臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1349號
原 告 乙○○
被 告 丙○○
當事人間遷讓房屋事件，本院於民國98年8 月6 日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告向訴外人即原告父親甲○○承租坐落高 雄市○○區○○段2376地號土地（下稱系爭土地），並於民 國92年12月24日簽立土地租賃契約書（下稱系爭土地租賃契 約），租賃期間自93年4 月24日起至98年4 月23日止共5 年 ，約定第1 、2 年租金每月新台幣（下同）70,000元，第3 、4 年租金每月73,500元，第5 年租金每月77,000元，而系 爭土地上同段5435建號即門牌號碼高雄市新興區○○○路21 號建物（下稱系爭建物）則為原告所有。嗣被告於系爭土地 租期屆滿前以存證信函通知甲○○，表示於96年9 月23日終 止系爭土地租賃契約，惟被告迄今仍拒絕遷出系爭建物，無 權占用系爭建物，致原告受有每月73,500元相當於租金之損 害，則原告既為系爭建物之所有人，爰依民法第767 條之規 定請求被告遷讓系爭建物，且依不當得利及損害賠償之規定 請求被告按月給付原告73 ,500 元。並聲明：㈠被告應自系 爭建物遷出，將系爭建物交還原告。㈡被告應自96年9 月24 日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付原告73,500元。二、被告則以：其向甲○○承租系爭土地後，即在其上興建系爭 建物經營餐廳，系爭建物為其出資興建，僅當初簽立系爭土 地租賃契約時，甲○○要求需以原告名義登記，系爭建物才 登記在原告名下，故系爭建物仍屬其所有，嗣因餐廳經營狀 況不佳，其乃於系爭土地租期屆滿前向甲○○終止系爭土地 租賃契約，並向原告提出和解方案，惟未獲原告同意等語， 資為抗辯。其答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠被告向訴外人即原告父親甲○○承租系爭土地，並於民國92 年12月24日簽立系爭土地租賃契約，租賃期間自93年4 月24 日起至98年4 月23日止共5 年，約定第1 、2 年租金每月新 台幣（下同）70,000元，第3 、4 年租金每月73,500元，第 5 年租金每月77,000元，而被告向甲○○承租當時系爭土地 上並無建物，此有系爭土地租賃契約（本院卷第35至39頁） 附卷可稽。
㈡系爭建物係於93年8 月24日興建完成，並登記於原告名下， 此有系爭建物所有權狀（本院卷第5 頁）及建物登記謄本（ 本院卷第15頁）附卷可稽。
四、原告主張其為系爭建物之所有人，請求被告遷讓返還系爭建 物，並按月賠償原告相當於租金之損害等情，為被告以前開 前詞否認。是本件爭點為：㈠原告是否為系爭建物之所有人 ？㈡原告請求被告賠償以每月73,500元計算之損害，是否有 據？
五、原告是否為系爭建物之所有人？
㈠原告主張其為系爭建物之所有人，固以系爭建物所有權狀（ 本院卷第5 頁）及建物登記謄本（本院卷第15頁）為據。然 按「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不 經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列。 」，此有最高法院41年台上字第1039號判例可資參照，故自 己出資興建建築物者，係因法律事實而於登記前取得不動產 物權。經查，系爭土地租賃契約由原告代理其父親甲○○（ 出租人甲方）與被告（承租人乙方）於92年12月24日簽立， 訴外人己○○則擔任連帶保證人，並於約定事項第1 條約定 「被告（乙方）就租賃物，限供餐飲業、飲酒業、一般買賣 業之用，非經甲方同意，不得變更用途」，第15條約定「被 告（乙方）應於本契約訂定日起至93年4 月23日前完成租賃 基地上建屋工程」，而被告向甲○○承租當時，系爭土地上 尚無建物等情，此有系爭土地租賃契約（本院卷第35至39頁 ）附卷為憑，且為兩造所不爭執；又據被告所稱：承租系爭 土地後，即在其上興建系爭建物經營諾亞方舟餐廳等語，並 提出己○○與天原企業有限公司（負責人丁○○）所簽立諾 亞方舟餐廳工程合約書（本院卷第83至98頁）、諾亞方舟商 行（負責人即被告）與承罡空調工程有限公司（負責人戊○ ○）所簽立諾亞方舟餐廳空調工程合約（本院卷第99至104 頁）、被告與原象設計工程有限公司所簽立室內設計委託合 約書（本院卷第113 至115 頁）為憑，嗣經本院通知天原企 業有限公司負責人丁○○、承罡空調工程有限公司負責人戊 ○○、原象設計工程有限公司專案經理陳麗雪到庭證述有關 系爭建物興建過程，渠等均證稱：蓋諾亞方舟餐廳、做室內 設計，及施作諾亞方舟餐廳空調工程，都是受被告及己○○ 之委託，也都是與被告及己○○在接洽，由己○○給付工程 款等語（本院卷第168 、120 、122 頁），並據證人己○○ 證稱：當時承租系爭土地時是空地，要在空地上蓋諾亞方舟 餐廳，就由伊與被告及訴外人毛振益共同合夥出資開設，當 時因為餐廳還未成立，所以三人合夥出資的錢先放在伊的帳
戶裡，由伊以個人名義去付款或簽署與諾亞方舟餐廳有關的 契約等語（本院卷第167 頁）。則依系爭土地租賃契約所載 ，系爭土地於被告承租當時既屬空地，且約定由被告在租賃 基地上建屋並限於餐飲用途，又原告從未於系爭建物之興建 過程中出面與前揭證人洽談，而均由被告及系爭土地租賃契 約之連帶保證人己○○與前揭廠商簽立工程合約及給付工程 款，是足認系爭建物係由被告原始出資興建，而於登記前已 取得該不動產物權。
㈡至系爭建物所有權狀（本院卷第5 頁）及建物登記謄本（本 院卷第15頁）雖記載原告為系爭建物登記名義人。然查，系 爭建物係由被告原始出資興建，業如前述，被告並否認系爭 土地租賃契約有約定系爭建物興建完成後即為原告所有，而 系爭土地租賃契約除第15條特別約定事項第二點記載「工程 興建以甲方（原告父親甲○○）名義請領建造執照」等語外 ，別無系爭建物為原告所有之約定，是被告所稱：當初與甲 ○○簽立系爭土地租賃契約時，只是協議將系爭建物登記為 原告的名字而已，並非系爭建物為原告所有等語，而為系爭 建物僅借名登記於原告名下之抗辯，應屬可採。 ㈢原告復主張系爭土地之每月租金行情為180,000 元，但只以 73 ,000 元出租給被告，此乃考慮到被告還要支出蓋系爭建 物的錢，故以便宜之租金出租給被告，而租賃期限屆滿時， 系爭建物之所有權就歸原告云云，並提出其自行計算之系爭 土地合理租金陳報狀（本院卷第51頁），惟被告否認原告所 自行演算之租金計算表，且否認甲○○係以低於行情之租金 出租系爭土地。經查，原告所提出之租金計算表（本院卷第 51頁），為其個人推估年報酬率所計算得出，並無其他客觀 公正資料為佐，自難採信。況本院函詢高雄市不動產仲介經 紀商業同業公會，有關系爭土地於93年4 月24日至98年4 月 23日間之每月租金市價乙節，經該公會函覆稱：每月租金約 80,000元至100,000 元等語，此有該公會98年3 月23日高房 七字第0036號函（本院卷第133 頁）附卷可稽；又被告委託 天原企業有限公司興建系爭建物，被告已支付如附表所示支 票票款共計1,953,400 元之工程款，此有中國信託商業銀行 股份有限公司98年6 月10日中信銀字第09822271207415號函 暨所附提示人為天原企業有限公司之如附表所示支票（本院 卷第209 至212 頁）附卷可稽；且被告委託承罡空調工程有 限公司、原象設計工程有限公司分別施作空調工程及室內設 計，已各支付600,000 、700,000 元之工程款，亦經承罡空 調工程有限公司負責人戊○○、原象設計工程有限公司專案 經理陳麗雪到庭證述明確（本院卷第171 、172 頁），是足
認被告就系爭建物合計已支出3,253,400元 （1,953,400 ＋ 600,000 ＋70 0,000＝3,253,400）； 則以高雄市不動產仲 介經紀商業同業公會所函覆系爭土地每月最高100,000 元租 金，與系爭土地租賃契約所載每月73,000元租金，其落差為 每月27,000元，又系爭土地租賃契約之租賃期間記載為5 年 （60個月），設若以租金之優惠攤還被告興建系爭建物之成 本，此部分租金優惠充其量僅為1,620,000 元（27,000×60 ＝1,620,000） ，與被告就系爭建物所支出之前揭工程款差 距甚大，益見原告此部分主張，難認為真實。
六、原告請求被告遷讓系爭建物，是否有據？原告請求被告賠償 以每月73,500元計算之損害，是否有據？ 原告既如前述並非系爭建物之所有人，其依民法第767 條請 求被告遷讓系爭建物，自屬無據；又被告既經本院認定為系 爭建物之所有人，其占有使用系爭建物，自無不當得利或侵 權行為可言，原告請求被告賠償以每月73,500元計算之損害 ，亦屬無據。
七、綜上所述，原告主張其為系爭建物所有人，請求被告遷讓返 還系爭建物，並給付以每月73,500元計算之相當於租金之利 益或損害，並無可信；被告抗辯系爭建物為其出資興建，其 為系爭建物所有人等語，即屬可採。從而，原告本於民法第 767 條之規定請求被告遷讓系爭建物，且依不當得利及損害 賠償之規定請求被告按月給付原告73 ,500 元，均無理由， 不應准許，均應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟 酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此 敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官
法 官
法 官
上為正本係依原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 20 日
書記官 簡文清
附表
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│編號│票 號 │面 額 │備 註 │
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│1 │N0000000 │828400 │本院卷第209頁 │
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│2 │BN0000000 │600000 │本院卷第210頁 │
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│3 │BN0000000 │300000 │本院卷第211頁 │
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│4 │BN0000000 │225000 │本院卷第212頁 │
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