臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第164號
原 告 乙○○
訴訟代理人 袁保凱律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 郭承昌律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國98年7月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告係坐落台北縣蘆洲市○○段第650 地號、 面積54.96 平方公尺、應有部分二分之一土地（下稱系爭土 地）所有權人，被告於民國97年2 月22日授權訴外人丁○○ 代理被告，與原告簽訂土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契 約），將系爭土地以總價新台幣（下同）1,244,000 元出售 原告。因原告買賣系爭土地之目的，係以該土地辦理建築容 積移轉，而非通行。故於系爭土地買賣契約書第16條特約事 項第2 項約定：「本標的物若無法辦理建築容積移轉，賣方 （被告）同意退地還款」，意即被告所出售之土地須能達成 原告辦理建築容積移轉之目的，否則被告應將買賣價金返還 原告。惟原告買受系爭土地後持該土地向台北縣政府申請都 市計畫容積移轉，經台北縣政府以97年6 月18日以北府城開 字第097044739 號函告知原告該土地現非供公眾通行使用， 不符合容積移轉規定，而駁回申請。系爭土地既無法辦理建 築容積移轉，原告遂委請律師於97年10月16日寄發存證信函 通知被告與訴外人丁○○，請被告與丁○○依約返還原告土 地價金，原告並願將系爭土地移轉登記返還被告。丁○○收 受後則於97年10月7 日以存證信函寄還其所收之佣金281,00 0 元，並表示代書費13,000元請原告自行與代書處理，暨地 主即被告所收受土地款95萬元現正積極協調還款事宜等語。 原告乃以存證信函通知被告返還土地價款95萬元（即000000 0 －000000－00000） ，惟被告收受後置之不理，為此，爰 依系爭土地買賣契約、代理法律關係，提起本件訴訟。㈡丁 ○○係以隱名代理方式與原告簽立土地買賣契約書：按隱名 代理，係指代理人為代理行為時並未以本人名義為之，但有 為本人的意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者而 言。丁○○於97年3 月13日代理被告與原告簽訂系爭土地買 賣契約，固係以丁○○自己名義簽約，惟丁○○於簽訂系爭 土地買賣契約書前即告知原告該土地所有權人係被告，於簽
訂契約時並交付原告經由被告授權丁○○為代理人之授權書 （下稱系爭授權書），系爭授權書載明「土地標示：蘆洲市 ○○段650 地號，權利範圍：1/2 」之特別授權，致原告相 信丁○○確係代理被告出售系爭土地。丁○○於簽訂系爭土 地買賣契約時，雖未以土地所有權人即被告本人名義簽約， 但丁○○既然於簽約時，一併交付經由被告簽名並蓋印鑑章 且載明特別授權事項之系爭授權書予原告，依此事證，適足 以確知訴外人丁○○係以隱名代理為代理行為，且為契約相 對人原告所明知或可得而知，依最高法院92年台上字第1064 號判決意旨所示，丁○○簽訂系爭土地買賣契約書之代理行 為，自應對被告本人發生效力。㈢原告買受系爭土地後持該 土地向台北縣政府申請都市計畫容積移轉，既經台北縣政府 函知原告系爭土地現非供公眾通行使用，不符合容積移轉規 定，而駁回申請，則系爭土地既無法辦理建築容積移轉，兩 造約定之條件既已成就，被告依系爭土地買賣契約第16條特 約事項第2 項約定，應返還土地買賣價金95萬元等語。並聲 明請求：被告應返還原告95萬元，及自起訴狀送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：㈠被告從未與原告訂立買賣契約，亦不認識丁○ ○，亦否認曾授權訴外人丁○○以隱名代理被告方式與原告 訂立土地買賣契約，兩造間根本無任何債之關係。蓋系爭土 地被告早在97年2 月22日，以總價95萬元出售予訴外人丙○ ○，有雙方簽訂之土地買賣契約書為證，丙○○並簽發97年 2 月27日、3 月27日金額分別為20萬元、75萬元支票2 張交 付被告用以支付土地價款，其中發票日97年2 月27日該張面 額20萬元支票已屆期兌現，絕無可能於於97年2 月22日同一 天又簽發「授權書」委託訴外人丁○○出售系爭土地。實則 ，訴外人丙○○乃專門收購「公共設施保留地」之業者，其 評估系爭土地可辦理容積移轉，有利可圖，即日以繼夜不斷 登門拜訪被告數十趟，被告在不堪其擾情況下才將系爭土地 以95萬元出售，但丙○○為了節稅及再尋覓接受「容積移轉 」之客戶，遂要求被告交付土地移轉相關文件，惟暫不辦理 過戶，迨找到買主後，再委請代書直接辦理移轉登記予買受 人，遂要求被告於簽訂土地買賣契約書之同時，另外簽一張 空白「授權書」，以便其日後對外尋求買主時，可表彰渠係 可出售土地之權利人，被告不疑有他，而在空白授權書之授 權人欄簽名，但被授權人欄乃保留空白，惟被告之本意並非 授權丙○○再以被告本人名義出售系爭土地。未料，丙○○ 發現系爭土地無法容積移轉，無利可圖，急欲想與被告解約
不成，竟將該授權書交給訴外人丁○○，由丁○○另製作一 份與原告乙○○間之土地買賣契約書，並在契約上記載「本 標的物若無法辦理建築容積移轉，賣方同意退款」字樣，企 圖製造被告授權丁○○將系爭土地出售予乙○○之假象，再 據上開約定由乙○○向被告解約，實則，被告至始至終不認 識丁○○，亦未曾與丁○○見面，何來授權之有。㈡丁○○ 與原告乙○○間之系爭土地買賣契約書，其上載買方為原告 ，賣方為丁○○，可見丁○○始終係以自己名義與原告簽約 ，並未表明代理被告本人之意旨所為之法律行為，對被告自 不生效力。又原告既主張丁○○係代理被告出售土地予原告 ，則出售之買賣價金理應據實告知被告，然丁○○始終未將 其與原告乙○○間之土地價款1,244,000 元交付被告，亦未 向被告報告訂約之結果，且何以原告本件對被告之請求僅請 求被告返還95萬元，而非1,244,000 元？㈢被告與丙○○間 之土地買賣契約書，只約定「如因產權不清、糾葛或設定他 項權利及佔用物、障礙物」之原因而無法容積移轉，丙○○ 得終止契約，而本件依台北縣政府都市計劃容積移轉現地勘 查表，系爭土地係因「現況非供公眾通行」而無法辦理容積 移轉；何況上開約定，乃被告與丙○○間之契約關係所為之 約定，被告與原告並無契約關係，何來解約之有？㈣原告自 認系爭土地係由丙○○向被告簽約買入，再由丁○○持被告 之授權書尋找買主，與被告之前答辯相符，故被告之買賣關 係，僅存在於被告與丙○○之間，原告與被告並不成立買賣 契約，原告不得以與丁○○間之買賣契約要求被告返還土地 價金。至於原告所陳訴外人丁○○持被告授權書尋覓買主之 行為，充其量僅證明丁○○與丙○○有權處分系爭土地及丁 ○○係代理「丙○○」出售系爭土地予原告，非代理被告意 旨為之，此觀原告與丁○○之土地買賣契約，僅有丁○○之 名，未記載代理被告本人之意旨至明；且被告95萬元土地價 金係丙○○支付，非原告交付給丁○○之1,244,000 元。倘 丁○○果真代理被告，同時依民法第541 條第1 項委任規定 ，理應將原告交付之1,244,000 元交給全數交給被告，豈有 自行剋扣281,000 佣金及13,000代書費之理？顯不合常理， 本件實乃被告將系爭土地賣給丙○○，而丙○○與丁○○應 為合夥關係，其二人本於自己之利益，以丁○○自己名義（ 非代理名義）另以高於95萬元之收購價格再行出售予原告， 賺取差價，但為了節省因過戶衍生稅金及規費，被告當初只 是配合等丙○○尋覓到買主後，直接過戶給買主，實際上， 丙○○（丁○○）與原告間，已成立另一買賣契約關係，基 於契約相對性原則，此一買賣契約之特別約定無拘束被告之
效果等語，資為抗辯。併答辯聲明：駁回原告之訴及假執行 之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原係被告所有，被告於97年2 月22日以總價95萬元 將系爭土地出售予訴外人丙○○，同時並於授權事項記載「 授權人全權授權被授權人持用本人身份證明文件就右列不動 產（按：即系爭土地）所有權全權代理、簽約、用印、收款 、交付證件、會同買受人辦理產權移轉登記，就即收價金定 於買受人等有關一切事宜之授權。」字樣之授權書之授權人 欄簽名後、被授權人欄則保留空白，而出具該授權書予丙○ ○。丙○○則簽發交付被告發票日97年2 月27日面額20萬元 、發票日97年3 月27日面額75萬元之支票2 張用以支付土地 價款，經被告兌領。此有被告與丙○○間之土地買賣契約書 、被告自認其上伊名義簽名真正之系爭授權書、被告存摺等 影本各1 件可徵（見本院卷第49至52頁、第42頁、第74頁） 。
㈡訴外人丁○○於97年3 月13日，由丁○○出示由被告於授權 人欄簽名、被授權人欄則記載丁○○之系爭授權書，以總價 1,244,000 元將系爭土地出賣予原告，丁○○並以自己名義 為出賣人，與原告簽立系爭土地買賣契約書，原告已給付全 部價金完畢。嗣系爭土地以買賣為登記原因，於97年3 月31 日自被告名義移轉登記為原告所有。此有系爭土地買賣契約 書、系爭授權書、土地登記謄本足憑。
四、兩造爭執事項要點：
原告主張兩造間有系爭土地買賣契約關係存在，有無理由？五、原告主張被告授權訴外人丁○○，由丁○○以隱名代理之方 式與原告簽立系爭土地買賣契約，故直接對被告本人發生效 力，兩造間有系爭土地買賣契約關係存在等語，為被告否認 ，並以上開情詞抗辯。經查：
㈠按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理 人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。民法第167 條定有明文，由此規定可知代理權之授與，是一種有相對人 的單獨行為，於相對人了解（對話），或到達相對人（非對 話）時，發生效力，不以相對人承諾為必要。本件被告於97 年2 月22日以總價95萬元將其所有之系爭土地出售予訴外人 丙○○，於簽立土地買賣契約書之同時，被告並於授權事項 記載：「授權人全權授權被授權人持用本人身份證明文件就 右列不動產（按：即系爭土地）所有權全權代理、簽約、用 印、收款、交付證件、會同買受人辦理產權移轉登記，就即 收價金定於買受人等有關一切事宜之授權」字樣之授權書上
授權人欄簽名、被授權人欄則保留空白，而出具該授權書予 丙○○等情，為兩造所不爭執，並有被告與丙○○間之土地 買賣契約書、被告自認其上伊名義簽名真正之系爭授權書等 影本各1 件在卷可稽（見本院卷第49至52頁、第42頁）。準 此，被告出具上開授權書，乃係授權丙○○得持用被告本人 之身份證明文件就系爭土地所有權有全權代理、簽約、用印 、收款、交付證件、會同買受人辦理產權移轉登記，就即收 價金定於買受人等有關一切事宜之權。至於被授權人丙○○ 是否得再授與第三人代理權，參酌民法第531 條：「為委任 事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字 為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權 者，代理權之授與亦同。」、及同法537 條：「受任人應自 己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣或有不得已 之事由者，得使第三人代為處理。」規定，應認為除非系爭 授權書有特別載明授權範圍包括可複代理及複委任，否則應 解釋為授權範圍原則上不包括複代理及複委任。而本件被告 被告於授權書之授權人欄簽名後，被授權人欄保留空白，其 上授權事項記載：「授權人全權授權被授權人持用本人身份 證明文件就右列不動產（按：即系爭土地）所有權『全權代 理』、簽約、用印、收款、交付證件、會同買受人辦理產權 移轉登記，就即收價金定於買受人等有關一切事宜之授權」 字樣，而出具該授權書予丙○○等情，為兩造不爭執，是依 上開授權書授權範圍之記載，顯無授權丙○○得再授權第三 人以被告本人名義為系爭土地出售之一切相關行為。因此， 本件被授權人丙○○不得就代理被告出售系爭土地、簽約、 用印、收款、交付證件、會同買受人辦理產權移轉登記等一 切事宜等再授權第三人，
㈡丙○○與丁○○二人均係任職於全國仲介公司，渠等間就系 爭土地並無何買賣契約或其他法律關係存在等情，除為原告 所自認外，並經證人丙○○與丁○○到庭證述屬實，其中證 人丙○○證稱：伊之前在全國土地仲介公司擔任高級專員， 主要是負責土地開發，亦即與地主接洽、簽約買下來；於97 年11月份自該公司離職，伊與丁○○是全國土地仲介公司的 同事。伊與被告間之買賣土地契約書是我簽的，從頭到尾都 是伊負責與被告的女兒接洽並簽約，伊係用個人名義簽約， 而不是用全國仲介公司名義簽約，買進金額為95萬元，付款 方式如契約書上所載。尾款75萬元是以伊個人名義的支票支 付，支票的票款是伊先出的，然後全國仲介公司再拿現金給 伊，支票的票期伊忘記了；簽約時付第一次款20萬也是以伊 個人名義的支票支付；伊總共簽約時開1 張20萬元的票，然
後再開1 張支付尾款75萬元的支票。空白的系爭授權書是伊 拿給被告，但印象中是被告的女兒代理簽的，是在簽約當天 簽的。（問：為何要簽此授權書？）賣方簽授權書之後，伊 公司仲介出賣給買方之後，要有授權書買方才會接受。（問 ：有被告簽名的系爭授權書你交給誰？）伊印象中應該是交 回公司，公司再交給丁○○。（問：公司為何要交給丁○○ ？）因為丁○○有負責銷售土地的業務。伊與丁○○之間沒 有簽定任何書面或授權書等語，此有本院98年7 月14日言詞 辯論筆錄可稽。另證人丁○○證稱：伊自95年10月起到97年 5 月底止期間，在全國土地仲介公司任職從事土地仲介，伊 負責道路用地的銷售工作。之前並認識丙○○，因為這個案 子才認識，因為全國土地仲介公司是一個交易平台，伊是公 司的高級專員，伊負責找買方，丙○○負責開發，也就是找 賣方地主，當伊找到買方之後，就在公司的平台上找適當的 土地作出售。系爭土地買賣契約書是伊出面簽約賣給原告， 價金即合約上面所記載的金額，分兩次付款，總價124 萬40 00元，原告已按期付清價金。系爭授權書上被授權人簽名是 伊簽的，（問：誰把該授權書交給你？）是公司交給伊的。 （問：你跟公司拿到的時候，是否除了被授權人以外，其餘 授權人的部分已經簽好了？）是。伊拿到之後就在被授權人 欄上簽上伊的姓名及資料。伊收到原告付的買賣價金支票後 ，到銀行兌現後，交給公司。（問：你跟丙○○間有無簽定 任何書面或契約或授權書？）沒有。本件系爭土地的賣價12 4 萬4000元是伊跟原告談好的價格，伊等仲介公司人員就是 賺差價等語，核與證人丙○○所證述情節相符，亦有本院98 年7 月14日言詞辯論筆錄足徵。
㈢依上，被告係授權丙○○得出售系爭土地，並未授權丙○○ 得就系爭土地之出售事宜再授權予第三人以被告名義為之， 且依原告與丁○○間之系爭土地買賣契約（見本院卷第20至 24頁）所載，該契約書之首頁及末頁均記載賣方為「丁○○ 」，並非記載被告為賣方，且全份契約書內容亦無記載丁○ ○係代理被告之意旨。故被告所辯原告與丁○○間之系爭土 地買賣契約對伊不生效力等語，洵為可採。
㈣至於隱名代理，即代理人雖未以本人之名義為法律行為，而 「實際上有代理之意思」，且為相對人所明知或可得而知者 ，亦發生代理的效果。惟本件被告出具之系爭授權書係授權 丙○○，並未授權丙○○以外之第三人，已如前述，且丁○ ○係以自己名義與原告簽立系爭土地買賣契約書，並非以被 告名義為之，而丁○○亦證稱仲介公司（人員）就是賺差價 ；況原告亦於本院到庭證稱：系爭授權書是在辦理過戶的時
候，是丁○○交給伊的代書等語（見本院98年7 月14日言詞 辯論筆錄），足見丁○○與原告於97年3 月13日簽訂系爭土 地買賣契約之時，丁○○亦無出示已填載被授權人完畢之系 爭授權書予原告，基上，顯然丁○○實際上亦無代理被告之 意，故自難認為丁○○自行於授權書之被授權人欄填上自己 姓名資料後，即得認本件符合隱名代理，故原告此部分之主 張，尚不足採。兩造間既無系爭土地買賣契約關係存在，則 原告基於系爭土地買賣契約書第16條特約事項第2 項約定， 請求被告返還土地價金95萬元，即非正當。
六、綜上，原告請求被告返還系爭土地價款95萬元，非有理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗 ，併駁回之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及 所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一 論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 98 年 8 月 4 日 民事第一庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 8 月 5 日 書記官 簡曉君