臺灣高等法院臺南分院民事裁定 98年度重抗字第31號
抗 告 人 乙○○
送達代收人 甲○○
相 對 人 臺南市農會
法定代理人 丙○○
上列抗告人因相對人臺南市農會與債務人蘇裕雄、蘇進福間給付
借款強制執行事件，對於臺灣臺南地方法院中華民國98年7月8日
之裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告訴訟費用由抗告人負擔。
理 由
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受 其訴訟以前當然停止」、「第168條至第172條及前條所定之 承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。」民事訴 訟法第170條及第175條定有明文。又「強制執行程序，除本 法有規定外，準用民事訴訟法之規定」，強制執行法第30條 之1定有明文。本件相對人農會法定代理人原為蔣春生，嗣 變更為丙○○，有台南市政府圖記證明及農會登記事項證明 書各1份在本院卷可稽，丙○○具狀聲明承受訴訟，核與民 事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許，合先陳明 。
二、本件異議及抗告意旨略以：
（一）按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，設定其 他以使用收益為目的之權利者，必以影響抵押權人抵押權 之實行，法院始得除去該權利後拍賣之。是如不能確認拍 賣之抵押標的物係因存有其他使用收益權利而致無人應買 者，即無除去該權利續行拍賣之必要，蓋縱除去該權利， 對抵押權人抵押權之實行仍無何實益。準此，臺南市○○ 區○○段274、274-1、274-2、274-4及274-5地號等5筆土 地（下稱系爭5筆土地）是否係因抗告人之建物對其中274 地號土地存有使用借貸關係，始導致無人應買結果，而有 除去該使用借貸關係之必要，即應究明。
（二）原裁定係以系爭5筆土地有使用之必要性及便利性，將系 爭5筆土地合併拍賣，嗣因無人應買，認抗告人之建物占 用274地號土地，足影響抵押權人抵押權之實行云云。惟 系爭5筆土地實無合併拍賣之必要，蓋274之1地號土地業 經台南市政府編列為計畫道路，現況並非供人通行之道路 ，原裁定所稱「274之1地號為274地號之屋前道路，為對
外通行所必須」云云，即與事實不符。再者，274之4地號 土地固與抗告人之建物所占用274地號土地相鄰，274之2 地號及274之5地號土地又與274之4地號土地相鄰，然274 之2地號及274之5地號土地並未與抗告人之建物所占用之2 74地號土地相鄰，從而274之2地號及274之5地號土地與27 4地號土地並無使用上之依存關係，且抗告人之建物僅占 用274地號土地，而其最低拍賣價格為新台幣（下同）3,2 76,000元，僅占系爭5筆土地拍賣總價14,787,000元一小 部分，縱予分標拍賣，亦不影響應買人之應買意願。原裁 定以系爭5筆土地相鄰認有合併拍賣之必要，實過牽強， 有濫用裁量權之違法。系爭5筆土地第一次拍賣無人應買 之結果，歸因於執行法院將系爭5筆土地合併拍賣，致有 意應買者無使用其他土地之必要而失去應買意願，與抗告 人之建物在274地號土地之使用借貸關係及拍賣後是否點 交無關。本件如將274地號土地聲請單獨分標拍賣，不與 其他土地合併拍賣，倘有人應買，即可證明抗告人就274 地號土地之使用借貸關係並未影響債權人抵押權之實行。 原裁定以合併拍賣方式，將抗告人建物占用之274地號土 地與金額高於274地號土地甚多之其他多筆土地合併拍賣 ，致無人應買，即謂抗告人與債務人就274地號土地之使 用借貸關係已影響債權人抵押權之實行，遽為除去274地 號土地使用借貸關係之執行命令，顯屬疏誤。則依強制執 行法第12條第1項後段規定，抗告人自得依法聲明異議。 為此提起抗告，請求撤銷原裁定等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押抵 押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍 賣之，民法第866條第1項、第2項所明定。又不動產所有人 設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約致影響抵押權者， 該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償 而聲請拍賣抵押物時，執行法院得依聲請或依職權除去該租 賃關係，以無租賃狀態逕行強制執行，亦經司法院院字第14 46號解釋在案。抵押人於設定抵押權後將不動產出借予他人 ，致拍定人無法取得占有，當然會減少應買意願，造成無人 應買或出價不足之情形，難謂對抵押權無影響。故參酌上開 解釋意旨及舉重明輕之法理，不動產所有人設定抵押權後， 於同一不動產上設定地上權或其他權利或租、借於第三人， 因而使價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清 償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，俾避免不
點交，致影響拍定價格（最高法院93年度台抗字第916號裁 判意旨參照）。
四、經查：
（一）相對人為系爭5筆土地第一順位抵押權人，於民國（下同 ）97年6月12日以原法本院97年3月31日南院雅96執合字第 67619號債權憑證為執行名義，執行金額為債務人蘇裕雄 、蘇進福應連帶給付其41,216,975元，及利息、違約金， 並向原法院聲請對債務人蘇裕雄所有坐落臺南市○○區○ ○段274、274-1、274-2、274-4及274-5地號等5筆土地強 制執行，經委託齊紘不動產估價師事務所就系爭5筆土地 鑑價結果分別為2,730,000元、5,686,000元、893,000元 、2,975,000元及37,000元，共計12,321,000元；嗣經原 法院予以合併拍賣，於98年1月20日以最低拍賣價格分別 為3,276,000元、6,824,000元、1,072,000元、3,570,000 元及45,000元，合計拍賣最低價格14,787,000元進行第一 次拍賣，拍賣公告第3項載明：「查封時，據地政指界人 員及債權人代理人、債務人及第三人林淑珠嗣具狀稱：… 編號1土地上（指274地號）有門牌號碼臺南市○○街○段2 34巷106弄39號之589建號建物坐落其上，係第三人林淑珠 與債務人就系爭土地訂立未定期限使用借貸關係，並於84 年10月24日建造，現由林員居住使用，案經本院為形式之 調查，惟前開建物不在拍賣範圍內，應買人應自行查證， 拍定後除編號1土地及其上之地上物不點交外，餘按現況 點交」等語，惟無人投標等情，此經原法院依職權調閱同 院97年度執字第44246號強制執行卷宗核閱無誤。（二）抗告人在274地號土地上所有臺南市○○區○○段589建號 建物即門牌號碼臺南市○○街○段234巷106弄39號房屋， 係於84年10月24日建造完成，於88年1月14日辦理所有權 第一次登記，此觀建物登記簿謄本自明；而相對人係於81 年1月4日就系爭5筆土地設定第一順位抵押權，亦有土地 登記簿謄本可憑（見原法院執行卷第9-13頁），足認抗告 人係在系爭5筆土地設定第一順位抵押權之後，始基於使 用借貸關係，在274地號土地上建造完成上開房屋。又債 務人蘇裕雄係於81年1月4日就系爭5筆土地設定第一順位 最高限額抵押權32,400,000元予債權人即相對人，債務人 蘇裕雄積欠之本金已高達27,000,000元，而第1次拍賣系 爭5筆土地最低價格合計14,787,000元，是拍賣最低價格 顯低於抵押權所擔保積欠之債權甚多，惟無人應買，亦堪 認定系爭5筆土地之拍賣價金顯已不足清償抵押債權至明 。
（三）再參酌拍賣土地上因有第三人之占有使用法律關係存在， 於拍賣時若無法先行除去，將致拍定人無法及時取得拍賣 標的物完整占有，而仍須對該第三人提起訴訟始得取回占 有使用，因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者 之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此 為眾所週知之事實，且法院執行拍賣實務經驗所認定之經 驗法則。本件縱將抗告人所有上開房屋坐落之274地號單 獨分標拍賣，不與其他土地合併拍賣，若不除去274地號 之使用借貸關係，惟因其上有抗告人之房屋占用使用關係 存在，拍定人不能點交274地號土地，投標者之購買意願 仍然會受影響，且會降低承買之金額，是執行法院若不將 抗告人就274地號之使用借貸關係除去，不論是274地號單 獨分標拍賣或與274-1、274-2、274-4及274-5地號合併拍 賣，勢經多次拍賣無人應買，拍賣之價格亦將節節降低， 將影響抵押權人之受償權利甚鉅，執行法院自有依聲請或 職權除去該使用借貸關係而為拍賣之必要。況執行法院將 系爭5筆土地合併拍賣，係依債權人即相對人之聲請，並 經債務人蘇裕雄具狀表示其對於合併拍賣並無意見；復審 酌系爭5筆土地相毗臨之相關位置，且皆以274-1地號出入 等情，有地籍圖在卷可參（見原法院執行卷第14頁），考 量土地使用之必要性與便利性，若不合併拍賣，恐將影響 274-2、274-5地號之通行問題，故予以合併拍賣，並除去 系爭274地號土地上之使用借貸之關係，經核認事用法， 並無不合，抗告意旨猶執上揭情詞，指摘原裁定不當，求 予廢棄，非有理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、 第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 28 日 民事第四庭 審判長法 官 蘇重信
法 官 林永茂 法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣1千元。中 華 民 國 98 年 8 月 28 日 書記官 廖英琇
【附記】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定
：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。