最高法院民事判決 九十一年度台上字第一五○○號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 潘正芬律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 王永森律師
右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十九
日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第一四０號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北縣新店市○○段六四五地號土地面積五一七‧九六平方公尺（下稱系爭土地），係被上訴人與訴外人汪瑜共有，應有部分各二分之一，上訴人無任何正當權源，占有系爭土地如原判決附圖Ａ所示面積四三‧九四平方公尺搭建磚瓦平房乙幢，及如同附圖Ｂ所示圍籬內面積一六六‧四０平方公尺，種植花木、棄置油桶、機車及雜物，迭催返還，不獲置理等情。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條、第一百七十九條規定，求為命上訴人將上開Ａ、Ｂ部分土地上之房屋、花木拆除、油桶等雜物除去，將土地交還被上訴人及其他共有人。並自起訴狀繕本送達翌日即民國八十八年六月五日起至返還土地日止，按月給付被上訴人及其他共有人新台幣（下同）二萬二千八百五十六元之判決（第一審駁回被上訴人之請求，被上訴人提起上訴。原審改命上訴人將上開Ａ、Ｂ部分土地上房屋、花本拆除、除去地上雜物，將土地交還被上訴人及其他共有人，並自八十八年六月五日起至交還土地日止，按月給付被上訴人八千元，駁回被上訴人其餘之上訴，上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴）。
上訴人則以：系爭土地原為祭祀公業劉秉盛所有，該公業至遲於三十五年即已成立，四十五年間上訴人之父劉永 向公業承租另筆坐落新店市重測前為大坪林段二十張小段二十三地號土地建蓋房屋以供居住，而系爭土地（重測前為大坪林段二十張小段二十六地號）則由公業交予劉永 使用，種植農作物。又台北縣新店市公所六十八年六月十四日六八北縣店民字第九六二三｜一號公告，其中祭祀公業劉秉盛不動產清冊，就系爭土地管理使用欄載明出租予高林金等九人，可知系爭土地確有租賃關係存在，且無人提出異議。依「地基稅收取簿」所載，四十八年至五十年間房屋建地（指二十三地號）之租金由劉宗開收取，而屋後之園地（即系爭二十六地號，重測後為民權段六四五號）之租金，於五十三年時由該公業之會計劉德立收取八十元，五十四年至七十年之園租由財務委員劉金土收取一三六０元，可見系爭土地有租賃關係存在，上訴人為劉永 之繼承人，自可繼承租賃權。被上訴人雖向訴外人李芳美以買賣方式取得所有權，依買賣不破租賃原則，上訴人仍為合法承租人等語，資為抗辯。原審依審理之結果，以：被上訴人主張系爭土地係被上訴人與訴外人汪瑜共有，應有部分各二分之一，上訴人占有如原判決附圖所示Ａ部分面積四三‧九四平方公尺搭建磚瓦平房乙幢，Ｂ部分面積一六六‧四０平方公尺圍籬並種植花木、堆置油桶、機車
及雜物等事實，業據被上訴人提出土地登記簿謄本為證（一審卷九頁），並為上訴人所不爭執，且經第一審法院勘驗現場，及囑託台北縣新店地政事務所測量，製有複丈成果圖在卷可查（一審卷二八至三一頁），堪信為真實。系爭民權段六四五地號土地，重測前為大坪林段二十張小段二十六地號，另上訴人主張其父向祭祀劉秉盛承租建屋之大坪林段二十張小段二十三地號土地，重測後則為新店市○○段三一０號，有新店地政事務所函可稽（原審一卷一四六頁），上開二十三地號於五十三年七月十三日因北新公路用地，逕行分割為二三及二三之二地號，嗣該二三之二地號重測後改為民權段（原判決誤載為寶強段）六０五地號（原審一卷一五二、一六一、原審二卷三五頁），有同上函可證。系爭之新店市○○段六四五地號土地，依土地登記簿記載，於三十五年七月三十一日收件時即登記為祭祀公業劉秉盛所有，三十六年七月一日總登記時，亦為相同之記載，有登記簿謄本可稽（原審一卷一五五、一六九、一七０頁）。該祭祀公業於八十七年訴請邵席珍等調整租金事件，所提出之租約係四十八年五月間所簽立，有租約在卷可證（一審卷一二九至一三三頁），依租約所載內容觀之，該祭祀公業土地早在昭和十年（民國二十四年）即由管理人劉宗欽出租他人，租約復蓋有祭祀公業劉秉盛印章（一審卷一三二頁），足證該祭祀公業早在民國三十五年之前之日據時代業已成立，被上訴人所謂該公業於六十九年訂立規約並開大會後始成立，自非可採。系爭六四五地號及另筆六０五地號土地，原為祭祀公業劉秉盛所有，經訴外人李芳美起訴依買賣關係請求公業移轉登記，獲得勝訴確定判決，有另案台灣台北地方法院八十七年度重訴字第四五五號判決可證（一審卷一九四、一九五頁），嗣被上訴人及訴外人汪瑜再向李芳美買受後為該二人共有，亦有登記簿謄本可稽，上訴人抗辯該買賣移轉登記有無效之原因，惟為被上訴人所否認，上訴人又未能舉證以實其說，自非可採。上訴人雖抗辯四十五年間其父劉永 向祭祀公業承租另筆大坪林段二十張小段二三地號土地建屋居住，系爭第二六地號土地由該公業交予其父使用，種植農作物，上訴人就系爭二六地號土地亦有租賃權云云，並舉證人劉柴土、高添丁，及提出「地基稅收取簿」、台北縣新店市公所六十八年六月十四日六八北縣店民字第九六二三｜一號公告為證。惟查大坪林段二十張小段二三地號，並非全部出租予上訴人之父，而係於三十九年六月一日設定地上權予上訴人之父劉永 ，權利範圍僅九‧九坪，有土地登記簿可證（原審一卷一五三頁）。公業另將同筆土地設定地上權予高林金、高周葉、盧飛、劉和尚、高明灶、廖萬居、高絨、周榮、周林寶王、劉柴土等人（原審一卷一五一至一五三頁）。上訴人之父承租上開二三地號部分土地，顯在三十九年之前，非上訴人所云之四十五年間。又上訴人既云「公業將系爭土地交其父使用」，何能據此認定雙方有租賃關係，且上訴人之父於三十九年間就承租祭祀公業二三地號土地尚會辦理地上權登記，何以於其後相隔多年承租之二六地號土地，竟未見諸文字訂立書面租賃契約，或亦辦理地上權登記，顯不合情理。上訴人提出之「地基稅收取簿」（一審卷一五一至一五三頁），其上記載「地皮十五坪」，收租情形自四十五年至七十年止，其中由劉宗開收租至五十二年度，劉德立收取五十三年度，五十四年至七十年由劉金土一次收取。該收取簿收取租金之面積與前開地上權登記面積九．九坪不符，復未記載地號，是否即為二三地號，已有疑問。又收取簿雖另載「五十三年七月十九日收到……園租八十元」，上訴人並據此稱園租部分係原承租二三地號後面之「園」二六地號，惟為被上訴人所否認，查收取簿上收取園租部分，並未載明地
號、面積、坐落位置，且二六地號面積四九五平方公尺（原審一卷一六九頁），合一四九‧七三坪，為上訴人之父承租之二三地號九‧九坪之十五倍，何以二三地號租金為四七‧一元，而「園」租為八十元，不及一倍，顯違常情。且重測前二三地號與系爭二六地號之間尚有二四之八五、一二六地號土地二筆（即重測後六０七、六一五地號，見原審一卷一四四、一四五頁、二卷八三之一頁），非屬祭祀公業所有，祭祀公業又如何將「屋後園地」交劉永 使用，其後又建屋相連。上訴人雖舉證人劉柴土、高添丁證明就系爭土地有租賃關係，惟劉柴土係證稱：「我們有向祭祀公業劉秉盛租地，他們也有，是前面那一塊」（一審卷一００頁），而劉柴土就二三地號有地上權，與劉永同時設定，則所謂前面那一塊地應指二三地號而言，至「後面那一塊」究係指重測後之六０七、六一五之一地號（原審二卷三四頁），抑含六四五之系爭土地，並不明確。另證人高添丁證稱「前面那一筆與我們相同，後面那一筆我就不知道」、「（後面空地）我從小就看他們在種菜，我以為那是他們的地」云云（一審卷一００、一０一頁），均不能證明劉永確定有向祭祀公業承租系爭土地，該證言均不足為有利於上訴人之證明。台北縣新店市公所六十八年六月十四日六八北縣店民字第九六二三─一號公告所載祭祀公業劉秉盛不動產清冊管理使用狀況，雖記載二十張小段二三、二四、二四之一、二四之一三、二五、二五之一、二五之二、二六地號等均「出租與高林金等九人」（一審卷九四頁）。惟除其中二三地號上訴人之父確有地上權登記而得認有租賃關係外，其餘七筆土地，上訴人並不能證明有地上權或租賃關係存在，而所謂高林金等九人是否含劉永 在內，上訴人亦不能證明，何況系爭二六地號並無地上權登載（原審一卷一五五至一五七頁、一六九至一七二頁），苟二六地號與二三地號均出租予高林金等九人，何以未為相同地上權之登記。且上訴人自認僅承租公業土地一筆（原審二卷一六四頁），公告內容與上訴人自認情節亦不相符，更足證明該公告非全屬實在，尚不能因該公告，即認劉永 對系爭二六號土地有租賃關係存在。再依土地登記簿及台北縣共有人名冊記載（原審一卷一五五至一五七頁），祭祀公業之土地，業經登載管理人為劉盛槍、劉宗水、劉軟調、劉宗欽、劉子義（或劉子儀）、劉火木、劉永鴈、劉隆修等八人，三十八年間總登記時亦為相同之記載，公業於四十八年間與林秀燕等人訂立租約時，亦係由公業管理人劉子儀為代表訂立，並蓋用公業印章，有租約影本可證（一審卷一二九至一三三頁）。另自六十九年至八十四年間，曾先後選任劉兆豐、劉新園、劉義烈為管理人至今，亦有新店市公所函可稽（一審卷五五至五九頁），復為上訴人所不爭，果真劉永 有承租系爭二六地號土地，何以未立書面租約以為證明。又前開地基稅收取簿雖記載劉德立、劉金土分別收取五十三年至七十年園租，但證人即現祭祀公業管理人劉義烈及總務劉義發分別結證：「因我寫存證信函給乙○○，他來找我，表示他有拿錢給劉金土代繳租金，我問老一輩的委員，他們說祭祀公業拒收該租金」、「當時乙○○有拜託劉金土去代繳租金給祭祀公業，但被拒收退回」云云（原審一卷八四頁），則所謂租金是否已繳納，非無可疑。且劉金土係於六十九年被選為管理委員之一（原審二卷五五頁），與劉宗開均非管理人，是否有收取租金之權，未經上訴人舉證以實其說。上訴人又自認六０五號土地是與劉宗開洽談租賃之事（原審一卷一七九頁），惟劉宗開既非公業管理人，有何權源可以出租系爭土地或六０五號土地。何況祭祀公業之管理委員會聯席會曾決議：「民權段六０五、六四五地號被乙○○等人占用，授權管理人依法處理」，有該會議記錄
可按，該公業並於八十四年九月一日以新店郵局第一三七二號存證信函催告上訴人返還無權占有土地，亦有存證信函可證（一審卷六一至六三頁），顯然祭祀公業亦不承認就系爭土地與上訴人或其父有租賃關係存在。上訴人另抗辯五十九年及六十八年間，由劉宗開為祭祀公業代表人分別與朱王慕智、土地銀行台北分行、司法行政部調查局等就祭祀公業土地訂約出租，劉宗開縱令非管理人，仍係經派下員全體或管理人授權，有權代理公業訂立租約云云，並提出租約影本為證（原審二卷一七二至一七七頁）。惟為被上訴人否認，上訴人就劉宗開被授權一事並未能證明，且公業尚經決議處理上訴人無權占用六０五、六四五土地事，顯然該公業事前未予同意，事後亦未予承認，上開租約仍不能為有利於上訴人之證明。至於稅單上列劉宗開為管理人（一審卷一三五至一四三頁），係屬稅捐稽徵之行為，非可指為劉宗開為管理人，或有權代公業出租土地。又上訴人雖曾因五十三年間北新路拓寬，而拆除舊址為二十張路二號房屋，申請修建未拆部分，但五十四年間台北縣政府建設局核發之修建證（原審二卷六九頁），並未指明修建房屋坐落地號，該修建證上並載明增建之附屬平房面積不超過三十平方公尺。而依新店地政事務所測量複丈圖所示，現址北新路三段十五號房屋占用六０五地號土地部分即有三三‧０六平方公尺（原審二卷八三之一頁），顯已超過前開修建證核准面積。且上訴人自認六０五地號上平房與系爭六四五地號上平房相連，則其中間尚跨越六０七、六一五之一地號（原審二卷三四、八三、八三之一頁），而六四五地號上平房面積亦有四三‧九四平方公尺（原判決附圖Ａ部分），則該平房較前開修建證核准之三十平方公尺多出數倍，顯非五十四年重建時所建。上訴人於原審八十九年七月五日準備程序所稱「前面坐落六０五地號的房子先蓋，是劉永 蓋的，占用後半部六四五地號是乙○○蓋的」等語（原審一卷一七八、一七九頁），應屬實情。上訴人復未能證明其於系爭土地上建屋有經祭祀公業同意，並收取租金，自屬無權占有。至證人劉新貴雖證稱：「六十九年五月二日有正式的管理員，之前是宗親會的名義在運作」（一審卷八一頁），惟祭祀公業之不動產早在三十五年即登記為祭祀公業名義，於四十八年重訂租約時亦以祭祀公業劉秉盛名義出租，有租約可證（一審卷一二九頁），並非所謂由宗親會名義在運作，劉新貴之證言，與事實不符，難以採信，故地基稅收取簿上縱載有「劉秉盛派下宗親會」，亦不能證明係經祭祀公業劉秉盛或全體公同共有人同意出租。上訴人既不能證明其就系爭土地有租賃關係存在，被上訴人以上訴人侵害其所有權，請求上訴人拆除如原判決附圖所示Ａ、Ｂ部分之房屋、圍籬，並除去其上堆置之油桶、機車、雜物，將土地交還被上訴人及其他共有人，洵屬有據，應予准許。上訴人無權占有系爭土地，被上訴人請求賠償相當於租金之損害金，亦屬有理。系爭土地之申報地價每平方公尺為一三０四０元（一審卷十頁），系爭土地如原判決附圖Ａ、Ｂ部分申報總價為二、七四二、八三三元（13040×210.34 ），惟系爭土地並非位於北新路旁，認以年息百分之七為損害金之基準為適當，被上訴人應有部分為二分之一，被上訴人每月可請求相當於租金之損害金為八千元（2,742,833×7/100÷12÷2 ，四捨五入），被上訴人請求上訴人自八十八年六月五日起至返還土地之日止按月給付被上訴人八千元，為有理由，亦應准許。被上訴人逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。爰將上開應准許部分，第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，經核於法並無違背。查上訴人無權占有系爭土地，就被上訴人之所有權應有部分二分之一，上訴人每月受
有相當於租金之利益八千元，被上訴人則因而受有該金額之損害。被上訴人依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求上訴人按給付八千元，為有理由，應予准許。原審就此部分理由說明雖有不足，惟不影響本件判決之結果。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十三 日