臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第245號
原 告 新文化金賞社區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林正欣律師
複代理 人 林國漳律師
被 告 鉅衡建設有限公司
法定代理人 戊○○
訴訴代理人 簡坤山律師
複代理 人 丁○○
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國98年8
月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣玖仟陸佰零肆元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者或請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有 明文。本件原告原依契約關係請求被告交付系爭管理室所有 權，並起訴聲明請求判決：「確認原告就宜蘭市○○○段金 城小段29地號土地上文化金賞公寓大廈之社區警衛中心（即 管理室）管理權存在，被告應將前開社區警衛中心交予原告 使用。」。嗣於97年10月13日具狀變更前開聲明為請求判決 ：「被告應將宜蘭市○○○段金城小段29地號土地上文化金 賞大廈之社區警衛中心（即管理室）交予原告使用。」；復 於98年4月1日具狀聲明因被告前所設之社區警衛中心業經相 鄰同建案之公寓大廈設置管理委員會（即文化金賞公寓大廈 管理委員會）所占用，致原告無法使用，因此爰請求被告改 按警衛中心之價值給付原告，並變更前開聲明為請求判決： 「㈠被告應給付原告新台幣（下同）76萬元及自本訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡願供擔 保，請准宣告假執行。」等語。核其前開所為訴之變更，其 請求之基礎事實同一，且無甚礙被告之防禦及訴訟之終結， 依首揭說明，尚無不合，應資准許。
二、按「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上 及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3個月內 召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會 或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 」、「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓
大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員 ，主任委員對外代表管理委員會。」又「管理委員會有當事 人能力。」公寓大廈管理條例、第28條第1項、第29條第1項 、第38條第1 項定有明文。次按，多數各自獨立使用之建築 物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性 之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。同條例第 53 條第1項亦定有明文。查本件原告「新文化金賞社區管理 委員會」所屬住戶乃為多數各自獨立使用之建築物，為建商 即被告公司以社區形式統一建造之連棟透天別墅型建物，該 別墅型社區係共用同一巷道對外出入之事實，乃為兩造所不 爭執，並有系爭別墅區全區平面配置圖在卷可按（詳本件卷 宗外放之原告所提銷售廣告冊），足認原告所屬住戶之多數 各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理確已構成 具有整體不可分性而為之集居地區。其住戶因此準用公寓大 廈管理條例之規定，召開區分所有權人會議，訂立規約、選 任管理委員，並向宜蘭縣政府委託辦理之宜蘭市公所報備， 業據原告提出與所述相符之公寓大廈管理組織申請報備處理 原則、會議記錄暨公約草案等、宜蘭市公所管理組織報備證 明等件為佐（詳卷宗第35、56至66頁），堪信屬實。是原告 主張其有當事人能力而提起本件訴訟，應屬有據。貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告之所有住戶（即別墅區住戶）前於92、93 年間與被告就宜蘭市○○○段金城小段29地號土地及坐落其 上建物（下稱系爭不動產）簽立「土地預定買賣契約書」及 「房屋預定買賣契約書」，雙方並依約付款及交屋。被告於 銷售系爭不動產時，曾於廣告文宣上明白宣稱「高科技監控 系統與24小時警衛管理，是居家安全的保證書」，並強調於 大門設置社區警衛中心等語，且將該廣告納入買賣契約約定 中（即契約第1條及房屋預定買賣契約書第14頁社區管理部 分），詎原告之住戶遷入後方發現，被告雖有設置警衛中心 ，但該警衛中心係為相鄰同建案之公寓大廈（下稱小套房管 委會）所設置，原告住戶根本無法使用，原告住戶不滿被告 廣告不實，與被告協商，被告答應將文化金賞公寓大廈社區 警衛中心交予原告使用，卻拒不履行協商內容。現系爭警衛 中心係設置於小套房所屬基地內，且完全為小套房所屬管委 會委託之警衛員占有、使用，原告所屬別墅區之住戶根本無 法使用。是被告既於契約中承諾提供警衛中心供原告使用， 依約應負有提供無瑕疵且足供原告使用之警衛中心，使符債 之本旨，但卻提供一原告根本無法使用之警衛中心，顯已構 成給付不能，原告自得依民法第226條第1項規定，請求被告
賠償所受損害，而因系爭警衛中心之面積約與公寓大廈每戶 住戶（小套房式公寓）相當，面積約為38.5平方公尺，爰以 小套房每戶售價76萬元，為原告主張之損害金額。為此，依 契約及民法第226條第1項之法律關係，請求被告如數賠償等 語。並聲明：(一)被告應給付原告76萬元及98年4月1日民事 準備㈡狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭警衛室之所有權為被告原始取得，套房區管理委員會並 非系爭警衛室之所有權人，且被告係將警衛室之事實上處分 權移轉給文化金賞全體住戶使用（包括套房及別墅區之住戶 ），被告並無債務不履行之情事可言。亦即系爭警衛室位於 套房區大樓地上1 層，具有覆蓋牆垣，足以遮蔽風雨，並有 獨立之門扇供出入通行至外面馬路，而可達經濟上使用之目 的，故系爭警衛室應為一獨立之不動產，具有單獨之不動產 所有權。而被告所建造之系爭警衛室並未辦理建物所有權第 1 次登記，並不能為不動產所有權之讓與登記，故系爭警衛 室之所有權為被告原始取得，應無疑義。又被告所銷售「文 化金賞」之預售屋，其社區內規劃有別墅區之透天房屋及套 房區之公寓大樓，全區採獨立社區統一進出，並於大門設置 社區警衛室管制出入該社區之訪客及車輛，該工地並無區分 為「新文化金賞社區」（即別墅區）及「文化金賞大廈社區 」（即小套房區），且該警衛室原即規劃設置在套房區之空 地上，有被告銷售該預售屋時印製之廣告簿冊可證，被告亦 已依廣告簿冊之內容，於「文化金賞」社區建造一座警衛室 ，此為原告於起訴狀內所自認之事實，並有該警衛室現場照 片及履勘筆錄可證。原告僅截取被告印制之廣告簿冊之其中 1 頁，主張被告應將該座警衛室交付予「新文化金賞社區」 使用云云，不僅斷章取義，且故意混淆事實，是以原告之請 求，顯屬無理由。前揭警衛室被告早已點交予文化金賞社區 住戶使用及占有中，是以被告已依契約之約定交付管理室給 買受人，故被告並無再交付予原告之義務。至於原告未能使 用該警衛室，乃肇因別墅區之住戶不願負擔警衛室等管理費 所致，應屬套房區與別墅區住戶間使用警衛室之爭議，其應 對「文化金賞管委會」起訴請求才對。況兩造於96年1 月22 日在宜蘭市公所調解委員成立調解，由被告給付原告20萬元 ，原告其餘民事請求權均拋棄，原告應受該調解書之拘束， 是以原告所為前揭之請求，顯無理由。再者，系爭警衛室之 室內設有標示套房區及別墅區之門牌之信箱，並分別為套房 區及別墅區各建構一組管理設備（獨立監視系統），兩側並
各有獨立之出入口，可各自獨立使用，有98年7 月10勘驗筆 錄及現場照片可證，由此可證被告早已將系爭警衛室之事實 上處分權移交給文化金賞社區包括套房區及別墅區之全體住 戶共同使用，若原告仍爭執被告未交付該警衛室，被告亦已 以答辯㈢狀繕本之送達，作為願移交該警衛室事實上處分權 給原告及小套房區管委會共同使用之意思表示通知。簡言之 ，本件係因原告（別墅區）全體住戶不願共同負擔警衛室等 管理費，以致套房區管委會出資所雇用之系爭警衛室管理員 無從為原告全體住戶管制該社區之訪客進出，從而導致原告 全體住戶未能使用系爭警衛室之假象，實則原告若不願意與 套房區管委會共同負擔管理費，原告亦可自行雇用管理員於 該警衛室內管制該社區之訪客進出，亦即系爭警衛室並非由 套房區管委會單獨佔用，而是原告自己不願使用，故被告並 無可歸責之事由，從而原告主張依民法第226條第1項規定請 求被告債務不履行之損害賠償，顯無理由。
(二)況系爭警衛室雖設置於套房區大樓之基地上，然該警衛室與 基地之產權各自獨立，套房區管委會並無排除原告共同使用 系爭警衛室之權利，此依最高法院80年度台上字第2370號判 決意旨：「系爭房屋既未辦理建物所有權第1 次登記，並將 所有權移轉登記於上訴人，則上訴人尚未取得系爭房屋之所 有權甚明。從而上訴人自無從本於所有權之作用，或主張本 於對該房屋有事實處分權而請求被上訴人遷出。」即明，乃 本件系爭警衛室與其坐落之基地分屬獨立之不動產，其建物 與土地所有權各自獨立，且未辦理建物所有權第1 次登記， 所有權迄今仍屬被告所有，已如前述，則被告將系爭警衛室 之事實上處分權移交給文化金賞社區包括套房區及別墅區之 全體住戶共同使用，依上開判決意旨所釋，套房區管委會並 無排除原告共同使用系爭警衛室之權利，亦不得以其基地為 套房區全體住戶所有，而排除原告共同使用系爭警衛室，亦 即尚難遽認被告有債務不履行即未提供警衛室之情事。(三)退一步言，縱認原告主張可採，就原告主張：「系爭警衛室 面積與公寓大廈每戶住戶相當，每戶售價76萬元，因此請求 76萬元之損害賠償」乙節，乃原告一面之詞，毫無依據。況 原告所提出之買賣契約書及其附件，均未載明被告應建造警 衛室之面積多寡，則原告依照公寓大廈每戶住戶之售價，請 求被告賠償與公寓大廈每戶住戶售價同額之損害賠償，即屬 無據。綜上所陳，被告早已將該警衛室交付給文化金賞大廈 全體社區使用，即無再交付系爭管理室予原告之義務，而原 告之所以未能使用系爭警衛室，乃因原告不願與套房區管委 會共同負擔管理費而發生爭執所致，故被告並無可歸責之事
由。從而，原告依民法第226條第1項規定請求被告債務不履 行之損害賠償，顯然無理由；至於證人乙○○及丙○○所證 ：「系爭警衛室為小套房單獨所有」乙節，乃其個人主觀之 意見，並非事實，實則系爭警衛室建造之初即為供套房區及 別墅區之全體住戶共同使用，且系爭警衛室並未辦理建物所 有權第1 次登記，不能為移轉登記而為不動產所有權之讓與 ，蓋如前述，故證人前揭所證之內容，尚不得作為本案認定 事實之基礎等語，資為答辯。
(四)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)坐落分割前宜蘭縣宜蘭市○○○段金城小段29地號土地上之 「文化金賞」社區所屬建物，為被告所興建銷售，該建案所 屬建物區分為「頂級別墅區」及「精品套房區」。其中「頂 級別墅區」於95年9月7日向宜蘭縣宜蘭市公所申請報備成立 「新文化金賞社區管理委員會（法定代理人甲○○）」，並 經同意備查在案；另「精品套房區」則為訴外人成立「文化 金賞社區管理委員會（法定代理人乙○○）」所管理維護。(二)該社區警衛中心（即系爭警衛室）為未辦理保存登記建物， 其起造人為被告。警衛室係坐落於訴外人「文化金賞社區管 理委員會」所屬之區分所有權人（即套房區）共有之基地上 。
(三)兩造於96年1 月22日曾於宜蘭縣宜蘭市調解委員會成立調解 （即96年民調字第09600010號），約定：㈠被告同意給付20 萬元予原告，以作為原告購置設備基金（垃圾車18萬元、大 門修復費2萬元）；㈡被告並當場交付面額20萬元之支票1紙 予原告（支票號碼：GC0000000 號，發票人即被告，付款人 ：合作金庫銀行宜蘭分行、到期日：96年1 月31日）；㈢兩 造其餘民事請求權均拋棄。嗣被告業將上揭應付款項兌付予 原告。
四、得心證之理由：
本件兩造爭執之處，乃在於：原告依民法第226條第1項之規 定請求被告賠償原告76萬元及法定遲延利息，是否有理由？ 亦即：被告是否負有交付系爭管理室予原告之義務？如負有 前開義務，兩造是否於96年1 月22日於宜蘭市調解委員會成 立調解，原告業已拋棄上述權利？如無前開情事，原告主張 被告已陷於給付不能，而請求被告賠償76萬元，是否有理由 ？茲分別審酌如下：
(一)按「管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事項及 公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為 管理委員所設立之組織。」；「管理委員會之職務如下：一
、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分 之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之 安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議 。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違 反第6條第1項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費 之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本 、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證 、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修 之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委 任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項 之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設 施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之 公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十 三、其他依本條例或規約所定事項。」公寓大廈管理條例第 3條第9款、第36條分別定有明文。是管理委員會係指為執行 區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區 分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；根據 公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會係由多數人所組 成之團體，有一定之職務，並設有代表人或管理人，保管及 運用公寓大廈或社區之公共基金，屬非法人團體，以往實務 上就管理委員會是否具備當事人能力，固有不同見解，惟公 寓大廈管理條例第38條第1 項已明文規定管委會有當事人能 力，顯見立法者肯認管委會之當事人能力，管委會固得為訴 訟當事人。然公寓大廈管理委員會之成立，旨在執行「區分 所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，參 酌同條例第38條第2 項規定：「管理委員會為原告或被告時 ，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人。」，是依現行公 寓大廈管理條例規定，管理委員會雖具有訴訟當事人之能力 ，但因其本質為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，而 屬非法人團體之性質，該團體是否具備實體法上之權利能力 ，公寓大廈管理條例並未特別規定，原則上應回歸實體法即 民法上之規定予以探究，依民法第6 條、第26條規定，於實 體法上有享受權利，負擔義務之主體包括自然人與法人。自 然人之權利能力始於出生，終於死亡；而法人係由法律創設 之團體，需依民法第30條規定向主管機關登記成立後，始得 享有權利能力，終至解散、破產，遭主管機關予以撤銷登記 而清算完結為止。公寓大廈管理委員會並非自然人，無庸待 言；又其雖依公寓大廈管理條例施行細則第8 條及內政部公 寓大廈管理組織申請報備處理原則需檢齊第3 點規定應備文 件報請直轄市、縣（市）政府備查，惟該備查僅屬行政上之
管制行為，與民法上所謂之法人登記尚屬有間，故公寓大廈 管理委員會於成立上因未具備登記之要件而非民法上之法人 ，即無權利能力，而未具有實體法上享受權利、負擔義務之 能力；僅例外於執行其法定執掌即公寓大廈管理條例第36條 所定維護管理之行為時，承認其得以管委會之名義起訴，至 法院所為之確定判決，不論為有利或不利益，其權利義務應 歸屬於全體構成員即各區分所有權人或住戶，而賦予管委會 在特定條件下就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，合先敘明 。
(二)查原告起訴主張其所屬住戶（即別墅區住戶）前於92、93年 間與被告就宜蘭市○○○段金城小段29地號土地及坐落其上 建物簽立「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書 」，雙方並依約付款及交屋。被告於銷售系爭不動產時，曾 於廣告文宣上明白宣稱「高科技監控系統與24小時警衛管理 ，是居家安全的保證書」，並強調於大門設置社區警衛中心 等語，且將該廣告納入買賣契約約定中（即契約第1 條及房 屋預定買賣契約書第14頁社區管理部分），詎原告之住戶遷 入後方發現，被告雖有設置警衛中心，但該警衛中心係為相 鄰同建案之公寓大廈（即小套房管委會）所設置，原告住戶 根本無法使用，原告住戶不滿被告廣告不實，與被告協商， 被告答應將文化金賞公寓大廈社區警衛中心交予別墅區住戶 使用，卻拒不履行協商內容。現系爭警衛中心係設置於小套 房所屬基地內，且完全為小套房所屬管委會委託之警衛員占 有、使用，原告所屬別墅區之住戶根本無法使用。是被告既 於契約中承諾提供警衛中心供原告所屬住戶使用，依約應負 有提供無瑕疵且足供原告使用之警衛中心，始符債之本旨， 但卻提供一根本無法使用之警衛中心，顯已構成給付不能， 原告自得依民法第226條第1項規定，請求被告賠償所受損害 ，而因系爭警衛中心之面積約與公寓大廈每戶住戶（小套房 式公寓）相當，面積約為38.5平方公尺，爰以小套房每戶售 價76萬元，為原告主張之損害金額。為此，依契約及民法第 226條第1項之法律關係，請求被告如數賠償云云，固據其提 出系爭「文化金賞」社區（含別墅區及小套房區）之銷售廣 告、買賣契約影本及兩造協商內容等件為佐（ 詳卷宗第4至 34頁）。惟查，依消費者保護法第22條規定：「企業經營者 應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於 廣告內容」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供 之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容 再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內 容，該廣告應視為契約之一部。是被告所銷售之「文化金賞
」建案廣告中，載稱：「『文化金賞』為保護住戶生活的私 密與安全，並讓安全能更深入社區的每一個角落，全區採獨 立社區統一進出，並於大門設置社區警衛中心，全方位監控 社區安全，所有出入社區的訪客與車輛，都在專業保全人員 的嚴密監控下，24小時全天候親切地目視您的安全，為社區 生活做第1 道嚴密防護」等內容，而表明提供高科技監控系 統與24小時警衛管理，前開銷售廣告內容固可認被告與其各 買戶間所定買賣契約內容之一部，倘被告有未依約提供上述 高科技監控系統與24小時警衛管理，且已陷於「給付不能」 之情事，自應依法負債務不履行之損害賠償責任，然前開契 約給付不能所生之損害賠償請求權行使，乃屬民事買賣契約 責任之範疇，並非屬前開公寓大廈管理條例第36條所定管理 委員會之法定職務，至多僅能認其依法有代所屬住戶受領建 商就共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備（含警衛室 此共用部分）之點收及保管，暨其清潔、維護、修繕及一般 改良等管理行為，至於建商違反其與各住戶間買賣契約之約 定，未依約提供上述高科技監控系統與24小時警衛管理，且 已陷於「給付不能」之情事，而造成住戶受有損害時，尚難 認其亦有以自己名義代表買戶訴請給付損害賠償之訴訟實施 權能，亦即其在實體法上並無系爭給付不能損害賠償請求權 存在，其訴即難認為有理由，而應予駁回。從而兩造另關於 「被告是否負有交付系爭管理室予原告之義務？如負有前開 義務，兩造是否於96年1 月22日於宜蘭市調解委員會成立調 解，原告業已拋棄上述權利？」等項爭點所為之攻擊、防禦 方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不再予審認，附此 敘明。
(三)綜上所述，本件原告主張依契約及民法第226條第1項之法律 關係，請求被告應賠償原告76萬元及98年4月1日民事準備㈡ 狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 ，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦因訴之駁回而 失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證（含被 告所為鑑定系爭警衛室造價之聲請），經核與判決結果無影 響，爰不逐一論列，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 8 月 31 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 31 日 書記官 林秀麗
裁判費計算書：
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│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │
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│ 第一審裁判費 │ 8,260元 │原告於97年8月18日 │
│ │ │繳納。 │
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│ 證人旅費 │ 1,344元 │被告分別於98年6月 │
│ │ │11日、7月13日繳納 │
│ │ │500元、844元。 │
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│ 合 計 │ 9,604元 │ │
│ │ │ │
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