臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第3159號
原 告 旺利利實業有限公司
特別代理人 陳青
被 告 陸羽昊
訴訟代理人 歐陽弘律師
複代理人 邱弘文律師
方佳俊
上列當事人間損害賠償事件，本院於一百零六年六月九日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告公司由原告特別代理人陳青及被告陸羽昊二人擔任股東 ，並由被告擔任原告公司董事及代表人。原告前於民國104 年5月15日與訴外人林顯榮就臺北市○○區○○○路0號6樓 之6房屋簽訂有租賃契約，並已支付押租金新臺幣（下同） 10萬元、二個月租金10萬元及大樓管理委員會保證金5萬元 ，並已委請邱進發建築師事務所進行室內裝修，嗣被告因與 陳青不睦，拒絕付款，陳青乃先行墊付5萬元。而依原告與 林顯榮所簽訂之租賃契約第7條之3約定「租賃期未滿，一方 擬終止合約時，應經雙方同意，並預先於終止前壹個月以書 面通知對方，並應賠償對方相當於一個月租金金額之損害金 」，故依此約定，扣除一個月租金金額，原告至少尚可領回 押租租金10萬元及保證金5萬元，共計15萬元。然被告為原 告之代表人，卻於104年9月14日卻與林顯榮簽訂終止房屋租 賃契約書，該契約書第2條約定「乙方（即指原告）同意給 付甲方（即指林顯榮）因提前終止租約之違約金5萬元及房 屋回復原狀之修復費30萬元，共計35萬元」等語，惟特別代 理人於104年12月15日至現場查看時，未見有何回復原狀之 情形，故上開被告以原告之代表人與林顯榮於104年9月14日 所簽訂之終止房屋租賃契約書顯係通謀意思表示，而屬無效 ，且有侵害原告之權利，造成原告受有補習班請張仁海裝潢 費用70萬元、燈具費用9萬元、押租金5萬元、保證金5萬元 ，合計89萬元之損害，爰依民法第184條第1項提起本訴。另 本件被告係原告公司之代表人，與原告公司之間自有委任關 係存在。被告處理終止系爭租約時顯然不當，且已逾越權限 ，亦應依民法第544條對原告負受任人賠償之責。 ㈡並聲明：被告應給付原告新臺幣89萬元，及自起訴狀送達翌
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告則以：
㈠被告與原告特別代理人陳青經營理念不合，於104年6月19日 對話中稱呼被告為惡魔（LUCIFER）、104年8月10日陳青並 揚言將透過法律行動毀掉原告公司。由於再繼續經營公司顯 將導致虧損，陳青亦同意盡速終止與訴外人林顯榮間之租賃 契約，被告因此代表原告向訴外人林顯榮終止租賃契約，原 告主張被告應負侵權行為之損害賠償責顯然未盡舉證責任。 又依該租約第3條第2項規定：「押租金或保證金：10萬元整 ，乙方交付甲方之上列金額，於租賃期限屆滿或中途終止， 乙方搬遷交還租賃物....甲方應無息返還。但乙方積欠租金 及費用等債務時，甲方得抵扣之。」、第4條第5項規定：「 房屋有改裝之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但 不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀.. ..」、第7條第3項約定：「租賃期限未滿，一方擬終止本合 約時，應經對方同意，並先於終止前一個月以書面通知對方 ，並應賠償對方相當於一個月租金金額之損害金」。因此， 原告於提前終止租約時，除須支付一個月租金額之損害金即 5萬元外，尚須負責回復原狀。終止租賃契約後，為盡速處 理出租人與承租人間有關提前終止租約之爭議，並免除承租 人即原告之回復原狀責任，雙方互相讓步，由出租人林顯榮 自行處理租賃標的物，和解條件的文字上原告同意給付房屋 回復原狀修復費30萬元，與違約金5萬元合計為35萬元。實 際上，出租人林顯榮係自押租金10萬元、裝修施工保證金5 萬元、現場價值約9萬元的燈具(91,312元)扣抵，餘款僅約 11萬元。儘管終止房屋租賃契約書上記載當場無法給付之20 萬元3個月內付清，但餘款並非20萬元，且出租人林顯榮當 場表明待原告有錢時再給付即可，並將「3個月」之期限約 定刪除，且至今訴外人林顯榮亦未向原告或被告請求給付。 因此，在該和解條件下，被告代表原告公司終止租約時，並 未給付任何現金，即免除原告之回復原狀責。至於出租人林 顯榮之後如何處理該屋，自與原告及被告無關，被告與林顯 榮間無通謀虛偽意思表示。原告公司所有股東均同意終止租 約之情形下，被告就終止租約時公司所負之回復原狀責任， 以善盡其責，並與出租人達成和解，縱使原告因而受不利益 之結果，少數股東陳青亦不得事後翻異，更就和解前之法律 關係再行主張，或要求被告負損害賠償責任。
㈡原告主張因被告行為所導致之損害，惟關於⒈補習班裝潢費 部分：原告與出租人林顯榮簽訂租賃契約原係欲將該屋作為 經營德語補習班之用，故與仁普室內裝修工程行張仁海簽訂
修繕工程合約書，約定補習班之裝潢費為70萬元，但原告實 際給付給張仁海之費用為49萬元。終止租約後，張仁海亦已 出具文件證明與被告間互不欠款。況該筆49萬元裝潢費並非 因人身或物被侵害而生之損害，即使原告終止租約而未能享 受裝潢之利益，亦非直接遭受財產上之不利益，純屬經濟上 損失，原告無從依民法第184條第1項前段請求被告賠償。⒉ 燈具費用：原告購買燈具費用為91,312元，被告終止租約時 未取回燈具而作為房屋回復原狀修復費30萬元的扣抵。該燈 具未因被告之行為而受有任何損害，縱係作為款項之扣抵而 使原告因此遭受財產上不利益，亦屬經濟上損失，原告不得 依民法第184條第1項前對請求賠償。⒊押租金與保證金：原 告主張被告應賠償押租金5萬元與保證金5萬元，亦與人身或 物被侵害而生之損害無關，僅為純粹經濟上損失，並非民法 第184條第1項之保護客體等語置辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告公司係被告與原告特別代理人投資設立，資本總額為81 萬元，其中被告登記出資額50萬元，原告特別代理人登記出 資額31萬元，原告公司由被告擔任董事兼任法定代理人。 ㈡原告由其特別代理人出面，於104年5月15日代理原告公司與 訴外人林顯榮簽訂房屋租賃契約，以月租金5萬元、押租金 10萬元租下臺北市○○區○○○路0號6樓之6房屋欲作為經 營德語補習班之用，並經於臺灣臺北地方法院所屬民間公證 人邱瑞忠在場見證。
㈢原告公司僱用仁普室內裝修工程行即訴外人張仁海負責上開 房屋之裝潢工程，約定總工程款70萬元，原告公司曾支付張 仁海工程款。
㈣被告於104年9月14日代表原告公司與林顯榮簽訂終止房屋租 賃契約書，終止上開房屋租賃契約，同意給付訴外人林顯榮 因提前終止租約之違約金5萬元及房屋回復原狀修復費30萬 元，共計35萬元，並以押租金10萬元、裝修施工保證金5萬 元、現場價值91,312元之燈具扣抵，餘款約11萬元，林顯榮 迄未向原告公司請求餘款。
四、兩造之爭點及論述：
本件原告主張被告於104年9月14日與訴外人林顯榮簽訂終止 房屋租賃契約，係通謀須為意思表示，且逾越原告委任權限 ，對原告造成89萬元損害，應負損害賠償責任等情，為被告 所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點厥為：㈠原告 與林顯榮終止租賃契約是否為通謀虛偽意思表示？㈡原告終 止租賃契約是否應負回復原狀責任，亦即被告代表原告與訴
外人林顯榮所簽立終止房屋租賃契約之約定，是否逾越受委 任權限？㈢原告依民法第184條第1項、第544條，請求被告 賠償裝潢費用70萬元、燈具費用9萬元、押租金5萬元、保證 金5萬元，有無理由？金額若干？
㈠、被告代表原告與林顯榮終止租賃契約，並非通謀虛偽意思表 示。
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法 律行為之規定，民法第87條第1項前段、第2項分別定有明文 。次按，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示 者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上第29號判例 參照）。原告主張系爭終止房屋租賃契約係被告與訴外人林 顯榮基於通謀虛偽意思表示而訂立，依上開說明，自應由原 告負舉證責任。經查，原告雖以：依照其與訴外人林顯榮之 公證租約第7條第3項約定，如提前終止租約，原告只需賠償 一個月租金，至少可取回15萬元，而被告與訴外人林顯榮之 終止房屋租賃契約書竟約定應給付35萬元違約金；然陳青於 104年12月15日至現場時，發現租屋完全依照補習班之規格 完工，全無回復原狀，認上開終止租約顯係被告與訴外人林 顯榮之通謀虛偽意思表示云云。惟查，原告與訴外人林顯榮 之租約第4條第5項約定「房屋有改裝之必要，乙方（即原告 ）取得甲方知同意後得自行裝設，但不得損害原有建物，乙 方於交還房屋時並應負責回復原狀，....。」第7條第3項約 定「租賃期限未滿，一方擬終止本合約時，應經對方同意， 並預先於終止前一個月以書面通知對方，並應賠償對方相當 於一個月租金額之損害金。」被告代表原告與訴外人林顯榮 終止租賃，自應依照租約條款負責回復原狀及支付賠償金5 萬元（即相當於一個月之租金額）。而回復原狀之金額約定 為30萬元是否合理？證人即訴外人林顯榮到庭結稱：被告告 知若再支付裝潢費30萬元就可以完工，但並未提供資料，然 原告原來的裝潢與伊需求不同，故以較節省之方式進行裝潢 ，以利另行出租，並減少損失。伊前後又花了3個月裝潢， 另2個月招租，損失4、5個月租金收入。伊之房屋原本隔間 好的，遭原告拆除，也沒有門，要再裝上窗戶、馬桶、洗手 臺、抽風機、天花板、燈、地板。依照租賃契約，原告終止 租賃應該要回復原狀返還，但原告並未回復原狀，伊收回房 屋之後，要怎樣裝潢與原告無關，燈具則是以9萬元折抵回 復原狀費用等情（參見本院卷第119至122頁）。原告主張裝 潢包商即證人張仁海稱繼續完成裝潢僅需17萬6500元，被告 卻與訴外人林顯榮約定回復原狀費用30萬元，顯係通謀虛偽
意思表示云云。惟繼續裝潢所需之施工方式，與回復租屋之 原始狀態所需施工方式不同，不應以相同之費用計之。被告 與訴外人林顯榮約定支付回復原狀費用，本符合兩造租約意 旨，且原告與林顯榮確實有終止租約之意思，原告已將租賃 房屋交還林顯榮，林顯榮亦未繼續向原告收取租金，兩造租 約顯已終止無訛，縱陳青爭執約定之回復原狀金額不當，然 亦難遽認屬被告與林顯榮通謀虛偽終止租約意思表示。況原 告主張訴外人林顯榮之裝潢與原告原本設計雷同，故林顯榮 並非以完全回復租賃前之狀態之方式繼續裝潢，其修繕費用 單據縱使未達30萬元，亦屬可能。原告聲請傳訊證人張仁海 ，僅足以證明其至終止租賃階段所支付予張仁海之裝潢費用 係49萬元，及後續之裝潢費用尚餘17萬6500元，然尚不足以 證明完全回復原狀費用亦僅需17萬6500元。且證人張仁海復 證述「若再全部打掉重做，要花更多錢」等語（見本院卷第 120頁背面），是以被告代表原告與訴外人林顯榮約定之修 復費用，尚難認僅需17萬6500元。是原告此部分主張，難認 可採。
2.另依兩造之公證房屋租賃契約第3條第2項約定：「押租金或 保證金：新臺幣10萬元整，乙方交付甲方之上列金額，於租 賃期限屆滿或中途終止，乙方搬遷交還租賃物（包括遷移營 業登記或戶籍登記）後，甲方應無息返還。但乙方積欠租金 及費用的債務時，甲方得抵扣之。」、第7條第3項約定：「 租賃期限未滿，一方擬終止本合約時，應經對方同意，並先 於終止前一個月以書面通知對方，並應賠償對方相當於一個 月租金金額之損害金」。因此，原告於提前終止租約時，除 須支付一個月租金5萬元外，尚須負責回復原狀。終止租賃 契約後，為盡速處理出租人與承租人間有關提前終止租約之 爭議，並免除承租人即原告之回復原狀責任，雙方互相讓步 ，由訴外人林顯榮自行處理租賃標的物，和解條件的文字上 原告同意給付房屋回復原狀修復費30萬元，與違約金5萬元 合計為35萬元。實際上，原告本應依照租約給付104年8月16 日至105年9月15日之當月租金5萬元，及按租約第7條第3項 之賠償金5萬元，是以終止房屋租賃契約書上雖僅記載「給 付提前終止租約之違約金5萬元及房屋回復原狀修復費30萬 元」，惟自證人林顯榮前開證述可知，兩造之真意實係將終 止前、後所發生之權利義務一概結清，以35萬元計算，證人 林顯榮並無另行再向原告求償之意思，則35萬元扣除當月租 金及賠償金共10萬元後，實際上屬於回復原狀費用部分僅25 萬元，衡諸兩造原本約定租期3年，證人林顯榮復提供1個月 免租金之裝潢期，惟原告僅租賃4個月即反悔由被告出面終
止租約，證人林顯榮需另覓承租人，復需自行將僱工將裝潢 工程施作完畢，此均係原告片面毀約所致損失，而揆之契約 自由原則，被告代表原告與證人林顯榮終止房屋租賃所為之 約定，尚難認賠償金額過高而有顯失公平情事。又依終止租 賃契約書所載，總金額35萬元係以租約第3條第2項所載之押 租金10萬元，及大樓裝修施工保證金5萬元扣抵，此符合上 開租約之約定，亦與一般交易常情無違。另證人林顯榮與被 告口頭約定以現場所留價值9萬餘元燈具供做修復遭拆除之 燈具使用，被告辯稱係作為回復原狀修復費用之扣抵，衡諸 租約既已終止，原告亦不再繼續裝潢系爭租賃物，保留燈具 已無益於原告，被告代表原告同意將燈具折抵修復費用，亦 屬對原告有利，難認有何損害原告之意圖。
3.原告雖提出裝潢照片，主張被告與訴外人林顯榮虛偽終止租 約，實際上與訴外人林顯榮繼續經營語文補習班一情云云； 惟訴外人林顯榮證述係為圖節省經費，以達儘速另行出租， 以減少損失之目的而援用部分裝潢已如前述，且訴外人林顯 榮證述未曾與被告共同經營補習班，係遭陳青誣指等情（見 本院卷第122頁），而原告所提之照片，僅能認為租賃契約 終止前、後之裝潢有部分雷同，然尚難認訴外人林顯榮必然 用以經營補習班。此外，原告並未提出其他積極證據以佐其 說，難認其所指被告與訴外人林顯榮共同經營補習班之情屬 實。
4.被告代表原告公司與訴外人林顯榮基於終止租賃契約關係， 而約定給付違約金與回復原狀修復費用共35萬元，要難認為 與常情相違，且約定費亦難認過高，縱訴外人林顯榮援用原 告設計之部分裝潢，亦顯難據此即認被告與訴外人林顯榮無 履行系爭終止租賃契約之真意。此外，原告復未舉證證明被 告以原告代表人名義與訴外人林顯榮簽立終止租賃契約書時 ，其等明知互為之意思表示係屬虛構，並均有不受該意思表 示拘束，而無履行系爭契約之意，以實其說，則依舉證責任 分配原則，原告主張系爭終止租賃契約屬通謀虛偽意思表示 所為而無效等云云，應屬無據，委無足採。
㈡、原告終止租賃契約應負回復原狀責任，被告代表原告與訴外 人林顯榮所簽立終止房屋租賃契約之約定，並未逾越受委任 權限，亦未造成原告之損害。
1.按受任人因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠 償之責，民法第544條定有明文。是以，受任人處理委任事 務以其因逾越權限之行為者為限，委任人始得依前開規定， 請求受任人負賠償之責。
2.經查，被告係原告公司之董事，系爭終止房屋租賃契約簽立
時，為原告之法定代理人，此有旺利利實業有限公司變更登 記表存卷可佐，依公司法第108條第1項前段規定，被告對外 代表原告公司，況被告與原告公司另一股東陳青均同意終止 租賃契約，此亦為原告所無爭執，且有被告與陳青間之對話 內容可資佐證，是被告代表原告與訴外人林顯榮簽立系爭終 止房屋租賃契約書，並未逾越受委任之權限，於法並無不合 。而依照原告與訴外人林顯榮之公證租賃契約，原告片面於 租期屆滿前終止租約，應得出租人林顯榮之同意，且應先於 終止前1個月通知對方，並應給付賠償金，被告依照租賃契 約書之約定徵得訴外人林顯榮之同意，並支付賠償金，亦無 顯失公平情事，已如前述，尚難認其有何逾越原告委任執行 事務權限之情事。
3.至原告主張被告將裝潢費70萬元、價值9萬餘元之燈具、押 租金5萬元、保證金5萬元共89萬元，均交付予訴外人林顯榮 ，始原告受有損害云云；惟據證人張仁海證述原告僅支付裝 潢費用49萬元，並非70萬元，且有被告提出之合約報價單（ 見本院卷第107頁）為憑，原告既與訴外人林顯榮終止租賃 契約，則裝潢已附合於租賃標的物上，無從取回，況原告僱 工進行之裝潢尚未完工，亦具證人張仁海證述無訛，是以仍 未達於堪用之程度，縱曾支付49萬元，然原告之股東即被告 與陳青既均同意片面終止租賃契約，此裝潢之損失事屬必然 ，尚難認係被告所造成之損害。至價值9萬元之燈具、押租 金5萬元、保證金5萬元，均係用以抵扣終止租約之損害賠償 與回復原狀費用，對原告實屬有利，難認對原告造成損害。 ㈢被告代表原告與訴外人林顯榮終止租賃契約之約定，並非通 謀虛偽意思表示，亦無逾越受委任權限而造成原告損害，原 告請求依民法第184條第1項、第544條，請求被告賠償裝潢 費用70萬元、燈具費用9萬元、押租金5萬元、保證金5萬元 ，自屬無據。從而，原告請求被告給付原告89萬元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 劉庭君
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