臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第388號
原 告 乙○○
訴訟代理人 張仁興律師
蔡宜真律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 吳聖欽律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國98年6月18日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告甲○○與原告於民國（下同）96年5月16日，簽定「 土地買賣委任授權書」，由被告委任原告就渠等所有新竹 市○○段參與光埔自辦市地重劃所分配之商二建築用地共 計251坪，於土地所有權狀核發後30日內，以每坪新台幣 （下同）370,000元居間尋求買方出售，被告將給付原告 委任居間報酬800,000元。嗣被告及訴外人吳明哲、吳明 純等人於97年4月26日取得土地重劃後新竹市○道段1016 地號土地所有權狀之核發，原告即依據前開授權書要旨在 30日內，在97年4月下旬即尋獲鑫鋒建設有限公司（以下 簡稱鑫鋒公司）願意依被告所開立之條件買受，鑫鋒公司 並在97年5月9日簽立書面之「要約書」，買方並同意於被 告履行契約時，就成交價即18,000,000元之百分之三，即 2,789,100元給付予原告以作為居間報酬。（二）原告自97年4月底，在尋獲鑫鋒公司願依被告之條件買受 之時起，即已陸續以電話通知被告促其履約，但被告均為 藉詞推諉並拒絕出面簽約，為求慎重，原告特請鑫鋒公司 在97年5月9日簽立書面「要約書」，原告並在同年5月12 日中午12時35分及12時49分，以0000000000之行動電話， 撥打被告之0000000000行動電話，再度告知已依其條件尋 獲買家並要求其履約，即原告依所約定之條件業已向被告 報告訂約之機會，並促被告出面簽訂買賣契約，但被告仍 拒絕出面簽約。
（三）原告仍持續要求被告依約定出面簽訂買賣契約，惟查，被 告竟在知悉原告已完成受任居間工作，係因其一方故意拒 不履行之情形下，於97年5月12日委請律師片面發函「終 止」前開土地買賣委任授權事項。蓋因原告所受任之居間 工作實均已完成外，又本件僅係因被告一方故意不出面簽
訂契約而阻止契約履約付款條件之成就，依民法第101 條 亦應視為居間契約條件業已成就，致令原告因被告之債務 不履行而受有80萬元及278萬6,100元（合計3,586,100元 ，分別來自被告及鑫鋒公司之給付）之居間報酬之損害。（四）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「因條件 成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成 就者，視為條件已成就」、「債權人對於已提出之給付， 拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任」、「 給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情， 通知債權人，以代提出」民法第565條、同法第101條第1 項、第234條及第235條但書後段等訂有明文。經查，本件 兩造間訂有土地買賣委任授權書之居間契約，原告於條件 成就亦即土地所有權狀核發30日內，居間尋獲買家願以被 告所開立之條件與其簽立買賣契約並支付價金，原告經通 知被告並促其簽訂買賣契約，居間之任務業已完成；又被 告以拒不與買方簽訂買賣契約之方式，阻止上開契約價金 給付條件之成就，該等條件應視為業已成就；另對於原告 提出簽約對象而被告拒絕受領，被告應負擔遲延責任；且 原告依前開契約所為給付，兼需被告簽訂契約之行為，原 告亦得以準備給付之行為通知被告以代給付。上開可歸責 於被告之原因致令買賣契約無法簽立、價金期款無法付領 ，應視為原告已完成履約義務，且被告並應負擔債務不履 行損害賠償之責任。又按「債務人遲延者，債權人得請求 賠償因遲延而生之損害」、「負損害賠償責任者，除法律 另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及 所失利益為限」，民法第231條第1項及同法第216條第1項 復有規定。本件因被告拒不簽約之違約行為，致令原告受 有應自被告處獲有80 萬元及自買受人鑫峰公司獲有278萬 6,100元之合計358萬6,100元居間報酬所失利益，應由違 約之被告負責賠償。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、本件被告早於96年1月11日即已委任原告居間媒介系爭土 地之買賣，當時被告所委任之價格係每坪35萬元，委託期 間至96年7月10日止。原告在該委任期限內原已尋獲買方 並通知被告簽約，但被告在簽約前變更心意，要求提高價 金至每坪37萬元，並增加委任條件。原告基於誠信及善意 ，當時亦同意被告為條件之變更，而將價格調整至每坪37 萬元，雙方遂在96年5月16日簽定本件之土地買賣委任授 權書。但，被告卻於原告尋獲買方同意以上開契約所授權
條件價購並簽約時拒不履約，反於原告依約告知已有買家 後，先屢為推託復再一次要求提高價格至每坪50萬元，並 委請律師發函於條件業已成就後故意終止契約而不履約。 原告迫於無奈僅得提起本件訴訟。再由上事實可知，原告 自96年1月間起，即已知悉此筆土地將要出售，開始為此 筆不動產尋找買主，並已尋獲買主鑫鋒公司。此由鑫鋒公 司係在96年2月2日所設立，即可證證人丙○○所述，鑫鋒 公司係為買受系爭土地而成立，係屬真實。更可證，在96 年2月間，原告已尋獲此特定買家。
２、被告既係委任原告仲介，而原告亦已尋獲特定買家，在有 把握之情形下始會在第一份委託書尚未屆期前，即同意另 訂第二份委託書（否則原告堅持原定條件即可）。在第二 份委託書簽訂契約條件成就後（土地所有權狀核發），原 告自係將此訊息洽詢買家，並即通知被告簽約，此亦為為 何在97年5月12日以行動電話，及在鑫鋒公司（以770896 號室內電話）頻頻與被告聯繫，且被告亦不否認原告確有 以電話告知。被告雖否認電話中有答應簽約、並未告知有 買家云云，但查，若非原告在97年5月12日中午再通知其 簽約（在先前業已約該天下午2時簽約，電話時間為中午 12時35分40秒及12時49分38秒），被告豈會在當天（5月 12日）下午，隨即委託律師寄發存證信函稱終止契約。由 上開時程，即可證明，原告業已告知被告尋獲買家並通知 簽約。本件之事實係：被告復再一次要求提高價格至每坪 50萬元（其承諾給予原告每坪1萬元之佣金），但此價格 原告及買家鑫鋒公司高於市場行情無法接受。
３、又系爭土地係為光埔市地重劃區內土地，土地分配係在此 區塊中，並不會不特定。更且，重劃後之價格本屬較高， 此亦為被告最先要求每坪35萬元，嗣又提高要求每坪37萬 元，此原告及鑫鋒公司均為接受。更且，最後被告每坪要 求為50萬元，此雖遠高於行情，但重劃後之土地，價格確 係上漲，此為不爭之事實，故而鑫鋒公司在分配完成前以 每坪35萬元價購土地，係確有其獲利之空間，並非被告所 稱之不確定性甚高之土地買賣。
４、又鑫鋒公司係有其提供資金之金主，此亦合於常情。證人 丙○○亦表示，鑫鋒公司係為買受及整合此筆土地而成立 ，並非以標售政府採購工程案為目的，並不需要登記高資 本額以取得投標資格，並可以提高資金運用之空間（設若 投入公司高額資本，豈非該等鉅額資金完全受限制而無法 運用，設若抽回運用則上違反公司法而涉刑責）。另金主 謝清標及謝清奇係為兄弟，並非謂證人與原告間供述有何
不同。再者，鑫鋒公司係為合法成立之公司，且其成立之 時間，亦與本件第一份委託之時間完全相符。被告既謂潘 美虹係為鑫鋒公司之股東，而潘美虹為原告之前妻。茲據 被告所述，反而更可知，證人丙○○及潘美虹等，係由原 告處知悉此筆土地要賣出，遂共同成立鑫鋒公司，以準備 買受此筆土地。另被告提高條件，原告及鑫鋒公司均為同 意，始同意另簽委託書，委託條件成就後，即通知原告口 袋名單之鑫鋒公司買受，並通知被告簽訂契約，被告受通 知後反悔，遂在所約定簽約之同一天下午，委託律師發函 終止。
５、證人丙○○證述在97年5月8日即已在鑫鋒公司辦事處打電 話予被告，通知已洽商買家，約被告在5月12日下午2時簽 約。此亦有被告於同日（97年10月23日）言詞辯論筆錄不 否認有接獲電話外，原告復在97年5月12日中午12時許撥 打電話予被告促其前來簽約，及被告隨即在5月12日下午 委請律師發函終止等，均可證證人丙○○所述，原告在5 月8日即已在鑫鋒公司辦事處打電話予被告，通知已洽商 買家並約被告在5月12日下午2時簽約等情，確為事實。 ６、被告雖不否認兩造訂有委任契約，惟辯稱被告仍有拒絕履 行其約之權利云云。但查，本件原告業已達成委任契約條 件，被告係負有訂定契約之義務，被告非不得拒絕履約， 惟其設若拒絕履約，自應負擔損害賠償之責任。本件原告 業已達成契約條件，設若原告拒不簽訂買賣契約，自應依 兩造委託契約書之約定，對於原告所受損害及所失利益賠 償給付之。
７、被告另辯稱依民法第571條規定，認原告對於買方及賣方 分別收取報酬「違反誠實信用原則」云云。但查，居間買 賣雙方報告訂約機會或為媒介，對於雙方收取報酬之情， 此在市場上係屬常態之事，並無違反「誠實信用原則」， 此為其一；又民法第570條更明文規定，居間之報酬，係 得向契約當事人雙方收取，並在未約定分攤比例時平均分 攤，由此更可見，原告向原告及買方收取居間報酬，並無 違反「誠實信用原則」。
（六）為此聲明：被告應給付原告358萬6,100元，及自起訴狀繕 本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告否認原告曾於委託銷售期間媒介買主購買系爭土地， 被告之所以終止委託銷售係因原告不僅從未於委託期間提 供交易機會，反而一再向被告提議：日後若有可能之成交
機會出現，被告先提供系爭土地為擔保，向銀行貸款，貸 款金額充作買賣價金之一部，俟買方補足剩餘款項，即將 系爭土地過戶與買方，買方再提供系爭土地為擔保向銀行 借用同額之新貸款來清償被告貸款。被告認為原告上開提 議風險甚大，蓋若買方日後不願或無法取得新的貸款，債 權債務關將糾纏不清，且若被告必須以自己名義申辦貸款 ，何須出售系爭土地？故被告婉拒原告上開提議，不料原 告卻繼續糾纏，被告認為原告誠信有疑義，遂委請訴訟代 理人發函終止委任，並非如原告所述因為不願意出面締約 而終止。故被告亦否認原告主張曾於97年5月12日中午12 時35分及12時49分通知被告有鑫鋒公司願意買受系爭土地 。觀之原告所提出之原證四通話明細表，0000000000號行 動電話使用人係潘美虹，其人與本件訟爭何干？又通話內 容為何，亦無法由該通話明細表一窺究竟。雖原告又聲請 傳喚證人潘美虹欲證明0000000000號行動電話實際使用人 係原告本人，惟縱使該門號使用人係原告，亦無法證明原 告曾於97年5月12日通知被告已尋獲買家簽約。更何況， 證人潘美虹與原告曾是多年夫妻，離婚之後仍繼續同居迄 今，潘美虹並且是鑫鋒公司主要股東，潘美虹亦到庭自承 鑫鋒公司的事情都是原告來告訴伊等語。由於原告與證人 潘美虹二人有事實上之夫妻關係，潘美虹甚至甘於作為原 告經營鑫峰公司之人頭（潘美虹亦是原告申辦電話門號之 人頭），可見二人關係非常緊密，潘美虹所述應係迴護原 告之詞。
（二）證人丙○○經鈞院傳喚雖到庭證稱其係鑫鋒公司實際負責 人，鑫鋒公司要購買系爭新竹市○道段1016地號土地，有 簽發面額1,800萬元之支票作為斡旋金交付給原告云云。 惟查，證人丙○○所言不實，其證述內容有明顯瑕疵如下 ：
１、原告起訴主張：「三、原告自97年4月底，在尋獲鑫鋒公 司願依被告之條件買受之時起，即已陸續以電話通知被告 催促其履約…」。惟證人丙○○證稱：「（鑫鋒公司何時 設立？）96年2月2日」、「（何時停業？）96年11月間」 、「（為何如此？）因為我要買一筆土地，但原告說還要 等權狀下來，我想省成本，就先暫時聲請停業」、「（你 何時與原告接觸？他仲介你買何土地？）94年他在開發公 司當業務經朋友介紹認識，96年1月中旬他告訴我有1筆土 地他有簽到委任書，問我要不要買，我才想要去設立建設 公司買下來就可以蓋」。依證人丙○○上開所述，其於96 年1月中旬即已決定要買被告土地，更為了買土地而專門
成立鑫鋒公司，惟原告起訴卻是主張在97年4月底始尋獲 鑫鋒公司願意依被告條件買受，兩者說法相去甚遠。 ２、證人丙○○證稱：「（價金多少？）一坪35萬」、「（他 有無帶你去看？）那時還沒有確定土地在哪裡，因為是重 劃地」等語。經查，系爭土地達251坪，縱以每坪35萬元 計算，土地總價高達8,785萬元。依證人上開證述，96年1 月中旬證人尚不知道土地日後會分配在哪個位置，卻為了 一樁不確定甚高之土地買賣，特別設立鑫鋒公司，此顯然 悖於常理。
３、鑫鋒公司資本額僅300萬元，證人丙○○復證稱：「（當 時你戶頭有資金嗎？）約有10萬。」。且證人復自承以前 沒有蓋過房子，之前僅買過小坪數的土地等語，則證人顯 然並無資力買受系爭土地，亦無買地建屋之經驗，自無可 能突然從事數千萬元甚至億元以上之投資案（土地價款再 加上興建房屋之費用絕對超過億元），故原告原證3要約 書顯然係原告與證人勾串所為。雖證人又稱其有金主、股 東可以支援購買系爭土地，並稱所謂金主係「張鎮榮、潘 美虹、顏文洲、謝清標」等人云云，惟經鈞院隔離訊問， 原告本人則稱證人丙○○之金主係「謝清奇」，是原告及 證人丙○○二人對於買地資金來源所述大相逕庭，可認原 告與證人丙○○二人所述有金主可以支援一事，係屬虛構 而不可信。
４、證人丙○○證稱自95年即認識訴外人潘美虹，惟又證稱不 清楚原告是否認識訴外人潘美虹。惟查，訴外人潘美虹與 原告並列鑫鋒公司最大股東，二人出資各90萬元，為事業 上之夥伴。經詢之原告本人，原告自承訴外人潘美虹係其 前妻，目前仍與其同居等語。換言之，證人丙○○94年即 認識原告，95年又認識訴外人潘美虹，並與潘美虹共創鑫 鋒公司，自無可能不知原告與潘美虹之關係。惟證人丙○ ○卻刻意迴避稱不清楚原告是否認識潘美虹，理由無他， 實則鑫鋒公司係原告與證人丙○○共同創立，潘美虹不過 係原告出資之人頭而已。原告表面上稱已經找到鑫鋒公司 願意承買被告土地，實則是在被告表明終止委任之後，方 以自己公司名義簽發要約書而回填日期，藉以向被告索取 居間報酬及高額之債務不履行損害賠償。
５、證人丙○○證稱：「（你有親自跟被告通過電話或見面嗎 ？）沒有」、「（你如何知道剛才講的這些？）都是原告 跟我講的」、「（你有無聽到他們講的內容？）沒有，他 告訴我12號下午二點要簽約」。意即，原告起訴主張自97 年4月底，即已陸續以電話通知被告履約、及同年5月12日
中午12時35分及12時49分電話通知被告前來簽約云云，並 無實據。證人丙○○所知，都是原告告訴他的，故證人丙 ○○並非親自見聞，證人證述等於是原告之意見藉由證人 之口說出，性質上仍等同於原告之意見，自無法採為有利 原告之證據。
６、按因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條 件之成就者，視為條件不成就，民法第101條第2項定有明 文。綜上可知，鑫鋒公司表示願意購買系爭土地應是在被 告決定與原告終止委託銷售契約之後，由原告與鑫鋒公司 丙○○互相勾串，由原告擔任主要股東且實際經營之鑫鋒 公司出具要約書乙紙，俾由原告向被告詐取高額之居間報 酬及損害賠償金，因鑫鋒公司要約書係出於主要股東即原 告之要求而出具，鑫鋒公司實際上無購買系爭土地之能力 及意願，此由鑫鋒公司資本額僅300萬元，更於96年11 月 22日起停業，迄今仍在停業狀態中可證。是鑫鋒公司根本 無資力買受系爭土地，益徵該「要約書」係原告為邀獲有 利判決而臨訟編造。依此，可認原告係以不正當行為促成 條件之成就，被告毋庸給付任何費用予原告。
（三）退一步言，按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者 為限，得請求報酬」，民法第568條第1項定有明文。所謂 居間，「係以因居間而完成一定結果（契約因而訂立）， 則為其共通要件。是以，委託人支付報酬云者，其更確切 意義應係：委託人欲成立之契約，因居間而訂立者，應給 付報酬於居間人」。而通說認為，縱有居間之約定，委託 人仍應享有拒絕訂立契約之完全自由，因被告並未因原告 之媒介而與鑫鋒公司或任何人就系爭土地簽定買賣契約， 原告請求給付報酬，根本於法無據。且依民法第574條規 定：「居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或 受領給付之權。」。舉重明輕，於契約因居間人媒介成立 時，居間人尚且無代當事人給付或受領給付之權，更何況 本件被告根本未與第三人成立契約，原告竟私相授受，擅 自受領所謂斡旋金1,800萬元，此等行徑形同趕鴨子上架 ，更已逾越原告權限。
（四）再退一步言，民法第571條規定：「居間人違反其對於委 託人之義務，而為利於委託人相對人之行為，或違反誠實 及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報 酬及」。所謂違反誠實及信用方法，由相對人收取利益者 ，例如：「與相對人約定第570條以外之報酬者即是。收 受利益云者，不以實際收得者為限，即因約定而可得收受 利益者，亦包括在內。蓋以有此情形，業已違背忠實義務
，並足致委任人利益之損害也」。本件縱認為被告應給付 居間報酬，然因原告自承另以「要約書」之方式與鑫鋒公 司約定收取居間報酬，依前揭見解及規定，原告未取得被 告同意，擅自與相對人鑫鋒公司約定其他高額報酬，已然 違背居間人之忠實義務，故喪失其報酬請求權。原告以存 證信函提示「要約書」予被告，被告立即委請訴訟代理人 以存證信函回覆原告，表示不同意原告之雙方代理行為， 惟原告依然故我，其違背受任義務，至為灼然。因原告已 喪失對被告之報酬請求權，舉輕明重，其違背忠實義務與 鑫鋒公司約定之報酬亦不能轉嫁被告負擔，其理甚明。（五）被告於96年1月11日曾委託原告居間媒介買賣系爭土地， 並不等於原告已於96年年初即已尋獲買家鑫鋒公司。就原 告主張96年年初已尋獲買家鑫鋒公司，並準備於96年5 月 與被告簽定買賣契約乙節，被告否認之。又96年1月11日 簽定之委任書約定系爭土地每坪35萬元出售，原告之居間 報酬為30萬元，而96年5月16日簽定之土地買賣委任授權 書約定系爭土地每坪37萬元出售，原告之居間報酬為80萬 元。亦即原告之居間報酬從買賣總價之0.34149%（計算方 式：251坪×35萬＝8,785萬元；30萬元÷8,785萬元×100 %＝0.34149%），大幅調升到0.86142%（251坪×37萬＝ 9,287萬元；80萬元÷9,287萬元×100%＝0.86142%）。兩 造之所以會於96年1月11日委任書尚未屆期之前，於96年5 月16日另定土地買賣委任授權書，純粹出於原告為自己利 益之盤算而主動向被告提議提高售價，原告認為若能以每 坪37萬元價格出售，自己可以取得較高之居間報酬，兩造 方簽定此份「土地買賣委任授權書」。原告主張係因被告 反悔、而原告基於善意、買家亦可接受之情形下另定授權 書云云，不僅毫無根據，且與事實不符，自不足採。再者 ，原告指稱被告反悔欲調高售價至每坪50萬元不成，方寄 發存證信函終止委任云云，被告亦否認之。
（六）系爭國道段1016地號土地所有權狀於97年6月10日核發， 並非原告所稱97年4月26日核發，原告所舉原證2土地登記 謄本登記日期雖為97年4月26日，然登記與所有權狀之核 發，實屬兩事，並非登記日期即為權狀核發日期。而原告 原證一「土地買賣委任授權書」明白約定：「如土地所有 權狀核發後30日內如未出售，本委任授權書自動取消作廢 」。97年5月12日所有權狀尚未核下，無法辦理過戶，是 原告根本不可能通知被告要簽定買賣契約，原告於被告通 知終止委任之後，心有未甘，方會勾串丙○○，事後以二 人所經營之鑫鋒公司為買受人，填具要約書藉以向被告索
取高額之報酬及損害賠償金。
（六）退一萬步言，縱認為原告居間工作完成，惟按「約定之報 酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法 院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第572定有 明文。查原告除自己經營之鑫鋒公司外，並未開發其他可 能之買方，實際上查無原告因居間所付出之勞力、花費， 原告即坐擁80萬元之報酬，顯屬過高而應予酌減等語，資 為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於96年5月16日簽訂土地買賣委任授權書，由 被告委任原告就其與訴外人吳明哲、吳明純、吳明美共有坐 落新竹市○○段參與光埔自辦市地重劃所分配之商二建築用 地共251坪以每坪37萬元出售，如買賣成交被告願給付原告 80萬元佣金作為報酬，並約定若未於土地權狀核發後30日內 出售，系爭授權書自動取消作廢等情，業據提出土地買賣委 任授權書為證（見卷第8頁），並為被告所不爭，自堪信為 真正。
四、原告又主張系爭土地所有權狀於97年4月26日核發，原告旋 於97年4月下旬授權期限內尋得鑫鋒公司同意依前開條件購 買系爭土地，鑫鋒公司並在97年5月9日出具要約書及簽發面 額1,800萬元、板信商業銀行新竹分行為付款人、帳號 000000000號之支票予原告作為斡旋金，並同意於買賣成交 時給付原告成交價百分之三為報酬。原告旋通知被告履約， 惟被告明知原告已完成受任居間工作，故意拒不履約，並於 97年5月12日以律師函終止前開委任，被告故意以不正當方 法阻止契約成就，依民法第101條應視為居間契約條件已成 就，因認被告應給付原告80萬元佣金報酬及278萬6,100元居 間報酬之損害云云，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯， 是本件之爭點厥為：被告是否有給付原告居間報酬之義務？ 是否應負債務不履行責任？經查：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568條第1項分別定有明文。又民法第565條所訂之 居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂 約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人 之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足 ，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時， 應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅 為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（
最高法院52年台上字第2675 號判例參照）。準此，居間 契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為 之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因 其報告或媒介而成立者為限。
（二）經查，兩造簽訂之土地買賣委任授權書載明：「茲土地所 有權人甲○○、吳明哲、吳明純、吳明美之土地坐落於新 竹市○○段，參與光埔自辦市地重劃所分配商二建築用地 共251坪今委任乙○○君每坪37萬元出售，等土地所有權 狀核發後30日內，雙方履行買賣合約百分之40作為頭期款 ，完稅用印再付百分之30，剩餘百分之30尾款一次付清， 賣方願付乙○○君80萬元作為服務酬金。如土地所有權狀 核發後30日內如未出售，本委任授權書自動取消作廢。」 等情觀之，兩造係約定倘原告協助被告以每坪37萬元及上 開付款方式之條件出售系爭不動產，於簽約完成時，被告 即應給付80萬元予原告，是兩造間就仲介系爭不動產之買 賣，性質上屬媒介居間，需因原告之斡旋、協助至契約簽 訂始可請求被告給付報酬，亦即被告給付報酬之義務係於 買賣契約成立時始發生。
（三）本件被告並未與訴外人鑫鋒公司簽訂買賣契約，為兩造所 不爭，則原告本不得向被告請求報酬。原告雖主張鑫鋒公 司於97年5月9日與其簽訂要約書，同意依被告條件購買系 爭土地，惟原告故意拒絕履約，應視為條件已成就云云， 並提出要約書及支票影本各一紙為證（見卷第13、14頁） 。惟查，鑫鋒公司係於96年2月2日設立，公司資本總額 300萬元，董事長為丙○○、董事有潘美虹、張鎮榮二人 ，該公司嗣於97年11月21日申請停業，其中潘美虹為原告 前妻，離婚後仍與原告同居並生有一子，而鑫鋒公司營運 情形實際上均是透過原告乙○○告知潘美虹等情，有公司 基本資料查詢表在卷可稽（見卷第30、55頁），並經證人 潘美虹到庭結證在卷（見卷第122頁反面），足見原告實 際亦有介入鑫鋒公司之營運；又證人即鑫鋒公司負責人丙 ○○到庭證稱：「（鑫鋒公司何時設立？）96年2月2日」 、「（何時停業？）96年11月間」、「（為何如此？）因 為我要買一筆土地，但原告說還要等權狀下來，我想省成 本，就先暫時聲請停業」、「（暫時停止營業可省什麼成 本？）營業稅，因為都是會計師在弄我也不太清楚，還節 省請會計師的費用」、「（你何時跟原告接觸？他仲介你 買何土地？）94年他在開發公司當業務經朋友介紹認識， 96年1月中旬他告訴我有一筆土地他有簽到委任書，問我 要不要買，我才想要去設立建設公司，買下來就可以蓋」
、「（你以前有蓋過房子嗎？）沒有，我做板模工程的小 包」、「（有聲請商號嗎？）沒有」、「（你有資力買嗎 ？）我有金主和股東，我本人在光埔二期有土地」、「（ 你有何金主？）朋友張鎮榮先生住新竹縣、潘美虹、顏文 洲、謝清標」、「（你有跟他們說要買地嗎？他們要出資 多少？）有，但還沒說到要出資多少」、「（系爭支票是 你簽發的嗎？做何用途）印章是我蓋的，字是我太太寫的 ，是給原告的斡旋金，97年5月9日簽發的」、「（當時你 戶頭有資金嗎？）約十幾萬」、「（你買土地準備登記誰 的名字？）鑫鋒公司」、「（公司資本額才300萬元，但 登記在公司名下的土地價值就七、八千萬，合理嗎？）政 府作公共工程才需要高資本額」等語（見卷第48頁反面至 第51頁反面），足見鑫鋒公司成立之目的，純為購買系爭 土地而已。再者，本件原告早於96年1月11日即與被告就 系爭土地簽訂委任書，由原告委託被告以35萬元出售，委 託期限至96年7月10日，嗣於委託期限未到前兩造另簽訂 前揭土地買賣委任授權書，亦有原告提出之委任書、土地 買賣委任授權書附卷可參（見卷第45頁、第8頁），而鑫 鋒公司係於96年3月2日在板信商業銀行新竹分行開立帳號 0000-000-0000000號支票存款帳戶，迄該公司97年11月21 日停業為止，該公司前開帳戶內票據存取金額最多不過一 百餘萬元，且證人丙○○於97年5月8日簽發系爭斡旋金支 票時，前揭票據帳戶內存款總額不過3萬7,000元而已，業 據本院依職權向板信商業銀行查明屬實，有該行97年12月 15日板信業務字第0978072237號函及所附之交易明細表在 卷可稽（見卷第76頁至79頁），則鑫鋒公司如何兌付前揭 面額高達1,800萬元之斡旋金支票？且依證人丙○○所言 ，鑫鋒公司設立之目的，係為購買系爭土地建屋，惟觀之 卷附公司基本資料查詢表，鑫鋒公司資本總額僅300萬元 ，且最大股東潘美虹即原告前妻兼同居人，與原告關係密 切，而本件買賣價款以每坪37萬元計算，價金高達9,287 萬元（370,000×251坪＝92,870,000元），顯非鑫鋒公司 之資力所能負擔，此情亦應為實際涉入鑫鋒公司運作之原 告所明知。至證人丙○○雖稱其有金主可援助購買系爭土 地云云，惟未能舉證以實其說，自非可採。而原告另聲請 本院調閱板信商業銀行0000-000-0000000號帳戶資金往來 情形，然前開帳戶於96年1月26日開戶戶名為明高建設有 限公司籌備處，嗣帳戶名雖改為鑫鋒公司，惟究非前揭斡 旋金支票帳號，且於97年5、6月間帳戶存款金額亦不過十 萬餘元，有交易明細表可資佐證（見卷第105至107頁），
是亦不足為鑫鋒公司資力之認定。按居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力 之人，或知其無訂立該約能力之人。不得為其媒介；居間 人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行 為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得 向委託人請求報酬及償還費用。民法第567條第1項、第 571條定有明文。本件原告於96年1月即受被告委託出售系 爭土地，嗣即由原告之同居人潘美虹出面與丙○○等人成 立鑫鋒公司，再由鑫鋒公司委託原告承購系爭土地，其目 的無非係以迂迴方式達成被告之委任事項而得由原告賺取 報酬，原告上開所為，顯有違誠信原則。再者，原告隱瞞 鑫鋒公司實際上係其同居人出資之公司之事實，且明知鑫 鋒公司之資力並無履約能力，仍執意為被告媒介，難謂其 已盡居間人之忠實義務，是依前揭法文規定，縱本件買賣 契約成立，原告亦不得向被告請求報酬。況媒介居間人既 以契約因其媒介成立時為限，始得請求報酬，則縱有居間 之約定，委託人仍得隨時終止居間契約。本件被告已於97 年5月12日以存證信函終止其與原告之委任契約（見卷第 16、17頁），而如前所述，本件係原告違背居間之誠信義 務，被告雖解除委任並拒絕訂約，惟其嗣後並未另將系爭 土地出售，原告復未能證明被告係為避免報酬之支付始拒 絕訂立系爭買賣契約，自無民法第101條第1項規定之適用 ，被告解除委任契約應為合法。從而，原告主張被告應依 民法第101條第1項規定給付報酬，及應負債務不履行之損 害賠償責任云云，核屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第565條、第101條第1項、第231條第 1項、第216條第1項之規定，請求被告給付原告358萬6,100 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，為無理由，應與其假執行之聲請併予 駁回。
六、因本件事實業臻明確，故兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證 據，即無須再予審酌，爰未逐一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 98 年 7 月 9 日 民事第二庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 7 月 9 日 書記官 龔紀亞
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