臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第1206號
原 告 吳忠政
訴訟代理人 吳建河
紀復儀律師
上 一 人
複 代理人 石芳玲律師
被 告 大新店開發建設股份有限公司
法定代理人 王龍鈞
訴訟代理人 史易鑫
上列當事人間請求給付保留款事件，本院於民國106 年5 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100 年3 月21日，出售新北市○○區 ○○段○○○段0000000 ○00000000地號土地（現重測後改 編為新北市○○區○○段000 ○000 地號，下合稱系爭土地 ）予被告，買賣價金新臺幣（下同）5,385 萬元，並簽立土 地買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣兩造另於102 年9 月30 日，就前開價金中1,500 萬元另簽立協議書1 紙（下稱系爭 協議書），約定作為保留款，待本案取得建築申請即須給付 予原告，並約定原告亦得將保留款轉優惠購屋銷售價4 折， 優惠總價不得超出市價4,000 萬元；被告另交付票面金額1, 500 萬元、未載發票日、發票人為被告、付款人為臺北市第 五信用合作社文山分社、支票號碼WF0000000 號支票1 紙（ 下稱系爭支票）予原告為擔保。現系爭土地已移轉登記至被 告指定之人名下，且系爭土地上之建案（下稱系爭建案）亦 於104 年7 月13日經新北市政府工務局（下稱新北市工務局 ）核准104 店建字第375 號、376 號建造執照（下稱系爭建 照），原告無意以優惠價購買系爭建案房屋，遂通知被告應 清償1,500 萬元，詎被告置之不理，迄今仍未支付，爰依系 爭契約、系爭協議書第4 條：「甲方（按：即原告）同意本 案取得建築申請後移轉至信託金融機關便將保留款無息退還 予乙方（按：即被告）」之約定，提起本件訴訟等語。並聲 明：被告應給付原告1,500 萬元，及自支付命令送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：兩造間確簽訂有系爭契約與系爭協議書，被告亦 不否認應給付1,500 萬元保留款予原告，但系爭協議書既約 定：「甲方同意乙方將保留款轉優惠購屋銷售價4 折，優惠
總價不得超出市價4,000 萬元，如超出比照市價」等語，可 知1,500 萬元應待系爭建案房屋興建完成時始為給付。系爭 建案已由訴外人柏康堡建設股份有限公司（下稱柏康堡公司 ）向新北市工務局取得系爭建照，被告正與鄰地地主合建並 申報開工，惟因系爭建案遭當地台北小城社區管理委員會（ 下稱台北小城管委會）對新北市工務局就系爭建照提起行政 訴訟，經臺北高等行政法院105 年10月7 日105 年度停字第 74號裁定系爭建照於105 年度訴字第866 號行政訴訟終結前 停止執行，新北市工務局亦以105 年11月4 日新北工建字第 1052094688號函通知柏康堡公司自105 年10月13日起勒令停 工，是系爭建案未能動工，不符系爭協議書上開約定，應待 系爭建案興建完成，含系爭土地、房屋、起造與監造全數信 託予建築經理公司，供建築經理公司管理經營後，始須支付 1,500 萬元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實（本院卷第97頁）：
㈠原告於100 年3 月21日，出售系爭土地予被告，買賣價金5, 385 萬元，並簽立系爭契約。買賣價金以分期給付方式給付 ，首先簽立契約時支付簽約訂金100 萬元，於被告完成其他 土地共7 筆並委託訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱 僑馥公司）完成信託登記時即支付438 萬5,000 元。次於7 筆土地建案坡審申請通過時，被告支付第二期土地款538 萬 5,000 元予原告。再者，於建照核准、土地所有人及起造人 名義同時移轉至被告或其指定之第三人名下，經僑馥公司信 託完成，由被告向銀行辦理土地融資，再支付3,769 萬5,00 0 元予原告。最後，土地尾款538 萬5,000 元，則於五大管 路接通無誤時給付。
㈡兩造於102 年9 月30日，就系爭契約簽立系爭協議書1 紙， 約定保留土地款1,500 萬元，被告同意本案取得建築申請後 移轉至信託金融機關，便將保留款無息退還予原告。被告亦 同意原告可將保留款轉優惠購屋銷售價4 折，優惠總價不得 超出市價4,000 萬元。被告並交付系爭支票予原告。 ㈢原告於104 年12月30日委請律師，通知被告現已核發建照， 無意用優惠價購屋，請被告應於文到5 日內清償保留款1,50 0 萬元，並於翌（31）日送達。
㈣系爭建案已於104 年7 月13日經新北市政府工務局核發104 店建字第375 號、第376 號建造執照。
㈤系爭土地於102 年9 月30日以同年8 月26日買賣為登記原因 ，自原告名下移轉登記至訴外人即柏康堡公司法定代理人高 文良名下；再於105 年7 月11日以同年月6 日信託為登記原 因，登記於訴外人黃朝昇名下。
㈥系爭契約買賣價金除保留款1,500 萬元外，均已清償完畢。四、得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於：㈠保留款1,500 萬元應於何 時給付予原告？㈡原告請求被告給付1,500 萬元及法定遲延 利息，有無理由？茲分述如下：
㈠保留款1,500 萬元，應以符合系爭建案取得建造執照、移轉 系爭土地至信託金融機關時為給付要件：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條固定有明文。然解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。 ⒉兩造間簽立系爭契約、系爭協議書，被告除1,500 萬元尚未 給付外，其餘系爭土地買賣價金均已清償一事，為兩造所不 爭，已如上述。就保留款1,500 萬元之給付要件，原告係主 張於系爭建案取得建造執照後即應給付，被告則抗辯應待系 爭建案建造完成、全數信託建築經理機關後始為給付，則兩 造就1,500 萬元給付要件之主張顯有差異。自系爭協議書觀 之，1,500 萬元保留款得選擇無息退還或轉為優惠購屋使用 等2 種方式，分別列於第4 條及第5 條約定。而單就字面意 義而論，第4 條係約定：「甲方同意本案取得建築申請後移 轉至信託金融機關便將保留款無息退還予乙方」，與第5 條 ：「甲方同意乙方將保留款轉優惠購屋銷售價4 折，優惠總 價不得超出市價4,000 萬元整，如超出比照市價」之約定間 ，並無何連接詞語足認此2 種方式具相互影響關係，則被告 抗辯應待系爭建案房屋興建完成、全數移轉至信託金融機關 或建築經理公司時始給付1,500 萬元云云，要屬無據。 ⒊但就原告主張僅須取得建造執照即應給付1,500 萬元一事， 觀系爭協議書第4 條約定，顯見除「取得建築申請」外，尚 包含「移轉至信託金融機關」之要件。佐以兩造原約定系爭 土地買賣價金付款方式，乃依序以移轉系爭土地予僑馥公司 、系爭建案坡審通過、系爭土地融資完成、五大管線接通且 經建築師確認不影響開工申報，而分別給付各期款項；兩造 復以系爭建案如未能取得合法建照，同意無條件解除契約等 情，有系爭契約書附卷可稽（見105 年度司促字第12923 號 卷宗，下稱司促卷，第3 頁至第7 頁），嗣僅以系爭協議書 變更買賣價金之給付方式，並未更動系爭契約書其餘約定。 輔以證人即本件被告訴訟代理人史易鑫於101 年3 月12日臺 灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢）100 年度他字第76 74號（下稱另案偵查案件）檢察事務官詢問中，陳稱：其認
識原告訴訟代理人即原告胞兄吳建河，係吳建河先與被告接 洽系爭土地，被告為開發而購買，但遭台北小城管委會反對 鑽探，甚向社區住戶宣稱系爭土地為社區法定空地，惟系爭 土地乃新北市政府都市計畫認定之已開發建築密集地區，應 可興建房屋等語；吳建河亦於101 年3 月27日另案偵查案件 檢察事務官詢問中、同年7 月31日偵訊中證以：其當時要投 資土地，先向訴外人郭淑緣購買系爭土地，因增值稅過高， 故以原告名義登記為信託人，嗣以原告名義出售系爭土地予 被告，被告準備開發系爭土地，斯時被告已付600 萬餘元， 近期會移轉系爭土地所有權等節，並提出系爭契約書、授權 書、土地所有權狀、保密條款特約、支票為佐（分見臺北地 檢100 年度他字第7674號卷宗第三卷，下稱他卷三，第457 頁至第458 頁、第526 頁至第539 頁），其中保密條款特約 更記載：該7 筆土地須共同開發雜建照之申請，因腹地近3, 000 坪且屬山坡地地形，需經坡審、雜照、建照及五大管路 核准，相當耗時耗力，故原告同意提供被告4 個月時間進行 7 筆土地之整合，如因其他因素致整合逾期，經兩造同意後 得延長期間等語（見他卷三第538 頁）。而原告於本院準備 程序中陳稱：所謂五大管路接通係如瓦斯管線等，乃開挖時 須進行之動作等語（見本院卷第91頁背面），足徵於簽立系 爭契約時，原告知悉並同意系爭土地應能與其他土地共同開 發、興建，並將能否合法取得建照一事特別約定在系爭契約 中，更知系爭建案未必取得建造執照即可申報開工，經偵查 訊問、知悉相關抗爭後始簽立系爭協議書，是以，不應省略 系爭協議書第4 條「移轉至信託金融機關」之要件不論，則 兩造應係以系爭建案取得建造執照，並於被告移轉系爭土地 至信託金融機關等不確定事實之發生，作為1,500 萬元保留 款清償期之約定一事，堪以認定。另細譯系爭契約書原付款 方式，於合併7 筆土地並委託僑馥公司完成信託登記時，被 告即給付簽約訂金538 萬5,000 元（見司促卷第3 頁），可 知不以併將土地與其上建物移轉信託登記為限，亦可單獨為 之，是原告應待系爭建案取得建造執照、移轉「系爭土地」 至信託金融機關等2 要件均發生時，始得向被告請求1,500 萬元。
㈡因系爭土地尚未信託登記予銀行，原告請求被告給付1,500 萬元及法定遲延利息，尚無理由：
⒈原告應於符合系爭建案取得建造執照、系爭土地已移轉登記 予信託金融機關時，始得請求被告給付1,500 萬元保留款， 已如前述。系爭建案已取得系爭建照一事，有新北市工務局 104 店建字第375 號、376 號建造執照在卷可證（見本院卷
第10 1頁至第102 頁），被告亦不否認已取得系爭建照，僅 稱系爭建案尚未開工，因台北小城管委會對新北市工務局就 系爭建照提起行政訴訟，系爭建照遭臺北高等行政法院105 年10月7 日105 年度停字第74號裁定系爭建照於105 年度訴 字第866 號行政訴訟終結前停止執行等節（見本院卷第96頁 ），並有臺北高等行政法院105 年度停字第74號、最高行政 法院105 年度裁字第1667號裁定存卷足按（見本院卷第113 頁至第118 頁背面、第160 頁至第161 頁背面），則被告既 已取得系爭建照，於本院言詞辯論終結時，關於台北小城管 委會與新北市工務局間就系爭建照之行政訴訟，仍繫屬於臺 北高等行政法院105 年度訴字第866 號尚未確定，故此不確 定事實業已發生，洵堪認定。
⒉兩造間就「移轉系爭土地至信託金融機關」之要件中，該「 信託金融機關」之定義為何，尚有爭論。原告前曾自承：信 託金融機關乃銀行，銀行原則上均與建築經理公司配合，系 爭土地尚未移轉至金融機關信託登記等語，核與被告所辯： 所謂金融機關即屬銀行，亦即信託予銀行向銀行借款，目前 尚未信託登記至銀行等節大致相符（分見本院卷第91頁、第 135 頁背面至第136 頁），則依簽訂系爭協議書時兩造之真 意，所謂「金融機關」應屬銀行甚明。系爭土地現由高文良 任委託人，以信託為登記原因移轉所有權登記至黃朝昇名下 等情，有系爭土地登記謄本、異動索引附卷足憑（見本院卷 第155 頁至第159 頁背面），可知受託人為黃朝昇，顯非兩 造所約定應信託登記之「銀行」，實未發生此「移轉系爭土 地至銀行」之不確定事實。原告嗣雖改稱：被告將系爭土地 信託登記予黃朝昇貸款4 億元，應有金融機關背景等語（見 本院卷第168 頁），但其未提出任何證據以實其說，其此部 分主張，尚難可採。原告固主張被告於取得系爭土地後，多 次向民間借款，遲不向銀行借款，已無可能將系爭土地信託 登記予銀行借款云云，然系爭土地於102 年10月1 日，由原 告移轉所有權至高文良名下，並於同日辦理最高限額抵押權 設定予訴外人王嘉玲一事，有上揭系爭土地異動索引、申請 資料影本為證（見本院卷第69頁至第78頁、第155 頁至第15 9 頁背面、第194 頁至第200 頁），觀前開申請書上所蓋新 店地政事務所收件章，可知前開所有權移轉登記、最高限額 抵押權設定登記均於102 年9 月30日送件辦理，而原告不否 認其同意被告去借款4,000 萬餘元，被告亦稱王嘉玲為金主 等節（分見本院卷第136 頁、第97頁），則原告於移轉系爭 土地所有權前，早已知悉被告將改向民間而非銀行等金融機 構借款。衡之被告復稱：星展銀行曾同意辦理系爭土地信託
登記，僅因其中7 筆土地地主之一去世，尚待繼承登記之辦 理中，即發生臺北高等行政法院裁定停止執行系爭建照，新 北市工務局命被告停工，星展銀行見抗議事件太大，遂表示 不再繼續本件融資等語，並提出柏康堡公司與星展銀行於10 5 年3 月21日簽訂銀行授信函、承諾書、新北市工務局105 年11月4 日新北工建字第1052094688號函影本為據（見本院 卷第168 頁、第173 頁至第177 頁、第110 頁），則原告前 開陳述，已有可疑。又經本院詢問原告有無催告被告會同辦 理信託登記，原告乃陳以：系爭建照核准後曾以存證信函催 告被告給付1,500 萬元，但未催告辦理信託登記等語（見本 院卷第137 頁），細譯原告所稱催告函文，亦僅表示土地已 核發建照，原告無意以優惠價購屋，故請被告於文到5 日內 清償1,500 萬元乙節（見司促卷第10頁至第12頁），從未催 告被告應就系爭土地信託登記予銀行，職是，「移轉系爭土 地信託登記予銀行」之不確定事實既未發生，難謂清償期已 屆至，尚不符合原告得請求1,500 萬元之要件，原告自不得 向被告請求給付1,500 萬元及法定遲延利息。五、綜上所述，原告雖對被告具有1,500 萬元保留款之債權，並 得選擇給付1,500 萬元或優惠購屋，但仍應符合系爭協議書 第4 條之約定。現既僅發生申請取得系爭建照之事實，尚未 發生將系爭土地信託登記至銀行之事實，則原告尚不能請求 被告給付1,500 萬元，從而，原告依系爭契約、系爭協議書 第4 條約定，請求被告給付1,500 萬元，及自支付命令送達 被告翌日起至清償日止，按年息5%之利息，為無理由，應予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料， 經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論 列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 洪文慧
法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
書記官 鄭仁榮
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