臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第472號
原 告 庚○○
訴訟代理人 王秋芬律師
複 代理人 謝宜伶律師
被 告 宇○○○
訴訟代理人 黃○○
樓
被 告 玄○○
號3樓
訴訟代理人 地○○
被 告 丑○○
號5樓
訴訟代理人 辛○○
被 告 丙○○
號3樓
訴訟代理人 申○○
被 告 天○○
訴訟代理人 子○○
被 告 寅○○
亥○○
未○○
號4樓
戌○○
號5樓
己○○
巳○○
號3樓
午○○
號4樓
酉○○
辰○○
乙○○
宙○○
號5樓
甲○○
號3樓
癸○○
號5樓
戊○○
丁○○
號2樓
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國98年7 月
9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應分別給付原告如附表三「每人應給付金額欄」所示之金額，及各自附表五「起訴狀繕本送達翌日欄」之日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
被告宇○○○、亥○○、未○○、戌○○、巳○○、辰○○、丑○○、甲○○、癸○○、戊○○、丁○○、丙○○、天○○應分別自民國九十七年八月一日起，至返還桃園縣中壢市○○段六○四地號土地予原告及共有人全體之日止，每年按該土地申報地價總價十萬分之七八八四，以土地面積三百二十八平方公尺、並依比例係數零點零六五三（宇○○○）、零點零五零九（亥○○）、零點零五零九（未○○）、零點零五零九（戌○○）、零點零二四二（巳○○）、零點零二四二（辰○○）、零點零二四二（丑○○）、零點零二五一（甲○○）、零點零二五一（癸○○）、零點零三五七（戊○○）、零點零三一零（丁○○）、零點零三一零（丙○○）、零點零三一零（天○○）計算之金額，給付予原告。
訴訟費用由被告各負擔如附表五「訴訟費用分擔比例（千分比）欄」所載。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第 262 條第1 項、第2 項定有明文。查本件原告起訴時原請求 被告宇○○○等22人返還不當得利，嗣於本案尚於調解時， 以民國98年3 月12日民事補充理由（二）狀撤回對被告壬○ ○及卯○○之訴訟，係於被告壬○○、卯○○尚未為本案言 詞辯論前所為之撤回，依前開說明，無須得其同意，合於上 揭規定，應予准許。
二、本件被告寅○○、玄○○、未○○、戌○○、己○○、巳○ ○、午○○、酉○○、乙○○、宙○○、丑○○、癸○○、 戊○○，及丁○○，經合法通知，均無正當理由未於最後言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告部分：
㈠按坐落於桃園縣中壢市○○段第604 地號土地（下稱系爭土 地）及同段第605 地號（合併自第606 地號及第607 地號） 土地上之集合式住宅即同段第1230建號至第1254建號合計25 戶建物（門牌為同縣市○○路○ 段428 巷15號、15之1 號、 15之2 號、15之3 號及15之4 號之各1 樓至5 樓）及同段第 1255號建號公共設施建物之所有權全部，原係訴外人許文雄 申請建造，經訴外人龍升建設股份有限公司（下稱龍升公司 ）於民國83年12月1 日辦竣第一次所有權登記，嗣鈞院以84 年度執字第4079號拍賣抵押物強制執行事件查封拍賣，而由 訴外人楊茶、楊義輝、蔡明海、楊黃英春、楊翠娥、李杲洽 、廖皆福分別按應有部分比例250 分之20、250 分之25、25 0 分之35、250 分之50、250 分之50、250 分之40、250 分 之30予以承受後，經鈞院於86年3 月21日核發權利移轉證書 ，並於同年5 月2 日經桃園縣中壢地政事務所辦竣所有權移 轉登記。此後至97年6 月止，系爭集合式住宅各建物嗣陸續 移轉為各被告所有，其移轉登記之情形，如附表一所示。惟 系爭集合式住宅及其共同使用部分、法定空地、人、車出入 道路、大門及停車位（車庫）均坐落在原為原告單獨所有之 系爭604 地號土地上，原告雖於86年10月14日將系爭土地之 應有部分萬分之2116移轉登記予訴外人楊義輝，但仍自行保 留應有部分萬分之7884，故系爭集合式住宅及上述共同使用 部分占用系爭土地全部，並使用到屬於原告之應有部分，自 屬不當得利，應返還原告相當於租金之不當得利。 ㈡系爭集合式住宅使用系爭土地全部，部分被告雖部分持有系 爭土地應有部分，但依最高法院57年台上字第2387號判例、 84年度台上字第981 號及75年度台上字第1927號判決意旨， 應有部分乃抽象存在於系爭土地任何一部分，而非具體侷限 於特定部分，且兩造既就系爭土地並無任何分管協議，被告 等所有建物就系爭土地之利用既無經全體共有人為分管協議 之同意，無論是否逾越其應有部分，均不得對共有物之特有 部分為使用利益，仍屬影響到原告之權利，原告仍得按其就 系爭土地所持應有部分比例，請求被告等負擔返還渠等所受 相當於租金之利益，原告因而受有相當於租金之損害，已合 於不當得利之構成要件，原告自得訴請給付不當得利。 ㈢原告前就訴外人楊義輝等人在持有系爭建物期間因系爭建物 占有使用原告所有應有部分土地，訴請給付不當得利，業經 鈞院88年度桃簡字第1303號判決及94年度簡上字第185 號判 決判命給付確定在案。爰依上開判決判命給付不當得利之計 算方式，即審酌系爭土地係位於桃園縣中壢市中正國小校門 口處，經由聯絡道路即興仁路2 段428 巷便可與中壢市○○
道路興仁路相接，進而至週邊之市場、餐廳、郵局、銀行、 醫院、大學等公共設施，生活機能尚稱便利等情，以系爭土 地及房屋之申報總價年息百分之10計算，應屬適當。並依被 告等人取得系爭建物所有權之時期，就附圖（即中壢地政事 務所95年3 月29日土地複丈成果圖）編號１至５所示部分各 按其實際面積計算不當得利，至各部分之分擔方法，關於編 號１至３所示建物部分，應由各棟建物所有權人各負擔5 分 之1 ，編號４部分，則由該建物共有人按應有部分之持分分 擔，而編號５由集合式住宅內之全體住戶平均分擔25分之1 ，是系爭集合式住宅各建號應負擔比例如附表二「I.」欄所 示，被告宇○○○等人自92年8 月1 日起至97年7 月31日止 各應給付原告之不當得利如附表三「合計每人應給付金額」 欄所示，另自97年8 月1 日起至渠等返還系爭土地之日止， 原告得請求之不當得利亦同上開計算方式，被告宇○○○等 人各應負擔比例如前揭附表三「97年8 月1 日以後每人應負 擔之比率」欄所示。並聲明：請求判決如主文第1 、2 項所 示。
㈣對被告答辯所為之陳述：
⒈本件原告訴請返還不當得利，係依據民法第179 條之規定 ，乃以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要 件，部分被告雖辯稱依法登記取得房屋所有權，不知系爭 集合式住宅房屋有占有使用原告持分土地情事，為善意第 三者，不應承受給付云云，惟依內政部90年7 月11日公告 頒行、行政院消費者保護委員會第78次委員會通過「成屋 買賣契約書範本」之「簽約注意事項」二、（七）項載明 ：「所有權人於公寓大廈有數專有部分者，於部分移轉時 （如二戶僅移轉一戶）其基地之應有部分多寡，依內政部 85年2 月5 日台（85）內地字第8578394 號函規定，係由 當事人自行約定，惟不得約定為『零』或『全部』。然為 防止基地應有部分不足致買方申請貸款被金融機構駁回等 情事，買賣雙方於訂約時應查明基地應有部分比例是否合 理、相當，以維護買方權益。」等語，被告等買受房屋， 對於登記取得房屋之基地應有部分比例是否合理、相當， 本應查明，乃被告等買受系爭房屋時本應自行注意而未查 明，已有疏失，竟歸咎非其契約交易當事人之原告未於被 告買受房屋時告知，顯屬卸責之詞；且不當得利法律關係 之成立，與利得者是否善意或惡意無關，即利得者縱為善 意，如無法律上之原因受有利益，致他人受損害，仍成立 不當得利（參照最高法院87年台上1600號判決）。被告上 開答辯與不當得利之要件無關，顯不足採。
⒉原告雖曾與訴外人許文雄簽訂合建契約，因而由許文雄以 土地使用權同意書（土地所有權人分別為原告、壬○○、 林泰平、許春景）申請建造執照，但原告已依法解除上開 合建契約、終止其使用本件土地興建房屋之權利，許文雄 前申請建造執照所興建之房屋占有使用本件土地即屬無權 占有；又按「土地使用權同意書」僅具有債之效力，存在 於出具者與被證明者之間（參照最高法院86年度台上字第 94號判決）；再按「上訴人即出具土地使用同意書，同意 以被上訴人為起造人使用訟爭土地建築房屋，被上訴人即 因上訴人之承諾同意而有使用訟爭土地之權利，在未經向 被上訴人合法終止契約前，尚難謂被上訴人為無權占有。 」最高法院著有69年度台上字第1486號及86年度台上字第 1090號判決可資參照。換言之，若經土地使用同意書出具 人依法終止契約，被證明者或繼受被證明者地位之人即屬 無權占有。依此等說明，上開土地使用同意書僅具債之效 力，存在於出具者與被證明者之間，對於被證明者以外之 被告等並不生效力，被告等不得據以主張有權使用。且原 告於83年1 月4 日以前已依法解除契約、終止其使用系爭 土地興建房屋之權利，依前開最高法院判決及說明，許文 雄前申請建造執照所興建之房屋占有使用本件土地即屬無 權占有，訴外人楊義輝等人因台灣桃園地方法院84年度執 字第4079號拍賣抵押物強制執行事件拍賣而承受取得系爭 土地上之房屋占有使用系爭土地，同屬無權占有。三、被告方面：㈠被告寅○○、戌○○、巳○○、午○○、乙○ ○、宙○○、癸○○，及戊○○，經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。㈡被告天○ ○辯稱：其入住系爭集合式住宅後，才發現合建案中交易有 疏失，而造成原告受害；且當初建商有答應要給原告上千萬 之補償，原告應有同意建商使用土地；且當初原告將系爭土 地之部分移轉與楊義輝，而楊義輝於97年3 月22日將土地移 轉與渠等時，聲稱產權清楚，而原告應知此節，不應再要求 不當得利；當初渠等為善意第三人，不應要求其概括承受， 對於渠等所住之集合式住宅有坐落於原告所有之土地一節， 均不知情等語。被告玄○○則辯稱：目前該屋產權已非其所 有，原告不應向其請求。被告酉○○雖未於言詞辯論期日到 場，然提出書狀陳述略以：依最高法院92年台上字第2775號 判決要旨：「依民法第68條第2 項規定，主物之處分及於從 物，所謂『處分』，包括物權行為及債權行為在內。又主物 從物之關係，於主物與從權利之關係，亦可適用。…此一法 定保留空地及退縮地之使用權，乃足以幫助發揮系爭房屋及
其本身主要結構所在建築基地合法圓滿使用之通常效用，… 縱使該依照建築法之規定所留設法定保留空地及退縮地，未 於前開房地過戶時一併辦理所有權移轉登記予買受人，且雙 方買賣契約亦未載明包括上揭系爭土地之使用權的從權利在 內，然其效力自及於該依法所留設有助於主物即系爭房屋本 身及其主要結構所在建築基地效用之法定空地及退縮地之使 用權的從權利在內。」本件系爭中壢市○○段604 地號土地 ，經起造人申請與同地段605 、606 、607 等合併作為中壢 市○○路○ 段428 巷15、15之2 、15之3 、15之4 號等建物 之建築基地在案，而被告前經買賣合法受讓15之2 號4 樓房 屋及其座落同段605 地號土地應有持份，雖買賣標的並未包 含法定空地即系爭604 地號土地，然依上開最高法院判決要 旨，自應及於法定空地即604 地號使用權之從權利，是被告 係基於買賣關係占有系爭土地及605 地號土地，自屬有法律 上正當權源，並非無權占有，亦非不當得利。被告天○○、 玄○○、酉○○與其餘曾於言詞辯論期日到場之被告均聲明 ：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠坐落於桃園縣中壢市○○段第604 地號及第605 地號（合併 自第606 地號及第607 地號）土地上之集合式住宅即第1230 建號至第1254建號合計25戶建物（門牌為同縣市○○路○段 428 巷15號、15之1 號、15之2 號、15之3 號及15之4 號之 1 樓至5 樓）及第1255號建號公共設施建物之所有權全部， 原係訴外人許文雄申請建造，經龍升公司於83年12月1 日辦 竣第一次所有權登記，嗣經本院以84年度執字第4079號拍賣 抵押物強制執行事件查封拍賣，而由訴外人楊茶、楊義輝、 蔡明海、楊黃英春、楊翠娥、李杲洽、廖皆福分別按應有部 分比例250 分之20、250 分之25、250 分之35、250 分之50 、250 分之50、250 分之40、250 分之03，即0.08、0.10、 0.14、0.20、0.20、0.16、0.12予以承受後，經本院於86年 3 月21日核發權利移轉證書，並於同年5 月2 日經桃園縣中 壢地政事務所辦竣所有權移轉登記。此後至94年8 月止，系 爭集合式住宅各建物移轉登記之情形，如附表一所示。 ㈡系爭土地之移轉登記情形，如附表四所示，即： ⒈系爭土地之所有權全部，於76年2 月7 日登記為原告庚○ ○所有，嗣於86年10月14日，原告庚○○將該土地之應有 部分萬分之2116移轉登記予訴外人楊義輝，自行保留應有 部分萬分之7884。
⒉訴外人楊義輝復於87年5 月29日將其應有部分萬分之366 、萬分之336 、萬分之305 、萬分之336 、萬分之244 依
序移轉登記給訴外人楊秀峯、楊娟源、楊堂春、楊黃英春 、李杲洽，自行保留應有部分萬分之529 ；於91年3 月22 日將其應有部分萬分之53、萬分之50依序移轉登記予被告 戌○○及天○○，自行保留應有部分萬分之426 ；於91 年5 月14日將其應有部分萬分之52移轉登記予被告戊○○ ，自行保留應有部分萬分之374 ；於91年7 月8 日將其應 有部分萬分之50移轉登記予被告丙○○，自行保留應有部 分萬分之324 ；於91年10月23日將其應有部分萬分之50、 萬分之53依序移轉登記予被告丁○○及壬○○，自行保留 應有部分萬分之221 ；於92年1 月21日將其應有部分萬分 之53、萬分之53依序移轉登記予被告寅○○及未○○，自 行保留應有部分萬分之115 ；於96年8 月29日將其應有部 分萬分之115 與李杲洽應有部分萬分之244 ，分別移轉與 訴外人陳家添應有部分萬分之304 、訴外人賴惠敏應有部 分萬分之55。
⒊訴外人楊黃英春、楊娟源、楊堂春再於88年10月22日將其 應有部分依序移轉登記給訴外人林姝妤（萬分之336）、 林姝蓓（萬分之336） 、林進來（萬分之305） 。 ⒋訴外人林姝妤再於89年3 月10日將其應有部分移轉登記給 被告宇○○○（萬分之336） 。
⒌被告壬○○（已撤回）於93年9 月1 日將其應有部分移轉 登記給被告卯○○（已撤回）（萬分之53）。 ⒍被告寅○○於94年2 月5 日將其應有部分移轉登記予被告 玄○○（萬分之53），被告玄○○再於94年4 月11日移轉 登記與被告亥○○。
⒎訴外人林姝妤再於96年6 月22日將其應有部分移轉登記給 被告卯○○（萬分之336） 。
⒏訴外人林進來再於96年8 月29日將其應有部分移轉登記給 訴外人楊義輝再於97年6 月16日移轉登記予被告壬○○（ 萬分之305） 。
㈢同段第1230建號至第1234建號（即15號1 樓至5 樓）建物， 全部占用系爭土地；第1235建號至第1239號（15之1 號1 樓 至5 樓）、第1250建號至第1254建號（15之4 號1 樓至5 樓 ）及第1255建號建物，部分占用系爭土地；第1240建號至第 1249建號（15之2 號1 樓至5 樓、15之3 號1 樓至5 樓）建 物，未占用系爭土地。而上開有占用系爭土地之建物分別坐 落於系爭土地之位置、範圍之事實，經本院民事庭前以94年 簡上字第185 號事件審理時會同兩造於95年3 月29日現場履 勘，並囑請桃園縣中壢地政事務所人員於是日實施測量結果 ，附圖所示編號１（即第1230建號至第1234建號）、編號２
（第1235建號至第1239建號）、編號３（第1250建號至第 1254建號）及編號４（即第1255建號）分別占用系爭土地面 積依序為62.62 平方公尺、40.83 平方公尺、11.44 平方公 尺、60.99 平方公尺，另系爭土地剩餘空地部分即編號５之 面積為152.12平方公尺，現係供上開集合式住宅內之全體住 戶出入使用。
㈣第1230建號至第1254建號建物持有第1255建號建物比例，依 第1255建號建築改良物登記簿謄本附表（即原證六之第1255 建號建物登記謄本）所示。
㈤系爭土地66年、76年、80年、86年、89年、93年、96年之申 報地價分別為為每平方公尺368 元、2560元、3072元、3840 元、4000元、4000元、5280元（詳原告起訴狀附件之地價第 二類謄本）。
㈥原告庚○○曾於81年4 月15日與訴外人許文雄簽訂合建契約 書（原證七），而就系爭土地出具土地使用權同意書（原證 八），供訴外人許文雄申請建築執照使用，嗣又於86年9 月 13日與訴外人許文雄簽訂解除契約協議書（原證九）。五、本院之判斷：
原告主張其所共有之系爭土地，為被告宇○○○等20所有之 系爭集合式住宅及其附屬之公共設施無權占用，構成不當得 利等情，此為被告所否認，並以前揭各詞置辯，經查： ㈠按「地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不 以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用 權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土 地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋； 且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解 消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得 合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得『無償使用』 土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房 屋『出售或處分』後獲得土地之對價或利益，應認其原出具 交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有 權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使 用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利 ，自難謂非『無法律上原因而受利益』」，最高法院93年度 台上字第577 號判決可資參照。故本件暫不論原告是否曾就 系爭土地出具土地使用權同意書予系爭集合式住宅起造人龍 升公司，而同意龍升公司使用系爭土地，縱如被告天○○所 抗辯者，原告同意龍升公司承受訴外人許文雄，依其與許文 雄間合建契約所應負擔之合建義務，換言之，系爭集合式住 宅之興建變更為由原告與龍升公司為合建。而本件龍升公司
於完成系爭集合式住宅之興建後，即由龍升公司於83年12月 1 日辦竣第一次所有權登記，再經本院於84年度執字第4079 號拍賣抵押物強制執行事件程序序中，以系爭集合式住宅建 物為龍升公司所有而進行查封拍賣，堪認原告與龍升公司間 合建契約，就原告方面而言，其應係以預期將於合建房屋「 出售或處分」後獲得土地之對價或利益。準此，揆諸首揭 之說明，應認原告原出具交予龍升公司之土地使用權同意書 ，遲至龍升公司就合建房屋建造完成將所有權移轉登記時， 已失其同意之效力，嗣後該取得使用合建房屋權利之人即訴 外人楊義輝等就系爭土地之使用上，自屬無法律上原因之不 當得利。
㈡另部分被告如宇○○○、天○○等人雖就系爭土地持有應有 部分，然共有物之應有部分係抽象的存在於共有物任何一部 分，並非具體地侷限於共有物之特定部分，被告所持有者為 「應有部分」，無論其所持應有部分比例是否超過系爭建物 使用面積，惟兩造當事人既就系爭土地並無任何分管協議， 被告在未徵得他共有人全體同意前，無論是否逾越其應有部 分，仍不得對共有物之特定部分為使用收益。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179 條就此定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益，為社會通常之觀念，此亦有最高法院61年 台上字第1695號判例意旨可資參照。本件系爭土地之所有權 全部，於76年2 月7 日登記為上訴人庚○○所有，嗣於訴外 人楊茶、楊義輝等7 人經由本院強執制行程序共同承受系爭 集合式住宅建物25戶，並於86年3 月21日獲本院核發權利移 轉證書，而自斯時起既即屬無權占有系爭土地使用，其等即 因此受有得以使用土地之利益，原告之權利因此受到損害； 另楊義輝於86年10月14日自原告處取得系爭土地應有部分萬 分之2116，並續將其所取得之應有部分，隨同其上系爭集合 式住宅建物25戶之移轉情形，再移轉登記予其餘被告及其他 第三人（詳如不爭執事項㈡即附表四所示），惟渠等就系爭 土地之利用既亦無經全體共有人為分管協議之同意，自仍屬 影響到原告之權利，原告仍得按其就系爭土地所持應有部分 比例，請求被告等20人負擔返還渠等所受有相當於租金之利 益，是原告因而受有相當於租金之損害，此已合於不當得利 之法律構成要件。故原告主張被告等20人因占有系爭土地使 用而受有相當於租金之利益，自屬有據。而被告玄○○雖辯 稱目前該1237號建物已過戶與他人，然此仍不影響之前自94 年2 月5 日至94年4 月10日期間（於94年4 月11日過戶與被
告亥○○），該建物登記於其名下時，已構成不當得利之事 實，是其此部分辯稱並無理由。
㈣而被告天○○等雖辯稱：渠等入住系爭集合式住宅後，才發 現合建案中交易有疏失，才造成原告受害，渠等為善意第三 人，不應要其負不當得利之責任。然不當得利法律關係之成 立，與利得者是否善意或惡意無關，即利得者縱為善意，如 無法律上之原因受有利益，致他人受損害，仍成立不當得利 （參照最高法院87年台上1600號判決）。是不當得利之規範 目的，本在矯正欠缺法律關係之財產利益變動及保護利益之 歸屬，旨在去除「受益人」無法律上原因而受之利益，而非 在於賠償「受損人」所受之損害，故受益人是否有故意或過 失，其行為是否具有可責性或違法性，均非所問。縱使被告 天○○等人於購買、入住系爭集合式住宅時，對於其建築基 地占有系爭土地一節並不知情，仍無礙於其無法律上原因占 有系爭土地而構成不當得利之事實，故被告抗辯其為善意第 三人一節，亦與不當得利之構成無涉。
㈤至被告酉○○舉最高法院92年台上字第2775號判決意旨抗辯 其於取得同地段605 地號土地時，即應包括取得系爭604 地 號土地之使用權，而非無權占有云云。然查：細譯上開判決 內容：「本件原登記為上訴人名下所共有之系爭房屋本身主 要結構所坐落之建築基地，及同宗建築基地所依法留設法定 保留空地及退縮地之使用權，均因土地共有人之一李ＯＯ出 具土地使用權同意書同意提供其共有土地予另一共有人作為 系爭房屋建築基地，由上訴人在土地上建築系爭房屋，而歸 屬於上訴人單獨享有。此一法定保留空地及退縮地之使用權 ，乃足以幫助發揮系爭房屋及其本身主要結構所在建築基地 合法圓滿使用之通常效用，則上訴人於六十八年十月二日， 將上開登記為上訴人名下之建物全棟，連同其共有之五四四 地號土地，以買賣為原因完成房地所有權移轉登記。縱使該 依照建築法之規定所留設法定保留空地及退縮地（即系爭五 五二地號、五四五地號），未於前開房地過戶時一併辦理所 有權移轉登記予被上訴人，且雙方買賣契約亦未載明包括上 揭系爭土地之使用權的從權利在內，然上訴人既出賣系爭房 地全棟予被上訴人，其效力自及於該依法所留設有助於主物 即系爭房屋本身及其主要結構所在建築基地效用之法定空地 及退縮地之使用權的從權利在內。被上訴人本於買賣契約， 占有使用系爭五五二地號及五四五地號土地，自屬有法律上 正當權源，而非無權占有」。顯見上開判決係針對建築法上 所規定留設之法定保留空地及退縮地，以主物之處分及於從 物之角度出發，認為其與主建物應一併受買賣移轉之效力所
及。按建築法第11條規定「本法所稱建築基地，為供建築物 本身所占之地面及其所應留設之法定空地……，應留設之法 定空地，非依規定不得分割……」，是建築基地於建築使用 時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、 通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生， 其與建築物本身所占之地面關係密切（內政部72年9 月27日 台內地字第177140號函參照）。且法定空地為建築房屋依法 所應保留之空地，即使已單獨分割為一筆並已供公眾通行使 用，仍屬建築基地之一部份。查本件系爭604 地號土地，並 非屬於同段第605 號土地依法保留之法定空地，是本件顯與 前開最高法院判決之基礎事實並非一致，被告取得同段第 605 號土地之應有部分，並不能比附援引前開最高法院判決 意旨，認為其一併取得對於系爭604 地號土地之使用權，故 其此部分辯稱，亦屬無理，附此敘明。
六、而按都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文；另 租用基地建築房屋，其地租依土地法第105 條規定準用同法 第97條所定城市地方房屋之租金標準，亦以不超過土地申報 價額年息百分之十為限；又關於系爭土地之不當得利計算， 應依被告等20人各自取得系爭建物所有權之時期，就附圖編 號１至５所示部分各按其實際面積計算不當得利，至各部分 之分擔方法，本院認為關於編號１至３所示建物部分，應由 各棟建物所有權人各負擔5 分之1 ，編號４部分，則由該建 物共有人按應有部分之持分分擔，而編號５由集合式住宅內 之全體住戶平均分擔25分之1 ，此分擔方法前於本院94年度 簡上字地185 號判決中所採用，本件兩造亦未表爭執，應堪 採行。查系爭房屋所在之土地面積為328 平方公尺，位於桃 園縣中壢市應屬城市地方土地，該地自自66年起迄至97年之 申報地價，已如不爭執事項㈤詳載於前。再查，系爭土地係 位於桃園縣中壢市中正國小校門口處，經由聯絡道路即興仁 路2 段428 巷便可與中壢市○○道路興仁路相接，進而至週 邊之市場、餐廳、郵局、銀行、醫院、大學等公共設施，生 活機能尚稱便利等情，業經本院調取本院94年度簡上字第18 5 號事件案卷中，原告所提系爭房地環境簡圖及照片8 紙為 證。本院審酌前揭情形，則原告主張被告每年所受相當租金 之利益，應以系爭土地及房屋之申報總價年息百分之10計算 ，應屬適當。準此，被告等自92年8 月1 日至97年7 月31日 止，分別受有相當租金之不當得利金額，應各如附表三關於 「每人負擔金額」欄所載（元以下四捨五入，下同）。至被 告宇○○○、亥○○、未○○、戌○○、巳○○、辰○○、
丑○○、甲○○、癸○○、戊○○、丁○○、丙○○、天○ ○等13人（其餘被告現已非系爭建物所有權人）自97年8 月 1 日起至返還系爭土地予原告及其他共有人全體之日為止， 每年按該土地申報地價總價十萬分之7884，以土地面積328 平方公尺，並依比例係數0.0653（宇○○○）、0.0509（亥 ○○）、0.0509（未○○）、0.0509（戌○○）、0.0242（ 巳○○）、0.0242（辰○○）、0.0242（丑○○）、0.0251 （甲○○）、0.0251（癸○○）、0.0357（戊○○）、0.03 10（丁○○）、0.0310（丙○○）、0.0310（天○○）計算 之金額，給付予原告（以上數額之計算式，均詳如附表二所 示）。
七、復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；又遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之5 ，亦為民法第229 條第2 項、第 233 條第1 項及第203 條所明定。本件被告應分別給付原告 如附表三關於「每人負擔金額」欄所載金額之義務，雖係未 定給付確定期限之債務，惟記載原告請求被告履行上開義務 之起訴狀，業已分別為被告收受無訛，則原告請求被告關於 上開給付，應自前揭當事人收受送達後之翌日起至清償日止 按週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據，而各被告受送 達起訴狀繕本之情形及起訴狀繕本送達翌日之日期，均如同 附表五所載。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
九、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告負擔如 前所述之金額及利息，均屬正當，應予准許。
十、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，本於職 權宣告假執行。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項 但書。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日 桃園簡易庭 法 官 楊晴翔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日 書記官 劉致芬