臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1331號
原 告 丁○○
訴訟代理人 林明正律師
複代理人 陳宏雯律師
周志光律師
被 告 丙○○
鼎泰不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 黃文政
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國98年7 月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告丙○○應給付原告新台幣壹佰壹拾壹萬元，及自民國九十七年七月三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔五分之三，其餘由原告負擔。本判決第一項原告以新台幣貳拾貳萬元為被告丙○○供請保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件原告起訴主張：
㈠緣原告於民國97年1 月19日經由被告鼎泰不動產仲介經紀有 限公司（下稱鼎泰公司）仲介，以總價新台幣（下同）370 萬元向被告丙○○購買如附表所所載之不動產（含頂樓增建 部分），並已辦理所有權移轉登記完畢，詎原告就頂樓增建 部分支出20萬6500元裝置新設施後，竟於同年5 月上旬收受 台北縣政府違章拆除大隊於97年5 月2 日發文之北縣拆字第 0970017420號函1 件，表示前開建物增建部分業經認定違章 建築，並早於94年9 月27日即以北縣工拆字第0940027188號 函通知被告丙○○，且將自97年5 月12日起執行拆除工作， 茲因被告丙○○出售上開不動產予原告前，明確表示該建物 增建部分未曾被拆除過，亦未接獲過拆除通知，且被告丙○ ○在與鼎泰公司所簽訂「委託委銷契約書」之不動產標的現 況說明書上亦明顯勾勒「增建物未曾被拆除或獲接過拆除通 知」，是原告於收受上開拆除通知後，至感震驚，除再三請 求拆除大隊暫緩拆除外，並函請被告丙○○出面協商解決， 然被告丙○○竟置之不理。
㈡按「乙方（即被告丙○○）在交屋前，收到相關單位對於前
述違章建築部分（即頂樓增建部分）之查報或拆除通知時， 甲方（即原告）及乙方同意按不動產鑑定公司就通知拆除之 部分辦理鑑價，並依鑑價結果減少價金；但乙方在簽訂本契 約前，即已收到前述之查報、拆除通知而未告知者，甲方除 得依上述約定辦理鑑價減少價金外，並得解除本契約，並向 乙方請求因此所受之損害」，兩造所簽約之不動產買賣契約 書第2 條定有明文。本件不動產買賣契約之約訂期日係97年 1 月19日，而被告丙○○早於94年9 月27日即已收受認定建 物頂樓增建部分為違章建築將為拆除之通知，然被告丙○○ 竟蓄意隱匿，不為告知，原告自得請求被告丙○○賠償。而 原告所購買建物之面積為85.80 平方公尺，陽台面積為5.28 平方公尺，合計為91.08 平方公尺，約略為27.55 坪，依鄰 近房屋平均價格計算，市值僅為250 萬元，然被告丙○○卻 以370 萬元之價格出售該含頂樓增建部分之不動產予原告， 價差120 萬元即為該頂樓增建部分之價格，是原告當能請求 被告丙○○返還120 萬元價差部分，另台北縣政府之展延拆 除頂樓增建部分乃係基於同意原告自行拆除，而拆除之費用 經估價為40萬元，又前述花費20萬6500元於頂樓增建房屋1 之新設電路、電熱器及氣密窗等新增設施亦將併為拆除，合 計達60萬5600元之損害，被告丙○○自負有賠償之義務。另 依被告丙○○回覆原告之函件所示，被告丙○○於委託被告 鼎泰公司出售前開不動產時，即已明確告知被告鼎泰公司頂 樓增建部分業經台北縣政府認定為違建，並已接獲拆除之通 知，然被告鼎泰公司亦蓄意隱匿，未告知原告，致使原告遭 受損害，是被告鼎泰公司就原告上開60萬5600元之損害，自 負有連帶賠償之義務。
㈡為此，依據買賣與仲介之法律關係，請求被告丙○○應給付 原告180 萬6500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息5%計算之利息，其中60萬6500元及其利息部分，被告 鼎泰公司應連帶給付，並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、被告則抗辯：
壹、被告丙○○部分：
㈠被告丙○○於94年7 月間向邱金成購買系爭5 樓房屋，以及 6 樓之加蓋部分，已居住了2 年多，均無事。被告購買系爭 房屋後重新整修裝璜為5 間套房，按巿價每間套房平均約80 萬元，總計為400 萬元。被告於97年1 月間賣給原告，價和 為370 萬元，6 樓部分則加蓋不加價。原告向被告索取款項 實不合理。
㈡被告原告委託甲○○出售系爭房屋，甲○○原任職於東森房 屋，97年1 月則轉到被告公司服務，被告曾告甲○○系爭房
屋有報拆過，被告公司店長黃文正亦曾與被告商議價，並談 到套房出租不好管理，而頂樓又加蓋，賣啦等語，被告並特 別交待跟買方講清楚。
㈢原告於系爭房屋過戶完成後，有做內部整修，6 樓加裝隔音 窗，5 樓原有之瓦斯熱水氣改裝電熱器，用電量大太，會造 成公共安全問題，所以，樓下住戶再報拆，被告並無過錯。 ㈣為此，請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。貳、被告鼎泰不動產仲介經紀有限公司則抗辯： ㈠被告仲介之部分僅為系爭房屋之5 樓部分，原告頂樓被拆除 部分之損害與被告無涉，原告之請求為無理由。 ㈡為此，請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於97年1 月21日與被告鼎泰不動產仲介經紀有限公司簽 訂不動產買賣斡旋、承諾契約書，居間仲介原告購買被告所 有門牌號碼台北縣樹林巿保安街2 段293 號5 樓房屋及該房 屋坐落之基地，成交總價為350 萬元，原告並支付受託人即 被告鼎泰不動產仲介經紀有限公司斡旋金20萬元（詳本院卷 第47頁）。
㈡原告經被告鼎泰不動產仲介經紀有限公司之仲介，與被告丙 ○○就系爭房地於97年1 月29日簽訂不動產買賣契約書（詳 本院卷第10頁以下）。
㈢被告丙○○於94年間即已收受台北縣政府94年9 月27日北府 工拆字第0940027188號違章建築認定通知書。四、本件爭點與本院判斷：
㈠原告請求被告丙○○返還價差120 萬元部分：經查兩造於97 年1 月29日簽訂不動產買賣契約書第2 條第2 項約定：「賣 方在交屋前，收到相關單位對於前述違章建築部分（即頂樓 增建部分）之查報或拆除通知書者，買賣雙方同意按不動產 鑑定公司就通知拆除之部分辦理鑑價，並依鑑價結果減少價 金；但賣方在簽訂本契約前，即已收到前述之查報、拆除通 知而未告知者，買方除得依上述約定辦理鑑價減少價金外， 亦得解除本契約並向賣方請求因此所受之損害。」（詳本院 卷第10頁）。而台北縣政府於94年9 月27日即送達北縣工拆 字第0940027188號違章建築認定通知書予被告（詳本院卷第 78頁），被告於97年1 月29日簽訂系爭不動產買賣契約書前 既已收到台北縣政府上開查報通知書，卻未告知原告，原告 自得依上開約定請求被告按不動產鑑定公司就通知拆除部分 辦理鑑價，並依鑑價結果請求減少價金。次查系爭不動原告 主張被告以370 萬元之價格出售，經台灣省建築師公會按成 交價370 萬元鑑定結果，產頂樓增建部分之價格約為111 萬
元，有該會所出具之鑑定報告書1 件附於本院卷第121 頁足 憑，則原告請求被告返還系爭不動產頂樓應減少之價金111 萬元，核屬有據，應予准許，逾之請求，即屬無據，不應准 許。
㈡原告請求被告丙○○、鼎泰不動產仲介經紀有限公司連帶賠 償頂樓增建之拆除與新增設施費用合計60萬6500元部分：經 查台北縣政府於94年9 月27日固將北府工拆字第0940027188 號違章建築認定通知書送達予被告，但上開違章建築認定通 知書僅係將系爭不動產頂樓增建部分經勘查結果為實質違建 ，以及係屬於D 類7 組之事實通知被告，其拆除順序按「台 北縣違章建築優先次序」辦理，並未告知被告丙○○將定於 97 年5月12日起執行拆除工作，有台北縣政府違章建築拆除 大隊98年2 月19日北縣拆拆字第0980003850號復本院函1 件 可證（附於本院卷第77頁）。次查系爭不動產頂樓增建部分 固經台北縣政府認定係屬違章建築，但係因原告於購買系爭 不動產後，於該址興建套房出租，影響該棟大樓生活品質及 居住權益，遭民眾於97年3 月31日陳情，始排定於97年5 月 12日起執行拆除，亦有台北縣政府違章建築拆除大隊上開第 0980003850號函及台北縣政府人民陳情案件明細各1 件在卷 足憑（詳本院卷第77、81頁），足見系爭不動產頂樓增建部 分經台北縣政府違章建築拆除大隊排定於97年5 月12日拆除 係因原告於購買後大興土地興建套房出租所致，而非係台北 縣政府違章建築拆除大隊按原訂之排拆順序拆除，則原告此 部分之損失乃係可歸責於己之因素而自行招致，與被告丙○ ○有無將系爭不動產頂樓增建部分曾經查報為違章建築間欠 缺相當之因果關係存在。是原告請求被告丙○○、鼎泰不動 產仲介經紀有限公司連帶賠償頂樓拆除與新增設施之費用60 萬6500元，為無理由，不應准許。
五、從而，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告丙○○給付 111 萬元，及自97年7 月3 日即起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許， 迄此之請求，即屬無據，應予駁回。原告陳明願供擔保請准 宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保 金額，准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 98 年 7 月 30 日 民事第三庭 法 官 何君豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 7 月 30 日 書記官 黃琴茜
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