臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第762號
原 告 甲○○
訴訟代理人 莊乾城律師
被 告 集順生活科技股份有限公司
之2
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 蔡欽源律師
魏妁瑩律師
卓家立律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國98年7 月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限。民事訴訟法第 255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。二、查原告起訴時原依民法第256 條、第259 條、第359 條及消 費者保護法第22條、第23條第1 項之規定，請求被告返還訂 金及簽約金新臺幣（下同）104 萬元及自民國97年5 月27日 起以週年利率5%計算之利息（見本院卷第6 頁）。嗣於訴訟 進行中，減縮利息部分之聲明為自97年5 月29日起算（見本 院卷第49頁），並追加公平交易法第21條第1 項、第2 項、 第4 項及第31條為請求權基礎（見本院卷第96頁）。核其所 變更，利息部分係減縮應受判決事項之聲明，追加之訴與原 訴請求之主要爭點事實具有共同性，各請求利益之主張在社 會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料 ，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性， 得期待於後請求之審理予以利用，故追加訴訟標的與原訴之 基礎事實顯屬同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，均 應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告將「信義18號」預售房屋之銷售廣告記載為 ：「臺北文山區即將啟動落後補漲，捷運共構、景觀住宅增 值空間大」、「對臺北的居住選擇而言，擁有好山好水的生 活環境，似乎難以與市中心的便利性兼顧。但隨著信義支線 的通車……變成可能」、「……隨著歐美樂活風潮的蔓延，
綠色、健康、環保的概念也已走進現代都會家庭中，八大綠 色概念配備，看看你有沒有……」等語，被告強調「景觀」 、「好山」等「滿足住的全方位需求」，並繪有環繞綠山之 景觀實景圖使伊信以為真。兩造遂於97年5 月25日簽立房屋 土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），以總價1,300 萬元 購買坐落於臺北市○○區○○段135 地號編號B2棟第14樓一 戶（下稱系爭房屋），於同日給付訂金15萬元及簽約金89萬 元共104 萬元。嗣伊發覺系爭房屋對外景觀實際即面向整片 墓地，然被告銷售廣告所繪山坡均為綠地、無任何之墓地， 則被告銷售廣告顯然不實。又系爭契約第21.1條約定：「本 契約之附件為本契約之一部分，與本契約有同一效力。甲方 （指被告）應確保廣告內容之真實，其廣告宣傳品及所記載 之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約 之一部份。」系爭契約第21.2條亦載明：「本契約簽訂時業 經新聯信廣告股份有限公司銷售人員黃芬蓮詳細解說，並無 廣告、契約以外不實之介紹。」等語並交由伊簽認，惟該員 並未告知系爭房屋所面景觀為整片墓地，且該瑕疵顯係無法 補正，伊已於98年1 月21日發函解除雙方買賣契約，爰依民 法第256 條、第259 條第1 款及第2 款、第359 條，消費者 保護法第22條、第23條第1 項，公平交易法第21條、第31條 規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告104 萬 元及自97年5 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並無廣告不實之情事，銷售文案僅欲表達建案 地理環境之特殊性，非關於房屋給付具體內容，且皆以中性 方式表述，未曾強調任何景觀，亦從未保證週遭無任何墓地 ，建案之周邊環境自始未曾變更，墓地亦非規劃銷售後始行 修建，原告既於買賣進行前親臨現場參觀，應知墓地存在已 久，且位於開放戶外而無任何遮蔽，自行遠眺即可預知該墓 地，無須銷售人員就系爭房屋之景觀係面向整片墳墓為解說 ，原告即可對該墓地有所瞭解與認識，原告之主張應無可取 。復以原告於97年11月18日向宜蘭政府消費爭議調解委員會 就本件事實第一次申訴時，於消費爭議申訴資料表中明白記 載：「97.5.25 訂購一戶B2-14F，總價款1,300 萬元正，現 因不可抗力的金融海嘯，造成我基金虧損，股票套牢，資產 縮水，現也已影響到生活，恐負擔不起日後開工及工程款。 目前經濟前景不好，若執意繼續買，財務會惡化，生活會更 加困難，後果恐難以想像」，而訴求「退回已繳訂簽約金， 來改善生活」等語。則原告欲解除買賣契約根本原因既在於 自身之財務困難，卻藉口墓地在旁指摘廣告不實以遂行其解
約之目的，顯已違反誠實原則及信用方法，實不足採等語， 資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 ㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於民國97年5 月25日簽立房地買賣預約單，由原告向被 告購買案名為「信義18號」坐落臺北市○○區○○路4 段之 B2棟14樓預售屋一戶，總價款1,300 萬元，原告已繳付訂金 15萬元及簽約金89萬元，兩造隨即於同日簽定房屋土地預約 買賣契約書，有房地買賣預約單、本票及房屋土地預約買賣 契約書等件影本附卷可參（見本院卷第9-31頁）。㈡、被告銷售預售屋廣告文字內容有：「臺北文山區即將啟動落 後補漲，捷運共構、景觀住宅增值空間大」、「對臺北的居 住選擇而言，擁有好山好水的生活環境，似乎難以與市中心 的便利性兼顧。但隨著信義支線的通車……變成可能」等語 ，又其照片之遠山無法看出山坡地上有墓地存在（見本院卷 第7-8、122頁）。
㈢、系爭房屋所在基地對面山坡上之墓地，於建案銷售前即已存 在，由原告所購買之B2棟14樓浴室、陽臺、廚房面光處，應 可看到該墓地，有原告提出之現場照片附卷可參（見本院卷 第122 頁）。
㈣、原告以98年1 月21日律師函，對被告為解除系爭契約之意思 表示，被告於98年1 月22日收受該函，有律師函及郵局掛號 函件執據附卷為憑（見本院卷第32-34頁）。四、兩造爭執之要點：
㈠、被告銷售房屋廣告文宣上載明「景觀」、「好山」、「滿足 住的全方位需求」等文字，以及有環繞綠山之景觀實景圖， 是否屬系爭契約所保證之預定效用；即系爭房屋有墓地景觀 是否欠缺系爭契約所保證之預定效用，而有物之瑕疵存在？㈡、被告前開銷售房屋廣告文宣有無廣告不實等情？原告依消費 者保護法及公平交易法等相關規定，請求被告負損害賠償責 任，是否有理由？
茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠、被告銷售房屋廣告文宣上載明「景觀」、「好山」、「滿足 住的全方位需求」等文字，以及有環繞綠山之景觀實景圖， 是否屬系爭契約所保證之預定效用；即系爭房屋有墓地景觀 是否欠缺系爭契約所保證之預定效用，而有物之瑕疵存在？ 1、按物之瑕疵擔保責任，乃物之出賣人就其物之瑕疵或欠缺所 應負之法定無過失責任，所謂物之欠缺，依民法第354 條： 「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」規定意旨 可知，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，均屬物有瑕疵，有最高 法院73年臺上字第1173號判例參照。又買受人於契約成立時 ，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責 。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者， 出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知 其瑕疵者，不在此限。民法第355條復有明文。 2、查：⑴依兩造間所訂立房屋土地預定買賣契約書，並無被告 保證原告所購買房屋「絕對看不見墳墓」之類似文字約定， 復依系爭房地廣告內容以觀，其雖有諸如「臺北第一次，移 植倫敦水岸生活經驗」、「臺北文山區即將啟動落後補漲， 捷運共構、景觀住宅增值空間大」、「對臺北的居住選擇而 言，擁有好山好水的生活環境，似乎難以與市中心的便利性 兼顧。但隨著信義支線的通車，這個願望，在文山區○○○ 區○路上變成可能」、「……隨著歐美樂活風潮的蔓延，綠 色、健康、環保的概念也已走進現代都會家庭中，……」等 強調系爭房地坐擁寬闊基地與面對優美生活環境等廣告宣傳 促銷文字，然究非被告就買賣標的物向原告保證「一定品質 」（即本件看不見墳墓之戶外景觀）之特殊約定，自難認為 兩造間有關於「戶外不能有墳墓景觀」之一定品質之保證約 定。⑵又系爭契約第21.1條雖約定：「本契約之附件為本契 約之一部分，與本契約有同一效力。甲方（指被告）應確保 廣告內容之真實，其廣告宣傳品及所記載之建材設備表、房 屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部份。」等文 字，惟核其文義應指交付如契約所示之建材、房屋及公共設 施，至於基地附近之景觀，乃系爭契約成立之前即存在已久 ，觀其地理位置、開放程度誠屬顯而易見，有卷附實景照片 二紙可查，縱使優美景觀屬約定給付內容，墓地之存在為影 響景觀良窳之要素，復屬無法補正之情形，原告既於簽約時 曾赴往系爭建地所在位置，且本身即係因重視周圍景觀而為 購買動機之一，理當無可能未予環視觀察而未見明顯存在於 山坡上之一大片墓地，應可認原告已明知墓地存在或有重大 過失而不知，即便被告銷售員未就上開情事為告知說明，亦 難謂有故意不告知之情，被告自不負擔保責任甚明。綜上， 原告未舉證證明被告就系爭房屋之景觀品質有特殊之保證約 定，或係故意不告知有墓地該項瑕疵，揆諸前開條文意旨， 被告不負擔保之責甚明，是本件既無瑕疵給付，亦不構成給 付不能，原告主張依據民法第256 條、第359 條規定解除契 約，與法相違，自為不許。
㈡、被告前開銷售房屋廣告文宣有無廣告不實等情？原告依消費 者保護法及公平交易法等相關規定，請求被告負損害賠償責 任，是否有理由？
1、次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之 義務不得低於廣告之內容。故消費者如信賴廣告內容，依企 業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖 未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍 及於該廣告內容，該廣告應視為契約之一部，固有最高法院 92臺上2694號裁判要旨可資參照。
2、惟查：本件被告刊登如前述內容之廣告文宣，並繪有環繞綠 山之景觀實景圖，係為招徠買戶而對週遭景觀環境大為著墨 ，觀諸上開文宣用語均僅為對系爭房屋坐落自然景觀之大體 描述，非有關房屋給付之具體內容，難認被告有廣告不實可 言，且原告買受系爭房屋係坐落捷運木柵線之木柵站附近， 隔溪眺望對面相距1 公里以外山坡，其上墓地之存在是否造 成景觀不佳，誠屬個人主觀之認定，因附近多棟建築物必然 也同見此景，難以得謂現實狀態必然影響景觀美感，縱使確 實造成景觀不良之虞，惟系爭墳墓並非由被告所施蓋亦無法 由被告移除，尚難即以此遽認該預售廣告有不實之情形，何 況原告於簽約前應已知或有重大過失而不知其存在，猶執前 詞置辯，顯違反誠實信用原則。綜上，被告並無廣告不實應 可勘定，原告主張被告違反消費者保護法第22條、公平交易 法第21條之規定，諉不足採，是其請求被告應負損害賠償責 任，為無理由。
五、綜上所述，原告依民法債務不履行、消費者保護法及公平交 易法等法律關係，請求被告應給付104 萬元及自97年5 月29 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 8 月 5 日 民事第四庭 法 官 鄧德倩
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 8 月 5 日 書記官 林孔華
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