最高法院民事判決 九十八年度台上字第一二八七號
上 訴 人 財政部國有財產局台灣北區辦事處
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 吳嘉榮律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 謝清福律師
上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國
九十七年十月二十八日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重
上字第一四二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件原審維持第一審所為確認兩造間就系爭土地有買賣關係（即093AD0000000號申購案，下稱系爭申購案）存在之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：坐落台北市○○區○○段一小段七八○地號土地（於民國九十四年八月十日因分割增加同小段七八○之四地號，下稱系爭土地）原屬交通部台灣鐵路管理局（下稱鐵路局）管理之國有財產，嗣經財產部於九十三年六月十四日同意依照國有財產法第三十三條及第三十五條規定，變更為非公用財產，現狀移交上訴人接管，於九十三年七月八日辦竣管理機關變更登記；而被上訴人為系爭土地鄰接土地之所有權人，其依國有財產法第四十九條第三項規定，於九十三年八月三日提出「承購國有非公用不動產申請書」及台北市政府工務局核發之「公私有畸零土地合併使用證明書」，向上訴人申購系爭土地（即系爭申購案），並聲請台灣台北地方法院以九十四年度全字第六二號民事裁定准予就系爭土地為假處分，並於九十四年十月七日就該土地為假處分登記，上訴人依國有非公用不動產讓售作業程序第二十四條第二款第二目之規定，於九十四年十一月三十日註銷系爭申購案等情，為兩造所不爭。查被上訴人依國有財產法規定，於九十三年八月三日提出承購申請書，向上訴人申購系爭土地，自係提出買受系爭土地之要約，既經上訴人完成計價，並於九十四年六月十六日致函訴外人曾義裕、賴春齡二人，徵詢是否主張優先購買權，而以副本通知被上訴人，其載有：「一、依甲○○先生93年8月3日承購國有非公用不動產申請書辦理。二、旨述國有土地，面積為66平方公尺，本處將以總價新台幣1445萬4000元（每平方公尺21萬9000元）出售予陳君。查台端係本案土地部分承租人，依土地法第 104條規定，對承租之部分，有依同樣條件優先購買之權。台端倘有意承購，請於文到10日內以書面表示…」等字樣，足見上訴人就系爭土地，已同意以總價新台幣（下同）一千四百四十五萬四千元出售予被上訴人。復優先購買權之行使，須
以出賣人有效出賣其不動產與第三人為前提，苟無出賣行為，即無所謂優先購買權存在，兩造間就系爭土地業已成立買賣契約。至通知繳款，則係履行已成立之買賣契約，是上訴人抗辯伊未通知被上訴人繳款，即尚未承諾，故兩造間就系爭土地之買賣契約尚未成立云云，殊不足取。復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項前段固定有明文；又鄰地所有權人申請之國有非公用土地，經設定地上權、典權或有出租之情事者，其地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買權，土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點第七點亦定有明文。惟所謂同樣條件，非僅指買賣價格而言，應係包括買賣契約所約定之一切條件在內，如優先購買權人未能以同樣條件購買，自難認已合法行使優先購買權。又鄰接土地所有權人依國有財產法第四十九條第三項規定，請求讓售國有非公用土地時，應提出建築主管機關核發之公私有畸零地合併使用證明書或公文書，為國有非公用不動產讓售作業程序第七條所明定，自屬該買賣契約之條件，是優先購買權人行使優先購買權時，亦應提出上開證明書或公文書，始得認係以同樣條件，合法行使優先購買權。此與承租人依國有財產法第四十九條第一項規定，主動請求讓售國有非公用土地之情形不同，自不得將二者買賣條件等同視之。查訴外人曾義裕、賴春齡就系爭土地，前與鐵路局訂有租約，原定租期至九十三年六月三十日屆滿，嗣經鐵路局於九十三年七月六日以函知換訂租約，並於將系爭土地移交上訴人接管後之九十三年十月十一日同意彼二人換約續租，租期溯及自九十三年七月一日起至九十六年六月三十日止，上開換約續租業經上訴人同意承受，該租約即應對上訴人生效。且被上訴人前以上訴人及曾義裕、賴春齡為被告，提起確認曾義裕、賴春齡與上訴人間就系爭土地租賃關係不存在訴訟，業經敗訴確定。被上訴人於九十三年八月三日申購系爭土地時，訴外人曾義裕、賴春齡既係系爭土地之承租人，則上訴人因而依土地法第一百零四條及土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點第七點之規定，通知彼二人行使優先購買權，固無不合。惟訴外人曾義裕、賴春齡依上開規定，僅得依上訴人讓售系爭土地予被上訴人之同樣條件優先購買，自應提出建築主管機關核發之公私有畸零地合併使用證明書或公文書。查訴外人曾義裕、賴春齡雖表示願意優先購買系爭土地時，惟並未提出建築主管機關核發之公私有畸零地合併使用證明書或公文書，且上訴人復已自認彼二人不能提出上開證明書或公文書，顯難認彼二人已合法行使系爭土地之優先購買權，自不足執以對抗被上訴人，是兩造間就系爭土地已成立之買賣契約即未因此而受影響。上訴人同意以總價一千四百四十五萬四千元讓售系爭土地予
被上訴人後，被上訴人因爭執訴外人曾義裕、賴春齡就系爭土地並無優先購買權，就系爭土地聲請假處分，經台灣台北地方法院為諭知上訴人就系爭土地不得為出售、讓與及其他一切處分行為，並為假處分登記在案，此乃被上訴人為保全其買受系爭土地之權利，就系爭土地所為之保全程序，該保全程序既非由第三人發動，並得由被上訴人自行決定繼續或中止，自不屬國有非公用不動產讓售作業程序第二十四條第二款第二目所規定依法令不得讓售或不得移轉為私有之情形，上訴人援引上開規定，註銷系爭申購案，即有未合，是兩造間就系爭土地已成立之上開買賣契約並不因此而失其效力等詞，為其判斷之基礎。
按國有財產法第四十九條第一項規定非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人；同條第三項規定非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人；同條第四項規定，前開讓售，由財政部國有財產局辦理之。準此，關於非公用財產類之不動產之讓售，國有財產局原得決定之，而讓售與直接使用人與讓售與鄰地所有權人之要件不同，後者以該非公用財產類之不動產經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用且有合併使用必要為限，前者則否。查上訴人管理之系爭土地係國有非公用財產之不動產，被上訴人為系爭土地之鄰地所有權人，依國有財產法第四十九條第三項規定申請承購，而上訴人於九十四年六月十六日致函訴外人曾義裕、賴春齡二人，並以副本通知被上訴人，其載有：「一、依甲○○先生93年8月3日承購國有非公用不動產申請書辦理。二、旨述國有土地，面積為66平方公尺，本處將以總價新台幣1445萬4000元出售予陳君。查台端係本案土地部分承租人，依土地法第 104條規定，對承租之部分，有依同樣條件優先購買之權。台端倘有意承購，請於文到10日內以書面表示…」等情，為原審確定之事實。果爾，係表示上訴人「將」出售系爭土地及其價額予被上訴人，並指明曾義裕、賴春齡係系爭土地之部分承租人，依土地法第一百零四條對承租之部分有依同樣條件優先購買之權，即得以書面表示。似表示其尚未與被上訴人成立系爭土地之買賣契約，而係將系爭土地出售之旨，事先通知曾義裕、賴春齡二人得以同樣價格購買系爭土地，其情終究如何？尚待澄清。復按土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（本院六十五年台上字第五三○號判例參照），而依財政部訂頒之土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點第七點規定，鄰地所有權人申購之國有非公用土地，經設定地上權、典權或有出租
情事者，其地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買權。倘有依國有財產法第四十九條第三項規定申請承購非公用財產類之基地時，所謂依同樣條件，其地上權人、典權人或承租人必須包括鄰地所有權人申購之國有非公用土地之要件時，亦即須經地方政府認定該鄰地與國有非公用土地合併使用，已無可能使地上權人、典權人或承租人符合該規定，豈不成具文。因而此情形之系爭申購案，在與申購人即被上訴人成立國有土地買賣契約前，似非不得以申購案撤回為解除條件，依國有財產法第四十九條第一項規定，通知為國有非公用土地直接使用人之地上權人、典權人或承租人優先得以同價格購買。則上訴人辯稱：兩造間關於系爭土地買賣契約尚未成立云云，是否全然不可採，不無再研求之餘地。上開通知函意旨究竟為何？原審未予詳察，徒以優先購買權之行使，須以出賣人有效出賣其不動產與第三人為基礎為由，即為不利於上訴人之論斷，於法尚有未合。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 七 月 二十三 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 聲
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 袁 靜 文
法官 林 大 洋
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 八 月 六 日 Ａ