臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第767 號
原 告 甲○○住臺北市○○
被 告 乙○○住桃園市○○
當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國98年8 月4 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟肆佰壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹仟肆佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限; 原告於判決確定 前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案言詞辯論者， 應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞 向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款 、第3 款、第7 款、第262 條第1 項、第2 項分別定有明文 。經查，本件原告起訴原請求被告應將原告所有坐落於桃園 市○○路11-3號7 樓房屋及地下第2 層編號218 號機車停車 位遷讓返還原告，並給付原告民國98年3 、4 月份租金共計 新臺幣（以下同）22,000元及自各期租金應付款日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，及自98年5 月24日起至遷 讓房屋及停車位之日止，按月賠償原告11,000元。嗣於本院 審理時，將其上開遷讓返還房屋、停車位及98年3 、4 月份 租金之請求撤回，並變更聲明為：被告應給付自98年5 月24 日起至同年6 月3 日止，無權占用原告所有房屋相當於租金 之不當得利之損害，共10日計為3,548 元; 及追加聲明：被 告應給付原告相當於1 個月租金之違約金為11,000元，及返 還原告代繳被告自98年2 月23日至同年6 月3 日止之水電費 及瓦斯費共計1,672 元。關於撤回遷讓返還及給付租金部分 ，係在被告為本案之言詞辯論前，依上開規定，自屬有效； 變更請求金額部分，核屬減縮應受判決事項之聲明；而追加 聲明部分，則因證據資料均與兩造間終止租約及請求不當得 利之糾紛相關，基於紛爭解決一回性之要求，並節省訴訟資 源，應認不甚礙被告之防禦與訴訟之終結，揆諸上開規定， 均應允許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於98年2 月23日簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租賃契約），約定原告將其所有坐落在桃園市○○路11 之3 號7 樓房屋（下稱系爭房屋）及其地下第2 層之編號21 8 號機車停車位出租與被告、租賃期間自98年2 月23日起至 99年2 月23日止、每月租金11,000元，須於每月23日支付租 金，及應給付押租金22,000元，並約定租賃期間內被告若擬 提前遷離他處時，應賠償原告1 個月之租金。詎被告自98年 2 月27日給付原告98年2 月份之租金及押租金共33,000元後 ，即未按約給付租金，經原告多次以電聯及手機簡訊與被告 聯繫，均未獲被告置理，遂於98年4 月9 日以內湖新明郵局 第129 號存證信函向被告催討所積欠之租金，被告不僅不理 會，更甚於同年月14日以台北長春路郵局第1297號存證信函 回覆原告，表示欲於98年5 月底解除房屋租賃契約，復經原 告於同年5 月21日以內湖西湖郵局第553 號存證信函向被告 再次催討租金未果，故以此函終止租賃契約，是本件兩造間 之租賃關係已於98年5 月23日終止，惟被告於同年6 月3日 始遷出房屋，且租賃期間內房屋之水電費及瓦斯費，被告皆 未按時繳款付訖。為此，爰依系爭租賃契約第19條之約定， 請求被告給付相當於1 個月租金之違約金為11,000元，並依 不當得利之法律關係，請求被告給付自98年5 月24日起至同 年6 月3 日止，被告無權占用原告所有系爭房屋，相當於租 金之不當得利之損害為3,548 元（計算式：11,000×10/31= 3,548） ，及原告代繳被告之水電費、瓦斯費為1,672 元， 總計16,220元，併為聲明：被告應給付原告16,220元。三、被告則以：被告因遭公司裁員，已無法負擔繼續承租原告系 爭房屋租金之支出，旋於98年4 月14日以存證信函通知原告 ，提前解除系爭租賃契約，且早自承租系爭房屋前，即發現 屋況不佳，諸如門鈴不響、門檻脫落和後陽臺燈座損壞及瓦 斯爐之損壞，經被告向原告反應，但至被告入住系爭房屋前 ，上開問題仍未修繕完竣，而在被告入住系爭房屋後，系爭 房屋又陸續出現狀況，馬桶蓋及廁所門突然自行脫落，被告 祇能自行先行修繕，共花費3,800 元，又浴缸水管嚴重阻塞 ，污水未退，致需以人力清除，耗費勞力及時間，而冷氣漏 水嚴重，常致臥室全部積水，造成家人多次滑倒，傷到背部 及腰部，因而至推拿師看診，至今尚未完全康復，已花費 5,000 元。因系爭房屋問題層出不窮，造成被告身體和心理 負面影響，不得不提前解除系爭租賃契約，實非得已。爰主 張以修繕馬桶蓋之費用1,900 元及浴室門費用1,905 元，與 原告之請求抵銷等語置辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。 （二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
五、原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書1 份、郵 局之存證信函3 份、台灣電力公司之收據、台灣自來水公司 之收據、氣費查詢結果及台新銀行自動櫃員機之交易明細表 影本各1 件為證，核對無訛，並經被告自認，原告此部分主 張之事實，堪信為真。茲就原告之各項請求及被告主張抵銷 抗辯之項目是否為有理由，及被告得主張抵銷之金額究為若 干，爰分述如下：
（一）終止租約之部分：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付 ，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲延租金之總額 ，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民 法第421 條第1 項、第455 條及第440 條第1 項、第2 項 前段分別定有明文。查兩造於系爭租賃契約中約定租金應 於每月23日由承租人匯款予出租人，而本件被告對於其於 98年2 月23日繳交過1 期租金後，於同年3 月23日、4 月 23日均未再繳交租金之事實，並不否認；從而，原告主張 被告所積欠之租金已逾2 個月之租額，堪予認定。而查原 告確已於同年5 月21日以內湖西湖郵局第553 號存證信函 向被告催討繳交租金，定被告應於5 月23日前繳足租金， 屆期未清償，即以該存證信函作為終止租約之意思表示， 有上開存證信函在卷足憑。從而，應認。被告既已積欠兩 期之租額，原告定期催告其支付租金，被告未於期限內支 付，原告終止系爭租賃契約，於法有據，是系爭租賃契約 業於98年5 月23日終止，堪以認定。
（二）請求不當得利之部分：
（1）相當租金損害之請求部分：按無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文 。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件 ，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非 以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時 ，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額， 未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度台上 字第324 號判決要旨參照）。經查本件系爭租賃契約於5 月23日終止，然被告遲至同年6 月3 日始遷離房屋等情， 為兩造所不爭執，堪信被告自同年5 月24日至同年6 月3
日止，顯係無權占用原告所有之系爭房屋共計12日，其獲 致相當於租金之利益，參諸上開規定，原告僅請求相當於 10日租金不當得利之損害，計3,548 元（計算式：11,000 ×10/31=3,548） ，於法有據。
（2）給付不當得利部分：原告請求返還其代繳被告水電費及瓦 斯費共計1,672 元之事實，為被告所不爭執，並有台灣電 力公司之收據、台灣自來水公司之收據、氣費查詢結果及 台新銀行自動櫃員機之交易明細表影本各1 件為證，參以 首揭規定，核無不合，應予准許。
（三）給付違約金部分：查系爭租賃契約第19條約定：租賃期間 內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方 （即原告）1 個月租金，乙方絕無異議。然查本件被告於 遷離系爭房屋前，原告已以「被告欠繳租金達二期租額」 為由，依法終止租約；顯然被告嗣後遷離系爭房屋時，乃 租賃關係業已消滅，與系爭租賃契約第19條所定租期未屆 滿而承租人提前遷離之情形，尚有未合。從而，原告依照 上開約定請求被告給付1 個月損害賠償金11,000元，並無 理由，不應准許。
（四）被告請求抵銷部分：按租賃關係存續中，租賃物如有修繕 之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告 出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得 終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中 扣除之，民法第430 條定有明文。次按二人互負債務，而 其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他 方之債務，互為抵銷。清償期，除法律另有規定或契約另 有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得 隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償，民法第334 條、 第315 條分別定有明文。查被告主張因自行修繕馬桶蓋及 浴室門而分別花費1,900 元及1,905 元，為原告所不爭執 ，並有宏記水電廚具行之收據及遠百企業股份有限公司桃 園分公司之統一發票各1 件為證，堪信為真，被告自得請 求償還費用，至兩造到院後，均各自向對方請求清償上述 之債務，且均已屆清償期，而給付種類亦皆為金錢之債， 依上開規定，被告主張以上筆債權對原告所負之債務為抵 銷，並無不妥。至被告主張原告應賠償伊5,000 元之醫藥 費及20,000元之慰撫金，並無證據可資佐證，復查無其他 積極證據可稽，應認被告此部分主張為屬無據。另按，押 租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關 係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘
額，始生返還押租金之問題。最高法院87年度台上字第16 31號判決可資參照。另查，被告於98年2 月27日除交付原 告1 個月租金外，尚交付相當於2 個月租金之押租金，共 計33,000元，為兩造所不爭執；核此2 月押租金應用以抵 充被告所積欠自同年3 月23日起至同年5 月23日止共2 個 月之租金，從而，該押租金部分已無從抵償被告其餘債務 ，附此敘明。
（五）綜上，本件原告訴請被告給付相當租金損害不當得利3,54 8 元、不當得利1,672 元，共計5,220 元，因原告對被告 亦負有種類相同、清償期業已屆至之債務即上述合計3,80 5 元，被告主張抵銷，自生抵銷之效力，經抵銷結果，原 告僅得請求被告給付1,415 元。
六、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被 告應給付如主文第一項所示，為有理由，應予准許，逾此部 分之請求，則無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分係依 民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決 部分，爰依同法第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項之 規定，依職權宣告假執行，併依被告聲請酌定相當擔保金准 許由被告預供擔保後，得免為假執行。又法院應依職權宣告 假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告 假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職 權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。本件原告假執行 之聲請，就敗訴部分本屬無據，依前揭說明，茲不另為准駁 之諭知，併此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436 條第2 項、第79條後段、第389 條第1 項第3 款、第 392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 27 日 桃園簡易庭 法 官 楊晴翔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 27 日 書記官 劉致芬