臺灣士林地方法院簡易訴訟判決
原 告 今網資訊科技股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張昱裕律師
複代理人 朱增祥律師
被 告 乙○○
上列當事人間返還押租金事件，於民國98年7月8日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬陸仟捌佰捌拾捌元，及自民國九十八年三月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟貳佰柒拾貳元，由被告負擔新臺幣壹仟叁佰叁拾元，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
理由要領：
甲、程序方面
本件係因兩造間租賃契約之法律關係而生之訴訟，依兩造房 屋租賃契約書第23條第2 款，兩造合意由房屋所在地即臺北 縣汐止市○○路○ 段179 號6 樓之法院為第一審管轄法院， 是依民事訴訟法第24條規定，本院為有管轄權法院，合先敘 明。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：兩造於民國97年6 月12日立房屋租賃契約， 承租被告所有坐落臺北縣汐止市○○路○段179 號6 樓房屋 全部做為辦公室使用，租期自97年7 月1 日起至99年6 月30 日止，租金每月新臺幣（下同）42,600元，並交付第一年租 金支票12張及押租金127,000 元，嗣因原告僅能承租至98年 1 月，遂於期前派員先以口頭告知被告需終止租約之意，經 被告同意，兩造約定於98年1 月22日下午至房屋現址會同辦 理點交暨返還押金與未到期租金支票等相關事宜，原告即於 98年1 月21日將系爭房屋全部騰空回復原狀，然在98年1月 22日下午被告均未出面，原告乃以存證信函聲明謂：「函請 貴方自98年1 月24日起停止汐止市○○路○ 段179 號6 樓辦 公室租金，並於98年2 月3 日下午三點至承租地點辦理退租 交還鑰匙，同時返還押金及未到期支票事。」，並於98年1 月23日送達予被告，然被告屆期仍未出面，被告並提示98年 2 月份之租金作為賠償，則兩造租約已於98年1 月21日終止 ，爰本於租賃契約終止後之法律關係，請求被告返還押租金 127,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百
分之五計算之利息。
二、被告辯稱：兩造於訂立租約前，原告再三保證不會中途退租 ，且願一次交付二年租期24張租金票據，並要求97年6 月12 日至30日免收租金，首月租金減收4,000 元，然簽約後原告 僅交付第一年租金支票，且僅歷半年即退租，違反訂約前「 不會中途退租」之約定，所提終止租約條件被告也不同意， 故兩造並無合意終止租約之情事。再依民法第453 條，定期 租約之當事人一方終止租約應依習慣於一個月前通知，絕無 一日前通知之民間習慣，原告終止租約不合法。再原告返還 租賃標的物係附有條件，不生交付房屋之效力，故被告拒絕 受領租賃標的並無受領遲延。且原告應賠償被告管理費、公 共水電費、電費、相當於租金之損害賠償及1 個月之租金， 共計204,543 元，已逾押租金之數額等語。並聲明：原告之 訴駁回。
三、原告主張：兩造於97年6 月12日訂定房屋租賃契約，承租被 告所有坐落臺北縣汐止市○○路○段179 號6 樓房屋全部做 為辦公室使用，租期自97年7 月1 日起至99年6 月30日止， 租金每月42,600元，並交付第一年租金支票12張及押租金12 7,000 元，嗣原告欲退租，約同被告於98年1 月22日下午至 房屋現址會同辦理點交暨返還押金與未到期租金支票等相關 事宜，然在98年1 月22日下午被告均未出面，原告乃以存證 信函聲明謂：「函請貴方自98年1 月24日起停止汐止市○○ 路○ 段179 號6 樓辦公室租金，並於98年2 月3 日下午三點 至承租地點辦理退租交還鑰匙，同時返還押金及未到期支票 事。」，並於98年1 月23日送達予被告，然被告屆期仍未出 面，被告並提示98年2 月份之租金作為賠償等情，業據原告 提出房屋租賃契約書及存證信函為證，並為被告所不爭執， 應堪信為真實。
四、兩造租約終止時點
㈠原告主張兩造合意於98年1 月21日終止租約乙節，為被告所 否認，原告復未能舉證以實其說，自難信為真正。 ㈡按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依習慣先期通知。但不動 產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出 租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期， 並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第453 條、第450 條第3 項定有明文。次按系爭租約第20條第2 項 約定：「…租賃期間內承租人若提前解約遷出他處，應賠償 出租人一個月租金，承租人絕無異議。」，足認系爭租約係 約定承租人得任意提前終止租約，惟應給付出租人一個月租
金額之賠償金，且此項終止權之行使無庸待出租人同意，即 發生終止租賃契約之效力。被告雖辯稱：依民法第450 條， 承租人應於一個月前通知等語，然按民法第450 條第3 項規 定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金， 以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應 以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至 少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定 ，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止 之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形 ，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足 。經查：被告是認原告於98年1 月19日表明退租及於同月21 日會遷空房屋之意（見本院98年4 月22日調解程序筆錄）， 再查：原告於98年1 月22日以存證信函通知被告再次申明終 止租約之意，並稱租金係計算至同年月23日（即98年1 月24 日起停止租金計算），有存證信函附卷足佐，堪信原告已於 98年1 月19日通知被告終止租賃契約，並經存證信函將租賃 契約終止日自98年1 月21日展延至同年月23日。故自原告通 知之日起至契約終止之日止，期間已有5 日，況承租人提前 終止租賃契約，出租人所喪失者為預期可得之租金利益，兩 造既約定如原告提前終止租賃契約，應賠償被告一個月之租 金，顯然就如何填補被告所喪失之預期利益已有所約定，承 租人即原告縱未期前通知，對出租人即被告之權益保護亦未 失其平衡。被告復未舉證證明交易上存有承租人應於1 個月 前提前通知之習慣，而原告於98年1 月19日口頭通知被告終 止租約，再以存證信函通知被告於98年1 月23日終止租約， 並同意給付提前終止租約之一個月租金額賠償金，則其提前 終止系爭租約自屬合法，應認系爭租約已於98年1 月23日終 止。
五、被告得主張抵充押租金之金額
㈠被告辯稱：原告返還房屋係附有條件，其拒絕受領鑰匙非屬 於受領遲延，其可向原告請求自98年3 月1 日起至5 月29日 原告交還鑰匙之日止相當於租金之損害賠償123,960 元等語 。然按租賃關係消滅後，承租人固負有返還租賃物之義務， 惟租賃物之點交，須出租人之協力始能完成。又「債權人預 示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得 以準備給付之事情，通知債權人以代提出」，民法第235 條 但書定有明文。經查：原告於98年1 月19日已通知被告於98 年1 月22日交還鑰匙，又於98年1 月22日以存證信函通知被 告於98年2 月3 日至系爭房屋點交並交還鑰匙，被告無正當 理由拒絕，則原告以其準備給付之事通知被告，以足以代替
點交之現實提出，顯已盡其返還租賃物之義務。被告也未舉 證證明原告自租賃契約終止翌日即98年1 月24日起仍有占領 使用系爭房屋之情，則被告請求原告給付自98年3 月1 日起 至98年5 月29日止相當於租金之損害賠償，為無理由。 ㈡被告辯稱：原告僅繳清至98年1 月22日之管理費、水費、電 費及公共水電費等費用之情，為原告所是認，則計至兩造租 約終止之日98年1 月23日止，原告尚積欠1 日之費用未繳， 而此費用為112 元，有原告提出之收據影本為憑，被告對此 亦不爭執，故被告於112 元之範圍內抵充押租金，為有理由 ，其餘部分，則屬無據。
六、綜上，原告依系爭租約之法律關係，於請求被告返還押租金 126,888 元及自起訴狀繕本送達翌日即98年3 月28日起至清 償日止之法定遲延利息之範圍內，為有理由，逾此部分之請 求，為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定 ，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴 訟費用額共為3,272 元（第一審裁判費3,272 元），應由被 告負擔1,330元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 98 年 7 月 22 日 內湖簡易庭法 官 許碧惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 22 日
書記官 林宗勳
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