臺北高等行政法院判決
98年度訴字第680號
原 告 興富發建設股份有限公司
代 表 人 甲○○
原 告 甲山林廣告股份有限公司
代 表 人 乙○○
共 同
訴訟代理人 李文成律師
賴玉山律師（兼送達代收人）
洪瑞悅律師
被 告 行政院公平交易委員會
代 表 人 湯金全（主任委員）
訴訟代理人 己○○
戊○○
丁○○
上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國98年
2 月10日院臺訴字第0980081215號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實概要：
原告興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）經人檢舉 其建造銷售之「信義香榭Gallery 」建案（下稱系爭建案） ，有關庭園景觀設計、60米迴車廣場、中央監控系統、地下 1 樓休閒設施、地下1 樓及電梯空調淨化系統等內容，涉嫌 廣告不實，經被告調查結果，以原告興富發公司、原告甲山 林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）及訴外人大華建設 股份有限公司（下稱大華公司）於系爭建案廣告宣稱「近1 千坪亞馬森花園」及「60米迴車廣場」等，就商品之內容為 虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項 規定，依第41條前段規定，以97年8 月7 日公處字第097105 號處分書（下稱原處分）命原告自該處分書送達之次日起， 應立即停止前項違法行為，並分別處原告興富發公司及甲山 林公司罰鍰新台幣（下同）300 萬元及150 萬元。原告不服 ，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。貳、本件原告主張：
一、有關廣告宣稱「近1 千坪亞馬森花園，擷取亞馬遜森林之盎
然林相」部分：
（一）廣告所稱「亞馬森花園」係整體基地面積，無使一般消費 者產生與特定花園區域連結之錯誤認知：
１、中國文字具有多義性，「花園」一詞未必限指特定花園區 域面積，整體區域、園區亦得以「花園」名之，如「亞哥 花園」「達樂花園」等著名遊樂區。系爭建案之綠覆蓋率 高達75﹪，故以「亞馬森花園」為主題設計之理念，將整 體基地形塑為熱帶亞馬森雨林花園之意象，建物位於基地 正中央周圍以花園綠地環繞，其內各個部分分別規劃為與 「亞馬森花園」相呼應之區塊或設施，系爭廣告標題為「 釋放自然生命力的原相亞馬森花園洋溢熱帶雨林風」，廣 告全文為「信義區第1 座熱帶雨林生態系造園計畫，近1 千坪亞馬森花園，擷取亞馬遜森林的盎然林相，選擇能釋 放最多芬多精的8 米高檸檬胺，為花園主體樹種，巧妙點 綴水帶財來的飛瀑、玉帶攔腰的護城河，都會城市的喧鬧 與擾攘，自然濾淨在花園之外，為身上的壓力鬆綁，為心 上的煩憂解勞」，可知以「亞馬森花園」為整體建案設計 之核心概念，與其下擁有之「飛瀑」「護城河」等公共設 施相呼應，一般消費者閱讀本頁文字即可理解，若再合併 觀察廣告前一頁中之「1 樓平面彩繪參考圖」，可見「迎 賓水上步橋」「護城池」「活氧綠園道」「流光水幕賞景 區」…可加強系爭建案欲將整個基地營塑大花園之意象。 晚近以「某某花園」為建案名稱者，如「寶輝花園廣場」 「寶輝世紀花園」「寶輝一品花園」「銳豐四季花園」等 ，顯見消費者皆可接受此命名方式。
２、近1 千坪亞馬森花園」廣告與前頁中「1 樓平面彩繪參考 圖」內編號15之「亞馬森涵氧花園」廣告，分屬不同廣告 。原處分及訴願決定僅著眼於「亞馬森」3 字特取名稱部 分相同，無視二者根本上之差異。資訊解讀應綜觀全旨， 不能僅摘取片面斷章取義，應就整體印象及效果合併觀察 ，判斷是否有內容不實或足使客觀第三人產生誤認。被告 未就系爭廣告全文並參酌廣告前一頁之「1 樓平面彩繪參 考圖」通盤解讀，遽以指摘系爭廣告不實，實屬率斷。 ３、廣告製作係整體包裝，以各式各樣之影像、圖案、聲音綜 合傳達業主所欲表達理念，進而吸引消費者。倘業主已詳 於各式媒介中傳達資訊，消費者如斷章取義、刻意自陷錯 誤，則不可歸責於業主，否則將使廣告之創意陷於停頓。 原告將「近1 千坪亞馬森花園」係整體建案之意涵充分揭 露，諸如：標示「亞馬森花園1 樓全區圖」之大型表板架 設於銷售現場，使民眾立可知悉「亞馬森花園」為整體建
築；另一廣告文宣手冊最末頁刊登基地現場之巨幅照片， 並以紅線圈出實際基地大小；本建案另一擺放於銷售現場 之模型亦看得出有綠化，廣告文宣稱：「走進『信義香榭 』同時也走進五感舒壓的森林水花園」，即強調係以「亞 馬森花園」為主題設計之理念，將整體基地形塑為熱帶亞 馬森雨林花園之意象；銷售人員均告知本案基地面積近千 坪、現場亦放置建照影本供消費者檢視，其上均載有基地 面積；被告於96年10月4 日履勘現場，多位管理委員會委 員表達銷售人員均明確告知本建案係形塑熱帶亞馬森雨林 花園樣貌，勘驗記錄記載：「前述『近1 千坪亞馬森花園 』是指整座基地面積。」，此勘驗記錄經由管理委員會主 任委員邵楚云代表信義香榭管理委員會簽名表示無異議。 系爭建案之基地面積有眾多公開資訊可供取得、確認，消 費者身處於高度資訊揭露之情境。
４、廣告未能審酌公平交易法第21條案件之處理原則7 點第4 款規定：「表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其 中一義為真者，即無不實」之立法意旨即在調和廣告自由 與消費者權益之衝突，竟擷取部分文字相同、斷章取義涵 攝公平交易法第21條第1 項規定，實與上述立法意旨有悖 ，亦過度侵害廣告言論表達自由。
（二）原告並無為虛偽不實或引人錯誤之故意或過失：廣告稱「 1 千坪亞馬森花園」係指整體基地坪數，有台北市政府都 市發展局所發之使用執照可稽，核其坪數並無錯誤，可見 係以此基地為整體造園計畫為敘述，並非意圖欺瞞消費者 。倘欲誤導消費者「1 千坪亞馬森花園」即「亞馬森涵氧 花園」，何需於銷售現場以醒目大型字體註明「亞馬森花 園1 樓全區圖」。房屋所涉交易金額較高，承購戶往往親 赴現場洽詢重要事項，並非急迫、輕率，反較一般商品更 加謹慎。原告如何僅以部分名稱相同，而無其他資訊刻意 混淆之情形下即令消費者陷於錯誤。現場置有建照影本或 由銷售人員說明基地近千坪。況且，「1 千坪」與「2 百 坪」之差異已明顯如「一望即知」之程度，一般理性之消 費者不致誤會。
（三）證人丙○○證述銷售現場分為模型區、建材展示區、4 間 樣品屋等區域，現場人員均詳細解說，參觀後就廣告內容 再為說明，消費者無將「近1 千坪亞馬森花園」之文字誤 解成「亞馬森涵氧花園」之可能。置放於銷售現場之另一 本「COND E」廣告第4 頁有關「走進『信義香榭』，同時 也走進五感舒壓的森林水花園」之敘述，已清楚表達本建 案係以「亞馬森花園」為主題設計理念，目的即係將整體
基地形塑為熱帶亞馬森雨林花園之意象，好讓走進本建案 之消費者彷彿走入一綠意盎然、空氣清新且身心舒暢之熱 帶花園。被告未經問卷為其他調查，究如何判斷此廣告用 語容易引起消費者誤會，縱使「近1 千坪亞馬森花園」有 引人誤會之疑，然應衡量此句僅佔整本廣告篇幅內容之一 小部分。
二、有關廣告宣稱「60米迴車廣場：整體建築向後退縮，創造和 仁愛路一樣寬廣的迴車動線」部分：
（一）建物前廣場確實長達60米，經被告測量無誤。規劃原意係 供住戶接送家人小孩臨時停車或其他緊急事故之用，足供 迴車與廣告所述一致，並無虛偽不實或引人錯誤。上開迴 車廣場為開放空間，並無法規規定汽車不可通行，開放空 間使用及管理方式依據公寓大廈管理條例規定，可由社區 以區分所有權人會議訂定管理方式為之。
（二）經詢問台北市政府建築管理處（以下稱建管處）答覆為「 類此之臨時性動態行為，若確未更動原有開放空間設施， 即未涉應辦理變更使用執照事項。有關自訂管理方式，本 處並無意見。」，原告已善盡查證義務，並無虛偽不實或 引人錯誤之故意或過失。
（三）原處分與訴願決定依據台北市政府相關函釋略以「系爭建 築物前庭廣場使用用途係屬『指定廣場式開放空間』，依 該使用執照注意事項所載，該空間係供公眾使用須維持公 共性及開放性，且不得變更作為其他用途」。然「指定廣 場式開放空間」係指面臨建築線退縮10公尺至20公尺建築 所形成之帶狀步行空間及指定集中留設之廣場式開放空間 ，俾便利行人集散並為車道與建築物間之緩衝場所。規劃 原意本供住戶接送家人小孩臨時停車或其他緊急事故之用 ，不影響行人集散且仍係供公眾使用，並非變更為其他用 途，難謂有違公平交易法第21條之責任。
三、被告分別處原告興富發公司與甲山林公司300 萬元及150 萬 元罰鍰過重，有違比例原則：
（一）行政行為須符合比例原則。有數種方法皆可達成行政目的 時，應選擇對人民侵害最小者為之；採取之方法所造成之 損害與欲達成目的之利益不得顯失均衡（行政程序法第7 條參照）。系爭廣告縱有爭議，命原告停止使用該廣告已 足達行政目的，無再處300 萬元及150 萬元罰鍰之必要。（二）縱需處罰鍰始得達行政目的，系爭廣告印製僅約1,000 份 ，置於銷售現場針對有興趣之消費者發放及索取，現場有 銷售人員解說，並未對外發放。縱使系爭廣告違法，受影 響者亦僅限於親臨現場之消費者，對整體交易秩序之危害
誠屬輕微。原告主觀上並無故意或過失，且對被告之調查 全力配合、態度良好。
（三）原告詢問何以處如此高額罰鍰，得知被告係考量原告資本 額高，可承受此一鉅額罰鍰，且原告於北、中、南皆有建 案，係「指標建商」云云。其以「事業之規模、經營狀況 及其市場地位」為唯一衡量因素，悖於公平交易法施行細 則第36條規定，明顯裁量怠惰，處分自屬違法等情。並聲 明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
參、被告則以：
一、就廣告宣稱「近1 千坪亞馬森花園，擷取亞馬遜森林的盎然 林相」部分：
（一）中國文字因使用方式不同可能衍生多種不同涵義，原告欲 以「亞馬森花園」為整體建案名稱固非不可，惟系爭廣告 是否清楚傳達此意涵，而不致使消費者產生誤認之虞。系 爭廣告並非以「亞馬森花園」作為系爭建案名稱，與原告 所援引以「亞哥花園」、「達樂花園」、或以「某某花園 」為建案名稱之情形不同。系爭廣告僅以「亞馬森花園洋 溢熱帶雨林風」為標題，並宣稱「近1 千坪亞馬森花園， 擷取亞馬遜森林的盎然林相選擇能釋放最多芬多精之8 米 高檸檬胺，為花園主體樹種巧妙點綴水帶財來的飛瀑、玉 帶攔腰的護城河」等語，並未明確指出「亞馬森花園」係 代表整體建案基地之意涵，即使合併前頁「1 樓平面彩繪 參考圖」各公共設施為觀察，亦難使消費者知悉所謂「近 1 千坪亞馬森花園」係指系爭建案之「整體基地面積」。（二）原處分就系爭廣告通篇整體內容為考量，包括「近1 千坪 亞馬森花園」該頁廣告全文文義及全頁「1 樓平樓彩繪參 考圖」內容，通篇廣告均未有就「近1 千坪亞馬森花園」 係指系爭建案「整體基地面積」之解釋，消費者亦無法得 知此意旨。一般消費者對「亞馬森花園」之文義理解，應 係指系爭建案中某個特定花園區域，再對照廣告前頁「1 樓平面彩繪參考圖」編號15「亞馬森涵氧花園」之位置標 示，雖「亞馬森花園」與「亞馬森涵氧花園」有2 字之差 ，惟其所使用之「亞馬森」特取名稱完全相同，依一般消 費者對「亞馬森花園」之文義理解，加諸系爭「1 樓平面 彩繪參考圖」編號15之標示，消費者對照廣告前後用語， 極易將兩者產生聯結，認為「近1 千坪亞馬森花園」即為 前頁編號15所指「亞馬森涵氧花園」之區域，此乃綜觀整 體廣告所傳達意旨之解釋結果，非屬斷章取義之片面認定 。
（三）廣告主負有於廣告上為真實表示及完整揭露資訊之義務，
為避免消費者因不實廣告之誤導致損害其權益，實難期待 消費者另再藉由其他廣告文宣內容之理解，或現場口頭補 充說明而不致陷於錯誤；且此等理由無異係表示系爭廣告 所揭示之資訊有所不足而有引人錯誤之虞，始須藉由現場 人員口頭解釋或以其他廣告文件予以補充，消費者始不致 陷於錯誤。現場表板及其標示方式，難以期待消費者於閱 讀廣告文宣時，必能同時知悉現場模型後尚有表板，並依 其表板之用語理解廣告文宣之意旨；無法使消費者清楚知 悉廣告用語之意旨，「森林水花園」亦與系爭廣告內容無 關，96年10月4 日之勘驗紀錄僅係被告現場調查時所記載 之實際情形及原告之說詞，非被告認定之結果，原告稱消 費者有眾多資訊得予確認，仍不足以阻卻其為不實廣告宣 稱之事實。
（四）縱如原告稱其於製作廣告時確實係本於表達基地面積之意 旨宣稱「近1 千坪亞馬森花園」，惟於製作及審核廣告時 未盡注意義務，足使消費者信賴系爭建案擁有面積達1 千 坪之花園，如同「1 樓平面彩繪參考圖」編號15 所 標示 之「亞馬森涵氧花園」（惟該區域實際面積僅約200 坪） ，縱無故意，亦難謂無過失，違反公平交易法第21條規定 。
二、就廣告宣稱「60米迴車廣場」部分：
（一）台北市政府於97年3 月4 日府都建字第09700099100 號、 97年5 月19日府授都建字第09701869900 號、97年7 月21 日府授都設字第09704948600 號及臺北市建管處97年6 月 20日北市都建照字第09703379900 號函已表示，系爭建築 物前庭廣場使用用途係屬「指定廣場式開放空間」，依「 臺北市土地使用分區管制規則」第82條規定，該公共開放 空間非經變更使用執照，不得任意變更開放空間內之各項 設施、搭建構造物或做其他用途。又依「修訂臺北市信義 計畫地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案（第2 次通盤檢 討）」規定，本建案須於基地臨松德路側留設1 處廣場式 公共開放空間，並於臨松德路及信義路側留設10公尺帶狀 式公共開放空間，該空間應全天開放供民眾使用，不得作 為車輛迴車使用，且因屬都市計畫剛性規定，無法變更作 為其他使用。前揭迴車廣場依法不得作為迴車使用。（二）查證義務應係指廣告繕發前所為，系爭廣告經原告坦承係 於94年7 月至9 月間於銷售中心發放，然其所提供者則為 台北市政府建管處97年1 月14日答復之電子郵件，顯係原 告於廣告行為後之調查期間始向台北市政府建管處詢問。 該電子郵件之函復內容係表示尚有諸多問題需釐清，本無
同意原告系爭建案前庭廣場可供車輛迴車使用之意旨。原 告製作系爭廣告前未盡其查證義務，逕以「60米迴車廣場 ：整體建築向後退縮，創造和仁愛路一樣寬闊的迴車動線 」為廣告訴求，經台北市政府確認顯與相關法令不符，已 違反公平交易法第21條規定。
三、原告爭執罰鍰過重，有違比例原則乙節：
（一）按平交易法施行細則第36條規定依公平交易法處罰鍰時應 審酌之事項，包括違法行為之動機、目的及預期不當利益 ；違法行為對交易秩序之危害程度；違法行為危害交易秩 序之持續期間；因違法行為所得利益；事業規模、經營狀 況及其市場地位；違法類型曾否經中央主管機關導正或警 示；以往違法情形、次數、間隔時間及所受處罰；違法後 悛悔實據及配合調查等態度等因素。
（二）本件涉及預售屋之不實廣告，交易金額動輒百萬以上，與 一般商品金額較小之廣告相較對交易秩序所造成之危害不 可同日而語。原告製作廣告時明知建案實際花園面積僅約 200 坪，卻宣稱「近1 千坪亞馬森花園」；另本建案之停 車規劃、動線系統採人車動線分離，汽、機車於基地西側 鄰11公尺計劃道路設置專屬車道通往地下層，基地東側松 德路則設置人行動線主入口，並無核准供車輛使用，原告 興富發公司顯然知悉該等停車動線規劃，原告甲山林公司 於製作廣告及代銷系爭建案時應盡廣告主之查證義務，惟 渠等仍於廣告宣稱「60米迴車廣場」，顯與其申請之行車 動線不符，其違法機動、目的及預期不當利益可見一斑， 對交易秩序之危害程度亦難謂輕微。系爭建案於94年7 月 10日至9 月廣告期間總銷售約22億2588萬元，原告興富發 公司賺取44% 約9 億7,938 萬元報酬，原告甲山林公司約 取得6%即1 億3,355 萬元報酬。原告興富發公司為上市上 櫃公司，96 年 度營業額約113 億元；原告甲山林公司於 代銷業者間亦不乏名聲，96年度營業額亦達6 億8 千萬元 ，可見其營業規模及其市場地位之影響。
（三）原告稱系爭廣告僅印製1,000 份，置於銷售現場發放有興 趣之消費者，惟此亦屬一般預售屋廣告常見之散發模式， 尚難以此推論其對市場交易秩序影響輕微。原處分具體考 量前揭施行細則所列各項內容，始課予原告興富發公司 300 萬元罰鍰及原告甲山林公司150 萬元罰鍰，其方法應 有助於行政目的之達成，且係為達行政目的所必要之手段 ，所造成之原告之不利益與為整體交易秩序利益考量亦無 顯失均衡之情事，且亦不乏罰鍰金額高達300 萬元以上之 案例，尚無違反比例原則等語，資為抗辯。並聲明求為判
決駁回原告之訴。
肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：
如事實概要欄所述之事實，業據提出檢舉函、系爭廣告、現 場照片為証，為兩造所不爭執，堪信為真，兩造爭點厥為：一、系爭廣告所稱「亞馬森花園」有無使一般消費者產生與特定 花園區域連結之錯誤認知？
二、原告有無為虛偽廣告之故意或過失？
三、原處分是否有違比例原則？
伍、本院之判斷：
一、本件應適用之法條與法理：
（一) 公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣 告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量 、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法 、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為 虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」
（二）公平交易法第41條前段規定：「公平交易委員會對於違反 本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必 要更正措施，並得處新台幣5萬元以上2千5百萬元以下罰 鍰。」
二、系爭廣告所稱「亞馬森花園」有使一般消費者產生與特定花 園區域連結之錯誤認知：
（一）系爭建案所核發之使用執照，基地面積為3,282 平方公尺 ，確實約為近1 千坪，惟系爭建案廣告係以成冊之方式印 製，並以「釋放自然生命力的原相亞馬森花園洋溢熱帶雨 林風」為標題，內容載有「近1 千坪亞馬森花園，擷取亞 馬遜森林的盎然林相」等敘述，其所使用之「亞馬森花園 」一詞，應係指系爭建案中某個特定花園區域，再對照廣 告前頁「1 樓平面彩繪參考圖」編號15「亞馬森涵氧花園 」之位置標示，雖「亞馬森花園」與「亞馬森涵氧花園」 有2 字之差，惟其所使用之「亞馬森」特取名稱完全相同 ，依一般消費者對「亞馬森花園」之文義理解，加諸系爭 「1 樓平面彩繪參考圖」編號15之標示，消費者對照廣告 前後用語，極易將兩者產生聯結，認為「近1 千坪亞馬森 花園」即為前頁編號15所指「亞馬森涵氧花園」之區域， 就整體印象及效果合併觀察，系爭廣告所稱之「近1 千坪 亞馬森花園」難謂係指系爭建案「整體基地面積」。又「 亞馬森涵氧花園」區域實際面積僅約200 坪，此為兩造所 不爭執，系爭廣告自屬虛偽不實。
（二）原告雖舉「亞哥花園」「達樂花園」為例，主張系爭廣告 只是以「亞馬森花園」為主題設計之理念，將「整體基地
」形塑為熱帶亞馬森雨林花園之意象，原處分顯過度侵害 廣告言論表達自由；且現場銷售人員均告知本案基地面積 近千坪、現場亦放置建照影本供消費者檢視，其上均載有 基地面積；被告勘驗記錄記載：「前述『近1 千坪亞馬森 花園』是指整座基地面積」，可見得系爭廣告與1 樓平面 彩繪參考圖編號15之『亞馬森涵氧花園』所指並非同一花 園」，消費者並無被誤導之可能云云。
（三）惟查：
１、系爭廣告並非以「亞馬森花園」作為系爭建案名稱，與 原告所援引以「亞哥花園」、「達樂花園」、或以「某 某花園」為建案名稱之情形不同。系爭廣告僅以「亞馬 森花園洋溢熱帶雨林風」為標題，並宣稱「近1 千坪亞 馬森花園，擷取亞馬遜森林的盎然林相選擇能釋放最多 芬多精之8 米高檸檬胺，為花園主體樹種巧妙點綴水帶 財來的飛瀑、玉帶攔腰的護城河」等語，並未明確指出 「亞馬森花園」係代表「整體建案基地」之意涵，即使 合併前頁「1 樓平面彩繪參考圖」各公共設施為觀察， 亦難使消費者知悉所謂「近1 千坪亞馬森花園」係指系 爭建案之「整體基地面積」。
２、依預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，並無 成屋可供其實地參觀，也沒有實物可供比較廣告誇大之 程度，消費者只能憑「廣告」來認識、模擬未來建物之 各項條件，建商所為之預售屋「廣告」，係招攬買主之 主要商業工具，對消費者而言，要去看那一個預售屋， 常取決於預售屋廣告上之字樣，該廣告對消費者之影響 ，大於其他有實物存在之廣告，對從事預售屋銷售之同 業而言，廣告之內容更與銷售成績息息相關。且預售屋 之價格高於一般消費品甚多，消費者一生中購買預售屋 之次數也不會太多，對「預售屋廣告」，應有更嚴格於 一般廣告之「真實性要求」。
３、系爭廣告所載「近1 千坪亞馬森花園」既有不實，已足 以使消費者陷於錯誤而至現場看屋，給予原告等銷售人 員展現銷售口才之機會，此已使其他未為虛偽廣告之銷 售同業處於不公平競爭之狀態，縱使原告之銷售人員確 有告知到場「每一個」消費者該「近1 千坪亞馬森花園 」係指基地面積，或者到場之每一個消費者均能看得懂 建照影本上之基地面積，亦難謂系爭廣告「已然宣稱之 內容」並非虛偽不實，原告主張尚不足採。
三、原告有為虛偽廣告之故意或過失：
（一）就廣告宣稱「60米迴車廣場」部分，台北市政府於97年3
月4 日府都建字第09700099100 號、97年5 月19日府授都 建字第09701869900 號、97年7 月21日府授都設字第0970 4948600 號及臺北市建管處97年6 月20日北市都建照字第 09703379900 號函已表示，系爭建築物前庭廣場使用用途 係屬「指定廣場式開放空間」，依「臺北市土地使用分區 管制規則」第82條規定，該公共開放空間非經變更使用執 照，不得任意變更開放空間內之各項設施、搭建構造物或 做其他用途。又依「修訂臺北市信義計畫地區細部計畫暨 配合修訂主要計畫案（第2 次通盤檢討）」規定，本建案 須於基地臨松德路側留設1 處廣場式公共開放空間，並於 臨松德路及信義路側留設10公尺帶狀式公共開放空間，該 空間應全天開放供民眾使用，不得作為車輛迴車使用，且 因屬都市計畫剛性規定，無法變更作為其他使用，前揭迴 車廣場依法不得作為迴車使用。至原告所提供之「消防救 災專用區檢討圖」，台北市政府亦表示圖中所示之「消防 車救災通道」，係僅供緊急消防救災時使用，而系爭建案 廣告所稱之「60米迴車廣場」、「迴車使用」等字眼，顯 非臨時性之偶發行為，足使消費者認廣場可合法供車輛迴 車使用，應屬虛偽不實及引人錯誤之表示。
（二）原告坦承系爭廣告係於94年7 月至9 月間於銷售中心發放 ，然其所提供台北市政府建管處97年1 月14日答復之電子 郵件，係原告於廣告行為後之調查期間始向台北市政府建 管處詢問，原告顯未盡廣告繕發前之查證義務，且該電子 郵件之函復內容係表示「尚有諸多問題需釐清」，並非同 意原告系爭建案前庭廣場可供車輛迴車使用。原告製作系 爭廣告逕以「60米迴車廣場：整體建築向後退縮，創造和 仁愛路一樣寬闊的迴車動線」、「近1 千坪亞馬森花園」 為內容，縱無故意亦有過失，原告主張尚不足採。四、原處分並未違反比例原則：
（一）按公平交易法施行細則第36條規定依公平交易法處罰鍰時 應審酌之事項，包括違法行為之動機、目的及預期不當利 益；違法行為對交易秩序之危害程度；違法行為危害交易 秩序之持續期間；因違法行為所得利益；事業規模、經營 狀況及其市場地位；違法類型曾否經中央主管機關導正或 警示；以往違法情形、次數、間隔時間及所受處罰；違法 後悛悔實據及配合調查等態度等因素。
（二）本件涉及預售屋之不實廣告，交易金額鉅大，系爭建案於 94年7 月10日至9 月廣告期間總銷售約22億2588萬元，原 告興富發公司賺取44% 約9 億7,938 萬元報酬，原告甲山 林公司約取得6%即1 億3,355 萬元報酬。原告興富發公司
為上市上櫃公司，96年度營業額約113 億元；原告甲山林 公司於96年度營業額亦達6 億8 千萬元，足見其營業規模 及其市場地位之影響。
（三）原告雖稱系爭廣告僅印製1,000 份，置於銷售現場發放有 興趣之消費者，惟此亦屬一般預售屋廣告常見之散發模式 ，尚難以此推論其對市場交易秩序影響輕微。原處分經審 酌其違法行為動機、目的、預期不當利益、對交易秩序危 害程度、持續期間、所得利益、事業規模、經營狀況、市 場地位、以往違法情形、違法後悛悔實據及配合調查等情 狀，依同法第41條前段規定，命原告自該處分書送達之次 日起，應立即停止前項違法行為，並分別處原告興富發公 司及甲山林公司罰鍰300 萬元及150 萬元，核其方法有助 於行政目的之達成，且係為達行政目的所必要之手段，且 依公平交易法第41條前段罰鍰額度（新台幣5 萬元以上2 千5 百萬元以下）而言，原處分裁罰金額尚屬低度，難謂 違反比例原則，原告主張尚不足採。
五、從而，原處分並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原 告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
陸、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐 一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段、第104 條、民事訴訟法第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 30 日 臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 楊莉莉
法 官 林惠瑜
法 官 畢乃俊
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 98 年 7 月 30 日 書記官 簡信滇
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