台灣士林地方法院民事簡易判決 98年度湖簡字第727號
原 告 杏之友有限公司
法定代理人 庚○○
訴訟代理人 余盈鋒律師
吳旭洲律師
李依蓉律師
被 告 賴冠吟即東門九如商號
號
辛○○○
共 同
訴訟代理人 李建民律師
複代理人 李志聖律師
之11
複代理人 乙○○
2
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國98年7 月2 日辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告賴冠吟即東門九如商號應將門牌臺北市中正區○○○路○段148 號1 樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告賴冠吟即東門九如商號、辛○○○應連帶給付原告新台幣貳拾參萬陸仟陸佰元及自九十七年十二月二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；並應連帶自九十七年八月十九日起，按月給付原告玖萬壹仟元至前項房屋返還原告止。訴訟費用新台幣玖仟壹佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告之主張：
1、原告將其名下臺北市中正區○○○路○ 段148 號1 樓房屋（ 下簡稱系爭房屋）出租予被告賴冠吟即東門九如商號（以下 簡稱被告賴冠吟），租賃期間自96年7 月1 日起至98年6 月 30 日 止，每月租金新台幣（以下同）91,000元，雙方於96 年6 月26日訂有件租賃契約，被告賴冠吟並邀同被告賴林素 貞為其連帶保證人。詎被告等人自97年6 月起即未給付原告 租金，原告遂委請律師以97年7 月23日97歐字第97038 號律 師函催告被告給付租金計182,000 元，惟被告拒不履行。原 告遂再度委託律師以97年8 月18日台北古亭郵局第1933 號 存證信函與被告終止租賃契約，請求被告將系爭房屋騰空遷 出，被告於97年8 月19日收受此一存證信函，然被告仍拒絕 履行。
2、被告賴冠吟於向原告承租系爭房屋前，即已知悉系爭房屋之 汽車昇降機設備遭拆除而仍願意承租，被告當不得藉此主張 拒付租金，原告當有權終止本件租賃契約。
3、被告賴冠吟於94年4 月15日起承租系爭房屋，而原告於96年 3 月28日購買系爭房屋後，按系爭房屋之原狀繼續出租予被 告賴冠吟。被告等人係明知前開汽機車昇降機設備遭拆除乙 事，仍願意承租，當不得執此藉口主張原告等人違反民法第 423 條之情事，且原告當得依據本件租賃契約第14條及民法 第767 條規定，請求被告賴冠吟將系爭房屋騰空返還予原告 。
4、又本件租賃契約之租期業已於98年6 月30日屆滿，依據租賃 契約第6 條前段「乙方（即被告賴冠吟）於租期屆滿時，除 經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷 空交還甲方（即本件原告），不得藉詞推諉或主張任何權利 」及民法第455 條規定，被告賴冠吟亦應有返還系爭房屋予 原告之義務。
5、原告依據租賃契約第3 條、第13條及民法第179 條規定，請 求給付租金或相當於租金之不當得利：
①原告終止本件租賃契約前之租金，原告按本件租賃契約書第 3 條規定，請求被告賴冠吟給付；終止本件租賃契約後，原 告則按民法第179 條規定，請求相當租金之不當得利。而被 告賴林素貞為本件租賃契約之連帶保證人，依據租賃契約第 13條規定，對於違反系爭租賃契約等情事，應對原告負起連 帶損害賠償之責，遂就租金與相當租金之不當得利部分，訴 請被告等人連帶給付。退步言之，倘若前開終止租賃契約不 合法（此為假設語氣，原告否認之），租賃期間屆滿前，原 告按本件租賃契約第3 條及第13條規定，請求被告等人連帶 給付租金；租賃期間屆滿後，原告則係按租賃契約第13條及 民法第179 條規定，請求被告等人連帶給付相當租金之不當 得利。
②二造間對於酌減租金乙事從未達成合意，被告等人當不得藉 此主張抵銷：
1.被告等人略以：原告之法代庚○○於鈞院98年5 月19日言 詞辯論筆錄證述於96年5 月27日向被告表示願以租金×19 ÷26酌減租金，故主張抵銷抗辯云云。
2.然查證人庚○○於該次庭訊時證稱：「（事後接到罰單後 有否向被告表示要減租金之意思？被告如何回應？）97年 5 月27日晚上我有跟辛○○○講到減租的事，就是把車位 平台隔起來後租金的算法，原租金×19÷26，因為汽車位 平台是7 坪。第二點若違建的事有造成辛○○○的困擾，
他找到新的房屋後可以隨時搬遷。被告不理睬然後就停止 付房租。」由該證言可知，對於酌減租金乙事，二造根本 未達成合意，被告等人當不得藉此主張抵銷。
6、爰聲明①被告賴冠吟即東門九如商號應將門牌台北市中正區 ○○○路一段148 號1 樓房屋騰空遷讓返還原告。②被告應 連帶給付原告236,600 元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至 清償日止按年利率百分之五計算之利息，被告並應連帶自97 年8 月19日起按月給付原告91,000元至前項房屋返還原告止 。
7、提出租賃契約、律師函、存證信函、東門九如營利事業登記 資料查詢、系爭房屋之土地、建築改良物買賣所有權轉契約 書、台北市政府都市發展局95年8 月11日北市都建字第0957 3496400 號函，並聲請傳訊證人丙○○、庚○○、戊○○、 丁○○、甲○○○、己○○。
二、被告之答辯：
1、原告於96年6 月26日將系爭房屋出租予被告賴冠吟，被告賴 冠吟於訂約後，花費數百萬元裝潢費開始營業後，突於97年 6 月20日奉接臺北市政府都市發展局北市都建字第09763954 600 號函知被告賴冠吟違反建築法規定將臺北市中正區○○ ○路○ 段148 號1 樓停車空間（汽車昇降機，如附圖黃色部 分所示）經營餐飲業。始知原告自始即矇騙被告賴冠吟，將 系爭148 號1 樓如附圖黃色部分所示汽車昇降機設備拆除違 法出租予被告賴冠吟使用，被告旋即與原告協商減少租金， 未蒙置理。
2、該汽車昇降機位置，為東門九如商號櫃台，係東門九如商號 整個店面之精華位置，如經拆除，不僅店面數百萬元裝潢全 毀，東門九如商號店面亦僅成不足二米之走道而已，完全無 法營業作生意。又原告登記系爭房屋坪數為25坪，其中公共 設施6 坪及騎樓5 坪合計11坪均無法使用作生意，故該148 號1 樓已無每月91,000元之價值，被告自97年6 、7 月起即 再三與原告洽商減少租金事宜，詎原告對其違規拆除汽車昇 降機設備出租予被告乙節，置若罔聞，完全不理被告減租請 求，竟仍於97年7 月23日委任律師以97歐字第97038 號函催 討97年6 、7 月每月91,000元高額租金，顯然違法，原告於 調降租金前，不生催告效力。
3、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民 法第423 條定有明文。而系爭148 號1 樓如附圖所示黃色部 分所示汽車昇降機設備位置之店面裝潢如經拆除，原告已無 法提供所約定使用收益之租賃物供被告正常營業使用，系爭
汽車昇降機設備拆除違規出租，係可歸責於原告事由，被告 並因此遭臺北市都市發展局以97.12.10北市都建字第097778 53700 號函知違反建築法第91條第1 項（即處新臺幣6 萬元 以上30萬元以下），原告於與被告協調減少租金前，自無權 以97.9.18 臺北古亭郵局第933 號存證信函終止系爭租賃關 係，原告逕提本訴，顯無理由。
4、被告於奉接都發局97年6 月取締處罰公文之前，完全不知屋 主或原告未經大樓住戶全體或管委會同意拆除汽車升降機出 租予被告。蓋：
①系爭房屋之前前手丁○○（原告前手為甲○○○）因拆除汽 車升降機平台違規使用，於95年8 月遭臺北市政府都市發展 局通知限期改善時，都發局承辦人戊○○迄未將該事實告知 被告，戊○○於本案98.5.26 言詞辯論筆錄證述「我不認識 賴冠吟，但我有把違規的情形叫店員轉知該店的老闆，我也 有把姓名電話留給店員，請該店老闆跟我聯絡。但該店老闆 也都沒有跟我連絡」等語。然被告店員迄未將違規情形轉知 被告，而證人戊○○僅將違規情形告知被告店員，並未通知 被告，尚不發生意思表示送達之效力，故被告於95年8 月間 丁○○為屋主時，完全不知丁○○屋主將汽車升降機拆除違 規出租。
②96年3 月間原告向甲○○○購買系爭房屋時，原告前手屋主 甲○○○之代理人己○○迄未將其前手丁○○於95年8 月間 被都發局取締之事實告知被告，已經證人己○○於98.5.19 言詞辯論筆錄結證屬實，足證被告於97年6 月間奉接都發局 取締處罰公文前，完全不知原告或其前手未經大樓全體住戶 或管委會同意違法拆除汽車升降機，違規出租予被告。 ③證人即原告之法代庚○○於98.5.26 言詞辯論筆錄證述於96 年5 月27日向被告表示願以租金×19÷26酌減租金云云，故 原告應將96年4 月至6 月共3 個月違法出租7 坪（即汽車升 降機位）同意酌減租金71,076元（即88,000元×7 ÷26坪× 3 月＝71,076元），及96年7 月至97年5 月共11個月同意酌 減之租金269,500 元（91,000元×7 ÷26坪×11月＝ 269,500 元），合計340,576 元（71,076元＋269,500 元＝ 340,576 元）均退還被告；並應自97年6 月至98年6 月共計 13月酌減租金318,500 元（91,000×坪×13月＝318,500 元 ），其中原告應退還96年4 月至97年5 月之違規出租酌減之 租金340,576 元，並主張抵銷之抗辯。
5、提出一樓平面圖、臺北市政府都市發展局97.6.20 北市都建 字第09763954600 號函、照片二紙、臺北市政府都市發展局 97.12.10北市都建字第0977 7853700號函等為證。
三、本院依原告之聲請傳訊證人丙○○、庚○○、戊○○、己○ ○、丁○○、甲○○○。（後二人未到庭）
四、本院得心證之理由：
1、原告主張之前揭事實，業據其提出租賃契約、律師函、存證 信函、東門九如營利事業登記資料查詢、系爭房屋之土地、 建築改良物買賣所有權轉契約書、台北市政府都市發展局95 年8 月11日北市都建字第0957 3496400號函等為證，被告對 於自97年6 月起即未給付原告租金等情雖不爭執，然以前詞 置辯。
2、本案爭點在於：
①被告向原告承租系爭房屋時，是否明知該店面之一部份約7 坪，是拆除汽車升降機後予以改裝為店面出租予被告使用， 仍願意支付每月91,000元之租金？
②被告是否得以該店面之一部份約7 坪，是拆除汽車升降機後 予以改裝為店面出租予被告使用為由，拒付租金？ ③原告以被告積欠租金逾二月為由，與被告終止租賃契約是否 有據？
3、經查被告賴冠吟在向原告承租系爭房屋前之94年4 月15日起 ，已在該處營業長達2 年之久，有被告賴冠吟即東門九如商 號之營利事業登記資料在卷足憑。原告於96年3 月28日向前 手甲○○○購買系爭房屋後，再與被告重新訂立租賃契約等 情，亦經證人林安德（買賣系爭房屋時之仲介）於本院審理 時結證稱稱：「（原告公司買金山南路1 段148 號1 樓是你 仲介的嗎？）對。我是仲介買賣。傅先生當時來我們的店面 看到一個廣告，當時告訴我說想要買一個店面作為診所，我 就跟他介紹這個店面... 他委託我們當時被告的商號已經開 設。…」、「（當時原告購買系爭房屋是要經營診所，後來 為何改租給被告？）因為當時租期還未到，所以我有跟被告 接觸希望租期到後房屋歸還，但被告希望我轉達給新的屋主 租期到後可以繼續簽約續租。」；證人己○○（系爭房屋前 手甲○○○之委託人）於本院審理時亦結證稱：「當時賣給 庚○○時因為甲○○○和東門九如的租約還未到期，所以我 有到東門九如找賴林素貞說在96年3 月20幾日要換約，換約 後我們房子再交給庚○○，因為庚○○他說他們房屋還要繼 續租給東門九如，所以東門九如繼續向庚○○租該房子。」 ；此外證人庚○○亦結證稱：「（原告買系爭房屋之前後以 及租給東門九如前後有無變更系爭房屋的佈置或任何狀態？ ）沒有。」等語至為明確，足徵被告賴冠吟即東門九如商號 在向原告承租系爭房屋前，已在該處營業長達2 年之久，且 原告並無變更系爭房屋之任何佈置，顯無被告所指稱原告自
始矇騙被告之情形。
4、次查證人戊○○（台北市政府建管處人員）於本院審理時亦 結證稱：「（在95年8 月時有否取締臺北市○○○路○ 段 148 號1 樓違規使用的問題？）有，當時我是承辦人。當時 我去取締的時候那間是餐廳類型，名字叫東門九如。當時是 取締他室內有汽車升降機的平台違規作為室內餐廳使用。… 那個案子我去過至少一次，我是早上去，也有向店員表明身 分和因為有民眾檢舉違規使用所以來查看，也有告訴店員違 規使用的情形。我要找他們老闆，但店員都不理會。…我當 時也有把為違規的情形告訴管理員…」、「（當時向店員表 明身分是否為被告的店員？）是，是東門九如的店員，因為 我早上去的時候已經有幾個店員在店內作業」、「（有無叫 店員將把違規使用的情形轉知賴冠吟？）…我有把違規的情 形叫店員轉知該店的老闆，我也有把姓名電話留給店員，請 該店老闆跟我聯絡…」。足徵證人戊○○於95年8 月間，即 已將系爭房屋有汽車昇降機設備遭拆除等違規使用情形告知 予被告賴冠吟即東門九如商號之店員及管理員，被告雖又辯 稱該店員並未將違規情事告知被告云云，然查店員係雇主之 受領使者，證人戊○○於95年8 月間已將系爭房屋有汽車昇 降機設備遭拆除等違規使用情形告知予東門九如商號之店員 時，即已發生意思表示送達予被告賴冠吟之效力。至於該店 員是否有誤傳、遲傳或未傳達於被告賴冠吟之危險，應由被 告賴冠吟自行承擔，與原告無涉。再查證人庚○○復結證稱 ：「（當時由誰跟你簽約？）…第三次碰面是在97年5 月27 日我去收最後一次房租時，因為我買該房屋後又被檢舉過開 了一張罰單，繳完罰單後我有向市政府重新申請要修正違建 ，所以賴林素貞有約我去洽談日後該違規使用部分要如何圍 起來及調整租金問題，同時賴林素貞有告訴我這房子的來龍 去脈和被檢舉的細節，檢舉人就是該房子的第一任陳姓屋主 ，因為他房子欠債被拍賣心有不甘所以才每次都來檢舉。他 還說我的前兩任屋主丁○○因為不堪被騷擾被檢舉所以認賠 七百萬賣出，還抱怨丁○○為何不將房子直接賣給他…」等 語，足徵被告賴冠吟於向原告承租系爭房屋前，即已知悉系 爭房屋之汽車昇降機設備遭拆除而仍願意以每月租金91,000 元承租，事是後被告即不得以該店面之一部份約7 坪，是拆 除汽車升降機後予以改裝為店面出租予被告使用為由，拒付 租金，況截至原告起訴時，系爭房屋仍維持出租時之現狀， 並未將汽車昇降機設備予以回復，致出租坪數減少，是被告 以前揭理由拒付租金，顯屬無據。
5、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 為民法第440 條所明文。本件被告自97年6 月起即拒絕支付 租金，原告遂委請律師於97年7 月23日以律師函催告被告給 付租金計182,000 元，惟被告拒不履行。原告遂再度委託律 師於97年8 月18日以台北古亭郵局第1933號存證信函與被告 終止租賃契約，請求被告將系爭房屋騰空遷出，被告於97年 8 月19日收受此一存證信函，有律師函、存證信函、回執等 在卷可參，是兩造間之租賃契約於97年8 月19日業經終止， 被告自有將系爭房屋騰空遷出，返還原告之義務。 6、被告雖又主張：證人即原告之法代庚○○於98.5.19 言詞辯 論筆錄證述於96年5 月27日向被告表示願以租金×19÷26酌 減租金云云，故原告應將96年4 月至6 月共3 個月違法出租 7 坪（即汽車升降機位）同意酌減租金71,076元（即88,000 元×7 ÷26坪×3 月＝71,076元），及96年7 月至97年5 月 共11個月同意酌減之租金269,500 元（91,000元×7 ÷26坪 ×11月＝269,500 元），合計340,576 元（71,076元＋ 269,500 元＝340,576 元）均退還被告；並應自97年6 月至 98年6 月共計13月酌減租金318,500 元（91,000×坪×13月 ＝318,500 元），其中原告應退還96年4 月至97年5 月之違 規出租酌減之租金340,576 元，並主張抵銷之抗辯云云。然 查證人即原告之法代庚○○於98.5.26 言詞辯論時係證稱： 「97年5 月27日晚上我有跟辛○○○講到減租的事，就是把 車位平台隔起來後租金的算法，原租金×19÷26，因為汽車 位平台是7 坪。第二點若違建的事有造成辛○○○的困擾， 他找到新的房屋後可以隨時搬遷。被告不理睬然後就停止付 房租。」等語，係表示若將該7 坪之汽車位平台予以隔起來 ，再將其餘19坪重新出租予被告使用之租金算法，然兩造對 於酌減租金之事根本未達成合意，因此原告未將該7 坪予以 隔起來，被告自始至原告向被告終止租約為止，被告使用之 坪數仍均為26坪，並為減少，被告主張酌減之租金340,576 元，並提出抵銷之抗辯，顯無理由。
7、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條 定有明文，從而原告依租賃及不當得利之法律關係，訴請被 告賴冠吟即東門九如商號應將門牌編號台北市中正區○○○ 路○段148 號1 樓房屋騰空遷讓返還原告。另被告二人應連 帶給付原告236,600 元及自起訴狀繕本送達之翌日（即97年 12 月2日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，
被告二人並應連帶自97年8 月19日起按月給付原告相當於租 金之損害金91,000元至前項房屋返還原告止，為有理由，應 予准許。
8、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權 宣告假執行。並依職權確定訴訟費用額9,190 元（第一審裁 判費7,600 元、證人旅費1,590 元）由被告負擔。中 華 民 國 98 年 7 月 16 日 臺灣士林地方法院內湖簡易庭
法 官 張國棟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須附繕本）
中 華 民 國 98 年 7 月 16 日 書記官 劉芷含
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