臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度豐簡字第八八號
原 告 甲○○
訴訟代理人 劉明益
被 告 乙○○
訴訟代理人 劉明彬
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：請求判決被告應將門牌號碼台中縣東勢鎮○○里○○街五二三號房 屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告。並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、事實摘要：
（一）原告主張：被告於民國（下同）八十五年十一月十四日向原告承租坐落台中縣 東勢鎮○○○段新伯公小段一九三之一地號土地（重測後之地號為東勢鎮○○ 段六七八地號，下稱系爭土地）上之系爭房屋，租期至九十年十一月十三日止 ，於租期屆滿前，原告無意繼續出租，並於九十年十一月八日、同年月二十九 日通知被告搬遷，被告均置之不理，爰依民法第四百五十五條規定，起訴請求 判決如原告聲明所示。對被告抗辯則略以：系爭房屋並未辦理保存登記，對被 告所言收租之內容不否認（按被告所指收租內容，詳後述之被告抗辯部分）， 租約係伊與被告所訂，訂約當時被告有居住於系爭房屋，現仍居住系爭房屋， 系爭土地原為其父劉紹祖所有，劉紹祖死亡後，於九十一年四月十二日登記為 劉紹祖之繼承人公同共有，在與被告訂立書面租賃契約之前，伊父親劉紹祖即 以口頭將系爭房屋出租予被告之父親劉紹富，但未訂立書面租賃契約，亦沒有 約定租賃期限，當時是以稻穀收租，直到八十五年十一月十四日，才由伊代表 伊家族與被告二人訂立前述之租賃契約，並改以現金收取租金，而出租人並不 以所有人為限，兩造所成立之前述租賃契約既合法有效，則兩造自應受該契約 之拘束，系爭土地現分歸原告管理，伊有權與被告訂立租賃契約等語資為抗辯 。
（二）被告對於系爭房屋原係由其祖先向原告祖先承租、當時並未訂立書面之租賃契 約、係以稻穀收租及於八十五年十一月十四日再由其與原告訂立書面之租賃契 約並改以現金收租及約定租期至九十年十一月十三日止等情固不爭執，惟略以 ：系爭房屋是由原告之祖父劉石養同意伊祖先居住，原來是以稻穀收租，後來 變為每年五百元，八十二年開始每年增加五百元，現在則是收二千元，系爭土 地原所有權人劉紹祖已死亡，伊主張應由劉紹祖之所有繼承人與伊訂立租賃契 約才有效等語資為抗辯。
三、法院之判斷：
（一）經查原告係依其於八十五年十一月十四日與被告所訂之租賃契約租期已屆滿為 由訴請被告遷讓房屋，固據其提出租賃契約為憑，被告則以該租賃契約未生效 力為由抗辯，是本件爭執點應為由兩造於八十五年十一月十四所訂之租賃契約
是否合法有效？
（二）經查系爭房屋係坐落於系爭土地上，系爭土地原登記為原告之父劉紹祖所有， 且系爭房屋原係劉紹祖所有之糞寮，經劉紹祖同意由被告之父親劉紹富居住使 用，原以稻穀做為租金，並未訂有租賃期限，此為兩造所不爭執。是系爭房屋 是由原告之父劉紹祖以口頭成立之租賃契約，出租予被告之父劉紹富，當時係 以稻穀為租金，且為未約定租賃期限之租賃契約，則本件租賃契約原來之當事 人應為劉紹祖與劉紹富，而租賃契約之當事人劉紹祖與劉紹富均已死亡，且系 爭土地亦登記為劉紹祖之繼承人公同共有，原告雖主張系爭土地已分歸其管理 使用，惟並未能提出分管契約或偕同所有劉紹祖之繼承人到庭或以其他方式舉 證以實其說，此為原告所自承（按原告僅提出劉紹祖繼承人中之唐劉阿謹及劉 細滿等二人之證明書，證明系爭土地係分歸原告掌管），復有系爭土地之土地 登記簿謄本（僅載原告個人部分）在卷足參，是系爭土地是否分歸原告管理使 用，原告既不能證明，則該原由劉紹祖所訂租賃契約而生之權利義務，依民法 第一千一百四十八條前段規定，就出租人方面而言即應由劉紹祖之所有繼承人 繼承（詳原告所提出之繼承系統表，其繼承人含代位繼承人有十五人）。次查 系爭房屋之租金原係以稻穀計算，且並未約定租賃期限，依前開說明，該以稻 穀為租金及未約定租賃期限之租賃契約所生之權利義務關係既應由原出租人劉 紹祖之所有繼承人繼承，則欲變更該租賃約所生之權利義務關係（如變更為以 現金做為租金及變更為定期租賃）自當由劉紹祖之所有繼承人與劉紹富之所有 繼承人為之始生效力，而原告主張被告應遷讓房屋之租賃契約，則係於八十五 年十一月十四日始由原告單獨與被告所訂之書面租賃契約，其在未經前述劉紹 祖之所有繼承人承認前自不生效力。換言之，原告於八十五年十一月十四與被告所訂之租賃契約，本質上係變更已有效存在而由其父劉紹祖與被告之父劉紹 富所訂之租賃契約，並非一新訂之租賃契約，與原告主張「出租人不以租賃物 所有人為限」無涉，蓋原告自承其所出租者本即係已由其父親劉紹祖出租與被 告父親劉紹富之系爭房屋，否則，如認原告與被告所訂之租賃契約係出租他人 所有物而生效，則本件即存在兩個出租條件完全不同之有效契約（即劉紹祖與 劉紹富所訂之租賃契約與原告、被告前開所訂之租賃契約），況依前述民法第 一千一百四十八條前段規定，原告既明知系爭房屋之出租人原即為其父親劉紹 祖，則劉紹祖死亡後，該租賃契約所生之權利義務關係，自當由劉紹祖之繼承 人繼承，而原告又不能證明系爭房屋所坐落之系爭土地已分歸予其管理使用， 其單獨所為之契約變更自難謂有效成立。綜上所述，本件租賃關係，原告所為 之契約更改既未生效力，則被告以此抗辯自屬可採，從而原告主張被告應自系 爭房屋遷讓，即屬無據。
（三）綜上，原告請求判決被告應將門牌號碼台中縣東勢鎮○○里○○街五二三號房 屋騰空返還原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲 請即失所附麗，應併駁回。
（四）據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 九十一 年 八 月 二 日 臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 簡 賢 坤
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十一 年 八 月 二 日 書記官