最高法院民事判決 九十八年度台上字第一二八五號
上 訴 人 甲 ○ ○
訴訟代理人 陳 志 忠律師
被 上訴 人 癸 ○
子 ○
丑 ○
寅 ○ ○
卯 ○ ○
辰 ○
巳 ○
午 ○ ○
未 ○ ○
申 ○ ○
酉 ○ ○
戌 ○ ○
亥 ○ ○
天 ○ ○
地 ○ ○
宇 ○ ○
戊 ○ ○（即陳七星之承受訴訟人）
己 ○ ○（即陳七星之承受訴訟人）
庚 ○ ○（即陳七星之承受訴訟人）
辛 ○ ○（即陳七星之承受訴訟人）
壬 ○ ○（即陳七星之承受訴訟人）
乙 ○ ○（即陳七星之承受訴訟人）
丙 ○ ○（即陳七星之承受訴訟人）
丁 ○ ○（即陳七星之承受訴訟人）
宙 ○ ○
玄 ○ ○
黃 ○ ○
Ａ ○ ○
Ｂ ○ ○
Ｃ ○ ○
Ｅ ○ ○
Ｆ ○ ○
Ｇ ○ ○
Ｈ○○○
Ｉ ○ ○
Ｊ○○○
Ｋ○○○
Ｌ ○ ○
Ｍ ○ ○
Ｎ ○ ○
Ｏ ○ ○
Ｐ ○ ○
Ｑ ○ ○
Ｒ ○ ○
Ｓ ○ ○
Ｔ ○ ○
Ｕ ○
Ｖ ○ ○
Ｗ ○ ○
Ｘ ○ ○
Ｚ ○ ○
Ｙ ○ ○
兼 上二 人
法定代理人 ｖ ○ ○
被 上訴 人 ｉ ○ ○
ｊ ○ ○
ｔ ○
ｕ ○ ○
ｈ ○ ○
ｌ○○○
ｍ○○○
ｏ ○ ○
ｐ ○ ○
ｑ ○ ○
ｒ ○ ○
ｓ ○ ○
ｎ ○ ○
陳 君 喜（兼陳林幼之繼承人）
陳 逢 時（兼陳林幼之繼承人）
陳 圡 龍（兼陳林幼之繼承人）
陳 君 明（兼陳林幼之繼承人）
陳 君 聰（兼陳林幼之繼承人）
陳 君 保（兼陳林幼之繼承人）
陳 哖（兼陳林幼之繼承人）
ｅ○○○（陳林幼之繼承人）
ｆ ○ ○（陳林幼之繼承人）
ｂ ○ ○（即陳石定之承受訴訟人）
上列七十六
人 共 同
訴訟代理人 林 家 祺律師
李 兆 環律師
被 上訴人 ａ○○○（即陳石定之承受訴訟人）
住台北市○○○路347號
ｃ ○ ○（即陳石定之承受訴訟人）
住台灣省台北縣樹林市○○路○段113巷
ｄ ○ ○（即陳石定之承受訴訟人）
住台北市○○○路347號
ｇ ○ ○ 住台灣省台北縣樹林市○○路○段113巷
Ｄ ○ ○ 住同上
ｋ ○ ○ 住同上縣三峽鎮○○路192號
上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於中
華民國九十七年九月二日台灣高等法院第二審判決（九十七年度
上字第二九○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：坐落台北縣樹林市○○○段二七五之五地號，地目田，面積三百一十平方公尺土地乙筆（下稱系爭土地），為兩造當事人及其他共有人所共有，依土地登記簿記載，全部共有人合計一一七人，被上訴人依土地法第三十四條之一第一項將系爭土地處分，於民國（下同）九十五年一月六日作價以每坪新台幣（下同）三萬元加地上農作物補償每坪二千元出賣予訴外人蔡德隆，並於九十五年二月二十一日以存證信函通知伊共有土地處分事宜，並函告伊限期行使優先承購權。伊隨即於法定期限內即九十五年三月一日以存證信函回覆，表示欲行使優先承購權，並於同年四月二十四日以存證信函通知被上訴人，願以同一價格承購並催促被上訴人於九十五年四月二十八日上午十時至地政事務所進行土地買賣簽約及付款事宜，詎被上訴人等均未置理等情。爰本於土地法第三十四條之一第四項規定之法律關係，求為確認伊對系爭土地有優先承購權存在，及被上訴人就系爭土地以每坪三萬元（另僑福房屋仲介費及地上物農作物補償每坪二千元）所為之買賣行為，准伊以同一價額優先承購之判決。被上訴人除ａ○○○、ｃ○○、ｄ○○、ｇ○○外其餘被上訴人則以：本件係依土地法第三十四條之一規定處分整筆共有地，而非單純出售應有部分持分，上訴人並無優先承購權可言。且伊係將三筆土地合併出售，三筆土地中僅有系爭土地有聯外道路，另
外二筆即同小段二九六之二、二九六之三地號土地則完全為無聯外之袋地，因此伊出售時即以三筆土地一次交易整批出售為條件，土地價金則斟酌臨馬路之單價高（每坪至少六萬元以上），內陸袋地價值較低，互為截長補短後，整批均一價每坪三萬元，外加仲介費及農作物補償費每坪二千元成交，且不負擔任何稅費，此乃伊出售土地之「成交條件」。惟上訴人僅聲明願意購買價值較高且臨馬路之系爭土地一筆，顯然並未以同一條件購買。上訴人僅購買系爭土地，而不合併購買內陸土地，則被上訴人其餘二筆擬合併出售之土地勢必因本次處分而變成完全無交易競爭力之袋地，上訴人行使之優先承購權於法不合，又違反誠信並不利共有土地之利用等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：系爭土地為兩造與其他共有人合計一一七人所共有，被上訴人就共有之系爭土地應有部分合計已逾三分之二，於九十五年一月六日依土地法第三十四條之一第一項規定，將系爭土地連同同小段二九六之二、二九六之三地號共三筆土地，作價以每坪三萬元及僑福房屋仲介費加地上農作物補償每坪二千元，出賣予第三人蔡德隆。上訴人並非上開二九六之二、二九六之三地號土地之共有人。被上訴人於九十五年二月二十一日以存證信函通知上訴人及其他共有人系爭三筆土地之處分事宜，並函告上訴人限期行使優先承購權。上訴人於九十五年三月一日以存證信函回覆，表明僅就其中二七五之五地號土地願以同一價格行使優先承購權之事實，業據上訴人提出土地登記謄本、存證信函為證，復為到場之被上訴人所不爭執，堪信為真實。查被上訴人係以其就上開三筆土地之應有部分逾三分之二，依土地法第三十四條之一第一項規定將共有三筆土地全部出售，就各被上訴人而言，仍為出賣其應有部分，所以得一併處分他共有人之應有部分，實係源於法律所賦與之代理權，代理他共有人為處分行為而已，並非以此剝奪其他共有人優先承購之權利，故未表示同意出賣之上訴人於此情形，仍有依同條第四項主張優先承購之權利。按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。查被上訴人合併出賣之三筆土地，除系爭土地面臨六米巷道外，另二筆即同小段二九六之二、二九六之三地號土地並無通路，故被上訴人於出售時即表明二九六之二、二九六之三地號土地必須與系爭土地一起出售才賣，不會分開買賣，亦即將三筆土地做為一筆來賣，三筆土地均同一價格，係因面臨巷道土地與沒有面臨巷道的土地要平均計算，面臨巷道
之系爭土地如單獨出售，其價值應該會超出每坪三萬元之成交價等情，業據證人即受被上訴人委託出售上開三筆土地之仲介人朱文花到場證述綦詳，並經結證在卷，復為上訴人所不爭執，堪信為真實。又被上訴人係將系爭土地連同同小段二九六之二、二九六之三地號土地合併出售之買賣條件，以九十五年二月二十一日三峽中山郵局第三十號存證信函通知上訴人，此有上訴人所提上開存證信函可稽。然上訴人收受上開存證信函後，於九十五年三月一日以存證信函回覆，表明僅就其中二七五之五地號土地願以同一價格行使優先承購權，並未表示願就被上訴人以合併出售為條件之另兩筆土地一併購買，亦為上訴人所不爭執。足徵上訴人對於被上訴人與第三人蔡德隆間契約所訂之一切條件並非均表接受，亦非按被上訴人與蔡德隆所訂契約之同樣條件，請求與被上訴人訂立買賣契約，揆諸上開說明，即難認上訴人已合法行使土地法第三十四條之一第四項之優先承購權。上訴人主張：須以同一條件購買之限制已超越土地法第三十四條之一立法文義，增加法律之所無之限制云云，並非可採。至於上訴人所引另案最高法院九十七年度台上字一三○七號判決，該判決理由並未認共有人出售時不得有多筆土地合併出售之條件，更未推翻關於須同一條件始得優先承購之見解，該判決僅是稱該案上訴人在第二審之法律上主張原審不予採信，但未說明何以不採之理由因而發回更審，上訴人執該判決主張其優先承購權僅存在於系爭土地，其僅得就系爭土地行使優先承購權，亦非可採。況本件三筆土地一起買賣，乃原買賣雙方成交之「買賣條件」，亦即任何一土地之共有人均可主張優先承購，並不生優先承購權被侵害之問題（只是條件要與原買賣契約之條件相同而已）。任何一筆土地之共有人欲就三筆中之任何一筆地號主張優先承購權，則另外二筆要附帶「合併購買」，並非就另外二筆共有土地行使優先承購權，而是因其就其中一筆主張優先承購而「必須依原買賣條件一起附帶購買另外二筆土地」，絕非就非共有土地行使優先承購。上訴人主張：因三筆土地之共有人不完全相同，故就非共有之土地無法行使優先承購權，應認三筆土地即發生三筆優先承購權而可自由選擇任一筆，可以不顧買賣雙方之合併出售條件云云，亦非可採。上訴人既未合法行使土地法第三十四條之一第四項之優先承購權，上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定，請求確認其對系爭土地有優先承購權存在，及被上訴人就上開土地以每坪三萬元（另僑福房屋仲介費及地上物農作物補償每坪二千元）所為之買賣行為，准上訴人以同一價額優先承購，為無理由，不應准許等詞，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十八 年 七 月 二十三 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 聲
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 袁 靜 文
法官 林 大 洋
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 八 月 四 日 K