臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1025號
原 告 乙○○
訴訟代理人 張皓帆 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 林豐順 律師
上列當事人間返還訂金等事件，本院於民國98年7月28日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾萬元及自民國九十八年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）180萬元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並 陳明願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國97年11月初，經由中城不動產開發有限公司 （下稱中城公司）仲介買賣不動產，該公司之職員訴外 人陳其聯帶看台中市北屯區○○○街3號之不動產後， 原告即委託華泰銀行評估放款金額，經華泰銀行回覆約 可貸款價金1,800萬元之八成即1,440萬元，原告估算現 有資力應足以負擔自備款及償還貸款，乃透過陳其聯於 97年11月19日下午1時與建商相約洽談相關細節，經代 書訴外人廖瑞峰當場製作不動產買賣合約書，並記載定 金、用印款、完稅款、尾款等給付金額及時間，因原告 需再思考契約內之容，遂未簽訂買賣契約而離去。 二、同日下午3時許，中城公司之職員、陳其聯、廖瑞峰及 被告等人同赴原告經營之藥局，向原告遊說系爭不動產 買賣，原告亦邀華泰銀行人員共同商談貸款事宜，原告 表示在資金方面須配合銀行放款作業，至於放款作業流 程及如何付款，由銀行人員、仲介人員及兩造再研商。 兩造於當日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），約定原告向被告購買台中市○○區○○段432地號 土地及其上同段889建號建物即門牌號碼為台中市北屯 區○○○街3號（下稱系爭不動產），買賣價金為1,800
萬元，原告並交付金額計面額180萬元之支票（下稱系 爭支票）作為定金。
三、原告陸續兌現系爭支票後，被告及中城公司雖迭經催促 原告給付用印款300萬元，惟銀行貸款未能辦妥，經原 告詢問後，華泰銀行始表示因金融風暴後，銀行銀根緊 縮，致華泰銀行無法承作本件貸款，故造成原告無法給 付後續應付之買賣價金。原告雖另與土地銀行接洽本件 貸款事宜，惟土地銀行表示不願承作本件貸款。被告於 98年1月12日發函催促原告履行契約，原告亦於同年月 14日函知被告無法履約之原因，並向被告請求返還定金 180萬元，惟被告以買賣契約業已完成，且原告違約在 先而拒絕返還。
四、原告首次買賣不動產，對於不動產買賣如何付訂、用印 、完稅、辦理過戶及辦理貸款等流程無所知悉，倘原告 瞭解買賣過程，即不會輕易簽約。買賣契約簽定前，中 城公司人員未詳細告知貸款購屋之付款程序，亦未告知 系爭不動產係出賣人由法院拍賣取得，並非建商新建成 屋。首次洽談合約時，原告認為需再思考契約內容，故 先離開現場。詎被告至原告工作場所簽約，竟利用原告 急迫、輕率或無經驗之處，況華泰銀行在金融風暴發生 後，亦推諉不承作本件貸款，致原告無法履行契約，此 屬不可歸責於原告之事由。被告明知原告需要八成貸款 ，原告於銀行無法貸款八成後，求助被告而遭拒絕，顯 見系爭買賣契約乃乘原告對不動產買賣無經驗下所為給 付之約定，當時情況對於原告顯失公平。準此，原告依 民法第74條第1項規定，撤銷系爭買賣契約，並依民法 第179條規定，請求返還180萬元定金。再者，原告於簽 約當時，倘知悉銀行無法承作本件貸款，原告不可能為 系爭買賣之意思表示，故依民法第88條撤銷買賣之意思 表示，並依民法第179條請求被告返還定金。 五、系爭買賣契約第9條約定：倘甲方（原告）不履行本契 約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲之事由、致不能如 期交付殘餘價金時聽由乙方（被告）解除契約，所交定 金及價金悉被乙方沒收作為違約金、甲方不得異議。核 本件原告所交付180萬元之定金，其性質係屬違約定金 ，系爭不動產尚未辦理所有權移轉，亦未交付原告使用 ，被告嗣後已將系爭不動產以1,800萬元出售與訴外人 何雅利，足見被告並無因原告無法履行系爭買賣契約而 受有損害，是被告沒收定金180萬元，實屬過高。縱認 原告在訂約之時，無急迫、輕率、無經驗或錯誤之情事
，被告亦未受有實際損害，其違約定金顯屬過高，應予 以酌減。
參、證據：提出不動產買賣契約書、支票、建物登記第二類謄 本、存證信函及戶籍謄本等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明願供擔保 請准宣告免予假執行。
貳、陳述
一、原告為高知識份子，應知悉不動產交易之基本常識。原 告曾委託銀行評估貸款，並要求本件買賣採用不動產價 金存入華泰銀行受託信託財產專戶。故原告支付之系爭 支票，亦交由原告委託之華泰銀行收取。職是，原告對 不動產買賣之知識，已逾一般人之水準，顯見系爭買賣 契約並無不公平之情事，被告亦無乘原告急迫、輕率或 無經驗使原告訂約之事。
二、原告自行委託華泰銀行評估，並由華泰銀行回覆可貸金 額為1,440萬元，此貸款額度及准貸與否，係由原告自 行處理，顯與被告無關。系爭買賣契約未約定貸款事宜 ，僅於系爭買賣契約第3條第3款約定：尾款900萬元， 俟本件產權登記甲方（原告）名義3日內，甲方一次付 清，並約定於98年元月10日前付清。倘承買人須貸款時 ，買賣與抵押權設定文件一併向地政機關辦理登記。職 是，原告當時預定貸款金額為900萬元，兩造買賣契約 並未約定以原告貸款1,400萬元，契約始可成立，是原 告無法貸款並非解除契約之條件。原告於購屋前，應審 慎評估自己之付款能力，而華泰銀行事後不予承作本件 貸款案件，係原告負債比過高，屬於可歸責於原告之事 由。
三、系爭買賣契約第9條約定：甲方如不履行本契約交付殘 餘價金時，或因可歸責於甲之事由，致不能如期交付殘 餘價金時聽由乙方解除契約，所交定金及價金悉被乙方 沒收作為違約金，甲方不得異議。第10條約定：乙方（ 被告）不履行本契約時，則由甲方解除契約，乙方應加 倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金，乙方不 得異議。此約定兼顧買賣雙方權利義務，相當公平合理 。原告於97年11月19日給付簽約金180萬元後，依約應 於97年12月20日給付用印款300萬元，詎原告未為給付 ，經被告催告後，原告亦不履行契約，依系爭買賣契約 第9條約定，被告可解除契約及沒收定金作為違約金。 被告前於98年1月12日以存證信函表示最後寬限期限為
98年1月14日，逾期即依契約內容處理，即解除契約並 沒收定金。原告亦於98年1月14日函覆同意被告解除契 約，販售予第三人。準此，兩造於98年1月14日解除契 約。
四、本件不動產標的總價為1,800萬元，故被告沒收定金180 萬元，僅佔一成，符合一般社會交易常規，並無顯失公 平之情事。況被告依契約書沒收定金，並非無法律原因 ，原告以不當得利請求返還，顯無理由。況系爭買賣契 約因可歸責於原告之事由，致無法履行契約，原告請求 返還定金並不合理。再者，被告依法解除契約後，將系 爭不動產另售予何雅利，此與系爭買賣契約無關，故兩 次買賣價金之價差與原告違約不付價金之行為間，顯無 因果關係。
參、證據：提出不動產買賣契約書、中城不動產銷售同意書等 件為證。
丙、本院依職權函查台中市不動產仲介公會關於系爭不動產98年 1月14日之市價與原價1,800萬元相較是否下跌？跌幅若干？ 理 由
壹、兩造於97年11月19日簽訂系爭買賣契約，約定原告向被告購 買系爭不動產，買賣價金為1,800萬元，原告依約繳納定金 180萬元。貸款銀行因金融風暴而無法承作本件貸款，使原 告無法給付後續應付之買賣價金，此屬不可歸責於原告之事 由，原告雖曾寄存證信函通知無法履約之原因，並向被告請 求返還定金180萬元，惟被告以買賣契約業已完成，且原告 違約在先而拒絕返還。系爭買賣契約乃乘原告對於不動產買 賣無經驗下所為給付之約定，當時情況對於原告顯失公平。 因此，原告依民法第74條第1項規定，撤銷系爭買賣契約， 並依民法第179條規定，請求返還180萬元定金。再者，原告 於簽約當時，若知銀行無法承作本件貸款，原告即不可能為 系爭買賣之意思表示，故依民法第88條之規定，撤銷買賣之 意思表示，並依民法第179條請求被告返還定金。況被告以1 ,800 萬元之價金將系爭不動產出賣予何雅利，顯見被告並 未受有損害，是被告沒收定金180萬元，實屬過高等語。被 告抗辯稱原告為高知識份子，對於不動產交易等基本常識， 不得諉為不知。系爭買賣契約並無不公平之情事，被告亦無 乘原告急迫、輕率或無經驗使原告訂約之事。原告自行委託 華泰銀行評估貸款，該項貸款額度及准貸與否，自與被告無 涉。因系爭買賣契約，並未約定貸款成數為買賣要素，原告 於購屋前，應審慎評估自己之付款能力，而銀行事後不予承 作本件貸款，是原告負債比過高，屬於可歸責於原告之事由
。原告違約不繼續給付價款，被告依契約第9條於98年1月14 日解除契約，並沒收原告所交定金，並非不當得利。本件因 可歸責於原告之事由致無法履行契約，原告請求返還定金並 不合理。而系爭不動產標的總價為1,800萬元，沒收之定金 為180萬元，僅佔一成，符合一般社會交易常規，並無顯失 公平之情事。被告依法解除契約後將系爭不動產另售予何雅 利，此與本件買賣契約無關，兩次買賣價金之價差與原告違 約不付價金之行為間，並無因果關係等語置辯。貳、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示 或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致， 而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立， 關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件 之性質定之。民法第345條與第153條分別定有明文。職是， 就買賣契約以觀，係以價金及標的物為其要素，價金及標的 物，自屬買賣契約之必要之點，至其他非必要之點，如付款 方式、貸款數額、移轉所有權過程及稅金負擔等事項，並非 買賣契約之要素，倘當事人未特別約定，自不影響買賣契約 之成立。原告雖主張兩造簽訂系爭買賣契約，並以原告向銀 行貸得價金8成即1440萬元作為買賣要素云云。惟被告抗辯 稱貸款額度及准貸與否，均由原告自行處理，系爭買賣契約 未約定貸款金額為買賣要件等語。職是，本項兩造之主要爭 執在於原告貸款數額或成數是否為系爭買賣契約之要素，本 院自應審究之。經查：
一、兩造於97年11月19日簽訂系爭買賣契約，約定原告向被告 購買系爭不動產，買賣價金為1,800萬元，原告依約繳納定 金即系爭支票180萬元等事實。業具原告提出不動產買賣契 約書與支票等件為證（本件卷宗第9至12頁），復為被告 所不爭執，堪信為真實。本院審視系爭買賣契約，認為兩 造就買賣契約標的、價金、付款時期、違約責任等事項。 均已詳加約定，並經兩造簽名蓋章，自形式上觀之，當事 人意思表示合致，系爭買賣契約合法有效成立。 二、原告雖主張系爭買賣契約應以原告向銀行貸得定額款項作 為買賣要素之一云云。惟系爭買賣契約未載明，被告亦否 認有此約定。從而，買賣契約當事人間除標的物及價金外 ，倘約定其他交易上之重要事項亦列為必要之點者，衡諸 契約自由原則，自為法之所許，依舉證責任分配之原則， 應由主張有此約定之一方，負舉證責任。職是，原告應就 貸款額度為系爭買賣契約之要素，負舉證責任。否則其應
受買賣關係之拘束，不得事後將非必要之點強加諸於買賣 契約內，任意否認契約效力。
三、證人陳其聯到庭結證稱：其從事房屋仲介已有5年經驗， 為負責系爭不動產買賣之仲介人員，兩造簽訂系爭契約時 ，華泰銀行有向原告保證貸款成數，是尾款得以貸款或用 現金支付，原告有表示縱使貸款不足，其可以支出現金補 差額。倘買受人擔心貸款成數不足，買受人通常會與出賣 人協議，明定貸款成數為買賣要素，並於買賣契約內載明 ，以免發生糾紛。因兩造無此約定，故系爭契約並未載明 等語 (本件卷宗第47頁即本院98年7月28日言詞辯論筆錄 第2至3頁)。自證人陳其聯之證詞可知，華泰銀行雖向原 告保證貸款成數，然原告有表示縱使貸款不足，其可支出 現金補足買賣價金差額，故系爭契約未約定原告貸款成數 作為買賣要素之一。
四、證人廖瑞峰亦到庭結證稱: 其負責承辦系爭契約，原告起 初未表示要貸款，嗣後始表示有貸款之必要，證人認為原 告未表示倘貸款數額不足，系爭契約不成立，證人亦告知 原告倘貸款不足，應以現金繳足，貸款數額如系爭契約第 3條第3項所載為900萬元等語（本件卷宗第48頁即本院98 年7月28日言詞辯論筆錄第3至4頁）。自證人廖瑞峰之證 詞可知，兩造未約定貸款數額不足，系爭契約不成立，契 約約定之貸款數額為900萬元，並非1440萬元，其與原告 主張不符甚明。
五、綜上所陳，本院參諸證人陳其聯有從事房屋仲介5年經驗 ，並領有相關證照，而證人廖瑞峰為地政士，渠等均為從 事不動產交易之專業人士，應熟悉買賣不動產之要素與重 要交易之事項，並均為系爭買賣契約之承辦人，其等並證 稱系爭買賣契約未約定原告貸款數額或成數，故系爭買賣 契約未載明該事項，應堪採信。再者，依據系爭買賣契約 第11條之其他特別約定，兩造對於其他特別約定，均有在 該條項以手寫明示約定。倘兩造有約定以原告貸得款項作 為買賣要素，就此交易上重要之事項，衡諸常理與契約意 旨，應記載於系爭買賣契約內，作為買賣關係之重要憑信 ，益徵原告主張兩造約定以原告向銀行貸得價金8成作為 系爭買賣契約要素云云，顯非真正。從而，兩造就買賣標 的、價金，意思表示一致，系爭買賣契約合法有效成立， 兩造均依按買賣關係履行義務與行使權利。
參、按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產 上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院 得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕其給付。
民法第74條第1項定有明文。法院依民法第74條第1項之規定 撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或 無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使 他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平 之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。最高法院28年 上字第107號著有判例。原告雖主張其因首次買賣房屋，對 於不動產買賣流程無所知悉，被告至原告工作場所請求簽約 ，顯有利用原告急迫、輕率或無經驗之情事，故系爭買賣契 約對原告顯失公平，其請求撤銷系爭契約云云。惟被告抗辯 稱原告前委託銀行評估貸款，並要求本件買賣採用不動產價 金存入銀行受託信託財產專戶，原告簽發之系爭支票，亦交 由銀行職員收取，是原告有相當之不動產買賣知識，顯見系 爭買賣契約並無不公平之情事，被告亦無乘原告急迫、輕率 或無經驗使原告訂約之事等語。職是，本項兩造爭執在於有 無暴利行為之事實，其涉及被告有無利用原告急迫、輕率或 無經驗而簽訂系爭買賣契約，其結果是否對原告顯失公平？ 。經查：
一、證人陳其聯到庭結證稱: 兩造於97年11月19日共進行兩次 協商，第1次在中城公司商討買賣價格，第2次在原告工作 場所談論買賣程序，證人建議原告約定履約保證，但華泰 銀行建議原告為信託登記。兩造於97年11月19日在原告處 所簽訂系爭契約，並沒有商談貸款之情事，原告表示貸款 若不足，其有自備資金，當日原告交付180萬元之定金等 語 (本件卷宗第47頁即本院98年7月28日言詞辯論筆錄第2 至3頁)。自證人陳其聯之證詞可知，兩造就系爭買賣進行 兩次協商後，始於97年11月19日簽訂系爭買賣契約，原告 並交付180 萬元之定金予被告。其足見原告於買賣過程有 花費相當時間與被告討論買賣價金、價金交付方式及銀行 貸款等事項，顯無急迫、輕率或無經驗之情事。 二、證人廖瑞峰到庭結證稱: 其負責承辦系爭契約，原告有交 付180萬元定金，原告起初未表示要貸款，嗣後始表示有 貸款必要，兩造在中城公司進行第1次協商，約定定金與 買賣總價，兩造至原告處進行第2次協商，始知悉原告需 要貸款，原告自行找華泰銀行評估貸款，貸款數額如系爭 契約第3條第3項所載為900萬元等語 (本件卷宗第48頁即 本院98年7月28日言詞辯論筆錄第3至4頁)。自證人廖瑞峰 之證詞可知，兩造就系爭契約進行2次協商，第1次在中城 公司約定定金與買賣總價，嗣後在原告處進行第2次協商 ，期間有討論買賣價金與貸款數額等事項。本院審酌證人 陳其聯、廖瑞峰之上開證詞，認為兩造就系爭買賣契約進
行2次協商，第1次約定定金與買賣總價，第2次商討買賣 與貸款程序，兩次期間相隔約2小時，足見並非倉卒行事 。
三、參諸系爭不動產交易價格高達1,800萬元，顯非一般受薪 階級所能負擔。原告經由仲介公司看屋，並於觀看系爭不 動產後，自行委託華泰銀行評估放款金額，估算其現有資 力，是否足以負擔自備款及償還貸款後，繼而經由陳其聯 於97年11月19日下午1時至中城公司洽談買賣事宜，因原 告認有再考慮契約內容之必要，遂離去而未簽訂。嗣於同 日下午3時許，中城公司之職員、陳其聯、廖瑞峰、被告 等人同至原告工作場所討論系爭不動產買賣事宜，原告並 委請華泰銀行人員到場，最後兩造始簽訂系爭買賣契約。 準此，原告於簽訂系爭買賣契約前，既已先評估資力後， 並經由仲介公司聯絡被告商論系爭不動產買賣情事，故堪 認原告經審慎評估後，並詢問專業仲介與銀行人員後，始 簽訂系爭買賣契約，對於購買系爭不動產，顯非全然陌生 或毫無準備。況原告於第2次討論系爭買賣契約時，原告 並未對於契約內容表示不同意或應為建議修正，且其亦請 熟識之銀行人員到場，並接受銀行人員之建議，約定將本 件價金存入華泰銀行受託信託財產，足見原告係經充分考 量始為本件買賣意思表示，益徵被告並無利用原告急迫、 輕率、無經驗而使原告簽訂系爭契約，且依當時情形有顯 失公平之處。
四、綜上所陳，原告經由仲介公司看屋，並自行委託華泰銀行 評估放款金額，估算其還款能力，繼而經由仲介公司與地 政士與被告商討買賣事宜，期間有討論買賣價金、價金交 付方式及銀行貸款等事項，原告有相當時間思考是否簽訂 系爭買賣契約。況系爭買賣契約共計3頁、12條條文，其 分別就標的、價金、付款方法、產權登記時間、賣方保證 無產權不清、稅捐及規費之負擔、違約責任等買賣事項為 約定，均屬一般不動產買賣契約之基本約定事項，內容並 無繁複、深奧難懂之處，而依原告之職業、閱歷，應具有 不動產交易之基本常識，對於系爭契約內容應能瞭解。從 而，原告主張依民法第74條第1項撤銷系爭契約，並依民 法第179條規定，請求被告返還定金云云，洵不足採。肆、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格，或物 之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容 之錯誤、民法第88條第1項、第2項定有明文。所謂錯誤係指
意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，其與為意思表示 之動機有錯誤之情形有別，最高法院51年台上字第3311號著 有判例。原告雖主張於簽約時，若知悉銀行無法承作本件貸 款，即不可能為系爭買賣之意思表示，故依民法第88條之規 定撤銷買賣意思表示，並依民法第179條請求被告返還定金 云云。惟被告抗辯稱原告自行委託華泰銀行評估貸款，貸款 額度及准貸與否，自與被告無關，況系爭買賣契約未約定貸 款事宜，並無意思表示錯誤之情事等語。職是，本項兩造爭 執在於銀行無法承作本件貸款，是否構成原告意思表示錯誤 之內容？本院自應探究原告是否就本件買賣有意思表示錯誤 之情事。經查：
一、所謂錯誤者，係指意思表示之人對於構成意思表示內涵之 效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致 生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱 為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只 存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所 察覺; 亦即表意人在其意思形之之過程中，對於就其決定 為某特定內容意思表示具有重要素之事實，認識不正確， 並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質 有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之 錯誤外，其餘動機錯誤如未表示於意思表示中，且為相對 人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之 安定性及交易之安全無法維護。
二、系爭買賣契約已就買賣標的、價金、付款方法、違約責任 等分別約定，並未以原告向銀行貸得價金8成作為契約要 素，兩造意思表示合致，契約已成立，業如前述。因此， 原告因認為華泰銀行已保證承作本件貸款，故為系爭買賣 之意思表示，嗣後原告無法順利取得貸款，此係原告為本 件買賣之動機範圍，並非當事人之資格或物之性質有誤， 為交易上認為重要之動機錯誤，難認係意思表示內容或表 示行為之錯誤，其與法律所規定得撤銷意思表示之要件不 符。
三、綜上所陳，原告雖認為華泰銀行已保證承作本件貸款，惟 事後華泰銀行不同意貸款，因原告未將如有無法貸款之情 事，即不買受系爭不動產之意思向被告表示，該內心之想 法，至多僅為買賣之動機，顯非意思表示內容或表示行為 之錯誤。準此，原告爰引民法第88條規定，撤銷買賣系爭 不動產之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返 還定金云云，於法無據，容有錯誤。
伍、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 17 9條定有明文。原告固主張其已依約繳納180萬元，因銀 行事後無法承作本件貸款，導致原告無法繼續給付價金，此 屬不可歸責於原告之事由，致契約不能履行，被告應返還 180萬元云云。被告雖抗辯稱銀行無法承作本件貸款，係因 原告負債比過高，屬於可歸責於原告之事由，況系爭契約並 未約定原告貸款成數，原告未繼續給付價金而無法履行，被 告據此解除契約，係因可歸責於原告之事由致無法履行契約 ，被告依法沒收180萬元等語。職是，本項兩造之爭執在於 原告無法向銀行貸款，其風險應歸何人負擔？本院應審究系 爭買賣契約是否係因可歸責於原告之事由，致不能如期交付 價金，而被告就此解除契約，沒收系爭180萬元有無理由？ 經查：
一、兩造於系爭買賣契約第9條及第3條分別約定: 倘甲方（原 告不履行本契約交付殘餘價金，或因可歸責於甲之事由， 致不能依約交付殘餘價金時，乙方（被告）可解除契約， 所交定金及價金，乙方得沒收作為違約金，甲方不得異議 。除本件買賣款項於產權登記前存入專戶外，本契約成立 同時，由甲先向乙給付180萬元作為定金，並充為部分價 金，其餘價金付款方法約定如下：（一）用印款：兩造於 97年12月20日備齊產權移轉證件及用印之同時，買方應支 付300元。（二）完稅款：俟增值稅單核定出3日內，買方 支付420萬元及開具尾款同額本票擔保，並向地政機關辦 理所有權移轉登記，買方應於97年12月31日前交付。（三 ）尾款：俟本件產權登記甲方名義3日內，甲方1次付清90 0萬元，並於98年1月10日前付清。如承買人須貸款時，買 賣與抵押設定文件一併向地政機關辦理登記。有原告提出 不動產買賣契約書（本件卷宗第9至12頁）為證，復為兩 造所不爭執，堪信為真實。準此，原告依約應於97年12月 20日給付被告300萬元、97年12月31日前給付420萬元，98 年1月10日給付900萬元。倘因可歸責於原告之事由，致不 能如期交付價金時，被告得解除契約，並沒收定金與其餘 價金。
二、被告主張其因原告未如期給付剩餘價金，遂於98年1月12 日以台中水湳郵局第14號存證信函催告原告於98年1月14 日前給付剩餘價金，如逾期不給付，將以系爭契約內容處 理。被告再以本件答辯狀送達原告，作為解約之意思表示 。而原告亦以台中文心路郵局第158號存證信函回覆表示 因銀行拒絕貸款，故無法繼續給付價金等事實。有原告所 提出之存證信函與被告所提出之民事答辯狀 (本件卷宗第
14頁至第19頁、第24頁至第25頁)等件，在卷可稽，並為 兩造所不爭執，堪信為真實。職是，系爭買賣契約因原告 未依約給付價金，被告依約解除契約在案。
三、華泰銀行固曾向原告保證承作本件貸款，惟系爭買賣契約 並未約定原告向銀行貸得8成價金作為買賣要素。原告雖 主張無法繼續給付價金，係因銀行拒絕承作本件貸款，惟 該風險應由原告承擔，自與被告無涉。再者，銀行貸款與 否及其數額，係由銀行就買受人之信用狀況、資金用途及 還款來源等各項因素綜合評估而為准駁。原告自承其送件 至華泰銀行申辦貸款，該銀行以其負債比過高，拒絕其申 辦貸款，致原告無足夠資金繳付剩餘之買賣價款等事實。 有原告提出之存證信函為證 (本件卷宗第14頁至第15頁) 。
原告亦到庭陳稱：其知悉華泰銀行不承作本件貸款後，有 尋求土地銀行承作本件貸款，惟土地銀行質疑原告聯徵中 心資料，故不願承作本件貸款等語（本件卷宗第30頁即98 年5月26日言詞辯論筆錄第2頁）。足徵銀行拒絕承作本件 貸款，係因原告信用問題所致，此為可歸責於原告之事由 。
四、綜上所陳，原告因自身信用條件，導致無法向金融機構辦 理系爭不動產貸款，其拒絕履行給付價金之契約義務，顯 無正當理由，該違約情事係可歸責原告之事由。從而，因 可歸責於原告之事由，致原告不能如期給付其餘價金予被 告，被告依系爭契約第9條約定，自得解除契約。是被告 抗辯依約解除契約，沒收原告已給付之180萬元，洵屬有 據。
陸、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條第1項與第252條分別定有明文。違約金約定是否相當仍須 依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形， 以為酌定標準；且約定之違約金是否過高，應就債務人若能 如期履行時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準 。最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號分別註 有判例。原告主張縱使被告得解除契約，沒收其已給付之18 0萬元，然該180萬元屬於違約定金，被告另行以1,800萬元 出售系爭不動產，被告並未受有損害，被告沒收180萬元， 顯屬過高等語。被告抗辯稱系爭180萬元為定金，況系爭不 動產價金為1,800萬元，所沒收數額僅為價金一成，符合一 般社會交易常規云云。職是，本項兩造之爭執在於原告所交 付之180萬元，其性質為定金或違約金？本院自應審究之，
倘為違約金，繼而探究該違約金約定是否應予核減？經查： 一、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業 已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文 字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號著有判例。系 爭契約第9條及第3條分別約定：如甲方不履行本契約交付 殘餘價金時，或因可歸責於甲之事由、致不能如期交付殘 餘價金時聽由乙方解除契約，所交定金及價金悉被乙方沒 收作為違約金。本契約成立同時，由甲先向乙給付定金 180 萬元為定金，並充為價金之一部。本院審酌上揭契約 條文之文義，認為原告先前交付之定金180萬元，倘原告 依約履行契約給付其餘價金，該180萬元定金即作為價金 之一部。反之，原告不履行契約時，導致有違約情事，則 該18 0萬元應轉為違約金，故該180萬元於原告違約時， 已失其定金之性質，轉而變更為違約金，是被告抗辯係屬 定金云云，洵不足取。
二、按定金係以確保契約之履行為目的，故以定金作為契約不 履行之損害賠償者，稱為違約定金。如違約定金係損害賠 償額之預定，則於當事人交付之定金過高，與當事人所受 損害顯不成比例時，即非以確保契約之履行為目的，當事 人所交付者已非違約定金，實係價金之一部先付，其如過 高，亦應依民法第252條之規定予以核減。違約金過高者 ，法院可為酌減，酌減後金額之返還，係屬不當得利之範 疇（最高法院89年度台上字第2547號、81年度台上字第25 00號判決)。原告於訂約同時給付180萬元作為定金並充價 金之一部，因當時尚無違約事實之發生，是其係以給付定 金並充為價金之一部之意思而為給付，並非係以給付違約 金之意思而給付180萬元，難認原告係依自由意思，已任 意給付違約金。是原告已給付之定金，於其違約時變更為 違約金。揆諸上開說明，本件被告雖得解除契約，沒收原 告已給付之定金作為違約金，惟違約金倘有約定過高之情 形，原告仍得請求酌減，並依不當得利法律關係請求返還 超過部分。
三、被告委託中城公司居間仲介銷售系爭不動產時，雖約定買 賣契約成立生效時，被告應給付成價總價4%之服務報酬予 中城公司，有被告提出之銷售同意書附卷足憑 (本件卷宗 第43頁)，惟證人陳其聯到庭證稱: 其迄今未收受本件服 務費等語 (本件卷宗第48頁即本院98年7月28日言詞辯論 筆錄第3頁)。被告亦自承其已將系爭不動產以1,800萬元
售予第三人，並提出不動產買賣契約書為證 (本件卷宗第 41頁)。本院曉諭兩造和解時，被告雖有意願退還60萬元 達成和解，然原告不願接受，故無法成立和解。準此， 本院衡酌系爭不動產仍以1,800萬元出售、被告未支付仲 介報酬、被告願意退還60萬元達成和解等情事，認為系爭 買賣契約約定被告得將原告已交付之180萬元充為違約金 ，實屬過高，應核減為120萬元為適當。
四、綜上所陳，原告有違約情事，定金180萬元轉為違約金， ，本院斟酌兩造間之損失，認逾120萬元之違約金之金額 範圍，被告受領並無法律上原因，原告本於不當得利之規 定，請求被告返還60萬元及法定遲延利息，於法有據，應 予准許，逾此部分之請求，為無理由。
柒、綜上所述，系爭買賣契約未約定貸款金額為買賣要素，原告 並無急迫、輕率、或無經驗之情事，其意思表示亦無錯誤 可言，故系爭買賣契約合法有效成立。系爭買賣契約因可歸 責於原告之事由，導致原告未依約給付其餘價金，經被告解 除系爭買賣契約，並沒收原告已給付之定金180萬元，因原 告有違約情事，該180萬元轉換成違約金，經本院斟酌諸項 因素，認系爭買賣契約之違約金應以120萬元為適當，從而 ，原告請求本院酌減違約金，並依不當得利之法律關係請求
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