之共有人，其等 間之買賣契約不得對抗原告。
⒋被告戊○○部分：原告及其他共有人從未同意出賣系爭土 地予被告，亦未同意他人在系爭土地上建屋，且訴外人簡 文壬、許堂、黃金榮當時均非系爭土地之共有人，被告亦 未舉證得其他全體共有人同意。被告縱向訴外人倪維明買 受系爭建物，該買賣契約不得對抗原告。
⒌被告丙○○、梁國明部分：訴外人許堂、黃金榮當時非系 爭土地共有人，無權出賣系爭土地。被告亦未舉證得系爭 土地全體共有人同意，故被告所辯亦不足採。
⒍被告Ｇ○○部分：訴外人王蘭清與被告Ｇ○○間之買賣契 約不得對抗原告。
⒎被告Ａ○○○部分：訴外人李金盆、韓華玉、程玄生均非 系爭土地之共有人，且依債之相對性，被告不得以其與前 手間之買賣契約對抗原告。
⒏被告未○○、午○○○部分：被告未○○非系爭土地之所 有權人，其無權占用系爭土地，故其所有之建物仍屬無權 占有；即便被告午○○○為系爭土地之共有人之一，惟被 告未經其他全體共有人同意，擅自占用系爭土地之特定部 分，亦屬無權占有。
⒐被告黃○○部分：訴外人許阿興、許阿海、宇○○、黃金 榮於80年間均非系爭土地之所有權人，被告不得以土地租 賃合約書對抗原告。
⒑被告地○○部分：被告未舉證其向何人承租，亦未提出租 約，顯為無權占有。
⒒被告Ｅ○○部分：訴外人許堂、黃金榮當時非系爭土地之 共有人，其等無權將系爭土地部分出賣予被告。 ⒓被告己○○部分：該建物原係訴外人卯○○所有，卯○○ 死亡後，由其大陸配偶所繼承，嗣因卯○○之配偶要返回 大陸，訴外人癸○○即向其買受系爭建物，並將其出租予 被告己○○，系爭建物現屬訴外人癸○○所有、由被告己 ○○占有中。
⒔被告寅○○部分：訴外人許阿興、許阿海、宇○○、黃金 榮於80年間均非系爭土地之所有權人，被告不得以土地租 賃合約書對抗原告。
⒕被告丁○○、巳○○部分：被告丁○○雖為系爭土地之共 有人之一，惟其未經其他共有人同意，擅自占用系爭土地 之特定部分。且被告丁○○辯稱該建物係被告巳○○向訴 外人晏國斌所購買，惟晏國斌非系爭土地之共有人，不論 該建物是否為晏國斌所建，基於債之相對性，被告不得以 其與晏國斌間之買賣契約對抗原告，故被告仍屬無權占有 系爭土地。
⒖被告辛○○部分：系爭建物雖係被告或其先夫向訴外人李 亞友、葉堂根所購買，惟李亞友、葉堂根非系爭土地共有 人之一，基於債之相對性，被告不得以其向前手購屋之買 賣契約對抗原告；且原告否認被告有向宇○○、黃金榮承 租系爭土地，即便其確有向宇○○、黃金榮承租，惟其等 非系爭土地之共有人，並無權利出租系爭土地予被告。 ⒗被告Ｈ○○部分：系爭建物是否為被告之先夫向訴外人宇 ○○、黃金榮所購買，尚屬有疑，即使係向宇○○、黃金 榮所購買，被告亦不得以其向前手購屋之買賣契約對抗原 告，況宇○○非系爭土地之共有人，無權出租系爭土地予 被告。
⒘被告申○○部分：被告未舉證有何占有權源，顯為無權占 有。
㈣並聲明：
⒈被告玄○○、Ｄ○○、黃○○、寅○○、丁○○、巳○○ 、庚○○、甲○○、乙○○、酉○○、天○○、亥○○、 戌○○、辛○○、地○○、Ｈ○○、申○○、戊○○、丙 ○○、梁國明、Ｅ○○、Ｇ○○、梁程立蓮、未○○、午 ○○○應分別將其坐落桃園縣觀音鄉○○○段埔頂小段 116 之8 地號土地上之建物（如附表1 所示）遷出，並將 建物拆除，將系爭土地返還予原告及其他共有人。
⒉被告己○○應自坐落桃園縣觀音鄉○○○段埔頂小段116 之8 地號土地上之建物（即附圖一所示編號B 之建物）遷 出，並將系爭土地返還予原告及其他共有人。
⒊被告未○○、午○○○應共同將坐落桃園縣觀音鄉○○○ 段埔頂小段116 之8 地號土地上如附圖一所示編號Y 之農 作空地）返還予原告及其他共有人。
⒋被告各應給付原告如附表1 所示之金額，暨自95年10月16 日起至拆除前項房屋及返還土地之日止，按年給付原告如 附表所示之金額。
⒌前四項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告玄○○、Ｄ○○、庚○○、甲○○、乙○○、酉○○、 天○○、亥○○、戌○○、戊○○、丙○○、梁國明、Ｇ○ ○、Ａ○○○、未○○、午○○○、黃○○、地○○、Ｅ○ ○部分：
⒈原告壬○○於81年8 月21日向原土地共有人訴外人許阿興 購買應有部分8 分之3 、81年9 月3 日向原土地共有人訴 外人黃玉調購買應有部分40分之1 。而系爭土地係分割自 同段地號116 之6 地號，以被證2 、3 （含租賃略圖）、 13之租約即足認定共有人間有分管契約存在，原告應受該 分管契約之拘束。
⒉本件事涉及土地占有使用，原告即住在系爭土地所在之村 ，購買前必已經親自查看如證人宇○○所言，已知有租約 、分管契約，此所以原告亦收租金如證人丑○○、宇○○ 所言，並有簽收租金收據。
⒊原告與系爭土地共有人之一之黃金榮曾於84年7 月間向桃 園縣觀音鄉調解委員會，就與被告等人間之土地租賃事件 申請調解請求租金。準此可證原告及其他共有人有將系爭 土地出租與被告等人並同意被告等人基於租賃契約使用系 爭土地，被告等人並非無權占有系爭土地，被告主張買賣 不破租賃。
⒋若認無全體共有人分管契約，共有人對共有物之使用收益 ，如未逾越其應有部分之權利範圍時，即難認係受有不當 得利。系爭土地面積在80年1 月20日時（旱地，84年6 月 1 日經地目變更為建地）面積5,956平方公尺即1,802坪（ 1801.69 四捨五入），即使僅計算許阿興持分8 分之3 、 丑○○80分之5 、黃金榮40分之4 、午○○○640 分之47 ，合計640 分之391 ，佔1101坪（1100.9四捨五入）。被 證3 租賃略圖：包括陸立志6 、寅○○6 、曾羨英6 、胡 才堂6 、齊張芹10、徐泰德5 、卯○○8 ＋8 、馮祥生6
、何長福6 ＋6 、地○○6 、李亞友6 、應阿方6 、馮勇 、馮劍華、黎卓雄8 、楊相禹10，另有未記姓名6 ＋6 ＋ 6 坪，共127 坪。未超過1101坪，不構成無權占有、不當 得利。故被證2 、3 、13以及被證3 租賃略圖所載之承租 人（包括地○○、曾羨英）、出租人、租約兩造之繼受人 以及系爭共有人全體，均應受租約之拘束。
⒌其餘陳述則詳如附表2所示。
⒍並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
㈡被告丁○○、巳○○、辛○○、Ｈ○○部分： ⒈陳述詳如附表2所示。
⒉並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢被告辛○○部分：
⒈陳述詳如附表2所示。
⒉並聲明：駁回原告之訴。
㈣被告己○○、寅○○、申○○部分：被告未於言詞辯論期日 到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠不爭執事實：
⒈系爭土地係自桃園縣觀音鄉○○○段埔頂小段116 之6 地 號土地分割而出（卷2 第26頁）。
⒉系爭土地為原告及其他共有人所共有。
⒊原告係於81年自黃玉調、許阿興處購得系爭土地之應有部 分，應有部分為5分之2（卷3第200頁）。 ㈡原告主張系爭土地之共有人間並無分管契約存在，被告玄○ ○、Ｄ○○、庚○○、甲○○、乙○○、酉○○、天○○、 亥○○、戌○○、戊○○、丙○○、梁國明、Ｇ○○、Ａ○ ○○、未○○、午○○○、黃○○、地○○、Ｅ○○則辯稱 系爭土地之共有人間有分管契約存在等語。經查： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限， 民事訴訟法第277 條定有明文。被告玄○○等辯稱系爭土 地之共有人間有分管契約存在，自應就此分管契約存在之 事實負舉證之責。
⒉按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協 議，依民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協 議訂定之。被告玄○○等提出被證2 、3 、13之租約（卷 1 第80至91頁、卷2 第21至23頁）作為系爭土地有分管契 約存在之佐證，惟查：
⑴依被證2 土地租約合同書開頭記載：「立約人許堂等11 人，李亞友等12人（以下稱許堂等11 人 為甲方，李亞 友等12人為乙方）願將共有土地坐落桃園縣觀音鄉白沙 屯埔頂116 之1 號地皮228 坪租於李亞友等12人建蓋房 屋」（卷1 第80頁），被證3 （承租人：楊相禹、寅○ ○）、被證13（承租人曾羨英）、卷2 第188 頁（承租 人辛○○）、189 頁（承租人應阿方）土地租賃合約書 開頭均記載：「土地出租人：許阿興、許阿海、宇○○ 、黃金榮等11人」（卷1 第84、88 頁、卷2 第22、188 、189 頁），可知土地出租人共11人，其中與李亞友等 12人之租約為60年2 月訂定，與楊相禹之租約未記載訂 定時間，與寅○○、曾羨英、應阿方之租約為80年1 月 20日訂定，與辛○○之租約為80年1 月19日訂定，此有 土地租約合同書、土地租賃合約書可按（卷1 第81、85 、89頁、卷2 第22、188 、189 頁）。 ⑵系爭土地於50年至62年間登記之共有人為許阿套、黃觀 生、黃石龍、黃玉調、黃金鳳、黃清坡、俞玉生、丑○ ○、簡友壬、簡友財、余家滿、余運石、戴阿興共13人 ，80年1 月19日、20日時登記之共有人為黃金榮、簡清 溪、俞坤容、俞魁德、午○○○、Ｆ○○、許阿興、戴 阿興、余運石、簡友財、黃玉調等至少11人，此有台灣 省桃園縣土地登記簿在卷可稽（卷2 第24至57頁、卷3 第188 至206 頁）。
⑶證人宇○○證稱：80年間我們許家包括許堂、許阿興、 許阿海，就系爭土地共持分8 分之3 ，但許家的土地是 以我二叔許阿興的名義登記；租賃契約上出租人11人中 ，我是代表我父親許堂，因為我父親已過世等語（卷2 第238 至239 頁），可知許堂、許阿海、宇○○均非登 記上之共有人，然依被證2 土地租約合同書記載，包含 非登記共有人許堂在內出租人為11人，依被證3 、13、 卷2 第188 頁、189 頁土地租賃合約書記載，包含非登 記共有人許阿海、宇○○（代表許堂）在內出租人為11 人，顯見前揭租賃契約之出租人，並未包含所有系爭土 地之共有人，故依被證2 、3 、13，尚難認定系爭土地 之共有人間有分管契約存在。
⒊證人即黃金榮之子Ｃ○○證稱：當時黃金榮與宇○○有無 代理其他共有人訂立租約的權限，這是內部的協調我不清 楚；共有人有無同意我父親與宇○○將土地出租別人，我 想應該有，但是內部協調我不清楚等語（卷2 第218 頁） ；證人宇○○證述土地出租情形我們都是聽黃金榮口述，
他說有得到其他共有人同意，因為黃金榮住在系爭土地附 近，都是由他去溝通，一直以來，其他共有人也無反對意 見也沒有異議等語（卷2 第237 至238 頁）；證人丑○○ 證述：我知道被證2 之契約，這個事情當時都是許堂與黃 金榮處理；在訂定被證2 契約時，是否有經過共有人全體 同意，我忘記了；許堂與鄭文發與我是否有代表全體共有 人訂定被證2 租約之代表權，我忘記了等語（卷2 第216 至217 頁）。證人Ｃ○○對於租約之訂定是否係經所以共 有人之授權並不清楚，證人丑○○對租約之訂定是否經全 體共有人同意亦不清楚，而證人宇○○僅係自黃金榮處聽 聞有得全體共有人同意，並非親自見聞其他共有人有為同 意之表示，況如確有經全體共有人同意出租，則於租賃契 約上，應會以全體共有人為出租名義人，惟依前所述，租 賃契約之出租人，並未包含所有系爭土地之共有人，是依 證人Ｃ○○、宇○○之證述，亦不足以認定系爭土地之共 有人均有同意為出租行為或認定系爭土地共有人間有分管 契約之存在。
⒋證人游含少雖證稱：我先生張桂霖是系爭土地共有人之一 ；知道系爭土地是由被告占有使用；我和其他的共有人有 同意被告使用系爭土地等語（卷2 第220 至221 頁），惟 查，張桂霖係於89年10月6 日始登記為共有人，前揭租約 訂定時並非共有人，自無同意之權，是其證言，難認可採 。
⒌按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有 人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括 在內。所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他 情事，足以間接推知其效果意思者而言。是倘共有人間實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍， 對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉， 已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又按所 謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特 別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為 默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例要旨參 照）。證人丑○○、Ｃ○○、宇○○雖均證稱除原告外， 並無其他共有人對租約表示過反對意見或異議等語（卷2 第216 、219 、238 頁），然默示之分管契約，應係所有 共有人對共有之不動產均有占有、管領之行為（包含出租 、貸與他人使用等行為），並各自對彼此實際占有、管理 之部分均相互容忍，始有所謂「默示之分管契約」成立之
可能，如有部分共有人未就共有不動產之特定部分加以占 有、管領，自無成立分管契約之可言。今證人丑○○、Ｃ ○○、宇○○雖均證稱除原告外，並無其他共有人對租約 表示過反對意見，惟如前所述，並非系爭土地之全體共有 人均有為出租行為，且依現有證據，依無從認定未為出租 行為之共有人有就系爭土地之特定部分加以占有、管領， 自不得僅因其他共有人未曾為反對之意思表示，即以此一 「單純之沉默」而認定系爭土地之共有人間已有分管契約 之合意。
⒍綜上，系爭土地之出租行為並未經所有共有人之同意，且 亦無從認定系爭土地之共有人間已有分管契約之合意。 ㈢按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820 條第1 項所定 管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之 。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全 部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。系爭土地之出 租行為並未經所有共有人之同意，已如前述，故該租賃契約 ，於出租人與承租人間雖仍有效，惟對其他共有人並不生效 力。
㈣各被告占有系爭土地之範圍：
⒈原告主張被告曾羨英、寅○○、庚○○、甲○○、乙○○ 、酉○○、天○○、亥○○、戌○○、辛○○、地○○、 鍾亞霞、申○○、戊○○、丙○○、梁國明、Ｇ○○、Ｅ ○○、Ａ○○○、己○○占有如附表一所示之占用位置、 面積、門牌號碼及構造，為被告所不爭執，堪認屬實。 ⒉原告主張被告玄○○、Ｄ○○、丁○○、巳○○、未○○ 、午○○○占有如附表一所示占用位置、面積、門牌號碼 及構造，惟查，被告玄○○、Ｄ○○為夫妻，被告玄○○ 自陳占有系爭土地之桃園縣觀音鄉○○路○ 段967 巷76弄 4 號房屋為其向楊相禹之繼承人購買，並提出不動產買賣 契約書為憑（卷1 第105 至112 頁）；被告丁○○、巳○ ○為母女，占有系爭土地之桃園縣觀音鄉○○路○ 段967 巷92弄12號房屋為被告巳○○購入，委託被告丁○○管理 ，此有委託書、買賣契約書可按（卷1 第71至75頁）；被 告未○○、午○○○為夫妻，占有系爭土地之桃園縣觀音 鄉○○路○ 段967 巷95號房屋及其旁之古厝為被告午○○ ○所有，而附圖編號Y 之部分為被告未○○占有用以種菜 、養雞，此為被告未○○所自陳，有勘驗筆錄在卷可稽（ 卷1 第232 頁、卷2 第96頁），是被告玄○○占有附圖編 號A 部分之土地，被告巳○○占有附圖編號H 部分之土地 ，被告午○○○占有附圖編號W 、X 部分之土地，自無疑
義，然被告Ｄ○○對附圖編號A 部分之土地、被告丁○○ 對附圖編號H 部分之土地、被告未○○對附圖編號W 、X 部分之土地，應僅係占有輔助人，而非真正占有人。 ⒊被告丁○○自陳桃園縣觀音鄉○○路○ 段967 巷92弄14號 房屋為其所有（卷1 第230 頁），故就附圖編號G 部分之 土地，為被告丁○○單獨占有，非與被告被告巳○○共同 占有。另附圖編號Y 之部分為被告未○○占有用以種菜、 養雞（卷2 第96頁），故就附圖編號Y 部分之土地，為被 告未○○單獨占有，非與被告午○○○共同占有。 ㈤被告玄○○、Ｄ○○、曾羨英、辛○○各辯稱如附表2 所示 ，主張原告應受租賃契約之拘束等語。經查：
⒈民法第425 條於88年4 月21日修正公布，並於89年5 月5 日施行，本件被告所辯稱之租賃契約均係成立於修正前， 且原告取得應有部分亦係於修正前，自應依修正前之民法 第425 條定兩造間之法律關係。依修正前民法第425 條規 定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人 ，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」，立法理由為 ：「謹按出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動 產所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受 出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續 ，始能保護承租人之利益。故設本條以明示其旨」。依條 文內容，須出租人將「租賃物」交付後，復將該「租賃物 」之所有權讓與第三人，故其讓與者須為該已交付之「租 賃物」所有權，始有本條之適用。
⒉按應有部分係指共有人對共有物所有權得行使權利之比例 ，其係抽象之存在，並非就共有物具體劃分使用部分，故 應有部分係散布於共有物之每一點上，而非於具體之位置 上。故各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使 用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍 須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部 或任何一部有自由使用收益之權利。系爭土地上並無分管 契約，且出租行為亦未經所有共有人之同意，已如前述， 今原告之應有部分雖係受讓自黃玉調、許阿興，而依證人 宇○○之證述，許阿興有同意為出租行為（卷2 第236 至 237 頁），然許阿興僅為共有人之一，且共有人間亦無分 管契約，許阿興所得轉讓者僅為應有部分，並無從轉讓具 體共有物之一部，故其自無從將已交付之「租賃物」所有 權轉讓給原告，是被告玄○○、Ｄ○○、曾羨英、辛○○ 所主張之租賃契約，並無民法第425 條之適用，從而，被 告玄○○、Ｄ○○、曾羨英、辛○○不得主張租賃契約對
原告依然存在。
㈥被告庚○○、甲○○、乙○○、酉○○、天○○、亥○○、 戌○○、戊○○、丙○○、梁國明、Ｅ○○各辯稱如附表2 所示，主張土地係自許堂、黃金榮處購得。經查，被告庚○ ○、甲○○、乙○○、酉○○、天○○、亥○○、戌○○、 戊○○、丙○○、梁國明、Ｅ○○均未登記為共有人，此有 土地登記第二類謄本、台灣省桃園縣土地登記簿在卷可稽（ 卷1 第11至14頁、卷2 第24至57頁、卷3 第188 至206 頁） ，故被告庚○○、甲○○、乙○○、酉○○、天○○、亥○ ○、戌○○、戊○○、丙○○、梁國明、Ｅ○○至多僅係對 許堂、黃金榮有請求移轉登記之債權存在。而許堂、黃金榮 於訂立買賣契約時為共有人之一，2 人所得出賣、處分者僅 為應有部分，並非具體共有物之一部，系爭土地亦無分管契 約存在，故即令許堂、黃金榮同意庚○○、甲○○、乙○○ 、酉○○、天○○、亥○○、戌○○、戊○○、丙○○、梁 國明、Ｅ○○得占有、使用特定部分，對其他共有人並不生 效力，難認被告庚○○、甲○○、乙○○、酉○○、天○○ 、亥○○、戌○○、戊○○、丙○○、梁國明、Ｅ○○有合 法占有土地之權源。
㈦按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益 之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他 共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部 有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而 就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之 權利（最高法院62年台上字第1803號判例要旨）。被告午○ ○○、未○○（午○○○之夫）、丁○○、巳○○（丁○○ 之女）各辯稱如附表2 所示，主張為共有人之一。經查，被 告午○○○、丁○○為系爭土地共有人之一，此有土地登記 第二類謄本可按（卷1 第11至14頁），然系爭土地既無分管 契約存在，被告午○○○、丁○○亦不得占有使用共有物之 特定部分，參諸前揭判例要旨，被告午○○○、未○○、丁 ○○、巳○○仍屬無正當權源占有系爭土地。
㈧被告Ｇ○○、Ａ○○○、辛○○、鍾亞霞各辯稱如附表2 所 示，主張占有之房屋為向他人購買。惟被告Ｇ○○、Ａ○○ ○、辛○○、鍾亞霞既未能舉證證明其前手有何合法占有系 爭土地之權源，亦未能證明其自身有合法占有系爭土地之權 源，自難認係屬有權占有。
㈨按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之」；「各共有人對於第三人，得就共有
物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得 為共有人全體之利益為之」，民法第767 條、第821 條分別 定有明文。原告為系爭土地之共有人之一，而被告（除被告 Ｄ○○外，其為占有輔助人，詳如前述三㈣⒉）分別無權占 有如附表4 所示之位置、面積，今原告請求如附表4 所示之 被告將如附表4 所示之應拆除之物拆除，並將如附表4 所示 占有之位置、面積返還予原告及其他共有人，為有理由，應 予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。 ㈩原告另請求被告應自如附表4 所示之應拆除之物遷出，惟該 應拆除之物並非原告所有，原告請求被告自如附表4 所示之 應拆除之物遷出，自屬無據。
按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條第1 項前段，又按無權占有他人之土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例參照），本件被告無權占有原告所 有之系爭土地，為無法律上之原因而受利益，原告不能使用 土地以獲取利益因此受有損害，原告主張依不當得利之法律 關係請求被告返還相當於租金之利益，應屬可取。復按「城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 百分之十為限」；「第97條第99條及第101 條之規定，於租 用基地建築房屋均準用之」，為土地法第97條、第105 條分 別所明定。而土地法第97條所稱之城市地方係指市縣行政區 域而言，凡在市縣行政區域內者，即有其適用（最高法院54 年度第1 次民、刑庭總會會議決議參照）。又按法定地價， 依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之 地價。上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當 租金利益之標準。而租金之數額，除可以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定。經查，系爭土地為甲種建築用地，使用分區為特 定農業區，於93年1 月之當期申報地價為每平方公尺768 元 ，此有土地登記第二類謄本附卷可稽（卷1 第11至14頁）。 周圍鄰近桃園縣觀音鄉○○路○ 段、成功路3 段，此有網路 地圖在卷可稽。本院審酌上開各情，認原告請求被告給付相 當於租金之不當得利，應按其無權占有系爭土地面積之申報 總價之年息4%為適當，另依原告之應有部分比例為5 分之2 計算，故原告所得請求之相當於租金之不當得利金額如附表 4 所載，逾此部份之請求，即屬無據，應予駁回。 假執行之宣告：本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保， 聲請宣告假執行，核無不合，爰分別酌定如附表5 所示相當
擔保金額准許之。而被告玄○○、庚○○、甲○○、乙○○ 、酉○○、天○○、亥○○、戌○○、戊○○、丙○○、梁 國明、Ｇ○○、Ａ○○○、未○○、午○○○、黃○○、地 ○○、Ｅ○○、丁○○、巳○○、辛○○、Ｈ○○陳明願供 擔保聲請免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定分別酌定 如附表5 所示項所示之相當擔保金額准許之。至於原告敗訴 部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回之 本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與 本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 9 日
民事第二庭 法 官 王耀興
以上正本係按原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 7 月 10 日
書記官 黃盈菁
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