臺灣臺北地方法院民事判決 95年度重訴字第702號
原 告 華菱電氣企業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 戴森雄律師
被 告 華屋實業股份有限公司
兼
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 謝清福律師
劉錦隆律師
被 告 盛天企業有限公司
樓
法定代理人 丁○○
被 告 戊○○
丙○○即萬順停車場
上當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於98年6 月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告華屋實業股份有限公司應將臺北縣深坑鄉○○○段草地尾小段第四三五號建物，由臺北縣新店地政事務所於民國七十年八月二十八日，以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記予以塗銷。被告華屋實業股份有限公司應自坐落臺北縣深坑鄉○○○段草地尾小段第八九之四地號、第八九之五三地號土地上，如附圖一所示A1部分面積二一七平方公尺之鐵皮屋、A2部分面積三七六平方公尺之鐵皮屋，B1部分面積一七四平方公尺之鐵架棚、B2部分面積一六七平方公尺之鐵架棚、C 部分面積二六七平方公尺之鐵皮屋、D 部分面積一七平方公尺之鐵架棚、甲1 部分面積八一平方公尺之辦公室、甲2-1 部分面積四四六平方公尺之廠房、甲2-2部分面積一七四點一二平方公尺之廠房、甲1+甲2-1 部分面積五二七平方公尺之頂樓增建等建物、工作物遷出，並將該建物、工作物，及上開土地返還原告。
被告盛天企業有限公司應將坐落臺北縣深坑鄉○○○段草地尾小段第八九之四地號土地上，第四三五建號即門牌號碼臺北縣深坑鄉○○路○段二八○號建物（如附圖一甲1 、甲2-1 、甲2-2 部分）二樓部分騰空交還原告。
被告戊○○應將坐落臺北縣深坑鄉○○○段草地尾小段第八九之四地號土地上，如附圖一所示E 部分面積三十三平方公尺之磚造屋騰空交還原告。
被告丙○○即萬順停車場應將坐落臺北縣深坑鄉○○○段草地尾小段第八九之四地號、第八九之五三地號土地上，如附圖一所示F 部分面積七二平方公尺、如附圖二G 部分面積二二平方公尺、
H 部分面積六十平方公尺、I 部分面積五五平方公尺、J 部分面積一一四平方公尺、N2部分面積二七平方公尺、K 部分面積二○一平方公尺、L 部分面積三七八平方公尺、M1部分面積二平方公尺、M2部分面積一八八平方公尺、N1部分面積三八平方公尺等停車格騰空，並將上開停車格占用之土地交還原告。被告華屋實業股份有限公司應給付原告新台幣貳佰捌拾萬肆仟肆佰捌拾元，及自民國九十五年六月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應將坐落臺北縣深坑鄉○○○段草地尾小段第八九之四地號、第八九之五三地號土地，及同段第四三五號建號即門牌號碼臺北縣深坑鄉○○路○段二八○號建物，於民國九十一年一月十八日所為權利價值最高限額新台幣伍仟肆佰萬元之抵押權設定登記予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項至第六項，於原告以新臺幣肆仟捌佰捌拾柒萬壹仟陸佰陸拾柒元或同額之銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹億肆仟陸佰陸拾壹萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止。又該條所定之承受訴訟人，於得為承受 時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。 民事訴訟法第170 條、第175 條分別定有明文。本件被告華 屋實業股份有限公司（下稱華屋公司）於本院民國96年11月 15日言詞辯論期日陳明：公司董事長已經換人，我們會盡快 承受訴訟等語後，雖未再具狀聲明承受訴訟，惟參酌原告於 96年12月20日具狀陳明：華屋公司之法定代理人已變更為乙 ○○等語，並提出華屋公司變更登記表在卷為憑。堪認原告 上開所陳係在聲明承受訴訟。經核與前開規定相符，是其聲 明承受訴訟，即屬適法，先予敘明。
二、本件被告盛天企業有限公司（下稱盛天公司）、戊○○、丙 ○○即萬順停車場（下稱萬順停車場）均未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。次按請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達 後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此
觀民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定自明。所謂請求之 基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其 共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連 ，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程 度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以 利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理 ，進而為統一解決紛爭者即屬之。最高法院著有90年度台抗 字第2 號裁判要旨可資參照。本件原告起訴主張坐落臺北縣 深坑鄉○○○段草地尾小段89-53 地號土地（下稱89-53 土 地）、同段89-4地號土地（下稱89-4土地；與89-53 土地合 稱系爭土地），及坐落89-4土地上同段建號第435 號即門牌 號碼臺北縣深坑鄉○○路○ 段280 號建物（如附圖一甲1 、 甲2 部分；下稱435 建物）為其所有，惟435 建物於民國70 年間，遭被告乙○○、丙○○、訴外人劉新園（已歿）等人 ，以非法方式移轉登記為華屋公司所有，爰基於所有權法律 關係、不當得利法律關係，（一）先位聲明：1.華屋公司應 將435 建物，於70年8 月28日以買賣為登記原因之所有權移 轉登記予以塗銷。2.華屋公司應將435 建物騰空交還原告。 3.華屋公司應給付原告2,804,480 元，及自起訴狀繕本送達 華屋公司翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 （二）備位聲明：1.華屋公司應將435 建物拆除，並將435 建物占用之土地返還原告。2.華屋公司應給付原告2,804,48 0 元，及自起訴狀繕本送達華屋公司翌日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息。嗣於審理中，認為系爭土地、43 5 建物於85年11月間（當時原告公司、華屋公司法定代表人 均為乙○○），亦遭設定最高限額抵押權54,000,000元予台 北銀行，以擔保華屋公司對台北銀行之債務，後乙○○更於 90年12月11日，與台北銀行簽訂「債權及最高限額抵押權讓 與契約書」，約定將上開抵押債權及抵押權均讓與乙○○， 並完成變更登記，同基於所有權法律關係，於上開（一）先 位聲明部分追加4.乙○○應將系爭土地、435 建物之抵押權 登記塗銷、於上開（二）備位聲明部分追加3.乙○○應將系 爭土地之抵押權登記塗銷（見本院卷一頁88）。再於審理中 ，認為盛天公司、戊○○、萬順停車場亦分別占用435 建物 、如附圖一所示E 部分面積33平方公尺之磚造屋、系爭土地 ，復基於所有權法律關係，於上開（一）先位聲明部分追加 5.盛天公司、戊○○應分別自435 建物、如附圖一所示E 部 分面積33平方公尺之磚造屋遷出並予返還。萬順停車場應自 系爭土地遷出，並交還占用之土地、於上開（二）備位聲明 部分追加4.盛天公司、戊○○應分別自435 建物、如附圖一
所示E 部分面積33平方公尺之磚造屋遷出。萬順停車場應自 系爭土地遷出，並交還占用之土地（見本院卷二頁191 ）。 惟被告不同意原告關於上開訴之追加。經查，原告上開起訴 請求部分與追加請求部分，彼等請求事實均係基於行使所有 權而衍致。已徵原告所為追加請求部分之基礎事實，核與上 開起訴請求部分之基礎事實同一。揆諸首揭說明，堪認原告 上開關於訴之追加，均合於法律規定，應予准許，先予敘明 。
四、又被告華屋公司、乙○○固辯稱：甲○○並非原告公司法定 代理人，代表原告公司提起本件訴訟，屬代理權有欠缺云云 。惟查，原告之法定代理人確為甲○○無訛，詳述如後。則 其代表原告提起本件訴訟即屬適法，先予敘明。貳、實體方面：
一、原告主張：（一）系爭土地，及坐落其上如附圖一所示A1部 分面積217 平方公尺之鐵皮屋、A2部分面積376 平方公尺之 鐵皮屋，B1部分面積174 平方公尺之鐵架棚、B2部分面積16 7 平方公尺之鐵架棚、C 部分面積267 平方公尺之鐵皮屋、 D 部分面積17平方公尺之鐵架棚、E 部分面積33平方公尺之 磚造屋、甲1 部分面積81平方公尺之辦公室、甲2-1 部分面 積446 平方公尺之廠房、甲2-2 部分面積174.12平方公尺之 廠房、甲1+甲2-1 部分面積527 平方公尺之頂樓增建等建物 、工作物（不含上開E 部分磚造屋合稱系爭建物；包含上開 E 部分磚造屋合稱系爭廠區建物；系爭建物與系爭土地合稱 系爭房地）為原告所有。（二）詎乙○○、丙○○、劉新園 等人，於69、70年間，共同以偽造文書方式，將原告公司股 東甲○○、賴五亮、賴吳和子、劉新圖、張玉芷之股權合計 5000股，違法移轉予丙○○；將原告公司股東胡利男之股權 1260股，違法移轉予乙○○、劉新園、劉林玉葉後，再由上 開違法取得原告公司股權之人，開會改選董監事、推選劉新 園為董事長，並完成變更登記。而乙○○則另於69年8 月19 日設立華屋公司，由其擔任法定代理人。繼由劉新園代表原 告公司，乙○○代表華屋公司，將435 建物於民國70年8 月 28日以買賣為登記原因，移轉所有權予華屋公司，並完成變 更登記。（三）系爭土地、435 建物於85年11月間，復遭設 定最高限額抵押權54,000,000元予台北銀行，以擔保華屋公 司對台北銀行之債務，後乙○○更於90年12月11日，與台北 銀行簽訂「債權及最高限額抵押權讓與契約書」，約定將上 開抵押債權及抵押權讓與乙○○，並於91年1 月18日完成變 更登記。（四）乙○○、丙○○、劉新園上開共同涉犯偽造 文書犯行，經臺灣高等法院刑事庭以85年度重上更第114
號判決有罪，乙○○、丙○○、劉新園不服該案判決提起上 訴，經最高法院於86年4 月30日駁回上訴確定在案。嗣台北 市政府建設局經臺灣台北地方法院檢察署檢察官發函，因而 撤銷附表一所示變更登記。是劉新園、乙○○董事（長）變 更登記既經撤銷，即屬無權代表原告公司為上開移轉所有權 行為、設定最高限額抵押權行為，經類推民法無權代理法律 關係，且原告事後不承認上開行為，堪認上開移轉所有權行 為、設定最高限額抵押權行為對原告不生效力。（五）原告 為系爭土地、系爭廠區建物所有權人，1.盛天公司、2.戊○ ○、3.萬順停車場均無合法正當權源，分別占用1.如附圖一 所示甲1 、甲2-1 、甲2-2 部分（下稱盛天公司占用部分） 、2.如附圖一所示E 部分面積33平方公尺之磚造屋（下稱戊 ○○占用部分）、3.系爭土地如附圖一所示F 部分面積72平 方公尺、如附圖二所示G 部分面積22平方公尺、H 部分面積 60平方公尺、I 部分面積55平方公尺、J 部分面積114 平方 公尺，N2部分面積27平方公尺、K 部分面積201 平方公尺、 L 部分面積378 平方公尺、M1部分面積2 平方公尺、M2部分 面積188 平方公尺、N1部分面積38平方公尺之停車格（下稱 萬順停車場占用部分），即屬侵害原告所有權。原告自得請 求盛天公司、戊○○、萬順停車場遷出並予交還。（六）華 屋公司於原告起訴前5 年內，無權占用435 建物，獲得相當 於使用435 建物之租金不當利益，致原告受有損害2,804,48 0 元，華屋公司自應返還原告。（七）退步言之，縱本院認 系爭廠區建物屬華屋公司所有，惟系爭土地仍為原告所有， 原告亦得本於物上請求權，請求華屋公司拆除系爭廠區建物 ，並將系爭廠區建物占用之土地交還，另盛天公司、戊○○ 、萬順停車場亦應分別自盛天公司占用部分、戊○○占用部 分、萬順停車場占用部分遷出並予交還。爰基於民法第767 條所有物返還請求權、除去妨害請求權、同法第179 條不當 得利返還請求權法律關係。1.先位聲明：⑴華屋公司應將43 5 建物，由臺北縣新店地政事務所於70年8 月28日，以買賣 為登記原因而為之所有權移轉登記予以塗銷。⑵華屋公司應 自系爭建物遷出，並將系爭房地返還原告。⑶盛天公司、戊 ○○、萬順停車場應分別將盛天公司占用部分、戊○○占用 部分騰空交還原告；萬順停車場應將萬順停車場占用部分騰 空，並將上開占用部分之土地交還原告。⑷華屋公司應給付 原告2,804,480 元，及自起訴狀繕本送達華屋公司翌日即95 年6 月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑸ 乙○○應將系爭土地、435 建物之抵押權登記塗銷。⑹第⑵ 、⑶、⑷項部分，願供擔保請准宣告假執行。2.備位聲明：
⑴華屋公司應將系爭廠區建物拆除，並將系爭土地返還原告 。⑵盛天公司、戊○○應分別自盛天公司占用建物部分、戊 ○○占用建物部分遷出。⑶萬順停車場應將萬順停車場占用 土地部分遷讓交還原告。⑷華屋公司應給付原告2,804,480 元，及自起訴狀繕本送達華屋公司翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。⑸乙○○應將系爭土地之抵押權登 記塗銷。⑹第⑴、⑵、⑶項部分，願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告華屋公司、乙○○則以：甲○○並非原告公司法定代理 人，代表原告公司提起本件訴訟，屬代理權有欠缺；甲○○ 並未持有原告公司任何股份；乙○○取得系爭房地抵押債權 及抵押權，係受讓台北銀行而來，並非無效；原告公司章程 約定得為保證，故原告公司提供系爭房地擔保華屋公司對台 北銀行之債務，自屬合法；系爭土地雖登記原告公司所有， 但實際上華屋公司早向原告公司購買取得；原告固依不當得 利法律關係，請求被告給付相當於使用該建物之租金不當利 益，惟被告主張時效抗辯等語，資為抗辯。均聲明：（一） 原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、被告盛天公司、戊○○、萬順停車場未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：
（一）經查，系爭土地為原告所有乙情，業據原告提出系爭土地 登記謄本在卷為憑（見本院卷一頁111 至114 ），已堪認 定。至華屋公司雖辯稱：曾於69年間，向原告購買系爭土 地所有權云云，並提出不動產買賣契約書、切結書在卷為 佐（均影本；見本院卷一頁140 至144 ）。惟查，原告否 認上開契約書、切結書之真正，而華屋公司復未能提出上 開契約書、切結書之原本以實其說。已徵華屋公司是否確 有買受系爭土地之情，即屬可議。此外，華屋公司未再提 出其他證據資料證明確有買受系爭土地之事實。則依舉證 責任分配之法則，本院就此部分自無從為有利於華屋公司 之認定。
（二）又查，乙○○、丙○○、劉新園等人，於69、70年間，共 同以偽造文書方式，將原告公司股東甲○○、賴五亮、賴 吳和子、劉新圖、張玉芷之股權合計5000股，違法移轉予 丙○○；將原告公司股東胡利男之股權1260股，違法移轉 予乙○○、劉新園、劉林玉葉後，再由上開違法取得原告 公司股權之人，開會改選董監事、推選劉新園為董事長， 並完成變更登記；乙○○、丙○○、劉新園上開共同涉犯
偽造文書犯行，經臺灣高等法院刑事庭以85年度重上更 第114 號判決有罪，乙○○、丙○○、劉新園不服該案判 決提起上訴，經最高法院於86年4 月30日駁回上訴確定在 案；嗣台北市政府建設局（下稱主管機關）經臺灣台北地 方法院檢察署檢察官發函，因而撤銷附表一所示歷次改選 董監事、修正章程變更登記等情，為兩造所不爭執，並有 原告公司變更登記事項卡、臺灣高等法院85年度重上更 第114 號刑事判決、最高法院86年台上字第2495號刑事判 決、經濟部88年4 月2 日經（88）商字第88206259號函、 主管機關88年4 月26日建一字第882200486 號函、臺灣台 北地方法院檢察署88年3 月6 日北檢榮簡86執5371字第89 66號函在卷可參（見本院卷一頁20至21、22至73、77、11 5 、76），亦堪認定。足徵乙○○、丙○○、劉新園等人 ，就原告公司股東上開股權轉讓、公司改選董監事等情， 均因主管機關撤銷附表一所示變更登記而不復存在，而回 復至上開確定判決認定犯罪行為前之狀態。是主管機關撤 銷附表一所示變更登記時，原告公司股東股權、公司董監 事均應以69年間所登記者為據（見本院卷一頁19至21）。 。故被告所辯：主管機關所撤銷者僅係登記，不及於登記 內容、事項云云，即屬誤會，無可採信。次查，按前開69 年間登記所示：「董事長姓名：甲○○」、「持有股份90 0 股」等語。堪徵主管機關撤銷附表一所示變更登記時， 原告公司法定代理人為甲○○。復參酌主管機關撤銷附表 一所示變更登記後，原告公司已於88年9 月間，合法召集 董事會選任甲○○擔任董事長，再於95年8 月25日合法召 集董事會推選甲○○續任董事長等節，有台北市政府95年 5 月25日府建商字第9572112220號函（見本院卷一頁157 ）、原告公司網路登記資料（見本院卷二頁55）在卷可考 等情相互以觀。亦徵自69年起迄今，均係由甲○○擔任原 告法定代理人。又兩造另案確認委任關係事件，本院95年 度訴字第8393號、台灣高等法院96年度上字第154 號、最 高法院98年度台上字第263 號民事判決；另案返還印鑑等 事件，本院95年度訴字第5581號、96年度上字第372 號、 最高法院97年度上更㈠第83號民事判決均為相同之認定。 益徵甲○○確係原告法定代理人無訛。是華屋公司、乙○ ○所辯：甲○○並非原告公司法定代理人，代表原告公司 提起本件訴訟，屬代理權有欠缺云云，洵屬無據，無可採 取。
（三）再查，劉新園上開違法擔任原告公司董事長後，旋即代表 原告，與代表華屋公司之乙○○達成合意，將435 建物於
70年8 月28日以買賣為登記原因，移轉所有權予華屋公司 ，並完成變更登記乙情，為兩造所不爭執，並有435 建物 登記謄本、華屋公司變更登記事項卡在卷可查（見本院卷 一99至102 ），亦堪認定。倘參酌劉新園上開董監事變更 登記業經主管機關撤銷而不復存在，已述之如前，堪認其 當時擔任原告公司法定代理人出賣435 建物即非有合法權 源；暨甲○○代表原告提起本件訴訟表示不同意上開出賣 435 建物之債權行為、物權行為等情相互以觀。均徵劉新 園上開出賣435 建物之債權行為、物權行為，均因本人不 同意無權代理行為而不生效力。從而，原告主張435 建物 所有權移轉之債權行為、物權行為均不生效力，其仍為43 5 建物之所有權人，訴請華屋公司塗銷435 建物所有權移 轉登記，即屬有據，堪可採認。
（四）按所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增 建之建築物或工作物，已具有構造上之獨立性，但在使用 功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性 ，為不具獨立性之建築物或工作物，而從屬於獨立之原建 築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物或工作物獨立 性之要求，不得為物權之客體，其所有權應歸於消滅，原 有建築物所有權範圍因而擴張。判斷增建部分，是否具有 使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分 之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能 與原有建築物之依存程度等情形定之。本件華屋公司雖主 張如附圖一所示A1部分面積217 平方公尺之鐵皮屋、A2部 分面積376 平方公尺之鐵皮屋，B1部分面積174 平方公尺 之鐵架棚、B2部分面積167 平方公尺之鐵架棚、C 部分面 積267 平方公尺之鐵皮屋、D 部分面積17平方公尺之鐵架 棚甲1+甲2-1 部分面積527 平方公尺之頂樓增建等建物係 其所有增建云云，縱認實在，惟查，435 建物係機械設備 化工廠乙情，為兩造所不爭執，並經本院到場勘驗屬實， 亦有現場照片在卷可參（見本院卷三頁23），堪予認定。 倘參酌上開A1、A2部分鐵皮屋內置機械設備、B1、B2部分 鐵架棚現置機器設備、C 部分鐵皮屋內有鐵製機械設備、 D 部分鐵架棚現有塑膠籃內置放鐵製細小零件、甲1+甲2- 1 部分係435 建物頂樓增建，且屬帶狀分佈在435 建物周 邊，及均在工廠廠區圍牆範圍以內，暨與均使用同一大門 出路口與外界道路聯絡等情，亦經本院到場勘驗無訛，並 製有勘驗筆錄、現場草圖在卷可稽（見本院卷二頁175 至 177 ），另有現場照片在卷可考（見本院卷三頁25至27） 等情相互以觀。足認上開A1、A2、B1、B2、C 、D 、甲1+
甲2-1 部分，均不具使用上之獨立性，而與435 建物之工 廠在客觀上具有功能關聯及相互依存之關係。則依前開說 明，此部分建物、工作物為附屬物，所有權仍歸屬原告所 有。則原告訴請華屋公司應自系爭建物遷出，並將系爭房 地返還原告，即屬有據，堪可認定。
（五）又查，原告主張其為系爭土地、系爭廠區建物所有權人， 盛天公司、戊○○、萬順停車場均無合法正當權源，分別 占用盛天公司占用部分、戊○○占用部分、萬順停車場占 用部分等情，業據原告提出上開土地、建物登記謄本在卷 可按，並有現場照片在卷可參（見本院卷三頁27至33）。 另參酌盛天公司、戊○○、萬順停車場就原告主張之事實 ，經受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準 備書狀為爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項、第1 項規 定，已視同自認，益堪認原告此部分主張之事實為真實。 從而，原告主張盛天公司、戊○○、萬順停車場侵害原告 所有權，訴請彼等遷讓返還，即屬有據，堪予採信。（六）復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為 民法第179 條所明定。故其得請求之不當得利範圍，應以 他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而 無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念。最高法院著有61年度台上字第1695號判例要 旨可資參照。本件被告無權占有435 建物使用89-4土地， 依照前開說明，自屬獲得相當於使用該土地之租金不當利 益。從而，原告請求被告返還95年6 月9 日起回溯5 年期 間占用上開土地獲得相當於使用該土地之租金不當利益， 洵屬有據。
（七）再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地 價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之 地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地 政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內 自行申報之地價。土地法第97條第1 項、第148 條分別定 有明文。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定，最高法院著有68年度台上字第3071號判例要 旨可資參照。本件89-4土地坐落臺北縣深坑鄉○○○段草 地尾小段89-4地號土地，屬城市地方土地。又上開土地申 報地價均為每平方公尺8,000 元乙節，為華屋公司所不爭
執，並有原告提出之土地登記謄本在卷可考，堪可認定。 則依前開說明，原告主張依上開土地申報地價作為核算華 屋公司使用上開土地獲得相當於使用該土地之租金不當利 益，尚非無據。另原告主張華屋公司獲得相當於使用該土 地之租金不當利益，應以上開土地申報總價年息百分之十 為核算基礎（435 建物係供工廠使用，核算使用上開土地 相當於租金不當利益，不受前開土地法規定不超過年息百 分之10之限制，惟原告僅請求以年息百分之10核算，本院 亦僅得於前開範圍內審酌之）乙節，除據提出前揭地價謄 本為證外，本院另參酌435 建物為工業用、鋼筋混凝土造 2 層樓建物，占用89-4土地面積為701.12平方公尺；435 建物距離深坑交流道約1 、2 公里，對外交通仰賴自有交 通工具；廠區左方約20公尺雙向設有公車站牌，附近有超 商、早餐店、飲食店，附近大約為透天住宅（1 樓店舖、 2 樓供住家使用）；廠區門口面臨北深路，路面約10、12 米寬，往右為木柵，往左為深坑市區；附近有東南科技大 學、信義財貿中心園區、CIA 世貿科學園區、郵局等情， 亦經本院至現場勘驗屬實，有上開勘驗筆錄在卷可查（見 本院卷三頁39），及地圖、附近照片在卷可佐（見本院卷 三頁41至48），堪可認定。足徵435 建物對外聯絡方便、 交通頗為便利。此外，參酌435 建物占用89-4土地面積達 701.12平方公尺，形狀完整，有助整體規劃利用，進而增 進生產效能；435 建物之商業發展及使用系爭土地實際獲 得經濟價值、利益不低等情，認為原告請求華屋公司返還 使用上開土地獲得之不當利益，以系爭土地申報地價年息 百分10核算不當得利，尚稱適當。從而，被告於95年6 月 9 日起回溯5 年期間無權占用上開土地，獲得不當利益共 計2,804,480 元【元以下四捨五入：8000元（申報地價） ×701.12平方公尺（占用面積）×10﹪÷12（月息率）× 60月（占用期間）】。至華屋公司雖主張時效抗辯云云， 惟原告上開請求範圍，並無罹於時效之情。是華屋公司此 部分所辯，亦屬誤解，同無可採。
（八）繼查，系爭土地、435 建物於85年11月間（當時原告、華 屋公司法定代理人均為乙○○），復遭設定最高限額抵押 權54,000,000元予台北銀行，以擔保華屋公司對台北銀行 之債務，後乙○○更於90年12月11日，與台北銀行簽訂「 債權及最高限額抵押權讓與契約書」，約定將上開抵押債 權及抵押權讓與乙○○，並於91年1 月18日完成變更登記 等情，為兩造所不爭執，並有債權及最高限額抵押權讓與 契約書、土地登記申請書在卷可查（見本院卷一頁116 、
117 ），固堪認定。惟參酌乙○○上開董監事變更登記業 經主管機關撤銷而不復存在，亦如前述，同認乙○○當時 擔任原告公司法定代理人將435 建物、系爭土地設定抵押 予台北銀行並非有合法權源；暨甲○○代表原告提起本件 訴訟表示不同意上開上情相互以觀。同徵乙○○上開將43 5 建物、系爭土地設定抵押與台北銀行之債權行為、物權 行為，均因本人不同意無權代理行為而不生效力。從而， 台北銀行並未取得435 建物、系爭土地之抵押權。益有進 者，乙○○嗣後向臺北銀行取得之抵押權亦非存在。則原 告主張其為435 建物、系爭土地所有權人，訴請乙○○將 435建物、系爭土地之抵押權登記塗銷，亦屬有據。（九）又華屋公司、乙○○另稱：劉新園、乙○○擔任原告法定 代理人具有表現代理之情云云，惟其始終未能提出相關證 據資料證明上情為實在，則本院自無由據其空言主張即認 為真實，附此敘明。
五、綜上所述，原告基於民法第767 條所有物返還請求權、除去 妨害請求權、同法第179 條不當得利返還請求權法律關係， 訴請⑴華屋公司應將435 建物，由臺北縣新店地政事務所於 70年8 月28日，以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記予 以塗銷。⑵華屋公司應自系爭建物遷出，並將系爭房地返還 原告。⑶盛天公司、戊○○、萬順停車場應分別將盛天公司 占用部分、戊○○占用部分騰空交還原告；萬順停車場應將 萬順停車場占用部分騰空，並將上開占用部分之土地交還原 告。⑷華屋公司應給付原告2,804,480 元，及自起訴狀繕本 送達華屋公司翌日即95年6 月10日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。⑸乙○○應將系爭土地、435 建物之抵 押權登記塗銷，均有理由，應予准許。又本院既就原告先位 之訴為勝訴之判決，則原告備位之訴，即無庸審酌，併此敘 明。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核 無不合，爰酌定相當擔保金額，併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之 主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。八、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 8 月 14 日 民事第二庭 法 官 黃呈熹
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 8 月 14 日
書記官 傅美蓮
附表一
（一）70年3月5日建一字第一二四一七三號改選董監事及修正章 程變更登記。
（二）77年11月10日建一字第一七三八一七號改選董監事及修正 章程登記。
（三）81年5月12日建一字第一六二五三六號改選董監事登記。（四）85年10月29日建一字第三四九八五一號函改選董監事及修 正章程登記。
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