臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第128號
原 告 丙○○
訴訟代理人 李蒼棟律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 吳振東律師
複 代理人 壬○○
參 加 人 丁○○
訴訟代理人 林健智律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國98年6月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰零柒萬貳仟玖佰參拾肆元，及自民國九十七年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹拾貳萬貳仟伍佰玖拾貳元由被告負擔。本判決於原告以新台幣陸拾玖萬零玖佰柒拾捌元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳佰零柒萬貳仟玖佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告原起訴請求判決被告應 給付原告新台幣（下同）4,100,000元及法定遲延利息，嗣 於訴狀送達後，嗣於民國98年3月24日言詞辯論期日具狀減 縮前開損害賠償金額為2,072,934元，及其法定遲延利息、 該減縮應受判決事項之聲明，經核與前揭法條規定相符，應 予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段8-33地號土地及其上 同段3456建號建物，門牌號碼宜蘭市○○路○段117號房屋， 為被告之母林戴錦娥於96年3月24日以1850萬元向參加人丁 ○○買受，並指定登記為被告所有，系爭房屋因地質鬆軟已 出現向右傾斜逾15公分之瑕疵，且有多處漏水情形。被告明 知系爭房屋有上開瑕疵仍於96年7月14日經天下房屋仲介， 以2,000萬元出賣與原告，並於同年8月16日交付系爭房地。 原告於97年2月間裝潢系爭房屋時，發現房屋有傾斜等瑕疵 ，經仲介通知被告。參加人丁○○於97年3月28日出具承諾 書，承諾系爭建物於1年內，如傾斜下陷值依電梯軌道之垂
直線為標準，超過建物總高度1%時，願無條件修護完整，並 負擔修護費用，合先敘明。
㈡、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵 ，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求 減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文分別定 有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依 通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院著有73年 台上字第1173號判例可資參照，系爭建物存有瑕疵部分，依 台灣省建築師公宜蘭辦事處復鈞院函檢附之系爭房屋鑑定報 告第八點所載：「…鑑定標的物經水平傾斜變位之測量結果 ，一層南北向A1-A2相對水平傾斜變位率為0.0128>1/200… 二層東西向B1-B2相對水平傾斜變位率為0.0118>1/200…鑑 定標的物經進行垂直傾斜變位之測量結果，南北向甲測點垂 直傾斜率為0.0089>1/200…。」等語，足見系爭房屋確有傾 斜之瑕疵。查房屋傾斜及漏水均屬物有瑕疵，由其房屋因地 質鬆軟而傾斜，凡知情者必然不願購買，故日後原告縱要減 價出售，亦可能乏人問津。
㈢、參加人丁○○出賣系爭房地與被告時，應已告知被告該房屋 有傾斜之事實，蓋參加人丁○○之父戊○○歷來均稱其曾主 動向被告說明一層空地有增建、房屋有些傾斜，但高壓灌漿 地質改良固定，故被告已知系爭房屋有傾斜之瑕疵。㈣、系爭房屋存有瑕疵，非依通常程序之檢查即可發現，按買受 人應按物之性質，依通常程序從速檢查所受領之物。所謂依 通常程序，從速檢查其所受領之物，乃按物之性質，依通常 程序為之為已足，不必依特殊程序。茲依證人即被告之經紀 人甲○○證稱：「（法官問：你和被告乙○○處理買賣簽約 前有無看到系爭房屋有傾斜？）…我來來回回去過好幾次但 是我也沒有看出來，而且外觀是噴砂的比較粗，肉眼看不出 來，且外觀很漂亮」、「…我進去打掃和拖地，1-3樓都有 打掃，打掃時沒有發覺有傾的問題」、依證人即裝璜包商庚 ○○○證稱：「（法官問：如何看出系爭房屋有傾斜？）沒 有用水平儀無法看出來，當初承包工作時並沒有發現」、依 證人即原告之經紀人己○○證稱：「（法官問：你進去看過 四、五次是否可以查知房屋有傾斜問題？）沒有」，足見系 爭房屋之傾斜瑕疵，並非肉眼所能看出，需使用水平儀測量 ，始能得知，故系爭房屋之傾斜瑕疵，顯非原告依通常程序 檢查即可發現。矧被告自買受系爭房屋起至點交給原告止，
期間長達數月，如被告所稱其不知系爭房屋有傾斜瑕疵－情 屬實，益徵系爭房屋之傾斜瑕疵，確非原告依通常序檢查即 可發現。又原告於檢查得知後，已立即通知被告，原告委託 裝潢師傅即證人庚○○○裝潢系爭房屋期間，經證人庚○○ ○以水平儀測量發現傾斜，於農曆正月初九告知原告後，原 告始知系爭房屋有傾斜之瑕疵，原告旋即告知證人己○○轉 告被告，證人己○○亦已立即告知被告，此業經證人庚○○ ○、己○○證述屬實。故原告於檢查得知系爭房屋有傾斜瑕 疵後，業已立即通知被告，此亦為被告所不爭執，被告自應 對原告負物之瑕疵擔保責任。而系爭房屋因有傾斜之瑕疵， 減少之價值為2,072,934元，有和謙不動產估價師事務所估 價報告書可證，原告自得請求減少該數額之價金。㈤、爰為訴之聲明：1.被告應給付原告2,072,9 34元，及自97年 5月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；2.願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
㈠、坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段8-33地號土地及其上34 56建號建物即門牌宜蘭市○○路○段117號房屋，為被告之母 林戴錦娥於96年3月24日以1850萬元向參加人丁○○買受， 並指定登記為被告所有。被告於96年7月14日經天下房屋仲 介，以2000萬元出賣與原告，並於同年8月16日交付系爭房 地。原告於97年2月間裝潢系爭房至時，發現房屋有傾斜等 瑕疵，經仲介通知被告。參加人丁○○於97年3月28日出具 承諾書，承諾系爭建物於1年內，如傾斜下陷值依電梯軌道 之垂直線為標準，超過建物總高度1%時，願無條件修護完整 ，並負擔修護費用。
㈡、關於系爭建物是否有瑕疵部分，依台灣省建築師公會宜蘭縣 辦事處復鈞院函檢附之系爭房屋鑑定報告第八點鑑定結果所 載：「㈠鑑定標的物件之傾斜.... 鑑定標的物南北向之傾 斜率雖＞1/200,目前尚無安全顧慮，惟建議仍應繼續監測。 因起造人已委託完成建物基礎托基樁工程之施作，故本案不 另估列修復及補強費用。㈡鑑定標的物之漏水：⒈鑑定標的 物所有權人表示建築物右側二、三層級後側三層廁所地板有 漏水現象之部分。經現場地板放水測試，並無發現漏水情形 ，故該部分不另估列修復費用。⒉另電梯機坑有積水之部分 ，屬二次增建於新舊介面（施工縫）處理不當所致，礙於電 梯使用之安全性，鑑定標的物所有權人已自行委託修復（如 附件九，電梯機坑防漏工程估價單及收據），故該部分修復 費用以鑑定標的物所有權人提供之收據估列為新台幣2萬元 整。」等語，足見系爭房屋固略有傾斜之瑕疵，但該瑕疵無
安全顧慮，且不影響原告之使用。
㈢、關於參加人丁○○出賣系爭房屋地與被告時，是否告知被告 該房屋有傾斜之事實部分，按物之出賣人對於買受人，應擔 保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵。買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所 稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物； 如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人 ；買受人怠於為前項之通知時，除依通常之檢查不能發現之 瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第354條第1項前段、 第355條第2項前段及第356條第1、2項分別定有明文。經查 ：
１、系爭房地原為訴外人丁○○所有，於96年3月24日由其代理 人戊○○與被告之母林戴錦娥簽訂不動產買賣契約，約定由 林戴錦娥指定將該房地所有權移轉登記與被告，並辦竣所有 權移轉登記手續。訴外人丁○○及其代理人戊○○將上開房 地交付時，未曾向林戴錦娥或被告告知該房屋有傾斜情事。 交屋後，被告之住家因遭竊賊侵入，該房屋之鑰匙、房地所 有權狀及被告之身分證等文件，均告失竊。被告除向轄區民 族派出所報案外，並赴戶政、地政、機關辦理改名、補發身 分證及房地所有權狀（見被證二、三、四）等手續。又被告 因系爭房屋之鑰匙遭竊，且忙於他事，無暇打造新鑰匙，致 未進入該屋檢查。嗣被告因感於房地之貸款利息負擔沉重， 乃委由房屋仲介代為出售，並於同年７月14日將之出賣與原 告（見原證一）。原告於96年8月16日給付被告尾款之同時 ，被告交付原告系爭房地。迨97年3月間，原告透過房地買 賣仲介甲○○、陳譽軒等人通知原告，主張系爭房屋有傾斜 、漏水之瑕疵，被告始知悉等情，業據被告陳述綦詳，核與 證人甲○○、陳譽軒分別於鈞院97年8月12日及同年9月25日 言詞辯論時到庭證述屬實，有各該筆錄在卷可稽。足見被告 於97年3月間經仲介甲○○、陳譽軒等人告知，始悉系爭房 屋有傾斜、漏水等瑕疵。故原告主張：被告刻意隱瞞該房屋 有傾斜、漏水等瑕疵，而將該系爭房地出賣與原告云云，殊 非事實。
２、被告之母林戴錦娥係經友人羅黃月嬌居間介紹，向參加人丁 ○○（由其父戊○○代理）買受系爭房地，戊○○於洽商簽 約及交付房地過程中，從未提及該房屋有傾斜之瑕疵等情， 已如前述。又細繹參加人所指其與全國房屋公司宜蘭加盟店 於95年7月25日簽訂之帶看銷售同意書及其後附不動產標的
物現況說明書，俱屬參加人與該公司間之權益事項約定，核 與被告無涉。故參加人不得以該同意書文件，遽謂其曾告知 被告系爭房屋有傾斜之瑕疵。⒊證人陳譽軒於鈞院97年９月 25日言詞辯論時證稱：「（法官問：系爭建築物是否由你仲 介？）是。我是原告的經紀人。對方的經紀人是甲○○。（ 法官問：後來系爭房屋有問題是否知悉？）知道，是原告跟 我講我才知道。日期我不記得，大概是房子裝潢時拉水平時 才知道。應該是農曆過年後發現的。我也到現場看過，在現 場有丁○○的父親、甲○○、原告夫妻、水電的工人，我們 大概有五、六人在場，乙○○沒有在現場。（法官問：你在 仲介時賣方有無講房子有傾斜的問題？）沒有。（法官問： 在訂約前有無看過系爭房屋？）有。進去過四、五次。都是 帶看而已。原告部分我就帶過二、三次，另外還有一次。（ 法官問：你進去看過四、五次是否可以查知房子有傾斜問題 ？）沒有。（法官問：你們五、六人在場時，有發現房子有 何問題？）進去看看得出來房子有傾斜，因為上面有部分裝 潢可以看得出來房子有傾斜，左右高度不一樣。（原訴訟代 理人問：丙○○跟你講房屋有傾斜時，有告知乙○○？）有 。我們知道後馬上告知乙○○，有到她家口頭告知。（被告 訴訟代理人問：妳們到現場看房子有傾斜後，之後如何處理 ？）被告表示因為房子是參加人的父親蓋的，所以我門有請 梁先生出面，本來契約約定保固書，但她們提出承諾書。（ 法官：提示本院卷第45頁承諾書，問是否這份？）是。（被 告訴訟代理人問：請敘述協調過程和共識？）我們三方有找 辛○○建築師談，當時先了解屋況，才知道戊○○早期在蓋 的時候就有傾斜，然後表示說已經有灌漿拉回水平，買方表 示她買的時候也不曉得，希望價金能減少，但是卻談不攏 ....。」參酌參加人丁○○於97年3月28日出具之承諾書所 載「.... 本人願承諾，本建築物於一年內若有繼續傾斜下 陷值依電梯軌道之垂直線為標準，若超過1%，願意無條件修 護完整，而修護之費用由本人承擔。」有承攬該房屋土木營 建工程之馮氏營造有限公司留存之承諾書稿（見被證五）可 稽。足見被告於受通知系爭房屋有上開傾斜之瑕疵後，已盡 力協助原告處理相關事宜。故原告主張：迭次要求被告出面 解決，均遭置不理云云，即無足信。
㈣、系爭房屋如有瑕疵，是否得依通常程序之檢查即可發現？又 原告於檢查得知後，是否立即通知被告部分，⒈被告於96年 8月16日交付原告系爭房地，該房屋如有原告所主張之傾斜 瑕疵，原告依通常之檢查即能發現之，乃其遲至97年2月間 始通知被告該房屋有傾斜、漏水之瑕疵，已如前述。足見原
告未按該房屋之性質，依通常程序檢查之，並通知被告。從 而該房屋縱發現有應由被告負擔保責任之瑕疵，亦因原告怠 於為上開檢查並通知，而視為承認其所受領之物，依首開規 定，自不得再執為主張被告應減少價金之依據。⒉證人及承 攬系爭房屋裝潢人游林騰於鈞院97年9月9日言詞辯論時證稱 ：「.... 之前承攬時屋主有給我鑰匙。應該在農曆大年初 九才告訴屋主。屋主告訴我天花板為何傾斜，我跟她講是你 們的房子不平，不是我的天花板不平。（法官問：屋主回來 時，你裝潢的程度？）只釘木質支架而已，因為我有4個工 人，所以每層樓都釘好（參加人訴訟代理人問：屋主回來後 是否有停工？）有。因為發現浴室有漏水，所以停一天而已 ，後來在一個月的工作天完工。（參加人訴訟代理人問：屋 主有叫你們停工？）只停一天而已，沒有因為傾斜部分而停 工。」等語，可見原告於97年3月間發現系爭房屋有傾斜之 瑕疵後，僅要求該證人停工1天，即繼續裝潢工程，乃其事 後執該裝潢費作為減少價金之依據，自非可取。㈤、如認原告得請求減少價金，則應減少之金額為何？按民事訴 訟如係由原告主張權利者，應先原告負舉證之責，若原告不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最 高法院17年上字第917號著有判例。經查：⒈系爭房屋之瑕 疵情形，經鈞院囑託台灣省建築師公會宜蘭縣辦事處鑑定後 ，認該房屋傾斜部分，因參加人已委託完成建物基礎托基樁 工程之施作，故不另估列修復及補強；該房屋右側二、三層 及後側三層廁所地板漏水部分，經現場地板放水測試，並未 發現有漏水情形，故該部分不另估列修復費。電梯機坑積水 部分，原告已委託修復，故該部分修復費用以原告提出之收 據估列為２萬元，已如前述，並有該鑑定報告書（詳見該報 告書之鑑定結果㈠之5及㈡）在卷足憑。故原告因系爭房屋 有傾斜之瑕疵，主張依民法第354、359條規定，請求減少價 金云云，顯乏依據，原告否認之。⒉縱認被告有應負物之瑕 疵擔保責任，但原告未能證明其所主張應減少價金之數額及 依據，依上判例意旨，其既不能舉證，原告之主張乏據，其 請求即非正當，不應准許。爰為訴之聲明：1.原告之訴駁回 ；2.如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。三、參加人輔助被告表示意見略以：
㈠、原告對於系爭建物傾斜嗣後已與參加人達成協議，由參加人 出具承諾書以代替該建物瑕疵之擔保。參加人興建系爭建物 主體結構完成時，系爭建物所在土地地質鬆軟而有傾斜現象 ，參加人即委託訴外人基讚工程有限公司為地質改良（證一 ），傾斜部分已獲改善。參加人於95年7月25日與全國房屋
公司宜蘭加盟店簽立帶看銷售同意書，並於不動產標的物現 況說明書中主動說明1層空地有增建、房屋有些許傾斜但已 高壓灌漿地質改良固定。後被告經有人轉知欲買受系爭不動 產，參加人以友人推薦而折價出售，並將該土地曾作地質改 良、水電承包商、建物營造商、電梯製造商等事盧列於書冊 中連同系爭建物之相關文件、鑰匙交由被告。嗣後被告相系 爭建物出售他人（即原告），原告發現系爭建物有傾斜現象 ，希參加人出面協助處理，參加人父親戊○○與原告委託之 己○○及系爭建物營造公司負責人辛○○協調於97年3月28 日達成協議，由參加人父親戊○○出具承諾書，承諾：「⑴ 本工程因為地質有點鬆軟，因此於結構體興建完成時發現有 向右傾斜現象，於是用高壓灌漿方式將地質補強，並已完全 停止傾斜下陷。⑵本人願承諾，本件物於一年內諾有繼續傾 斜下陷值依電梯軌道之垂直線為標準，若超過建物總高度之 1%，願意無條件修復完整，而修護之費用由本人承擔。」。 因參與協調者為參加人父親戊○○，而該承諾書即由戊○○ 出具，經證人己○○將該份承諾書交付予原告後，原告表示 戊○○非系爭建物之前所有權人，而要求由參加人出具該承 諾書，經參加人簽名後轉由己○○交付予原告收受，原告收 受該承諾書證本後即無異議。
㈡、按當事人間契約之成立，依法係以兩造意思合致為要件，至 於列名中人是否到場或簽押，均與契約成立之要件無關（最 高法院18年上字第157號判例參照）、和解契約非必當事人 雙方當面協商而後成立，苟由調處人從中接洽，雙方意思已 歸一致，各向調處人表示，經其互相傳達於他方者，其和解 契約即為成立（最高法院21年上字第1807號判例參照）。契 約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示 意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介 而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致 者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號 判例參照），此先予敘明。原告於96年7月14日購買系爭建 物，而於97年2月15日裝潢木工及證人庚○○○發現並告知 系爭建物有傾斜現象，惟原告並未因此而停止系爭建物之裝 潢，此由證人庚○○○之證述可知。嗣後即由參加人父親戊 ○○代為處理系爭建物傾斜問題，原告方面經由己○○代為 全權處理協調，起初原告方面因擔心系爭建物會有繼續傾斜 下陷產生，而要求250萬元賠償，惟仲介己○○表示其可以 向原告講價約為200萬元左右，而此價金乃維護系爭建物爾 後繼續下陷之維護費用，參加人答以系爭建物已作地質改良 之基礎託基樁工程，不會再有傾斜下陷產生，惟原告不信。
最後雙方達成共識出具書面保證以代替擔保該建物爾後繼續 下陷之責任，及系爭建物1年內若有繼續下陷，願意負全部 修復費用。原告雖未親自與參加人就系爭建物之傾斜下陷協 商，然經由證人己○○之協調而達成如承諾書內之意思合致 ，嗣後原告並無異議而收受系爭承諾書，對此原告與參加人 已成立契約，易言之，原告原要求給付金錢250萬元，後對 於以承諾書內容作為擔保並無反對，即不得再予請求。㈢、末查，國泰不動產之估價報告不得採信，估價報告書乃以建 物個別之價值為基礎，進行推估獨棟之建築物之不動產物件 之建物傾斜價值減損，此由估價報告書記載：「獨棟之建築 物之不動產物件之仲介或買賣，絕大多數係以建物及土地價 值分別分離為計價基礎。並進一步加總土地價值與建物價值 後而得總價以進行交易。故本案發現建物傾斜所生爭議之情 事，提供對象不動產價金減少之評估，係非以前述標的不動 產交易金額為準，作為價金減少之評估基準。」，惟依原告 與被告簽訂之不動產買賣契約書第3條規定乃將土地、建物 二者合計為2,000萬元，而未分別明列土地、建物之售價各 為多少，此舉似與不動產估價書之估價標準不符。又估價報 告書對於減少價值乃以成本法為評估系爭建物之價值，再進 一步以推估之總修正率而計算減損之價值（估價報告第13頁 ），惟如前述本買賣契約中系爭建物之售價未明定，以未定 之價值而推估成本即有疑義，再以此有疑義之建物成本乘以 主觀之總修正率所得之數據更非正確。如認以該鑑定報告書 為據，應扣除系爭建物基礎托基樁工程283,500元及工程用 水、外側鷹架拆除、模板移出、警示燈水泥約720包、廢漿 清除運棄之費用約158,000元。
㈣、綜上，因參加人已出具承諾書，原告之請求為無理由，應予 駁回。
四、本件兩造不爭執之事實，為坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結 小段8-33地號土地及其上3456建號建物即門牌宜蘭市○○路 ○段117號房屋，為被告之母林戴錦娥於96年3月24日以1850 萬元向參加人丁○○買受，並指定登記為被告所有。被告於 96年7月14日經天下房屋仲介，以2000萬元出賣與原告，並 於同年8月16日交付系爭房地。原告於97年2月間裝潢系爭房 至時，發現房屋有傾斜等瑕疵，經仲介通知被告。參加人丁 ○○於97年3月28日出具承諾書，承諾系爭建物於1年內，如 傾斜下陷值依電梯軌道之垂直線為標準，超過建物總高度1% 時，願無條件修護完整，並負擔修護費用。此有不動產買賣 契約書2份、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書 、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權狀等在卷
可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、本件兩造之爭點，經本院協同兩造整理並確認為：⒈系爭建 物是否有瑕疵？⒉參加人丁○○出賣系爭房地予被告時，是 否有告知被告該屋有傾斜之事實？⒊如有瑕疵，是否得依通 常程序之檢查即可發現？又原告於檢查得知後，是否立即通 知被告？⒋如原告得請求減少價金，則應減少之金額為何？ 經查：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文，再 按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。又按，凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用 或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院著有73年台上字第1173 號判例可資參照，此先予敘明。經查，依卷附臺灣省建築師 公會宜蘭縣辦事處97年10月7日97台建師宜建（97016）字第 092號鑑定報告書八、鑑定結果：「⒈鑑定標的物經水平傾 斜變位之測量結果，一層南北向A1-A2相對水平傾斜變位率 為0.012 8＞1/200；東西向A3-A4相對水平傾斜變位率為 0.003＜1/200。二層東西向B1-B2相對水平傾斜變位率為 0.001＜1/200。…。」、「⒌鑑定標的物南北向之傾斜率雖 然＞1/200」，目前尚無安全顧慮，惟建議仍應繼續監測。 …。」，系爭建物一層南北向之水平傾斜變位率為0.0128即 1/78.125，南北向縱深為785公分，則垂直高低差已逾10公 分，況「雖目前尚無安全顧慮，惟建議仍應繼續監測。」， 則買受人勢仍提心吊膽，已非屬通常買受房屋得以安居樂業 之情況，依首揭法文及判例意旨，系爭房屋確係存有瑕疵， 可資認定。是原告主張，為有理由，應予准許。㈡、關於參加人丁○○出賣系爭房地予被告時，是否有告知被告 該屋有傾斜之事實之爭點部分：查依本件參加人丁○○之父 即證人戊○○前於95年7月25日與全國不動產公司宜蘭加盟 店簽立之帶看銷售同意書（本院卷第140、141頁），其中不 動產標的物現況說明書22.其他重要事項：「說明：房屋有 些許傾斜，但以高壓灌漿地質改良固定。」，復據證人戊○ ○於本院97年11月4日言詞辯論期日結證稱：「（法官問： 買賣系爭房屋找何人處理？）找乙○○的朋友介紹。」、「 （法官問：買賣時有訂契約？）是由乙○○找代書來訂。」 、「（有無給類似房子的保固書？）有給廠商的名字和電話
、所有權狀，沒有其他保固文件。」、「（法官問：這土質 鬆軟房屋傾斜部分，有無告知乙○○？）我有講房屋蓋時有 傾斜，且有灌漿固定。」、「（法官問：你有無講蓋好的房 子還是傾斜的？）我沒有講。其實蓋好時我也看不出來，我 也不知道。」，由此可知，參加人之父即證人戊○○於簽訂 帶看銷售同意書時已說明系爭房屋有傾斜之情況，只是已以 高壓灌漿為地質改良，其主觀上絕無隱瞞系爭房屋之狀況， 當可認定，而其於本院之證述：伊有講房屋蓋好時有傾斜， 且有灌漿固定等語，自屬懇切真實而非虛妄矯飾。被告雖辯 稱：住家因遭竊賊侵入，該房屋之鑰匙、房地所有權狀及被 告之身分證等文件，均告失竊云云，然被告之建築物改良所 有權買賣移轉契約書、土地登記申請書及辦理改名手續，分 別於96年4月9日及16日辦妥，至被告於同年7月14日將系爭 房屋出賣與原告已歷經約3個月，則被告再以遺失、不知云 云置辯，尚非可採。
㈢、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至 日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其 所受領之物，民法第356條定有明文，所謂依通常程序從速 檢查，係指一般人皆可認知之程序，於受領標的物後，只要 按通常程序檢查即可。查本件依被告之經紀人即證人甲○○ 結證稱：「（法官問：你和被告乙○○處理買賣簽約前有無 看到系爭房屋有傾斜？）…我來來回回去過好幾次但是我也 沒有看出來，而且外觀是噴砂的比較粗，肉眼看不出來，且 外觀很漂亮」、「…我進去打掃和拖地，1-3樓都有打掃， 打掃時沒有發覺有傾的問題」等語；裝潢師傅即證人庚○○ ○則結證稱：「（法官問：如何看出系爭房屋有傾斜？）沒 有用水平儀無法看出來，當初承包工作時並沒有發現。」、 「（法官問：你去工作幾天才發現？）第一天就發現，即農 曆大年初五（即97年2月11日）」、「（法官問：你應該有 屋主的電話，為何沒有在發現時馬上告知屋主？）因為屋主 出國，屋主回來後才告訴他。」等語；另據原告之經紀人即 證人己○○結證：「（法官問：你進去看過四、五次是否可 以查知房屋有傾斜問題？）沒有」等語，足見系爭房屋之傾 斜瑕疵之情狀，並非肉眼所能看出，需使用水平儀測量，始 能得知。又證人己○○復證稱：「（法官問：後來系爭房屋 有問題是否知悉？）知道，是原告跟我講我才知道。日期我 不記得，大概是房子裝潢時拉水平時才知道。應該是農曆過
年後發現的。我也到現場看過，在現場有丁○○的父親、方 睦全、原告夫妻、水電的工人，我們大概有五、六人在場， 乙○○沒有在現場。」，此復可知悉，原告於經證人庚○○ ○告知系爭房屋有傾斜之情狀後，已儘速通知證人己○○轉 知被告。是依前揭說明，原告已屬在通常情形儘速通知出賣 人即被告系爭房屋之瑕疵。雖被告辯稱原告於知悉後瑕疵後 ，僅停工1天，復繼續施工云云，然本件原告並未主張欲解 除契約，其欲使用系爭房屋而於發現房屋有傾斜情形下仍續 為裝潢，核屬正當權利之行使，與原告本件減少價金之請求 ，尚屬無涉。故被告此部分抗辯，亦非可採。
㈣、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359條定有明文。蓋因瑕疵擔保責任，買受人有契約解除權 或減少價金請求權，兩者買受人得擇一行使，但依其情形解 除契約對出賣人之損害遠大於買受人因瑕疵所生之損害時， 基於衡平法理，法律不許解除契約，然買受人亦無忍受瑕疵 之義務，仍得請求減少價金。本件依上開說明，可知系爭房 屋確有瑕疵存在，而被告未為告知，且原告並無怠於通知被 告瑕疵情事，則原告自得依法主張減少價金。至參加人雖陳 稱，參加人父親戊○○與原告委託之己○○及系爭建物營造 公司負責人辛○○協調後，於97年3月28日達成協議，由參 加人父親戊○○出具承諾書，承諾：「⑴本工程因為地質有 點鬆軟，因此於結構體興建完成時發現有向右傾斜現象，於 是用高壓灌漿方式將地質補強，並已完全停止傾斜下陷。 ⑵本人願承諾，本件物於一年內諾有繼續傾斜下陷值依電梯 軌道之垂直線為標準，若超過建物總高度之1%，願意無條件 修復完整，而修護之費用由本人承擔。」，該承諾書並經原 告要求由參加人出具承諾書，乃經參加人簽名後轉由己○○ 交付予原告收受，原告收受該承諾書正本後即無異議，故應 已達成和解，原告不得再為本件請求云云。然查上開承諾書 內容，乃負責系爭房屋建造工程之馮氏營造有限公司所出具 ，承諾內容略以系爭房屋之傾斜現象已完全停止，如系爭房 屋於1年有繼續傾斜下陷超過建物總高度1%之狀況，願無條 件修護並負擔修護費用，核乃就系爭房屋日後如再有繼續傾 斜情形，所生之修護糾紛所為約定，至多僅為該營造公司所 為保固之約定，並非對兩造就系爭房屋之傾斜瑕疵所生減少 價金之請求所為協議，自不得據以認為兩造已就本件請求為 和解，是參加人此部分辯詞，並不可採。而系爭房屋經國泰 不動產估價師事務所鑑定結果，認系爭房屋存有傾斜之瑕疵
，於96年7月14日兩造簽約時，其減損之價額為2,072,934元 ，有該事務所98年2月11日C98008號估價報告書可佐，故原 告請求被告應給付減少之價金2,072,934元，洵屬有據。被 告雖辯稱原告未盡舉證之責，且縱有損失亦非該金額云云， 然被告未提出其他證據及具體指摘，證明該估價報告書有何 不實或不當之處，即應受不利之判斷，是原告主張，為有理 由，應予准許。
六、從而，原告依民法第359條物之瑕疵擔保之法律關係之，請 求被告給付原告2,072,934元，及自起訴狀繕本送達翌日起 即97年5月6日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算 之利息，為有理由，應予准許。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免 為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法， 經審酌認對判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 7 月 20 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。中 華 民 國 98 年 7 月 20 日 書記官 謝佩欣
附訴訟費用計算式：
裁判費21,592元+證人旅費1,000元（其中被告、參加人各繳納500元）+建築師公會鑑定費50,000元+國泰不動產估價師事務所鑑定費50,000元=122,592元
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網