臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳明宗律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 陳殷朔律師
上列當事人間給付違約金事件，於民國98年6月17日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十八年三月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣伍拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
理由要領：
一、原告起訴主張：被告以妻蔡秀麗為代理人，於民國98年1 月 12日委託首璽不動產經紀有限公司（即中信房屋大直加盟店 ，以下仍稱首璽公司）出售坐落臺北市○○路589 號4 樓之 1 之不動產（下稱系爭房地），經其於98年2 月5 日於首璽 公司簽訂附條件定金委託書，並支付定金新臺幣（下同）50 萬元之支票一張，約定「附停止條件定金於賣方同意依本委 託書出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約 已成立，若賣方違約不賣，則所收定金應加倍返還買方，買 、賣雙方應在翌日起起算七日內完成不動產買賣契約書」， 並經被告之代理人蔡秀麗於98年2 月6 日上午9 時許同意依 本委託書條件出售並於委託書上簽認，同時收取定金50萬元 支票。詎被告無故不簽約，經其催告被告於前述約定日期前 簽約未果，又再催告被告應履行契約義務，否則視為違約之 意思表示，詎料被告竟函知首璽公司表示不願出售上開不動 產並返還定金支票，依上開契約約定，被告應加倍返還所收 定金，爰訴請被告給付50萬元及自支付命令送達之日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告辯稱：附停止條件定金委託書上並無被告本人之簽名， 也未附有被告之委託書或授權書，無法證明被告配偶蔡秀麗 已取得被告之合法代理權，再房屋仲介公司之業務員王正義 ，明知蔡秀麗未出示被告之委任書或授權書，又未依法定相 當期間催告被告本人是否承認，且未依法曉喻器契約之審閱 期限，足證蔡秀麗所為簽約行為，因未經被告本人承認，自 不生效力等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供膽保請准 宣告免為假執行。
三、原告主張：被告之妻蔡秀麗以被告之代理人身分，委託首璽
公司居間出售系爭房地，經其於98年2 月5 日於首璽公司簽 訂附條件定金委託書，並支付定金50萬元之支票一張，約定 「附停止條件定金於賣方同意依本委託書出售並於本委託書 上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立，若賣方違約不 賣，則所收定金應加倍返還買方，買、賣雙方應在翌日起起 算七日內完成不動產買賣契約書」，並經蔡秀麗於98年2 月 6 日上午9 時許同意依本委託書條件出售並於委託書上簽認 ，同時收取定金50萬元支票。詎被告無故不簽約，經其催告 被告於前述約定日期前簽約未果，又再催告被告應履行契約 義務，否則視為違約之意思表示，詎料被告竟函知首璽公司 表示不願出售上開不動產並返還定金支票之情，業據原告提 出一般委託銷售契約書、附停止條件定金委託書、存證信函 2 份等件為憑，並為被告所不爭執，堪信為真實。被告則以 前詞資為辯解，從而本院所應審究者為：㈠本件被告就系爭 不動產買賣契約之訂定，是否確有授與其妻蔡秀麗代理權？ ㈡系爭附停止條件定金委託書有無因違反審閱期間之規定而 無效？
四、本件被告就系爭不動產買賣契約之訂定，確有授與其妻蔡秀 麗代理權
被告辯稱：並未授與其妻蔡秀麗出售系爭不動產之代理權等 語，為原告所爭執。經查：
㈠證人即被告之妻蔡秀麗於本院到庭證稱：系爭房屋於房客 退租後，伊有問過被告是否要出售，還是要繼續找房客？ 被告稱：賣也好，不賣也好。後來伊有委託信義房屋出售 系爭房屋。之後首璽房屋之仲介王正義和伊聯繫，稱也可 委託其他仲介售屋，便與王正義簽訂委託銷售契約書。98 年2 月5 日晚間10點多時，王正義拿一張支票到伊住處， 伊打電話給在南非的被告說：仲介在這邊，要不要賣？並 要求被告將授權書簽好寄回等語，被告稱：其弟弟施富山 那邊有人出價2750萬元，並說這麼重要的事情為何不講， 即將電話掛斷。隔天上午9 點，伊有收下定金支票。在此 之前，伊均未告知仲介未得到授權，而且伊心想因為信義 房屋說需有授權書才生效，伊覺得契約並沒有成立等語。 ㈡證人即首璽公司業務員王正義證稱：98年2 月5 日晚間， 伊打電話告訴蔡秀麗稱同事高志鋒已找到買主，晚上8 點 多，伊與高志鋒一同到蔡秀麗住處，描述買方的狀況，但 因賣方委託的價格與買方的出價有落差，約9 點多時，蔡 秀麗先以英文打電話請對方找被告回電，幾分鐘後，被告 有回電，蔡秀麗跟被告說伊等正在談這個案子，並提到之 前有人談2750萬元，服務費百分之1 ，等於賣方實拿2722
萬元，後來伊有和被告通話，稱：仍由賣方拿2722萬元， 至於其他部分為仲介費用。被告應該是有同意，就是實拿 2722萬元，其他部分他不管。當天因為價格還是有落差， 所以蔡秀麗沒有收取定金，高志鋒就再去和買方洽談，最 後談定價格是2800萬元，伊第二天就打電話通知蔡秀麗成 交，並告知高志鋒會拿定金過去給蔡秀麗簽收等語。但後 來蔡秀麗稱因為要包紅包給施富山，希望服務費可以少收 一點，但伊表示本件服務費已經少收30餘萬元，沒有辦法 再降低，蔡秀麗即稱要再問問看，服務費談清楚之後才要 來簽約，蔡秀麗並未告訴過伊沒有獲得授權的事情等語。 ㈢證人蔡秀麗與被告為夫妻，二人就是否出售系爭房屋乙節 ，曾有所討論，被告亦未為反對之表示，此據證人蔡秀麗 證述如前，且查證人蔡秀麗98年2 月5 日晚間，確有致電 被告，告知被告有首璽公司之仲介來到住處洽談房屋售價 事宜，亦如前述，倘證人蔡秀麗未取得被告授權代理被告 出售系爭房屋，證人蔡秀麗當不致主動與被告磋商價格事 宜。參以經本院詰以證人蔡秀麗所稱：「賣房子不是小事 情，我必須經過我先生同意。」是否係指價格需經過被告 同意？證人蔡秀麗亦稱：「是。」等語（見本院卷第47頁 ）。足信被告並非不同意出售系爭房屋，僅係對價格部分 仍有意見。再審酌證人王正義曾與被告以電話洽談系爭房 地之售價，並達成保證被告可得之售屋價金為2722萬元之 協議，亦據證人王正義證述明確，此情核與原告所提出之 委託銷售契約內容變更同意書之內容相符（見本院卷第63 頁）。堪信被告確有授與證人蔡秀麗出售系爭房地之代理 權，始會與證人王正義磋商系爭房地之價格，而未於電話 中向證人王正義否認有出售系爭房地之授權。綜上，原告 主張本件證人蔡秀麗係屬有權代理，堪信為真實。五、系爭附停止條件定金委託書並未違反審閱期間之規定 按消費者保護法第11之1 條第1 項「企業經營者與消費者訂 立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱 全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於 訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給 予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。經 查：本件附停止條件定金委託書（見本院卷第10頁）第壹條 係有關不動產標示，第貳條承購條件部分，其中與被告義務 相關之部分，為第三條第二項之約定，即「附停止條件定金 於賣方同意依本委託書出售並於本委託書上簽認時，即生定 金效力，買賣契約已成立，若賣方違約不賣，則所收定金應 加倍返還買方」。而此項約定，業已見諸於證人蔡秀麗以被
告代理人身分與首璽公司簽訂之一般委託銷售契約書第四條 第二項（見本院卷第58頁）。再依前述一般委託銷售契約書 首頁第一欄有關審閱期間之說明，證人蔡秀麗已在「委託人 於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本契 約影本攜回審閱三天之必要」之欄位內簽名確認（見本院卷 第57頁），況該一般委託銷售契約書之簽訂日期為98年1 月 12 日 ，至證人蔡秀麗98年2 月6 日於附停止條件定金委託 書簽認之時，已間隔25日，堪信證人蔡秀麗對上開約定之內 容已有認知並有充分之審閱期間。又本件原告出價2800萬元 ，即達證人王正義與被告電話中洽商之2722萬元之門檻，證 人蔡秀麗同意以上開價格出售，實與契約之審閱期間無涉。 被告就此所為辯解，並不足採。
六、按代理人於代理權限以內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力，被告既以授與證人蔡秀麗出售系爭房地 之權限，則證人蔡秀麗自有代理被告與原告成立定金契約及 受領定金之權限，並直接對被告發生效力。從而本件原告依 兩造之定金契約關係，請求被告給付50萬元及自支付命令送 達之日即98年3 月5 日（本件支付命令於98年3 月4 日寄存 送達於被告住所，被告於98年3 月5 日聲明異議，爰以98年 3 月5 日為支付命令送達之時點）起至清償日止按年息百分 之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定， 依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准免假執行，亦 無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、本件訴訟費用（即第一審裁判費）5400元，由被告負擔。中 華 民 國 98 年 7 月 1 日 內湖簡易庭法 官 許碧惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 98 年 7 月 1 日
書記官 林宗勳
, 台灣公司情報網