臺灣彰化地方法院民事判決 97年度訴字第768號
原 告 甲○○
訴 訟代理 人 柯開運律師
被 告 乙○○
訴 訟代理 人 丙○○
被 告 己○○
戊○○
上列二人共同
訴 訟代理 人 丁○○ 住
被 告 庚○○ 住同
訴 訟代理 人 癸○○ 住
子○○ 住同
被 告 壬○○ 住同
辛○○ 住同
丑○○ 住同
寅○○ 住同
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國98年7月15日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣彰化市○○段九二五地號、地目旱、面積六三一二九平方公尺土地分割如附圖甲案所示，即各共有人分得土地編號、面積詳如附表一所示。
兩造應互為補償之金額如附表二所示。
訴訟費用由兩造按附表一所示應有部分之比例負擔。 事實及理由
一、被告乙○○、己○○、戊○○等人經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠坐落彰化縣彰化市○○段925地號、地目旱、使用分區山坡 地保育區、使用地類別農牧用地、面積63,129平方公尺土地 （下稱系爭土地）為兩造共有，各共有人應有部分比例詳如 附表一所示。
㈡系爭土地原共有人陳啟昌、許宗林、許木坤及被告庚○○於 民國87年11月23日訂立共有土地分管契約書（下稱系爭分管 契約），並經本院公證處公證人於87年11月23日作成87年度 公字第59號公證書，約定各依系爭分管契約附圖所示位置分 管使用系爭土地。系爭分管契約性質上為分管契約，並非分 割協議。
㈢原共有人陳啟昌於89年5月6日死亡，其應有部分由被告丑○
○、寅○○繼承。原共有人許宗林於89年8月2日以買賣為由 ，將其應有部分移轉登記予被告壬○○、辛○○。原共有人 許坤木則將其應有部分出賣予訴外人林黃月，再由林黃月於 89年7月25日以贈與為由，移轉登記予原告及被告乙○○、 己○○、戊○○等人。
㈣依照系爭分管契約約定，兩造應受其拘束，且兩造目前亦各 按分管位置使用系爭土地，爰提出所附圖所示甲案。 ㈤系爭土地面積高達63,129平方公尺，各共有人分割後所取得 土地面積均超過0.25公頃（2,500平方公尺）以上，故本件 分割不受農業發展條例第16條第1項前段規定之限制。 ㈥系爭土地之使用現狀，為共有人種植蔬菜、龍眼及荔枝等農 作物；其上亦有雞寮、工寮、鐵皮農具間、鐵皮磚造屋及三 合院等地上物。均由兩造分管使用，未遭第三人占用。 ㈦系爭土地聯外道路位於北邊，為不知名之東西向產業道路， 寬度約3公尺，向西接通彰化東外環道，向東通往台鳳社區 、牛埔里，向東南則通往石牌里。
㈧原告與被告乙○○、己○○、戊○○之父，均以較高價格向 原共有人許坤木購買系爭土地應有部分，並加以整地利用， 加上系爭土地早已分管使用，既依各分管位置履行分割共有 物，故無找補之必要。
㈨茲因兩造無法協議分割，爰依法請求按照甲案分割等語。三、被告辯稱：
㈠被告丑○○、寅○○部分：
⒈被告丑○○、寅○○在分管土地上種植龍眼、荔枝等農作物 ，並有三合院及多間雞舍等地上物，分割後均要保留。 ⒉原告所提甲案未完全顧及被告丑○○等人之地上物，日後恐 有拆除之虞，爰提出如附圖所示乙案。
⒊如依乙案分割，被告所分得土地均有道路可供通行，亦能顧 及地上物之完整性及使用性。
⒋乙案找補條件係鑑價公司所為專業報告，應值可採等語。 ⒌爰請求依照乙案分割及其找補條件互為補償等語。 ㈡被告辛○○、壬○○部分：
⒈本件各共有人所分管土地均臨路，被告辛○○等人在系爭土 地上有雞舍及工寮，其上可種植龍眼、荔枝，但無法種植水 稻。其水源為地下水，水井位於被告丑○○所分管土地上， 但無溝渠。其聯外道路為東西向產業道路，無路名。 ⒉不同意甲案，因系爭土地為山坡地，地勢為東高西低，被告 辛○○等人分得土地坡度較陡，利用價值差，顯不公平。 ⒊同意乙案及其找補條件等語。
㈢被告庚○○部分：
⒈同意依照甲案分割。
⒉被告庚○○在系爭土地上種植荔枝、龍眼等農作物，並有鐵 皮造工寮，面積約20至30坪左右，供作農具間使用。 ⒊系爭土地於被告庚○○買受之初並無通路，嗣經奔走央求民 意代表幫忙後，始開通道路，被告庚○○因此花費新台幣50 餘萬元整地，故無須找補等語。
㈣被告乙○○、己○○、戊○○部分：
未於言詞辯論期日到場，僅於履勘期日到場陳稱渠等意見與 原告相同等語。
四、原告主張系爭土地係兩造共有，各共有人應有部分之比例詳 如附表所示；又系爭土地並無因物之使用目的不能分割或訂 有不分割期限等情形，兩造復未能達成分割協議等情，業據 原告提出檢符之土地登記謄本及地籍圖謄本等件為證，且為 被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。五、按「各共有人，得隨時請求分割共有物。」、「分割之方法 ，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列 之分配：以原物分配於各共有人‧‧‧」、「每宗耕地分 割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」，98年7 月23日修正施行前民法第823條第1項前段、第824條第2項第 1款、農業發展條例第16條第1項前段分別定有明文。經查： 系爭土地係山坡地保育區農牧用地，核屬農業發展條例第3 條第11款規定之耕地。又系爭土地面積高達63,129平方公尺 ，各共有人按其應有部分之比例核算面積，其中原告及被告 乙○○、己○○、戊○○各5,261平方公尺，被告庚○○13, 151平方公尺，被告壬○○、辛○○各6,576平方公尺，被告 丑○○、寅○○各7,891平方公尺，顯見各共有人依應有部 分之比例分割，各取得土地面積均逾2,500平方公尺（0.25 公頃）以上，故不受農業發展條例第16條第1項前段規定之 限制。次查：系爭土地並無因物之使用目的不能分割或訂有 不分割期限等情形，兩造復未能達成分割協議，已如前述。 基此，原告本於共有人分割請求權，請求判決分割，於法即 無不合，應予准許。
六、按分割共有物之訴，以原物為分配時，如共有人中，有不能 按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，98年7月23日修 正施行前民法第824條第3項定有明文。次按共有物之原物分 割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物 全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之 單獨所有權。是以原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價 值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價 值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有
人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額， 方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之意旨（最 高法院85年度台上字第2676號判例要旨參照）。基此規定及 判例要旨，可知各共有人間找補義務之有無，應以各共有人 應有部分與其分得部分之價值，有無產生差額為斷。換言之 ，各共有人以何代價購買其應有部分？是否在其分管位置支 出金錢施以改良？在於決定分割後各共有人找補義務之有無 及金額多寡時，均無須加以斟酌，始符合前揭規定之立法意 旨。經查：系爭土地主要聯外道路位於北邊，並於中央部分 向東南延伸，為不知名略呈東西向之產業道路，寬度約3、4 公尺，向西接通彰化東外環道，向東北通往彰化市台鳳社區 及牛埔里，向東南則通往彰化市石牌里；又系爭土地上有共 有人所種植蔬菜、龍眼及荔枝等農作物，亦有共有人之雞舍 、工寮、農具間、鐵皮磚造屋及三合院等地上物，大部分均 由各共有人按其分管位置使用，未遭第三人占用；系爭土地 之地勢以中央部分最低，西邊部分較高，東邊部分最高，即 東邊地形起伏較大各情，業據本院會同彰化縣彰化地政事務 所派員履測現場屬實，分別製作勘驗筆錄及土地複丈成果圖 附卷可佐。是以，甲、乙案固按各共有人應有部分之比例分 割，但其分割結果將造成各分得土地因其臨路狀況、地形及 地貌等差異，致各共有人分得土地與其應分配之價值，尚有 差距，依前開判例要旨，自應依民法第824條第3項規定，互 為補償，始較公允。至於原告及被告庚○○雖主張以較高之 代價購買其應有部分，或花費許多金錢改良系爭土地，故無 須找補云云，顯然違反前揭規定及判例要旨，即屬無據，故 難採認。
七、經核被告寅○○等人所提乙案，除未獲得大多數共有人同意 外，亦未完全考慮各共有人實際使用現狀，復將被告戊○○ 分至最東邊位置，分得土地酷似三角形，難以利用，加上臨 路寬度極窄，故此案難謂公平適當，尚難採取。反觀原告所 提甲案，較符合大多數共有人使用現狀，且各共有人分得土 地均面臨道路，臨路寬度及深度較平均，出入方便，符合土 地使用經濟價值，並獲得大部分共有人同意，亦無獨厚或獨 損特定少數人等情形。另外，本院依原告之聲請，將甲案囑 託華聲科技不動產估價師事務所鑑定結果，依該事務所98年 5月7日98年華估科字第80724號報告書記載，該公司派員實 地調查鄰近地價，根據當地里鄰環境、交通狀況、公共設施 、使用現況、經濟發展程度及房地產交易現況等因素，並依 據國際估價原理，並參考四三一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼 法則、深度價格遞減率、路角地加減法等估價法則，故導出
如甲案應依附表二所示找補金額，自屬可採。準此各情，本 院因認原告所提甲案，已符合公平適當原則，洵堪採認。爰 依兩造應有部分，判決分割如主文第一項所示，並諭知兩造 間應相互補償之金額如附表二即主文第二項所示。八、本件分割共有物事件，如由敗訴之被告負擔訴訟費用顯失公 平，爰命勝訴之原告亦應負擔部分訴訟費用。
九、本件事證已臻明確，至於被告辛○○等人所提分割方案一完 全違反各共有人使用現狀，又其所提方案二實與乙案相同， 自無囑託製作分割圖及鑑價之必要；暨兩造其餘攻擊防禦方 法及舉證，經審酌後於判決之結果並無影響，爰不再贅詞論 列。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日 民事第一庭 法 官 陳正禧
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，得於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日 書記官 莊素美
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│附表一（彰化縣彰化市○○段925地號土地，原告所提甲案） │ │
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│共有人姓名│應有部分及訴訟│分配位置編號（│增減差額（單位：│
│ │費用負擔之比例│面積平方公尺）│新台幣元） │
│ │ │、取得型態 │ │
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│乙○○ │24分之2 │A（5,261） │－28,257 │
│ │ │單獨取得 │ │
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│甲○○ │24分之2 │B（5,251） │－28,257 │
│ │ │單獨取得 │ │
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│己○○ │24分之2 │C（5,261） │242,264 │
│ │ │單獨取得 │ │
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│戊○○ │24分之2 │D（5,261） │242,264 │
│ │ │單獨取得 │ │
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│庚○○ │24分之5 │E（13,151） │604,117 │
│ │ │單獨取得 │ │
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│壬○○ │48分之5 │F（6,576） │－234,490 │
│ │ │單獨取得 │ │
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│辛○○ │48分之5 │G（6,576） │－234,490 │
│ │ │單獨取得 │ │
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│丑○○ │8分之1 │H（7,891） │－281,576 │
│ │ │單獨取得 │ │
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│寅○○ │8分之1 │I（7,891） │－281,575 │
│ │ │單獨取得 │ │
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│附表二（單位：新台幣元） │
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│應付金額 │己○○ │戊○○ │庚○○ │合計 │
├─────┤242,264 │242,264 │604,117 │ │
│受補金額 │ │ │ │ │
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│乙○○ │6,288 │6,288 │15,681 │28,257 │
│－28,257 │ │ │ │ │
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│甲○○ │6,288 │6,288 │15,681 │28,257 │
│－28,257 │ │ │ │ │
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│壬○○ │52,183 │52,183 │130,124 │234,490 │
│－234,490 │ │ │ │ │
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│辛○○ │52,183 │52,183 │130,124 │234,490 │
│－234,490 │ │ │ │ │
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│丑○○ │62,661 │62,661 │156,254 │281,576 │
│－281,576 │ │ │ │ │
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│寅○○ │62,661 │62,661 │156,253 │281,575 │
│－281,575 │ │ │ │ │
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│合計 │242,264 │242,264 │604,117 │1,088,645 │
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