宣 示 判 決 筆 錄 97年度板簡字第2416號
原 告 甲○○
訴訟代理人 李成功律師
複代理人 黃麗蓉律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 林亦書律師
上列當事人間97年度板簡字第2416號請求返還租賃房屋等事件，
於中華民國98年7月6日辯論終結，於中華民國98年7月20日下午4
時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 程萬全
書記官 石于倩
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告方面：
（一）本件原告起訴主張：
⒈查坐落臺北縣中和市○○路259號之房屋為原告所有，有 房屋（建築改良物）、土地所有權狀為證。前項房屋，原 告曾於多年前與被告簽立租賃契約，出租予被告，約定房 屋租金為每月新台幣（下同）2萬5千元。租賃契約期滿後 ，雖多次向被告表明不再續租之意思，惟被告並未搬遷。 且被告自92年3月起即陸續有短繳、欠繳租金之情事，其 中更有自96年3至6月連續四月未為給付之情事。雖迭經催 告，被告仍未能正常給付。原告除曾委請李成功律師於96 年9月11日致函被告，再次為催告並聲明調整租金：「鑑 於以往之租金偏低於市場行情，鍾君卻仍不誠信履約，為 符公允，特通知鍾君：自96年9月起，系爭房屋之租金調 整為每月肆萬元正。」。嗣並於97年3月4日將核算之欠租 額通知被告，表明如未於7日之限期內繳清欠租，將依法 終止契約。
惟被告並未在期限內繳清短繳、欠繳之租金，且其後給付 租金，仍均未按時、亦未如數繳交應繳交之房租。經統計 被告遲付或積欠之租金為414100元，已遠逾民法第440條 第2項及土地法第100條第3款所定二個月之租金額，原告 自有權終止契約，收回出租之房屋。爰依民法第440條第2
項、第450條第2項、第421條第1項、土地法第100條第3款 、民法第179條、第263條準用第259條第1款等規定，訴請 返還房屋並給付積欠之租金414100元及契約終止後相當於 租金之不當得利。
（二）對於被告抗辯之陳述：
⒈按「主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生 所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利 於己之事實，應由他造舉證證明。」又「請求履行債務之 訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責 任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅， 則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法 第277條之規定自明。本件上訴人自23年起，對於被上訴 人有每年請求支付租穀十九石之債權，既為被上訴人之所 自認，則被上訴人主張衹於25年欠租十五石一斗，其餘每 年均已如數支付，自應由被上訴人就支付之事實負舉證之 責任，原審以上訴人所提出之收租簿，不足證明被上訴人 欠租數額，遂認定被上訴人僅欠田租十五石一斗，將上訴 人其餘支付田租之請求概予駁回，於法殊有未合。」最高 法院48年台上第887號、28年上第1920號等判例分別可資 照。被告就兩造間房屋租賃法律關係之原因之事實，既未 爭執，則依民事訴訟法第280條第1項規定，即視同自認。 則關於履行給付租金之清償事實，自應由被告負舉證責任 ，如被告不能證明其已確實完全按月、如數給付租金，自 應認原告主張其遲延給付租金已逾民法第440條第2項及土 地法第100條第3款所定二個月之租金額為可採，原告依法 即得終止契約並請求遷讓房屋。
⒉實際上，被告在繳交房租方面，始終有拖欠之情形。依兩 造間原立之書面契約第四條規定：「租款應於月頭前繳」 。被告卻不斷遲延至月中、月尾再回到月頭之方式，如此 循環，常常無形中即造成「欠繳」一個月之事實。兩造明 確約定「租款應於月頭前繳」，但由現有可稽之紀錄可證 ，被告近年來均係在先拖至月中、逐漸拖至月底而必須一 再經催繳後，始行付租。
⒊關於清償地，被告答辯狀第3頁辯稱兩造原約定由原告赴 被告租屋處收取，屬往取債務性質云云，惟觀被證一所示 之租賃契約，確無所辯之往取約定。按「清償地，除法律 另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質 或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付 特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他 之債，於債權人之住所地為之。」民法第314條定有明文
。兩造既未約定清償地，依法自應於原告即債權人之住所 地為清償。然而被告不但從未依法至原告住所地繳付租金 ，反而均係在原告每次催繳後，始以被證二等所示之「匯 款」或「郵寄」方式，勉強給付。
⒋關於約定之租金數額，被告答辯狀第2頁辯稱92年1月起， 即約定月租為2萬2000元，迄未合意變更云云，與事實明 顯不符：
⑴就可查考之金融機構歷史存提紀錄以觀，原告接受被告租 金「匯款」之中和中正路郵局帳戶，在91年10月之前，均 為2萬5000元（原證六紅色螢光標示部分），足證當時約 定之租金為2萬5000元無訛：
①詎被告於91年11月至92年1月，連續三個月（每月11日或 13日）均擅自減匯為2萬元（原證六黃色螢光標示部分） 。
②為此短繳租金之事，原告與被告不斷爭執，被告乃曾於92 年1月13日已匯2萬元後，又於92年1月21日再匯入5000 元 （原證六橘色螢光標示部分，扣除手續費30元，實匯4970 元）。不僅足證92年1月不但沒有所謂約定2萬2000 元， 反而顯示原告對於被告擅自短付5000元（僅匯2萬元）乙 事，堅決拒絕，被告始於8天後再給付5000元（亦有被證 二第2頁之匯款單可為參證，摘印如原證七），在在可證 絕無被告所辯92年1月起，即約定月租為2萬2000元之事實 。
⑵被證二第1頁所示之96年1月13日、2月11日、4月份「匯款 」單據，均為2萬元而非2萬2000元。均足以確證，兩造從 未有所謂2萬2000元租金之約定。
甚至，被告雖於92年1月21日再補匯5000元，但往後三個 月---92年2月11日、3月11日、4月11日，被告又僅各匯入 2萬元（均請見原證六黃色螢光標示部分。另除原證八之 92年1月、2月及原證七下方所示92年3月「匯款」單據外 ，被證二第3頁上方之92年4月「匯款」單據（摘印如原證 九），亦均為2萬元，皆可供參佐）。經原告不斷表達抗 議，被告仍自92年5月份起，片面決定每月匯付2萬2000元 租金，此一自92年5月起始持續每月短付當時租金額「300 0元」之事實，不僅足以推翻被告所謂「92年1月起，即約 定月租為2萬2000元」之抗辯，且原告亦從未同意被告僅 給付2萬2000元，更從未放棄對被告上開每月短付「3000 元」租金額之請求權，無論此期間內其係以「匯款」或「 郵寄」或少部分由原告或家人往取之方式，原告均一再聲 明保留此項請求權。
⒌除前述被告自91年11月起，分別有每月欠繳5000元或3000 元租金額之情事外，被告尚有93年3月租金未給付之事實 ：
⑴93年3月部分，除可參照原證六即原告接受被告租金「匯 款」之中和中正路郵局帳戶歷史存提紀錄，93年3月並無 匯入租金之紀錄外，請鈞院詳核被告被證二第11頁、12 頁之郵政匯款執據，分別為93年2月20日「1萬9970元」及 93年2月20日「1970元」（顯示又被告重施欲片面減為2萬 元之故技），但第13頁隨即跳為93年4月郵政匯款執據， 並無93年3月給付之證據，足以印證被告確有欠繳93年3 月租金之事實。此部分雖迭經原告口頭催告，被告均不置 理。
⑵被告執以抗辯之被證十三（關於93年3月租金之記載）， 顯屬虛偽：
①依被證二顯示，自92年1月直至94年4月，被告均係以郵政 匯票支付租金，要無可能唯獨93年3月由原告往取並簽收 租金。
②對照其餘原告簽名簽收之筆跡，足見該被證十三上之「呂 」字，顯非由原告所簽。
③再就形式上觀察，被證十三乃是90年至91年之簽收薄，卻 突兀地冒出93年3月之「22,000」租金紀錄，更足證該記 載乃臨訟撰作。
④甚至，被告為求掩飾上開兀地情狀，又在93年3月下方， 撰作「93. 10. 24﹩22,000（電?）一銀北新莊．．．」 等字句，惟查，93年10月份，被告乃係以93. 10. 27之郵 政匯票支付租金當然不會重複給付。何況，原告亦無「一 銀北新莊」之帳戶。再次證明被證十三記載之虛偽。 ⑤又該「93. 10. 24﹩22,000（電?）一銀北新莊．．．」 之下方有關「呂太太」之記載，更非原告配偶慣常以「許 素真」為名之簽名模式。再再證明被證十三記載之虛偽。 ⒍被告並不爭執其未付96年5月及6月連續二個月之租金，雖 以被證九所示其寄致原告之郵政匯票因「招領逾期」遭郵 局退回以及修繕房屋抵銷租金等語置辯。惟查： ⑴被證九僅能顯示被告曾購買相關郵政匯票及某寄予原告之 郵件因「招領逾期」遭郵局退回，尚不能證明其確曾寄發 系爭郵政匯票。
⑵何況，縱使確有所辯寄發郵政匯票遭郵局退回之情事，惟 被告並非不能依民法第314條逕向債權人即原告之住所地 或以其他補行清償方式繳付該二月房租。然而嗣後被告於 給付96年7月以後之租金時，卻從未補繳該二個月房租，
雖迭經原告以口頭及存證信函催繳，被告均置若罔聞。 ⒎至於被告臨訟提出所謂「修繕房屋」抵銷租金之抗辯，尤 非可採：
⑴查被證七所示被告要求修繕房屋之來函，乃係95年6月19 日，並非96年5、6月間，在被告本件答辯狀之前，被告更 從未就系爭96年5月及6月連續二個月應給付之租金，主張 抵銷。反之，被告前揭95年6月19日關於修繕之存證信函 ，乃僅聲明「修繕所生費用將以日後之租金扣抵之」。就 其扣抵之聲明，被告則確已針對被證十第1頁所示之96年9 月10日「更換熱水管4500元、冷熱蓮蓬頭1500元」之收據 （摘印如原證十），在給付原告之96年9月及10 月份房租 中扣抵完畢，有各該月份之租金匯票為證---96 年9月僅 給付1萬7185元（不足2萬2000元之數額，包含扣抵上述換 熱水管等之部分花費，以及被告擅自扣除郵資等各種古怪 名目之費用），96年10月僅給付2萬0676元（依被告自行 記載，乃扣抵修水管差價及郵資等費用）。上開扣抵之金 額，因被告有檢附「收據」，故原告於前狀附表中，並未 主張該96年9月及10月被告有欠繳租金。
⑵然而被告被證十第2頁以下所示96年11月、12月及97年元 月之三紙「估價單」，顯與其第1頁之收據之效力不同， 「估價單」並不能證明業已支出各該費用，所附之照片亦 不足以證明確有修繕之必要。且被告給付96年11月、12月 、97年元月乃至該月以後至今之租金時，並未如同上述96 年9月及10月份，逕行自應付之房租中扣抵，更從未提出 相關支出證明向原告主張抵銷系爭96年5月及6月二個月之 欠租。原告當然否認各該「估價單」與照片之形式及實質 真正。何況，被證十第1頁之收據及第2頁以下之三紙估價 單，所載總金額達「6萬6000元（6000＋37000＋11000＋ 12000）」，已遠遠超過被告所堅稱「每月租金22000元」 之二個月租金額（即96年5月及6月之欠租額），但被告對 於96年11月以後之租金卻從未予以扣抵，更從未主張應另 行抵銷他月之租金，反之，被告在96年11月以後均按月給 付22000元之租金。益加證明被證十第2頁以下之三紙估價 單，純屬臨訟造作，抵銷之說毫無可採。況按「債務之抵 銷須彼此互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為 要件。」最高法院19年上第1048號判例闡釋明確。查被告 欠繳該96年5月及6月連續二個月之租金時，96年11月、12 月及97年元月均尚未屆至，亦即被告欠繳該96年5月及6月 二個月之租金時，原告對被告並未負有所謂之修繕之債務 ，更無該修繕之債務已屆清償期可言。故縱有系爭被告所
謂96年11月、12 月及97年元月之修繕費支出，被告亦無 就其96年5月及6月二個月之欠租，主張抵銷之餘地。 ⒏關於訴之聲明第三項請求之數額，原告根據當年接受被告 租金「匯款」之中和中正路郵局帳戶相關歷史存提紀錄， 已足證在91年10月之前，租金均為2萬5000元，但被告自 91 年11月起，忽而僅「匯款」2萬元，忽而補匯5000元， 忽而又改匯2萬2000元，然原告從未同意被告擅自減匯租 金，並一再聲明其應補足短繳之欠租，被告除就92年1月 部分，曾予補匯5000元外（扣除手續費30元，實匯4970元 ），其餘則均置若罔聞。
⒐另關於被告百般拖延不為配合簽立書面新約，居心利用土 地法特別規定脅制原告之情形，更可由被告於95年6月19 日以被證七所示之來函（並非被告為解釋96年5、6月欠繳 房租所辯稱之96年6月19日），要求原告修繕房屋，原告 接函後，除立即向「中和市調解委員會」申請包含請求被 告「簽立書面租賃契約」等事項在內之「調解」，但被告 於95年6月27日「調解」期日，卻故不到場，有當日調解 筆錄為證。原告嗣並以被證八所示之回函略以：「日久以 來請戊○○先生簽認租賃合約書鍾君不肯，房租也時常拖 延，帶給本人無限困擾。今透過貴事務所及調解委員會， 本人因房老舊法再出租願收回全部再翻修，鍾君無權代本 人整修．．．」等語。在在可證，被告確有故不簽立書面 新約之惡意，而原告則已有收回自用之意思表示，被告卻 拒不搬遷。
⒑原告則主張系爭契約確已合法終止：
⑴就包含93年3月、96年5月、6月以及每月不足3000元之被 告欠租，原告早已以原證二（96年9月11日）、原證三（ 97年3月4日）所示之存證信函，限期催告被告清償，並聲 明逾期不為給付即行終止契約。按「承租人遲付租金，出 租人得定相當期限催告，如期限內仍不支付，出租人自得 終止契約。」又「依民法第四百四十條得終止契約之出租 人，於訴狀表示其終止之意思者，依民法第二百六十三條 、第二百五十八條第一項、第九十五條規定，自其訴狀送 達於承租人時，契約即為終止，並非至其所受勝訴判決確 定之時，始生終止之效力。」最高法院分別著有20年上第 211號、23年上第3867號等判例可參。故原告所為終止契 約之效力，於起訴前即已生終止之效力。則無論被告臨訟 造作抵銷之說是否可採，於兩造契約已經終止之效力，顯 然並無任何影響。
⑵關於原告調漲租金之事，被告雖主張兩造並未達成合意。
惟就被告故意拒不續為簽立書面契約之現實，欲求被告同 意原告調漲租金，實屬緣木求魚，原告自得參照市場行情 合理調漲租金。況按「出租人限期催告承租人支付欠租， 其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發 生效力，並非該催告全不發生效力。」亦有最高法院66年 台上第124號判例意旨可資遵照。故就調漲租金以及92年1 月起之租金額究應為2萬2000元或2萬5000 元等事項，無 論 鈞院判斷如何，被告既已欠繳93年3 月、96年5月、6 月等三個月以上之租金，並經限期催繳仍未繳付，催告依 法自已發生效力，且終止契約之意思表示業經到達被告， 當然亦已發生合法終止之效力。
二、被告方面：
（一）兩造自92年間起約定之月租為22,000元或25,000元？兩造 曾否自96年9月合意調漲為每月4萬元？
⒈兩造間就系爭房屋之租金，除68年4月25日所訂為期一年 之租約曾以書面載明月租為7,500元外；其後有關租額之 變更，皆視當時之整體經濟景氣變動情況而為口頭之約定 。茲以原告近十年來於被告所備，且為原告所不爭執之租 金簽收簿簽收之租額為証，堪認兩造就系爭房屋以口頭約 定之月租額，即有25,000元或22,000元（86年10月至88年 11月）之多次調漲或調降之事實。原告主張91年10月以前 ，被告就每月租金皆匯付25,000元一節，即顯與事實不符 。
⒉經查兩造自92年1月起，即約定月租為22,000元，迄未合 意變更，除有被告按月電匯月租22,000元（部分匯款扣除 匯費30元為21,970元）予原告指定帳戶之匯款執據外；復 有原告本人或其子呂建元或其配偶許素真（其後更名為乙 ○○）親赴租賃地收取之簽收簿，以及被告購買匯票寄達 原告之各該憑據足憑。就上開月租22,000元之收付，原告 收租4年餘，從未異議，亦從未請求被告補足任何款項外 ，衡之一般社會經驗法則，出租人若認承租人有短繳租金 之實，無不立表異議並請求補足不足款或為限期催繳或終 止租約等作為。豈有任令承租人每月短繳長達4、5年之久 ，卻仍不聞不問之理？故原告主張於96年9月調漲為4萬元 以前之月租皆為2萬5千元一節，尚屬無據。
⒊至原告傳訊其配偶乙○○（即許素真）於 鈞院98年4月 20日所証「我負責收租金」、「原來租金是新臺幣貳萬伍 仟元整，後來被告只匯新臺幣貳萬元整，經過幾個月後， 被告又只匯給我新臺幣貳萬貳仟元整，後來被告就不匯了 ，我去收房租的時候，有三次收不到房租，後來被告就說
你再來你就收不到房租了，後來被告又寄新臺幣貳萬貳仟 元整的票給我，但是這個金額我並沒有同意，我有打電話 給被告，被告就說我只給新臺幣貳萬貳仟元整，我從來沒 有接受租金減為新臺幣貳萬貳仟元整。」、「被告表示， 就是這麼多錢，你再講我就都不給房租了。」等語，除明 顯偏頗外；更與事實不符，理由如下：
⑴如被告所呈近10年來之租金簽收簿所示，親赴系爭租賃房 屋收取房租者，顯以原告甲○○為主要收租人，其配偶即 証人乙○○（即許素真）及原告之子呂建元皆僅偶爾前來 收租而已，堪証証人乙○○所稱「我負責收租」一節，已 顯與事實有間，証人循私所言，確非實在。
⑵倘原告就被告每月所付22,000元之租金，認有短少3,000 元之實，殊無仍按往常持續按月前來簽收22,000 元房租 ，而未於租金簽收簿記載欠租3,000元一節外；衡之常理 ，更無自92年1月持續收租至96年間長達4年餘之期間，毫 無催告被告給付短欠之租金之舉措。又原告為長期以出租 房屋維生之人，就兩造而言，租賃關係已成立長達30年之 久，原告對於租賃雙方之權利義務，應屬知之甚稔。且因 系爭租賃關係嗣後成為不定期租賃之形態，導致原告多年 來即處心積慮欲將被告排除，故就被告倘有未付租金或欠 繳租金之實，原告實無等閒視之之理。原告於查無實証足 以証明兩造間自92年起之月租確經合意為25,000元之事實 後，雖舉其配偶乙○○明顯偏頗且顯悖於事實及一般經驗 法則之証述為據，惟仍無足憑認兩造間確曾合意自92年起 之租金即為25,000元之事實，故被告自無每月欠租3,000 元達4年餘之情事。
⒋次按「上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租金，既 未經法院判決確定，則被上訴人依原定租額提存，尚難謂 其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終 止租約」，最高法院60年台上字第385號著有判例意旨足 參。查兩造自92年1月起即約定月租調為22,000元，此後 迄未達成調漲月租為25,000元或40,000元之合意。被告甚 且各於96年9月20日及97年3月6日，委由訴訟代理人特就 原告委請律師致函主張每月短繳租金3,000元及自96年9月 起調整租金為每月4萬元等節，函覆原有月租約定為22,00 0元，非25,000元，亦不同意自96年9月起調整為每月租金 4萬元等旨（參存証信函二件）。原告空言主張每月租金 為25,000元，並以其曾於96年9月11日委請李成功律師致 函被告，通知自96年9月起調整租金為4萬元，並以此計算 被告積欠租金之依據等節，除與前揭明確事証不符外；更
欠缺法律依據，自非有理。
（二）被告有無短繳租金之事實？原告得否以此為由終止兩造之 租約？
⒈兩造約定之月租僅為22,000元，被告尚無短繳之實，並就 原告主張短繳之月份舉証說明如下：
⑴93年3月份房租22,000元為原告於93年3月20日親赴租賃房 屋現場收取，有經原告簽收之租金簽收簿為憑，尚無原告 所指該月份房租未繳之實。
⑵96年4、5、6月份部分：
①96年4月份月租22,000元，係以96年4月30日掛號寄送21, 970元匯票予被告，有匯款執據及掛號執據可稽。 ②96年5、6月份之月租，被告仍按原址（事前未被通知變更 送達地址）以雙掛號寄出匯票予原告，惟因原告故予逾期 招領，致退回被告處，亦各有匯款執據、匯票影本及退回 之信封為憑。惟查原告上開蓄意刁難，進而惡意拒絕被告 給付租金之行徑，居心叵測，依民法第234條之規定，原 即應負受領遲延之責。又依最高法院43年台上字第1143號 判例揭示「承租人曾於出租人所定之期限內，依債務本旨 提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權限之人 拒絕受領，致未能如期完成時……依民法第219條關於行 使債權，應依誠實及信用方法之規定，出租人自不得執是 為終止契約之理由」等意旨，堪認原告關於系爭租金債權 之行使，顯悖於誠信方法而為之，無容准為終止系爭租約 。更遑論被告就系爭租金之支付，顯未遲延，更未短少。 ③次按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出 租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如 出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行 修繕，而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」 民法第430條定有明文。經查被告承租系爭房屋已近30年 之久，復因原告吝於修繕，而年久失修，各項設施早已殘 破不堪。被告為請求原告履行修繕義務，特以95年6月19 日存証信函催告履行之旨，惟遭原告於95年6月23日覆函 拒絕。被告為維基本之用益所需，始自96年9月起至97年1 月止自行雇工修繕系爭房屋，所花費用共計66,000元，並 有赴現場施做之証人丁○○、丙○○於 鈞院98年1月12 日言詞辯論期日証述屬實，堪為明証，經依法自應付之96 年9月份及10月份房租各扣除4,750元及1,250元（被告於 96年9月份支出修繕熱水管及冷熱蓮蓬頭共6,000元，分二 月份扣抵），故該96年9月及10月份房租，被告各支付17, 185元及20,676元，原告於鈞院97年10月27日亦當庭自認
同意扣抵一事。至其餘陸續於96年11月、12月及97年1 月 間支出之修繕費用共6萬元，被告則持原告所退回之95 年 5、6月份，金額各21,970、21,935元之匯票二紙向郵局辦 理退款後抵付之。且經扣抵後，尚有餘額16,000元，何來 仍積欠95年5、6月份租金之實？
④縱96年5、6月之房租，被告係於原告退回匯票後，遲至96 年11月、12月及97年1月陸續支出修繕系爭房屋之費用後 ，始予扣抵之。惟除被告早於95年6月19日之存証信函即 已函知原告若不履行修繕義務，「將自行僱工修繕，所生 費用將以日後之租金扣抵之」等旨外；上開修繕費用更發 生在原告遲至 鈞院97年9月18日言詞辯論程序中始主張 「於（以）起訴狀繕本送達作為終止租賃契約的意思表示 」之前，堪証於被告以96年11月、12月及1月以所支出修 繕費用6萬元扣抵96年5、6月份之房租44,000元後，尚綽 綽有餘（尚未論68年簽立租約時另交付4萬元之押租金予 原告，倘被告有欠租之虞，仍堪供抵付），實已無積欠原 告房租之實，原告自無權終止系爭不定期租約。 ⒉依上事証理由，被告顯無原告所指短繳租金之實，原告逕 以該事由終止兩造間之不定期租約，顯非適法。原告就有 關租金及遷讓房屋之請求，洵屬無據，而無容准許。三、得心證之理由：
（一）經查，本件原告起訴主張與被告間就系爭不動產有租賃關 係之事實，業據其提出建築改良物所有權狀、土地所有權 狀、被告提出之68年4月25日訂立為期一年之原房屋租賃 契約、存證信函暨回執等影本各乙件及房屋稅繳款書影本 一紙為證，而被告對於確有承租系爭租賃之房屋及嗣後兩 造間之原上開租約到期後，未再訂立書面契約而成為不定 期租賃之關係一節亦不爭執，是自堪認原告此部分之主張 為真正。
（二）而本件首須釐清者，厥在兩造間自92年間起約定之每月租 金金額究為22,000元抑或為25,000元？以及兩造間曾否自 96 年9月起合意調漲為每月4萬元？
1.經查，兩造間就系爭房屋之租金金額，除於68年4月25日 所訂為期一年之書面租賃契約曾以書面明確載明每月租金 為7,500元之外；嗣後有關每月之租金金額究為若干，除 最近一次有關是否調漲至四萬元之部分，有見原告以存證 信函明確表示之外，其餘有關於歷年租金漲跌之變動，均 未見雙方以書面或具體之證據明確表示或留存記錄，是其 有關租金金額之具體數額，雖未必盡如被告抗辯所稱：「 皆視當時之整體經濟景氣變動情況而為口頭之約定」云云
，惟嗣後亦僅可憑雙方收租之具體情況以為判斷。茲查， 本件原告收取系爭租金之情況，有前往被告處收取或由被 告以郵匯方式給付租金，為兩造所不否認，且依一般民間 習慣，如係親自收取亦係出租人至承租人處收取，是以由 被告所提出之原告近年來之租金簽收簿簽收之租金額可知 ，兩造間就系爭房屋之每月租金金額，即有25,000元或22 ,000 元（86年10月至88年11月）等之多次數額不同之租 金金額，故被告所稱在租賃期間雙方曾就租金之金額，就 當時之情況先後有所謂之調漲或調降，而非僅以單一之租 金金額一貫為之之事實，即非全然無據。是原告主張91年 10 月以前，被告就每月租金皆匯付25,000元一節，即與 事實不符。
2.再查被告自92年1月起，所給付之月租金即為22,000元， 除有被告所提出之按月電匯之月租金22, 000元（除部分 匯款須扣除匯費30元為21,970元）予原告指定帳戶之匯款 執據外；另有原告本人或其子呂建元或其配偶許素真（其 後更名為乙○○）親赴租賃地收取之簽收簿，以及被告購 買匯票寄達原告之各該憑據在卷可憑。然就上開月租金之 金額均為22,000元之收付，原告於以此金額收租多年，均 未見其以具體行動或書面表示異議，亦未見其提出具體之 證據證明曾請求被告補足所欠之租金款項，衡諸社會常情 ，如出租人認為承租人已有短繳租金之情事，應會立即表 示異議並請求補足不足之租金款項或限期催繳等行為，自 無任令承租人每月短繳達三千元，時間長達4、5年之久， 惟仍於次月按時收取次月之租金，或予以簽收卻未於簽收 時記明欠收之金額或在簽收時就此情事加以註記，故原告 主張於96年9月調漲為4萬元以前之月租皆為2萬5千元一節 ，於常情有悖，已難採信。
3.至原告雖聲請傳訊其配偶乙○○（即許素真）於本院98年 4月20日審理期日時，到庭證稱：「我負責收租金」、「 原來租金是新臺幣貳萬伍仟元整，後來被告只匯新臺幣貳 萬元整，經過幾個月後，被告又只匯給我新臺幣貳萬貳仟 元整，後來被告就不匯了，我去收房租的時候，有三次收 不到房租，後來被告就說你再來你就收不到房租了，後來 被告又寄新臺幣貳萬貳仟元整的票給我，但是這個金額我 並沒有同意，我有打電話給被告，被告就說我只給新臺幣 貳萬貳仟元整，我從來沒有接受租金減為新臺幣貳萬貳仟 元整。」、「被告表示，就是這麼多錢，你再講我就都不 給房租了。」等語，然查，依被告所提出之近10年來之租 金簽收簿之內容所顯示者，親赴系爭租賃房屋收取房租者
，係以原告甲○○為主要收租人，其配偶即証人乙○○（ 即許素真）及原告之子呂建元皆僅偶有前往收租之行為， 倘再如證人所稱原告就被告每月所付22,000元之租金，認 有短少3,000元之情事，殊無仍按往常持續按月前來簽收 22,000元房租，而未於租金簽收簿記載欠租3,000元一節 ，已見前述外；衡之常理，更無可能自92年1月持續收租 至96年間長達4年餘之期間，未作出任何催告被告給付短 欠之租金之舉動。是該證人乙○○所為之證言，即與一般 經驗法則有違，不足採信。再查，原告主張嗣後租金皆為 25,000元一節，既為被告所否認，原告就此有利於己之事 實，即須負舉證之責，惟對此原告並無法具體舉證說明租 金係約定為25,000元，故原告以此標準計算被告所積欠之 租金金額謂已逾二個月租金之總額云云，即非可採。 4.次按「上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租金，既 未經法院判決確定，則被上訴人依原定租額提存，尚難謂 其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終 止租約」，此有最高法院60年台上字第385號著有判例意 旨可參，是本件原告以自行調整至四萬元之租金為標準， 以作為計算被告欠繳租金及終止租約之依據，亦非有據。（三）至原告主張被告有欠繳其餘月份之租金並以此為由終止兩 造之租約部分：
⑴經查，就93年3月份之房租22,000元部分，雖為原告主張 被告未繳納，惟此部分，被告已提出為原告於93年3月20 日親赴租賃房屋現場收取，有經原告簽收之租金簽收簿為 憑。至於96年5、6月份部分，該96年5、6月份之月租金， 被告仍曾依原址（事前未被通知變更送達地址）以雙掛號 寄出匯票予原告，惟因原告故予逾期招領，致被退回被告 處，此有各有匯款執據、匯票影本及退回之信封附卷可憑 ，依民法第234條之規定，原告即應負受領遲延之責。 再依最高法院43年台上字第1143號判例揭示：「承租人曾 於出租人所定之期限內，依債務本旨提出支付之租金，而 因出租人或其他有代為受領權限之人拒絕受領，致未能如 期完成時……依民法第219條關於行使債權，應依誠實及 信用方法之規定，出租人自不得執是為終止契約之理由」 等意旨，自堪認原告關於系爭租金債權之行使，未以誠信 方法而為之，自難據此科以被告給付遲延之責任。次按「 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕， 而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」民法第
430條定有明文。經查被告抗辯該屋年久失修，各項設施 早已殘破不堪。被告為請求原告履行修繕義務，特以95年 6 月19日存証信函催告履行之旨，惟遭原告於95年6月23 日覆函拒絕。被告為維基本之用益所需，始自96年9月起 至97年1月止自行雇工修繕系爭房屋，此並有赴現場施做 之証人丁○○、丙○○於本院98年1月12日言詞辯論期日 到庭証述在案，自堪認於被告以96年11月、12月及1月以 所支出修繕費用用以扣抵96年5、6月份之房租44,000元 ，即非無據，縱原告對此抵銷之金額仍有爭執，惟此乃雙 方須會算釐清之所在，尚難謂被告有積欠租金之情事，況 原告雖否認有收取前述3月份之租金，惟兩造於68年簽立 租約時被告另有交付4萬元之押租金予原告，有該押租金 之收據影本一紙在卷可參，是縱被告有欠租之情事，原告 仍可先自押租金先予以扣抵，故綜上所述，原告以被告積 欠租金總額達二個月為由，主張終止系爭不定期租約云云 ，尚嫌無據，其訴應予駁回。
（四）綜上所述，原告依不定期租賃之法律關係，請求被告遷讓 返還系爭之租賃物房屋，及至返還房屋日止應按月給付原 告四萬元，以及積欠之租金414,100元及均自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，