臺北高等行政法院判決
98年度訴字第831號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○ 律師
被 告 臺北縣政府工務局
代 表 人 丙○○（代理局長）
訴訟代理人 戊○○
己○○
丁○○
上列當事人間因建築法事件，原告不服臺北縣政府中華民國98年
3 月3 日北府訴決字第0970807304（案號﹕00000000號）號訴願
決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：
原告所有坐落臺北縣板橋市○○○路270 之3 號4 樓建築物 與訴外人余台玲所有坐落同路268 之3 號4 樓建築物（下稱 系爭二建物）比鄰，領有台北縣政府核發民國（下同）96板 使字第554 號使用執照，系爭二建物之露台分戶牆未經核准 而遭拆除，與原核准圖說不符，經訴外人余台玲檢舉，被告 於民國（下同）97年8 月6 日勘查明確，因認原告為建築物 所有權人未維護建築物合法使用，有違建築法第77條第1 項 規定，爰依同法第91條第1 項第2 款規定，以97年8 月12日 北工使字第0970530989號函（下稱原處分），處原告新臺幣 （下同）6 萬元罰鍰，並限期（97年10月15日前）依原核准 圖說恢復原狀或補辦手續。原告不服，提起訴願，遭駁回後 ，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：
㈠原告聲明求為判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告應返還原告6萬元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：
㈠原告主張：
⒈涉案之露臺係屬社區住戶區分所有共同部分，原告應非建 築法第73條及第91條處罰對象：
查臺北縣板橋市○○○路268 之3 號4 樓及漢生東路270 之3 號4 樓建築物，係分屬「國家世紀館」公寓大廈社區 之一，而涉案之露臺係屬社區住戶區分所有共同部分，有 房屋預定買賣契約書第3 條及第4 條約定足稽。涉案之露 臺，既係社區住戶區分所有共同部分，自不能將原告與建 築法第73條及第91條所指涉之（本件露臺）所有權人劃上 等號或視同所有權人，原告應非建築法第73條及第91條處 罰對象至明。
⒉原告並無「拆除」涉案露臺隔戶牆（分戶牆）之行為，亦 非「露臺」之使用人，被告對原告課罰，不符合建築法第 73條及第91條處罰法規之構成要件，顯有違誤： ⑴原告於95年12月18日向大馨建股份有限公司（下稱大馨 建設）預購「14.43 坪」露臺「約定專用部分」使用權 ，嗣96年9 月19日現場會勘發現大馨建設4 樓露臺面積 顯有不足，提出口頭異議並以電子網路方式向消保官提 起申訴。訴外人大馨建設不理原告異議並於96年10月30 日通知交屋，並按月逕自原告銀行帳戶扣款，使原告不 得不於96年11月23日先行就所有權狀被扣在大馨建設之 房地本體及停車位辦理交屋，使取得房地所有權狀。嗣 後雙方雖達成調整露臺約定專用面積為「11.41 坪」之 合意，然大馨建設不循合法途徑，竟違法擅自以「拆除 」臺北縣板橋市○○○路268 之3 號4 樓及原告所有漢 生東路270 之3 號4 樓建築物隔戶牆（分戶牆），欲區 隔出「11.41 坪」，企圖以之作為履行其交付露臺「約 定專用部分」買賣義務之方式，並遭訴外人余台玲向工 務局檢舉，始遭被告以原處分科處6 萬元罰鍰，申言之 ，原告與訴外人大馨建設事實上僅止於締約「露台」買 賣債權契約之階段，根本尚未經大馨建設依民法第373 條規定，合法交付系爭「11.41 坪」露臺予原告占有， 原告實非「使用人」，亦無從負有維護該露台合法使用 或結構安全之責任，此由拆除人為大馨建設，亦足證確 尚未經「交付」原告使用，且因系爭露台為區分所有住 戶共同部分，大馨建設根本亦無從補辦手續，顯然大馨 建設已明顯違約，無法履行買賣契約義務將「交付」系 爭露臺予原告！
⑵訴外人余台玲97年7 月22日向被告提出陳情函亦載明「 隔戶牆之拆除本人確定為大馨建設所為」，足證系爭露 臺尚在大馨建設管領使用中，並未依約移交「合於契約
約定內容」之「11.41 坪」露臺與原告，大馨建設亦明 知上情，才表明此事由他們處理並且新臺幣6 萬元之罰 鍰由他們負擔及繳納，大馨建設（屬元利建設子公司） 襄理葉詩韻，將大馨建設以原告之名繳納之單據影本， 以電子郵件方式寄予原告。
⑶本件訴願決定認被告引用建築法第77條為行政處分適用 法令不當，應係違反建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條第1 項第6 款及建築法第73條之規定，而建築法第 73條處罰要件係以「未經核准變更使用擅自使用建築物 者」，亦即係行為責任，涉案露臺隔戶牆（分戶牆）並 非原告拆除，此亦有大馨建設97年2 月26日馨社函字第 970226號函足稽，可證原告並非行為人，原處分及訴願 決定不察，以非行為人之原告為科罰對象，顯違背法令 。又被告雖以：「……狀態責任係因而形成，當物之支 配人改變時（所有權人改變或具有事實管領利者改變） ，基於危險狀態所形成之狀態則任義務人自然隨之改變 ，嚴格而言，並不涉及一般所謂權利義務的繼受問題。 ……原告為該露臺約定專用使用權人，其自負有維護建 築物合法使用與其構造及設備安全之責任，是縱原告主 張系爭建物露臺隔戶牆非其拆除係屬真實，但無要因此 而解免其狀態違規之責任。」惟適用前提仍以「事實管 領能力改變」為前提，本案系爭露臺仍在大馨建設管領 施工中，尚未交付原告，並不發生「事實管領能力改變 」之情事，自不當課罰原告。
⑷大馨建設推出本建案據以對消費者銷售，並標榜該戶具 有14.43 坪之露臺（嗣修正為『11.41 坪』露臺）可供 約定專用，原告因家中有小孩欲規劃使用該空間，乃以 確有其所標示大坪數之露臺為承買之前提，且大馨建設 於推案之際、更名之際，均隱匿不說亦未表示其有何違 法或不能履約之情事，原告基於信賴關係而為買受及與 大馨建設會同辦理更名。惟大馨建設興建之露臺，不但 面積短差高達對半，且經調整後，迄今仍未能依買賣本 旨交付合法供管領使用之『11.41 坪』露臺；甚至，「 國家世紀館」公寓大廈管理委員會對於建商以預售方式 銷售公共設施露臺的合法性亦提出質疑，大馨建設除已 明顯違約外，實有詐欺之嫌！對於大馨建設銷售原告露 臺，然其「拆除」露臺隔戶牆行為，遭被告認定與原核 准圖說不符後，又未確實改善，目前對於原告權益不加 聞問，置消費者權益如無物之行徑，實令原告氣憤難平 ！原告不甘受損，前已委託訴訟代理人乙○○律師以98
年1 月9 日臺北橋郵局第00004 號存證信函催告大馨建 設限期交付適法之露臺，否則將追究其民、刑事責任。 ⒊綜上，被告因未能究明大馨建設建不循合法途徑履行買賣 契約約定義務，竟企圖以「拆除」隔戶牆之違法方式施作 露臺，遭被告科罰後仍遲遲無法將「11.41 坪」合法露臺 交付予原告管領使用，致原告迄今仍無以成為涉案露臺之 使用人之事實，竟將建商「拆除」隔戶牆之行為，誤認係 原告所為，或竟誤認涉案之本件社區住戶區分所有共同部 分露臺之屬性，輕率地將原告與露臺之「所有權人」等同 視之或逕認原告為已受建商交付之「使用人」，其認事用 法，均顯有違誤至明！
⒋聲請傳喚證人余台玲，證明大馨建設未依法申請使用執照 ，竟擅自違法拆除系爭露臺隔戶牆，迄今仍未能履行交付 合法之「11.41 坪」露臺予原告。
㈡被告主張：
⒈建築法第77條第1 項規定：「建築物所有權人、使用人應 維護建築物合法使用與其構造及設備安全」。及同法建築 法第91條第1 項第2 款：「未依第77條第1 項規定維護建 築物合法使用與其構造及設備安全者，處建築物所有權人 、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或 補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用 。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆 除，恢復原狀或強制拆除。」
⒉本案原告未維護建築物合法使用與其構造及設備安全，擅 自將板橋市○○○路268 之3 號4 樓及板橋市○○○路27 0 之3 號4 樓露臺之隔戶牆拆除，經被告於97年8 月6 日 派員前往勘查，其違規事實明確，洵勘認定，遂依違反建 築法第77條第1 項規定，爰依同法第91條第1 項第2 款規 定，裁處原告新臺幣6萬元罰鍰，並無違誤。
⒊按建築技術規則建築設計施工編第1 條第24項定義，「分 戶牆係指分隔住宅單位與住宅單位或住戶與住戶或不同用 途區劃間之牆壁」。且依建築物使用類組及變更使用辦法 第8條 第1 項第6 款規定：「建築物之分戶牆、外牆、開 放空間或其他經中央主管建築機關認定項目之變更，應申 請變更使用執照」，又依建築法第77條第1 項規定：「建 築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及 設備安全。」查依原核准圖說所示，其露臺係有隔戶牆， 雖原告有露臺約定專用之使用權，惟未經核准變更擅自將 隔戶牆拆除，已與原核准圖說顯有不合，其行為業已違反
建築法之規定；另依建築法第77條第1 項：「建築物所有 權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全 。」之規定，所課予所有權人之責任，係所謂「狀態責任 」之一種，其係一種對物責任，狀態責任所致之義務，為 一種以物為中心的義務，通常是排除危險，回復物之安全 狀態的義務，此等義務本身並無「人的行為」要素存在。 易言之，狀態責任係因而形成，當物之支權人改變時（所 有權人改變或具有事實管領能力者改變），基於危險狀態 所形成方狀態責任義務人自然隨之改變，嚴格而言，並不 涉及一般所謂權力義務的繼受問題。典型之例，如買受負 有違建之建築物者，自應因承受該違建物所有權而成為狀 態責任義務人，其因此所負之受罰或違建拆除義務並不因 該違章建築非其所建而免除其責，理由正在於其所負之責 任為狀態責任，而非行為責任。查系爭建物依原核准圖說 所示，其露臺設有隔戶牆，惟現況為該隔戶牆已遭拆除。 次查原告為該露臺約定專用使用權人，其自負有維護建築 物合法使用與其構造及設備安全之責任，是縱原告主張系 爭建物露臺隔戶牆非其拆除係屬真實，但要無因此而解免 其狀態違規之責任。
⒋本件原告未維護建築物合法使用與其構造及設備安全，將 板橋市○○○路268 之3 號4 樓及板橋市○○○路270 之 3 號4 樓露臺隔戶牆拆除，與原核准圖說不符，未維護建 築物合法使用之要件，已違反建築法規定，且與原設計顯 有不合。原告所辯云云，顯係推諉之詞核無可採。 理 由
一、原告主張：系爭二建物之露臺係屬國家世紀館社區住戶區分 所有共同部分，露臺分戶牆之拆除出於訴外人大馨建設所為 ，因訴外人大馨建設並未交付系爭露臺予原告占有，原告對 該露台並無事實管領能力，無從依建築法第73條規定就建物 為合法維護，自不應依同法第91條處罰，原處分及訴願決定 均未審查於此，顯有違誤，應予撤銷並請求返還已繳納之罰 鍰6萬元云云。
二、被告則以：按建築法第77條係課與所有權人之維護建物合法 使用之「狀態責任」，而非行為責任，原告既係系爭露臺約 定專用使用權人，自負有維護建築物合法使用與其構造及設 備安全責任，縱原告主張系爭建物露臺隔戶牆非其拆除係屬 真實，亦無因此而解免其狀態違規之責任，原處分並無不合 ，應予維持等語，資為抗辯。
三、按建築法第2 條第1 項規定：「主管建築機關，在中央為內 政部；……在縣（市）為縣（市）政府。」。臺北縣政府以
96年10月25日北府工建字第0960675592號公告臺北縣政府將 建築法除違章建築處理事務外有關臺北縣政府權限事項委任 臺北縣政府工務局，並自96年11月1 日生效。本件係被告經 臺北縣政府授權後，依建築法所為之處分，為有權處分，合 先敘明。
四、第按，「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類 組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難 設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更 者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用 變更，不在此限。」「建築物所有權人、使用人應維護建築 物合法使用與其構造及設備安全。」「有左列情形之一者， 處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣 六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆 期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期 停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限 內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第七十三條第 二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。二、未依 第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備 安全者。……」分別為建築法第73條第2 項、第77條第1 項 及第91條第1 項第1 款、第2 款所明文規定。復按，干涉行 政上之義務人有「行為責任」及「狀態責任」二類。所謂「 行為責任」係指因自身行為（包含作為與不作為）肇致危險 者，負有排除危險之義務；而「狀態責任」則係以對物的狀 態具有事實管領力者，得以負責之觀點，科予排除危險、回 復安全之義務；至干涉行政上之責任人為何，則應依法律規 定之意旨認定之。上述建築法第73條第2 項之規定，則在禁 止「任何人」未經申請變更使用執照，而變更建築物之使用 類組或有建築法第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、 防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不 合之變更之行為，論究其違章責任乃「行為責任」；而第77 條第1 項之規定，旨在促使「建築物所有權人、使用人」維 護建築物合法使用或其構造及設備安全之狀態，而不論建築 物所有權人或使用人是否有為導致此危險狀態之行為，論究 其違章責任則屬「狀態責任」，是以建築法第73條第2 項、 同法第77條第1 項之違反顯非法規競合，雖不排除一行為同 時該當二違章要件，而有想像競合之情事，但二者違章構成 要件仍屬有別。
五、原告與訴外人余台玲所有坐落比鄰之二系爭建物，領有台北 縣政府核發96板使字第554 號使用執照，上開二建物之露臺 分戶牆未經核准而遭拆除，與原核准圖說不符等情，為兩造
所不爭，且有台北縣政府核發96板使字第554 號使用執照、 系爭二建物原核准圖、被告所屬工務局97年8 月6 日會勘記 錄附現場照片等件影本為憑，顯然二系爭建物露臺分戶牆區 塊未依原核准圖說而為合法使用。原告雖主張︰系爭露臺分 戶牆之拆除出於訴外人大馨建設所為，且訴外人大馨建設並 未交付系爭露臺予原告占有，原告對該露臺並無事實管領能 力，無從依建築法第73條規定就建物為合法維護，自不應依 同法第91條處罰云云，然查︰
㈠按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並 就其共用部分按其應有部分有所有權。」「共用部分及設施 之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為 之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有 之應有部分比例分擔。」公寓大廈管理條例第3 條第2 款及 第11條定有明文。是公寓大廈之區分所有權人就其共用部分 是按其應有部分成立分別共有關係。換言之，於分別共有且 未訂有分管契約之情形，各個共有人其應有部分，為對於共 有物所有權之成數，抽象的存在於共有物之全部，在分割之 前，無從具體辨明何者為何共有人所有及管理，則各共有人 對共有土地全部均負有管理義務。系爭露臺為「國家世紀館 」公寓大廈社區住戶區分所有人共同部分，而原告即屬該社 區住戶乙節，為原告自承，並有房屋預定買賣契約書、更名 協議書等件為憑，是以，原告自屬系爭露臺之區分所有人， 並無疑義。
㈡又，訴外人大馨建設業於96年11月23日將房屋買賣契約書之 買賣標的點交予原告，此有房屋點交證書、停車位點交證明 書影本等件可憑。嗣原告復與訴外人大馨建設於97年6 月9 日並訂有「露台約定專用增修協議書」，內容大要如下︰「 國家世紀館」鄰接編號第Ｃ5 棟第4 樓（即原告所有之上開 建物）之露臺由原告使用，並由原告「承購」鄰戶（即訴外 人余台玲所有建物）「拋棄使用權」之一部分露臺，原告與 大馨建設同意「原應新砌同樣式之隔戶牆」改以南方松設置 花台與簡易圍籬，充為原告與訴外人余台玲系爭二建物使用 範圍之界定標示，訴外人大馨建設並應於97年7 月9 日完成 上開協議之相關植栽與拆遷事宜等節，並有上開協議書影本 可按，而訴外人大馨建設乃於97年7 月11日致電訴外人余台 玲，表示訴外人余台玲所有系爭建物之部分露臺轉售予原告 ，並於同年月15日拆除系爭露臺隔戶牆等情，則有卷附訴外 人余台玲之陳情書可稽；足徵訴外人大馨建設是否依房屋買 買契約債務之本旨就建物露臺部分對原告為完整坪數之給付 ，雖有爭議，但是否依債務之本旨為完全給付，其實不影響
已為部分給付之效力，且不論系爭露臺分戶牆究係由訴外人 大馨建設自行拆除或代原告而為拆除，於訴外人大馨建設完 成上開系爭露臺分戶牆之拆除並為植栽後，應認已將原應設 露臺分戶牆之區塊交付原告占用，原告就該區塊不僅為區分 所有人，並實際占用，對系爭區塊未依核准圖說合法使用之 狀態有事實管領力，應以負責之觀點，依建築法第第77條第 1 項規定科予排除危險、回復安全之義務，至為明確。原告 以訴外人大馨建設未依買賣契約完全給付為由，藉以飾卸其 維護系爭建物構造依使用執照合法使用之違章責任，自無足 採。
㈢原處分已明白記載原告違反之規定為建築法第77條第1 項， 乃依同法第91條第1 項第2 款裁罰，並命原告限期恢復原狀 等節甚詳，此有原處分影本可稽，是原處分明確認定原告所 應負者乃建築物所有人、使用人就建築物合法使用狀態所應 負之維持責任，並未指原告有拆除系爭二建物露臺分戶牆之 行為，而推論原告應就此行為所肇致之危險，負有排除危險 之義務，易言之，原處分並未指摘原告違反建築法第73條第 2 項，而應科以同法第91條第1 項第1 款之處罰。而依卷附 上開原告與訴外人大馨建設之房屋預購契約書、協議書、訴 外人余台玲陳情書所示，訴外人大馨建設所給付予原告之露 臺坪數與買賣契約所約定者容有若干坪差，訴外人大馨建設 拆除系爭二建物露臺間之分戶牆，而將訴外人余台玲所有建 物之部分露臺交予原告使用，或可認係出於履行買賣契約債 務之所為，而未必出於原告指示，亦即，本院亦認並無積極 確切之證據可資認定原告有拆除系爭二建物露臺分戶牆之行 為，無從追究其是否應負違反建築法第73條第2 項規定之行 為責任，併予指明。
六、綜上所述，原告之主張並無可採。被告以其違反建築法第77 條第1 項，依同法第91條第1 項第2 款規定，裁處最低罰鍰 額度6 萬元罰鍰，並限期恢復原狀，逾期未改善者即依法連 續處罰，於法並無不合。至於訴願決定以原告所違反者為建 築法第73條第2 項之規定，應依同法第91條第1 項第1 款論 科云云，揆諸上開說明，容有違誤，但其維持原處分之結果 ，與本院並無二致，原告猶執前詞，訴請撤銷原處分及訴願 決定，均應認為無理由，予以駁回，而原告請求返還罰鍰6 萬元，失所附麗，併予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法經本院審酌後，核與本件判決結果均 不生影響，故不再逐項論述，附敘明之。
據上論結，原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 19 日 臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 王立杰
法 官 許麗華
法 官 楊得君
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 98 年 8 月 19 日 書記官 徐子嵐
, 台灣公司情報網