臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第539號
原 告 啟洋科技工程股份限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 路春鴻律師
複 代理人 黃淑芬律師
被 告 竹碩精密股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 羅秉成律師
複 代理人 曾能煜律師
複 代理人 戴愛芬律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國98年7月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落竹北市○○段五九四地號土地上，如附圖所示A-B-C-D-E-A，面積150平方公尺之地上物拆除騰空後，將土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟肆佰伍拾肆元，及自民國九十七年十月十四日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟捌佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣參拾柒萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原係請求：「一、 被告應將坐落新竹縣竹北市○○段594地號土地上，如附圖 所示地上物拆除騰空後，將土地（面積180平方公尺）返還 予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）27,000元及自 起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地時止，按月給付原告 9,000元。」。嗣經本院會同兩造及新竹縣竹北地政事務所 勘測被告占用原告所有之前開土地位置及面積後，原告乃於 訴訟進行中更正訴之聲明為：「一、被告應將坐落新竹縣竹 北市○○段594地號土地上，如竹北地政事務所98年73字第 481號土地複丈成果圖所示虛線A-B-C-D-E-A，面積150平方 公尺之地上物拆除騰空後，將土地返還予原告。二、被告應
給付原告27,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土 地時止，按月給付原告9,000元。」，應認係減縮應受判決 事項之聲明，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。乙、實體方面：
一、原告主張：
（一）查兩造於民國（下同）94年4月間簽訂土地租賃契約書（ 下稱系爭租約），並約定由原告將其所有坐落新竹縣竹北 市○○段594地號之系爭土地出租予被告，期間自94年5月 1日起至97年4月30日止，為期3年，嗣租期屆滿，被告未 表明續租，雙方亦未另訂租約，原告迭請被告返還系爭土 地，惟被告均置之不理。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害 其所有權者，得請求除去之，民法第455條及767條分別定 有明文。承前所述，兩造間之租賃關係既已終止，被告自 應將所承租之系爭土地返還予原告，然其不僅未依約返還 ，反而繼續占有使用，自屬無權占有，爰依民法租賃及物 上請求權之法律關係，為訴之聲明第1項之請求。（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之 土地，可獲得相當於租金之利益，土地所有人則受有相當 於租金之損失，為社會通常觀念，土地所有人自得依民法 第179條前段不當得利之規定，請求無權占有人給付相當 於租金之損害金，最高法院著有61年台上字第1695號判例 可資參照。承前所述，被告於租賃關係終止後仍繼續占用 系爭土地，獲有不當利得，並致原告受有損害，是原告自 得依前揭民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給 付相當於租金之損害金。經查，系爭土地之公告現值為每 平方公尺7,500元，參以土地法第97條第1項：「城市土地 房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額年 息百分之10為限」之規定，作為計算本件相當於租金之不 當得利之基礎。再以系爭土地緊臨台元科技園區○○○道 路四通八達，交通方便，生活機能極佳，工商業活動繁盛 ，是以系爭土地總價額年息百分之8計算相當於租金之不 當得利，應屬相當。是被告因無權占用系爭土地每月可獲 得9,000元之不當得利（計算式：180平方公尺×7,500元 ×8%÷12月），而被告於原告提起本件訴訟前，已連續 3個月無權占用系爭土地，共計應給付原告不當得利損害 金2萬7,000元，迄其返還系爭土地止，亦應按月給付原告 不當得利損害金9,000元，爰依民法不當得利之法律關係
為訴之聲明第2項之請求。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、被告抗辯其於新竹縣竹北市○○段594、595、596號土地 上建築一棟廠房使用，因該廠房無法分割，兩造即於系爭 租約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，甲方（ 即原告）同意配合竹碩公司續租，若乙方不續租時，應即 將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」，依據上開約定 ，被告於租期屆滿時，得向原告為續租之表示，原告即應 配合，不得拒絕云云。惟按定期租賃契約之出租人，反對 租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為 之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另 訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿 時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新 的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為 無權占有之法律關係，最高法院著有55年度台上字第276 號判例及93年台上字第986號判決意旨可資參照。依系爭 租約第6條：「乙方於租期屆滿時，甲方同意配合竹碩公 司續租，若乙方不續租時…」及第20條：「續約時，租金 每月（年之誤）提高百分之10，合約另定」相互參照以觀 ，可知租期屆滿時，承租人即被告固有表示續租之權利， 惟其前提必須是租金每年提高百分之10並另訂新約，否則 仍無繼續租約之效力，是被告辯稱於租期屆滿時，得向原 告為續租之表示，原告即應配合，不得拒絕云云，恐有誤 會。
２、次查，原告於系爭租約即將屆滿前，即製作新租賃契約書 ，依原租約第20條之約定，將其中租金逐年提高百分之10 ，即第一年租金由原每月6,000元調高為6,600元，第二年 租金為每月7,260元，第三年租金為每月7,986元，而新租 賃契約書第6條及第20條仍按原租約記載：「乙方於租期 屆滿時，甲方同意配合竹碩公司續租，若乙方不續租時… 」、「續租時，租金每年提高百分之10，合約另定」，並 於蓋用公司大小章後，交予被告，惟遭被告擅自刪除，拒 絕以新約續租，此有該租賃契約書在卷可佐，其後被告更 明確表示不願續租同意搬遷，但卻一面要求原告補償其搬 遷費，一面又繼續無權占用系爭土地，狀似無賴，而今臨 訟杜撰稱：「被告則以每月僅調升6,000元，不如不調， 提出是否可維持原租金之建議，經原告法定代理人同意後 ，將租金修改為每月6,000元，在用印完畢後擲回原告公 司，惟原告在收受上揭租約後遲未用印擲回」等詞，純屬 無稽，不足採信。
３、再查，證人即負責接洽兩造間續約事宜之原告公司行政經 理彭秀景到庭證稱：「本件租約在97年4月底到期，我在 3月有打電話給被告公司許小姐確認對方要續租，我擬好 租賃契約書2份，3月份送去被告公司，內容是依照舊約將 租金調高10%，後來被告公司許小姐打電話告訴我說租金 部分被刪除，這部分我跟我老闆報備，後來過幾天被告公 司梁董打電話來給我們老闆要求租金不要調，我老闆說不 要在電話講，過幾天再約個時間當面去被告公司與老闆談 ，後來陸陸續續4、5月，老闆、我、黃經理都有在談，被 告公司老闆說廠房不用用到那麼大，他可以把用到我們土 地的那部分歸還給我們，希望我們補償搬遷費，並叫我們 幫他估搬遷費用」、「4、5月陸陸續續是在談搬遷的事， 續租的事只有我們老闆第一次去談時有談到，後續都是在 談搬遷費用的事」、「我老闆去被告公司與對方談回來後 跟我說對方不租，我就有去被告公司將租約拿回來」等語 可知，被告於原租期屆至前雖有表示續租，但拒絕以原租 約所約定即每年調漲10%租金之條件承租，其後因雙方無 法就租金達成共識，被告遂表明不再續租，此所以兩造於 租期屆滿後之4、5月間，所討論者均非續租事宜，而是如 何搬遷及補償搬遷費用等問題，其故在此。
４、而證人即被告公司負責接洽兩造間續約事宜之資材課長許 又臻雖證稱：「…後來老闆回國後，我將租約拿給老闆看 ，跟老闆提示租金漲到6,600元，我老闆當場有打電話給 原告公司老闆劉先生，講完後我們老闆跟我說對方答應不 調漲租金，叫我把調漲租金的部分刪掉改成6,000元，用 完印後將租約送回去…」云云，惟其亦表示：「（法官問 ：你老闆跟對方通電話的內容妳有沒有聽到？）我只聽到 老闆說漲600元而已乾脆不要漲」，可知所謂原告答應不 調漲租金云云，僅係傳聞，再佐以證人許又臻亦證稱：「 我有聽到我老闆和原告老闆有在談如果要搬遷要怎麼處理 」等語，益徵證人彭秀景前揭所述「…後來陸陸續續4、5 月，老闆、我、黃經理都有在談，被告公司老闆說廠房不 用用到那麼大，他可以把用到我們土地的那部分歸還給我 們，希望我們補償搬遷費，並叫我們幫他估搬遷費用」等 語，應屬實情。
（五）綜上所述，兩造間之租賃關係因被告不同意續租而已經終 止，被告就系爭土地顯係無權占有，且獲有相當於租金之 不當利得，為此聲明：
１、被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示虛線A-B-C-D-E-A ，面積150平方公尺之地上物拆除騰空後，將土地返還予
原告。
２、被告應給付原告27,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至返 還前開土地時止，按月給付原告9,000元。 ３、訴訟費用由被告負擔。
４、第一、二項，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）緣被告於83、84年間在坐落新竹縣竹北市○○段595、596 、594、593地號土地上興建廠房使用，其中595、596地號 土地為被告所有，而594、593地號土地則為訴外人陳木所 有，被告即向陳木承租594、593地號之一部分土地供建築 廠房使用。嗣陳木於94年間將594、593地號土地出賣與原 告，兩造方於94年4月30日簽立系爭租約，由被告轉向原 告承租系爭土地，面積計150平方公尺，租金每月6,000 元，租期自94年5月1日起至97年4月30日止，被告於租賃 期間內均依約定期繳納租金。嗣系爭土地經合併分割為 594地號土地，同段593地號土地即不在租賃範圍內，合先 敘明。
（二）按被告於594、595、596地號土地上建築一棟廠房使用， 而該廠房無法分割，兩造即於系爭租約第6條約定：「乙 方（即被告公司）於租期屆滿時，甲方（即原告公司）同 意配合竹碩公司續租，若乙方不續租時，應即將租賃房屋 誠心按照原狀遷空交還甲方…」，依據上開約定，被告於 租期屆滿時，得向原告為續約之表示，原告即應配合，不 得拒絕。經查，被告於系爭租約屆滿前後，已向原告為續 租之表示，經原告同意並將擬妥之租約交予被告用印，因 原告同時主張系爭租約第20條載明續約時租金可調漲10% ，故擬具每月租金為6,600元之租約交付被告，被告則以 每月僅調升600元，不如不調，提出是否可維持原租金之 建議，經原告法定代理人同意後，將租金修改為每月 6,000元，在用印完畢擲回原告公司，惟原告在收受上揭 租約後遲未用印擲回。
（三）被告在系爭租約屆滿時已向原告為續租之表示，依據系爭 契約第6條之約定，系爭租約已發生續租之效力，無待雙 方正式簽立書面租約，此參證人許又臻之證詞即明，且原 告要求拆除之部分乃被告公司自動生產機台之位置，若拆 除搬遷，被告將蒙受極大損失，則被告係依租賃關係占有 使用系爭土地，原告自不得主張拆屋還地。退步言之，縱 認原告得向被告請求給付不當得利損害金，惟原告請求之 數額係以土地面積180平方公尺乘以公告現值百分之8計算 ，然被告所佔用之土地面積僅150平方公尺，申報地價為
1,250元，故系爭土地年租金率最多僅百分之4等語，資為 抗辯。
（四）為此聲明：
１、原告之訴及假執行聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，請准供擔保免假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張坐落新竹縣竹北市○○段594地號土地為其所有 ，原告於94年4月30日與被告簽立租約，將上開及同段593 地號，面積合計180平方公尺土地出租予被告，租金每月 6,000元，租期自94年5月1日起至97年4月30日止，嗣上開 租約於97年4月30日屆滿，惟被告仍繼續占有上開土地等 情，業據原告提出被告所不爭執為真正之土地登記謄本、 土地租賃契約書、地籍圖謄本為證，堪信原告此部分之主 張為真正。被告雖不否認上情，惟以本件於租期屆滿前， 被告已向原告為續租之表示，依系爭租約第6條約定，原 告應配合被告續租，系爭租約已發生續租之效力，無待雙 方正式簽立書面契約等情為辯，是本件所應審究者厥為： （一）兩造租約於租期屆滿後有無更新？被告是否無權占 有系爭594地號土地，原告請求被告返還系爭土地，是否 有理由？（二）原告依不當得利法律關係向被告請求相當 於租金不當得利，是否有理由？
（二）兩造租約於租期屆滿後有無更新？被告是否無權占有系爭 594地號土地，原告請求被告返還系爭土地，是否有理由 部分：
１、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害 其所有權者，得請求除去之，民法第455條及767條分別定 有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人 對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗 辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責 任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之 。亦有最高法院85年度台上字第1120號判決可資參照。本 件被告於上開租賃契約之租期屆滿後，仍繼續占有使用系 爭594地號土地，並不爭執，且就被告於系爭594地號土地 ，如附圖所示A-B-C-D-E-A，面積150平方公尺部分建有廠 房乙節，並經本院囑託新竹縣竹北地政事所測量明確，此 有竹北地政事務所98年6月2日北地所測辰字第0980002955 號函所附複丈成果圖在卷可稽。而原告主張被告上開廠房 係屬無權占有，既為被告所否認，自應由被告就其占有系
爭土地係有合法權源之有利於己事實，負舉證之責任。 ２、本件被告雖抗辯系爭租約於租期屆滿前，其已向原告為續 租之表示，依系爭租約第6條約定，原告應配合續租，不 得拒絕，且原告原依租約第20條調漲10%之租金為6,600元 ，並擬具租約交被告用印，惟經被告提議維持原租金並得 原告法定代理人同意，被告將租金改回每月6,000元並用 印後擲回原告公司，然原告遲未用印云云，惟為原告所否 認。經查，系爭租約第6條固約定：「乙方（即被告）於 租期屆滿時，甲方（即原告）同意配合竹碩公司續租，若 乙方不續租時，應即日將將租賃房屋誠心按照原狀遷空交 還甲方，……」；惟第20條亦同時約定：「續約時，租金 每月（年之誤）提高百分之10，合約另定」等情，有土地 租賃契約書在卷可參。是二者相互參照以觀，可知兩造租 約於租期屆滿時，承租人即被告固有續租之權利，惟必須 以按年提高10%之租金條件另訂新約，並非被告一提出續 租之表示，原告即須無條件配合另訂新約。
３、又證人即負責接洽兩造間續約事宜之原告公司行政經理彭 秀景到庭證稱：「本件租約在97年4月底到期，我在3月有 打電話給被告公司許小姐確認對方要續租，我擬好租賃契 約書2份，3月份送去被告公司，內容是依照舊約將租金每 年調高10%，後來被告公司許小姐打電話告訴我說租金部 分被刪除，這部分我跟老闆報備，後來過幾天被告公司梁 董打電話來給我們老闆要求租金不要調漲，我老闆說不要 在電話講，過幾天再約個時間當面去被告公司與老闆談， 後來陸陸續續4、5月，老闆、我、黃經理都有在談，被告 公司老闆說廠房不用用到那麼大，他可以把用到我們土地 的那部分歸還給我們，希望我們補償搬遷費，並叫我們幫 他估搬遷費用」、「（4、5月陸陸續續是在談）搬遷的事 ，續租的事只有我們老闆第一次去談時有談到，後續都是 在談搬遷費用的事」、「我老闆去被告公司與對方談回來 後跟我說對方不租，我就有去被告公司將租約拿回來，約 在4月底」等語（第62頁反面）；足見被告於原租期屆滿 前雖有表示續租，惟拒絕以原租約所約定即每年調漲10% 租金之條件承租。又證人即被告公司資材課長許又臻到庭 證稱：「本件是我先打電話給彭小姐說要續約，請她把合 約送過來，因為她送過來時我們老闆出國，我有發現她們 調漲租金，後來老闆回國後我將租約拿給老闆看，跟老闆 提示租金漲到6,600元，我們老闆當場有打電話給原告公 司老闆劉先生，講完後我們老闆跟我說對方答應不漲租金 ，叫我把調漲租金的部分刪掉改成6,000元，用完印後將
租約送回去，因為改的部分我要請對方用印，原告公司在 隔一、二天就來將合約拿回去，我電話中有跟彭小姐說改 的地方要請她用印，因為金額有改過，當時彭小姐好像不 是很清楚，說要問他們老闆」、「（你老闆跟對方通電話 的內容妳有沒有聽到？）我只聽到老闆說漲600元而已乾 脆不要漲」等語（第63頁），僅能證明被告公司法定代理 人甲○○有以電話向原告公司法定代理人乙○○提議租金 照舊而已，至其證稱原告有答應不調漲租金，僅係聽聞被 告法定代理人之傳聞證據，尚不足採。此外，被告復不能 舉證證明原告有同意兩造得依原租金續訂租約，則其抗辯 系爭租約已發生續租之效力，無待雙方正式簽立書面租約 云云，自非可採。從而，被告既無法就其繼續使用系爭土 地有何合法權源，提出證據以為證明，自堪認被告係無權 占有系爭594地號，如附圖所示A-B-C-D-E-A部分土地，則 原告依民法第455條及767條前段規定，請求被告將坐落系 爭土地如附圖所示A-B-C-D-E-A，面積150平方公尺之地上 物拆除騰空後，將土地返還原告，自屬有據。
（三）原告依不當得利法律關係向被告請求相當於租金不當得利 ，是否有理由部分：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念。本件被告於租期屆滿 後，無正當權源仍占有使用系爭土地，受有利益，致使原 告使用收益權限受損，則原告主張被告因而受有相當於租 金之利益，而原告則受有相當於租金之損害，並請求被告 給付相當於租金之損害金，核屬有據。
２、查兩造契約終止前之租金為每月6,000元，依被告實際占 用系爭土地之面積150平方公尺計算，即被告自租約終止 後，每月應給付原告相當於租金之損害金為4,818元【計 算式：6000元×150÷186.81﹦4,818元（元以下四捨五入 ）】。從而，原告請求被告自契約屆滿翌日（即97年5月1 日）起至97年7月31日止，共3個月即14,454元（4,818×3 ＝14,454）之損害金，並自97年10月14日起訴狀繕本送達 翌日起至返還前開土地時止，按每月給付原告4,818元之 損害金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無 據，應予駁回。
（四）綜上，本件原告依民法租賃及物上請求權之法律關係，請 求被告拆除騰空如附圖所示A-B-C-D-E-A，面積150平方公 尺之地上物，將系爭土地返還原告，並請求返還相當於租
金之不當得利，於主文第1項、第2項所示範圍內為有理由 ，逾此部分之相當於租金之不當得利請求，核屬無據，應 予駁回。
四、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，於其 勝訴部分，核屬有據，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。被 告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行部分，核無不合，爰 酌定相當之擔保金額准許之。
五、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，並依民 事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 98 年 8 月 7 日 民事第二庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 8 月 7 日 書 記 官 龔紀亞
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