臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第806號
原 告 丁○○
訴訟代理人 孫志堅律師
複代理人 蘇家弘律師
被 告 元盛聯合開發股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
甲○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國98年7 月1 日辯論
終結，爰判決如下：
主 文
核定被告就其所有之桃園縣桃園市○○段長美小段第三三六建號（即門牌號碼為桃園縣桃園市○○路一九○號）建物及其上二至四樓未辦理第一次所有權登記建物（二樓、三樓面積各為十一點九七平方公尺、四樓面積為八點八一平方公尺）占用原告所有坐落桃園縣桃園市○○段長美小段二一六－二八地號面積為十一點九五平方公尺之土地部分，自民國九十六年八月二十日起至被告喪失上開房屋一樓所有權及二至四樓事實上處分權之日止，每月應給付原告租金新臺幣玖仟零伍拾柒元。
被告應給付原告新臺幣拾陸萬零伍佰捌拾壹元及自民國九十八年二月二十八日起至被告喪失上開房屋一樓所有權及二至四樓事實上處分權之日止，按月給付原告新臺幣玖仟零伍拾柒元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。本判決第二項前段部分，原告以新臺幣伍萬參仟伍佰貳拾柒元供擔保後得假執行，本判決第二項後段到期部分，原告每期各以新臺幣參仟零拾玖元供擔保後得假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。再 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但 於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第26 2 條第1 項、第2 項分別定有明文。又本金、利息及違約金 三者，其發生之原因事實不同，法律關係各異，自屬不同之 訴訟標的，起訴後就上開三者之一為全部撤回，應屬訴之撤 回，而非聲明之減縮。本件原告起訴時原聲明：㈠請求核定 被告所有桃園縣桃園市○○段長美小段第336 建號（即門牌
號碼為桃園縣桃園市○○路190 號）建物占有原告所有坐落 桃園縣桃園市○○○段216 －28地號土地之使用租金為每月 新臺幣（下同）15,000元。㈡被告應給付原告265,950 元暨 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及應自起訴狀繕本送達翌日起至終止占有之日 止，於每月5 日前按月給付原告15,000元。嗣於本案民國98 年7 月1 日言詞辯論期日，將㈠之聲明更正為：請求核定被 告所有桃園縣桃園市○○段長美小段第336 建號（即門牌號 碼為桃園縣桃園市○○路190 號）及其上2 至4 樓未辦保存 登記建物占有原告所有坐落桃園縣桃園市○○○段216 －28 地號土地面積11.95 平方公尺部分，自96年8 月20日起至被 告喪失上開房屋所有權之日止，每月應給付原告租金15,000 元；將㈡之聲明更正為：被告應給付原告265,950 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至被告喪失上開房屋所有權之日止， 於每月5 日前，按月給付原告15,000元。原告就聲明㈠之更 正部分，核屬補充及更正事實上之陳述，非屬訴之變更或追 加。另原告就聲明㈡之265,950 元之遲延利息請求部分，已 於上開言詞辯論期日中撤回，被告雖未為同意與否之表示， 然未於10日內提出異議，視為同意撤回，原告該部分利息請 求之撤回，應屬合法。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告所有坐落桃園縣桃園市○○段長美小段216 －28地號土地（下稱系爭土地）與其上桃園縣桃園市○○段 長美小段336 建號（即門牌號碼桃園縣桃園市○○路190 號 ）及其上2 至4 樓未辦理第一次所有權登記之建物（下稱系 爭房屋）原同屬原告母親謝林桂玉一人所有，嗣於79年6 月 20日先將系爭土地所有權讓與訴外人張武誼，訴外人張武誼 再將系爭土地出售，並於81年7 月18日移轉登記予原告，而 系爭房屋於96年8 月20日由被告經強制執行之拍賣程序取得 所有權，依民法第425 條之1 的規定，兩造就系爭房屋推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係，原告發函請求被告按月 給付承租系爭土地之租金，為被告拒絕，兩造既協議不成， 自得請求法院酌定租金數額。土地法第97條第1 項所定城市 地方租金之限制應僅限於供住宅用之房屋而言，有最高行政 法院92年10月份庭長法官聯席會議決議意旨可參，系爭房屋 位於桃園市精華地區之鬧區，距離桃園市火車站不到1 公里 ，附近商家眾多，生活機能完整，交通便利，鄰近亦有中小 學、振聲高中、武陵中學，亦位於桃園縣府特區附近，行政 、商業兩便，系爭房屋出租率及出租報酬均甚佳，以原告於 被告取得系爭房屋所有權之前，系爭房屋連同鄰屋出租予訴
外人李千卉開麵店，月租金30,000元，系爭房屋的1 樓店租 即有每月15,000元，2 至4 樓整理後出租予他人居住，至少 亦有每月10,000元之收益，故系爭房屋以每月租金15,000元 之計算實屬合理，被告以臺南市土地作為本案參考，然並非 系爭土地、房屋週遭附近之出租行情，不足作為本案核定租 金之參考依據，且已與土地法之相關規定有悖，又系爭房屋 1 至4 樓室內總面積為43.94 平方公尺，應以實際總面積來 核定土地租金，而非僅以系爭房屋占有系爭土地之面積計算 土地租金。綜上，被告自96年8 月20日取得系爭房屋所有權 至本案起訴前之98年2 月13日止，共17.73 個月未繳租金， 被告即應給付原告265,950 元（計算式：15,000 X17.73 ＝ 265,950） ，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告喪失系爭房 屋所有權之日止，於每月5 日前給付原告每月租金15,000元 等語，並聲明：㈠請求核定被告所有桃園縣桃園市○○段長 美小段第336 建號（即門牌號碼為桃園縣桃園市○○路190 號）及其上2 至4 樓未辦保存登記建物占有原告所有坐落桃 園縣桃園市○○○段216 －28地號土地面積11.95 平方公尺 部分，自96年8 月20日起至被告喪失上開房屋所有權之日止 ，每月應給付原告租金15,000元。㈡被告應給付原告265,95 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告喪失上開房屋所有 權之日止，於每月5 日前，按月給付原告15,000元。二、被告則以：被告係於96年8 月20日以拍賣方式取得系爭房屋 所有權，因為原告一再騷擾被告，恐嚇系爭房屋之承租人， 系爭房屋2 至4 樓部分，在點交之前，被告亦無法使用，以 致於被告就系爭房屋並無收益可言，應待被告將系爭房屋出 租取得收益後，才支付土地租金，且原告主張被告應給付系 爭房屋租地的租金每月15,000元，實屬過高，被告向財團法 人臺南仁愛之家承租之臺南市區○地○地段較系爭土地所在 位置熱鬧很多，但82.5968 平方公尺之年租金僅65,916元， 故依此計算，被告僅願支付系爭土地之每月租金1,257 元， 且被告日前始將系爭房屋1 樓出租予第三人擺攤使用，每月 租金僅9,000 元，原告主張之每月租金過高等語，並聲明： 駁回原告之訴。
三、查系爭房屋係坐落原告所有之系爭土地，占用系爭土地11.9 5 平方公尺部分土地，而系爭房屋及系爭土地原均屬訴外人 謝林桂玉所有，嗣於79年6 月20日由訴外人張武誼取得系爭 土地所有權，再由訴外人張武誼於81年7 月18日將系爭土地 移轉登記予原告，由原告取得系爭土地所有權，又系爭房屋 經本院95年度執字第5530號強制執行程序拍賣，由被告買受 後，並於96年8 月20日而取得系爭房屋1 樓桃園縣桃園市○
○段長美小段336 建號（即門牌號碼桃園縣桃園市○○路19 0 號）所有權及其上有獨立出入口之2 至4 樓未經辦理第一 次所有權登記建物之事實上處分權等情，為兩造所不爭執， 並有原告提出之系爭房屋、土地登記第二類謄本、系爭土地 登記簿節本、系爭房屋建築改良物登記簿節本、本院96年7 月31日桃院木執95年執九字第5530號不動產權利移轉證書影 本、本院98年4 月29日勘驗筆錄在卷可參。原告主張被告所 有之系爭房屋坐落系爭土地，兩造對於租金數額不能協議， 應由法院核定被告承租系爭土地每月租金為15,000元等情， 被告固不否認兩造對於系爭土地租金數額不能協議之事實， 然就原告主張被告應給付每月租金15,000元部分，則以原告 應於被告就系爭房屋取得收益時始得請求被告給付土地租金 ，且原告主張之租金數額過高等語置辯，則本件之爭執即為 ：㈠原告得否請求被告給付系爭房屋占用系爭土地自96年8 月20日起至被告喪失系爭房屋1 樓所有權及2 至4 樓事實上 處分權之日止之系爭土地租金？㈡若原告得以請求被告給付 系爭土地租金，則租金數額為何？
四、經查：
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。土 地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土 地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受 讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以維 護社會經濟，最高法院48年臺上字第1457號判例、88年度臺 上字第1034號判決意旨可資參照，再按土地及其土地上之房 屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第 1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時 ，得請求法院定之，89年5 月5 日施行之民法第425 條之1 亦有明文。又所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得 所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取 得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處 分權同屬一人所有之情形下，應仍屬上開「土地及房屋同屬
一人」之類推解釋。查系爭房屋與系爭土地原先既同屬於訴 外人謝林桂玉所有，嗣訴外人謝林桂玉於79年6 月20日僅將 系爭土地讓與訴外人張武誼，依前開判例及判決意旨，系爭 土地之受讓人訴外人張武誼與系爭房屋所有權人謝林桂玉間 ，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，而原告於81 年7 月18日取得系爭土地所有權，嗣後民法第425 條之1 規 定施行後，被告又於96年8 月20日取得系爭房屋之所有權， 依民法第425 條之1 規定，系爭房屋及系爭土地之受讓人間 ，亦應推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係，故原告主 張被告應給付系爭土地之租金，並依民法第425 條之1 第2 項規定，請求法院核定租金數額，自屬有據，而被告辯稱其 尚未就系爭房屋取得租金收益，原告不得對其請求土地租金 云云，洵無可採。
㈡⒈按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限」、「第九十七條、第九十九條及第 一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地 法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又最高法院43年 臺上字第392 號判例意旨固謂「土地法第九十七條第一項所 定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價 額年息百分之十為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租 金超過此限制，其超過部分無請求權」。但按土地法第97條 之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘 機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高 額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，又參 酌最高法院92年度臺簡上字第20號判決意旨，認為「是土地 法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生 存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民 居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應 求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空 間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地 方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人 用以營業獲取利潤，並非供制之必要。又營業用房屋類皆座 落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一 般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非 一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之 弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟 上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必 要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立 法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤 ，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結
構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆 指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往 昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則 ，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第 97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租 賃雙方之利益，契合本條之立法本旨」。再者，最高法院54 年臺上字第1528號判例，亦謂「市場攤位之承租人，不僅在 其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其 應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對 價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法 第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及 地租最高限制之拘束」。是上開最高法院43年臺上字第392 號判例意旨所指之房屋，自不包括滿足人民居住之需求以外 之建築物租金在內，而最高法院94年度第2 次民事庭會議亦 認城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上 之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金， 自不受土地法第97條規定之限制。查被告所有之系爭房屋係 作為出租他人賺取收益之用，非供以自住，業據被告於本案 審理中陳述甚明，則依上開法律、判例及判決意旨，原告依 民法第425 條之1 第2 項請求核定之系爭房屋占用系爭土地 之租金，自非囿限於土地法第97條第1 項所定之城市地方房 屋租金限額。
⒉按租金之核定，須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人 利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情 事，以為決定。而營業用之房屋租金，雖不受土地法第97條 第1 項規定之限制，惟法院參酌土地之申報地價或參酌土地 法第97條之規定而為核定適當之租金，則非法所不許。經查 ，系爭房屋及系爭土地之位置在桃園縣桃園市○○路上，鄰 近中山路與民族路交岔路口，為桃園市區熱鬧區域，附近商 家眾多，距離桃園火車站不到1 公里，生活機能完整、交通 便利，有本院98年4 月29日勘驗筆錄在卷可參，足徵系爭房 屋坐落使用系爭土地，已享受系爭土地周邊地區之特殊經濟 利益，被告應付之租金，自包括享受上開特殊利益之對價在 內，顯非普通住宅用之房屋及基地承租可比。再兼衡被告係 將系爭房屋出租以賺取收益為目的，並自承目前已將系爭房 屋1 樓出租他人擺攤使用，每月租金9,000 元等情，而原告 曾於96年4 月6 日將系爭房屋1 樓及鄰屋桃園市○○路192 號出租予訴外人李千卉，每月租金30,000元，有房屋租賃契 約書在卷可按，並參酌近年來經濟情況等一切情形，本院認 以系爭土地申報地價年息百分之15計算系爭房屋占用系爭土
地之租金，應屬合理，依系爭房屋占用系爭土地11.95 平方 公尺、系爭土地自96年起申報地價均為每平方公尺60,632元 ，有系爭房屋、土地登記第2 類謄本、桃園縣政府地方稅務 局桃稅土字第0980074727號函在卷可稽，原告主張系爭房屋 占用系爭土地之租金應為每月15,000元，否則亦應按系爭房 屋1 至4 樓室內總面積43.94 平方公尺與系爭土地申報地價 之乘積計算租金等情及被告抗辯應以其向臺南仁愛之家承租 臺南市區土地之租金為衡量標準等情，均未能考量系爭土地 實際現況及經濟價值，原告主張之租金數額誠屬過高，被告 主張之租金數額亦有過低情形，故本院核定系爭房屋占用原 告所有之系爭土地面積11.95 平方公尺土地部分，以系爭土 地申報地價年息百分之15計算，自96年8 月20日起至被告喪 失系爭房屋1 樓所有權及2 至4 樓未辦理第1 次所有權登記 建物之事實上處分權之日止，每月應給付原告租金為9,057 元（計算式：60,632X11.95X15% X1/12=9,057，元以下四捨 五入）。
⒊又被告自96年8 月20日迄今均未給付租金，為兩造所不爭執 ，則原告基於租賃關係請求被告自96年8 月20日至本案起訴 前之98年2 月13日止，共計17.73 個月之租金160,581 元（ 計算式：9,057X17.73=160,581 ，元以下四捨五入）及自起 訴狀繕本送達翌日即98年2 月28日起至被告喪失系爭房屋1 樓所有權及2 至4 樓建物事實上處分權之日止，每月租金9, 057 元，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許 。按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣； 無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支 付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於 收益季節終了時支付之，民法第439 條定有明文。至於原告 主張被告應於每月5 日前給付每月租金，惟原告既係依民法 第425 條之1 第2 項規定，於租金數額不能協議時，請求法 院核定租金數額，本院僅就租金數額核定之，而租金給付時 期，則應依民法第439 條之規定定之，自非法院核定之範圍 ，故原告請求被告應於每月5 日前給付每月租金部分，自屬 無據，亦應駁回。
五、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明 。
六、本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行 ，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告 敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事
訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 7 月 30 日 臺灣桃園地方法院民事庭
法 官
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 30 日 書記官 楊文雄
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