最高法院民事判決 九十八年度台上字第一四六七號
上 訴 人 大品國際開發有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 簡燦賢律師
上 訴 人 柏喬建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
共 同
訴訟代理人 林樹旺律師
被 上訴 人 嘉星企業股份有限公司
號
法定代理人 丙○○
被 上訴 人 銘星企業股份有限公司
法定代理人 丙○○
共 同
訴訟代理人 藍瀛芳律師
詹順貴律師
謝庭恩律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九
十八年二月六日台灣高等法院花蓮分院更審判決（九十七年度訴
更㈠字第一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。 理 由
本件被上訴人主張：坐落花蓮縣花蓮市○○段二九六地號土地權利範圍一萬分之六二九六部分（下稱系爭土地）原係被上訴人嘉星企業股份有限公司（下稱嘉星公司）於民國八十六年九月二十三日所購置，並與被上訴人銘星企業股份有限公司（下稱銘星公司）在該土地上共同投資興建第4820、4821、4822、4823、4841、4842建號及其共同使用部分第4826、4827、4829建號建物（下稱系爭建物，原始起造人為銘星公司，與系爭土地下合稱系爭房地）。伊等公司之原負責人均為吳錶，因雙眼失明無法視事，乃委請其子即訴外人吳銘益（已於九十年一月二十八日死亡）及乙○○【上訴人柏喬建設股份有限公司（下稱柏喬公司）法定代理人，吳銘益之妻】協助處理系爭建物興建事宜，並將公司大、小章一併交與吳銘益夫婦保管。詎吳銘益、乙○○竟與訴外人甲○○【上訴人大品國際開發有限公司（下稱大品公司，原為圓稜企業有限公司）法定代理人】及張錦澤（乙○○之弟）等人利用實質控制伊等公司之機會，與柏喬公司虛偽買受系爭土地，並以偽造文書方式，將系爭建物原起造人銘星公司變更為柏喬公司，且於系爭房地各為所有權登記及移轉登記後，將之虛偽出賣予大品
公司，再由大品公司持向國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）設定新台幣（下同）三億三千六百萬元之最高限額抵押權登記，借貸二億八千萬元供甲○○、乙○○、張錦澤及吳銘益等花用。吳銘益夫婦與柏喬公司間，及柏喬公司與大品公司間，就系爭房地之買賣契約乃通謀虛偽意思表示而無效等情，爰於刑事訴訟程序附帶提起民事訴訟，並依民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定，求為：㈠命大品公司將系爭土地，於八十九年三月二十三日以買賣原因所為之所有權移轉登記塗銷，再命柏喬公司將系爭土地，於八十七年十一月五日以買賣原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復為嘉星公司所有。㈡確認柏喬公司與大品公司間就系爭建物之買賣關係不存在，並命大品公司將系爭建物，於八十九年三月二十三日以買賣原因所為之所有權移轉登記塗銷，再命大品公司將第4820、4821、4822、4823、4841、4842建號建物，於八十八年三月五日所為所有權登記變更為銘星公司所有之判決。（被上訴人另請求大品公司、乙○○及張錦澤等人其他給付部分，業經原審於更審前判決其敗訴，已因其未上訴而告確定。）
上訴人柏喬公司則以：伊與嘉星公司間之土地買賣契約應屬真正，有吳錶及證人陳月媛、游寶箱各於刑事案件之證述，及被上訴人具狀所稱已繳納土地增值稅，暨吳銘益與吳錶間之切結書可參。系爭建物之所有權，當以何人實際出資興建作為標準，非以建造執照所載之起造人為斷，銘星公司迄未舉證系爭建物為其出資興建，亦無其出資興建之明細支出為憑，系爭建物既係吳銘益與吳錶結算後始為起造人名義變更，當係本於合法之來源。柏喬公司與大品公司間就系爭房地確有買賣之行為，否則大品公司何願承受被上訴人之銀行債務，繼續繳息至今。大品公司既未參與吳銘益與吳錶間之會算，自不能知悉其間「過戶」之原因及細節，被上訴人與柏喬公司間，及柏喬公司與大品公司間，就系爭房地之「過戶」，毫無關係等語，資為抗辯。上訴人大品公司亦以：系爭房地因經柏喬公司設定高額抵押，尚餘一億四千五百萬元貸款及其他借款人名義貸借之三千五百萬元未清償，本利負擔過重，吳銘益始商得甲○○之同意，將系爭房地以三億元出售予伊。又伊須貸款二億八千萬元為資金週轉，乃商議將契約書買賣價金提高為四億元，以利貸得較高之成數，被上訴人質疑實際買賣價金與契約所載不符，實是不知銀行貸款實務所致。嗣伊向國泰世華銀行貸款二億八千萬元，其中一億八千萬元乃清償柏喬公司、吳銘益、乙○○、丙○○等人之貸款，並繳交本息，另其餘繳交房地之價金，亦經提出被證三、四號證為憑，尤難謂伊與柏喬公司間之買賣為通謀虛偽意思表示等語，資為抗辯。原審判決如被上訴人所聲明，無非以：⑴本件嘉星公司與柏喬公
司於八十七年十月二十五日簽約買賣系爭土地之事實，固據提出土地買賣契約書、嘉星公司繳納土地增值稅收據及土地登記簿謄本為證，並由嘉星公司簽付各為六千萬元之發票五紙足憑，但該發票均未蓋用嘉星公司發票專用章，金額共三億元與系爭土地買賣契約所載一億一千三百八十六萬五千六百元不同。另據佳明誼合會計師事務所就嘉星公司八十七年十二月三十一日及八十八年資產負債表等帳冊、存摺複核結果，八十八年嘉星公司有出售土地，承買人為柏喬公司，未訂合約，成交價為三億元，付款條件為八十八年五月一日支付現金，無發票開立，再針對嘉星公司八十八年相關憑證核對，除無支付增值稅之憑證外，另依傳票交易紀錄，亦未發現任何憑證可證其交易價格之真實性。又佳明誼合會計師事務所對柏喬公司自八十八年十二月七日至九十年九月一日資金收支帳為複核，及依吳光仁會計師查核簽證之柏喬公司八十七年財務簽證暨查核報告書完成複核之報告，仍無柏喬公司有向嘉星公司購入土地之交易及資金支付紀錄，佐以證人陳月媛、游寶箱於刑案時之證詞，嘉星公司與柏喬公司間就系爭土地之買賣，僅有為移轉登記之公契而無私契，公契所載價金一億一千三百八十六萬五千六百元，與未蓋公司章之發票金額三億元不合，且公契除記載價金外，對付款條件及給付價款方法均未記載，不符一般買賣之常規，足證吳銘益、乙○○等人利用管理嘉星公司及保管印章之機會，未經吳錶之同意，偽造不實之買賣契約，擅自將系爭土地「過戶」柏喬公司無疑，嘉星公司認土地買賣是通謀虛偽表示而無效，為屬可信。至吳錶於八十八年十月三十日所立之切結書（下稱系爭切結書）所載金額，與前揭契約書一億一千三百八十六萬五千六百元及發票金額三億元均有不同，書立日距系爭土地八十七年十一月五日「過戶」後近一年之久，可見該切結書是土地「過戶」後吳錶經吳銘益要求所書立，難謂其於八十七年十一月間已同意土地「過戶」予柏喬公司，且依上開會計查核，嘉星公司並無該筆金額之收入，柏喬公司亦無支出紀錄，參諸證人陳月媛於刑案證稱：「吳銘益在我任職內，並未給付切結書上所載之一億二千一百八十九萬三千三百三十七元」等語，該切結書仍不足為柏喬公司已支付價金之有利證據。⑵系爭建物於八十七年十月三十日由原始起造人銘星公司變更為柏喬公司，並於取得使用執照後，於八十八年三月四日、五日、六月二十八日分次辦理所有權第一次登記為柏喬公司，參酌證人游寶箱之證詞，及變更起造人申請書上由銘星公司變更為柏喬公司之記載等情，被上訴人指吳銘益未經吳錶之同意擅自變更起造人名義，再分次將系爭建物所有權第一次登記予柏喬公司，應可採信。次依建築法及土地登記規則規定，如無特別情事，建造執照上所載之起造人，恆為該建物所有權第一次登記之申請人，柏喬公司自應
就該有利於己之變更起造人事由負舉證責任，所辯吳銘益與吳錶父子會算結果而同意變更起造人一節，並未提出吳錶因會算而同意之相關憑據，亦難為其有利之認定。⑶依系爭房地有關之不動產買賣契約所載，甲○○應付簽約金各三千五百九十萬元、一千二百十萬元予柏喬公司，並以銀行帳號支票二紙支付，但該支票並未兌現，另據會計師查核結果，復無柏喬公司出售系爭房地予大品公司之紀錄，且無甲○○與柏喬公司簽訂房地買賣之付款紀錄，被上訴人指柏喬公司與大品公司間系爭房地買賣為通謀虛偽意思表示，尚堪可信。雖大品公司提出甲○○支出憑證、銀行放繳款明細、支票、匯款單為證，然依該書證所匯之人，及自八十八年一月十二日起匯款至九十年九月二十八日止，長達一年有餘之久，實與柏喬公司、大品公司間就系爭房地之「過戶」無何關聯，即依該買賣契約付款分四期之約定，均在訂立買賣契約後始給付，並未約定以訂約前、後之債務為抵銷，以上憑證顯係臨訟蒐集，尤難為給付價金之證明。又大品公司辯以其向國泰世華銀行貸得二億八千萬元，已清償柏喬公司向花蓮市第二信用合作社（下稱二信）貸款一億四千五百萬元，並按月給付利息，何能謂未支付價金一節，查柏喬公司因債信不良，甲○○為貸款順利，乃以假買賣購入房地，再持不實買賣契約貸款，其偽造文書罪責業經原法院判決確定，堪認甲○○貸款係柏喬公司債信不良，為其解套之行為，難認是支付價金之行為。況上開不動產買賣契約已約定，買方預定貸款二億五千一百三十萬元及八千四百七十萬元，以抵付部分買賣價款，但大品公司貸得二億八千萬元，除償還柏喬公司向二信借款之本金一億四千五百萬元及利息七百四十六萬七千二百二十二元外，其餘均清償乙○○之借款或供甲○○私用，卻未依約支付價金，再以系爭房地價金高達四億八千萬元，除以房地貸款支應柏喬公司前向二信貸得之本息外，尚無大品公司支付柏喬公司價金之憑證，益證該二公司間系爭房地買賣為通謀虛偽之表示而無效。⑷系爭土地應有部分一萬分之三四八○及系爭4821、4822、4823建號及共同使用4826、4829建號建物，雖於訴訟繫屬後之九十七年間經法院拍賣由第三人邱麒璋拍定，並移轉登記，但系爭房地於拍賣前之九十五年一月四日業經被上訴人依民事訴訟法第二百五十四條第五項規定，向地政機關為訴訟繫屬之登記，依同法第四百零一條第一項規定，被上訴人對大品公司請求上開聲明之給付，自不因而陷於給付不能。從而，被上訴人據以對上訴人請求如上之聲明，均屬正當等詞，為其判斷之基礎。
惟查被上訴人就上述聲明㈡請求命大品公司將第4820、4821、4822、4823、4841、4842建號建物，於八十八年三月五日所為所有權登記變更為銘星公司所有部分，於原審更審前之聲明係對「柏
喬公司」請求為之，且於該判決誤載為命大品公司給付後，被上訴人即聲請更正，並由該法院裁定更正命柏喬公司為給付，乃被上訴人於原審更審後，對此部分竟改其聲明為由「大品公司」給付，有被上訴人於九十七年五月二十八日及同年八月八日提出之準備書狀、民事辯論意旨狀及言詞辯論筆錄足憑（分見原審訴更㈠卷一宗八八、九二、九三頁及同卷二宗一五～一七、二一七、二五二頁）。原審未予推闡清楚，問明該部分之聲明究對何人為之，是否有誤？復未說明其所憑以認定由大品公司給付之依據，徒依被上訴人所列載之大品公司而為其不利之判決，在程序上已難謂合，並有判決不備理由之違法。且該項請求將上開建物於八十八年三月五日所為「所有權登記」變更為銘星公司所有之聲明，係指土地登記規則第八十四條所稱之「建物所有權第一次登記」，該所有權登記依該條準用同規則第七十一條至第七十五條之規定，本不得作為「變更」之客體，乃原審逕命大品公司將該建物所有權第一次登記直接變更為銘星公司所有，亦有可議。又系爭建物於八十七年由原始起造人銘星公司變更為柏喬公司，並於取得使用執照後，於八十八年間分次辦理所有權第一次登記為柏喬公司名義，為原審所確定之事實，柏喬公司於取得使用執照前既經變更其為起造人，參之被上訴人主張其公司事後由吳銘益夫婦等人所控管，系爭建物是否已改由柏喬公司出資所建？自待澄清。則於銘星公司未證明確有出資興建該建物之前，能否僅以其為建造執照之原始起造人，即謂其為該建物所有權第一次登記之人？非無疑問。其次，柏喬公司對系爭切結書，曾於原審辯稱：吳錶在本案刑事部分調查時，於九十三年五月二十七日庭訊證稱：「（系爭之花蓮市○○段土地是何人的？）原來是我買的，但登記在我第三個媳婦林麗的名下，後來因貸款的關係而過戶給嘉星公司，後來吳銘益因要蓋房子，我答應給他蓋，之後他也說要買該土地，我也答應他，我們也有結算。（對切結書有何意見？）對的，上面的名字是我簽的。（對你在原審九十二年五月二十二日之證述有何意見？）我現在說的是事實」，足證上開切結書所載內容屬實，依切結書所載內容可知伊與嘉星公司間確有買賣之事實，本案豈可認定兩造間之買賣為虛假？且除上開切結書、證人吳錶之證述可參外，依被上訴人書狀所載，亦自承有繳納土地增值稅，僅抗辯該增值稅為吳銘益自行繳納。況嘉星公司與銘星公司為家族企業，不可能僅由吳銘益一手遮天，即可自行未經嘉星公司同意，以嘉星公司名義繳納增值稅之可能，系爭土地買賣契約當屬真正云云（分見原審訴更㈠字卷一宗五○、五一頁及同上卷二宗六、七頁），原審未予斟酌，並詳為調查審認，竟以系爭切結書金額與發票、公契金額不同，及書立日係在土地「過戶」後近一年，遽認吳錶於八十七年間未同意系爭土地「過戶」
予柏喬公司，不免速斷。又大品公司就系爭房地向銀行貸款二億八千萬元，再以其中一億八千萬元償還原貸款以抵付房地買賣價金一節，迭於原審指稱：伊購買系爭不動產後，向國泰世華銀行貸款二億八千萬元，伊所有股東均為連帶保證人，其中一億八千萬元是清償柏喬公司等人貸款。伊直至九十五年三月份止，已清繳本息一億一千五百零八萬二千一百四十四元，嗣於訴訟進行中並繳交本息，苟非真實買賣，伊焉有長達七年持續繳交貸款本息之理（八十九年至九十六年）等語（分見原審訴字卷二宗九、二二八～二三一、三八六頁及原審訴更㈠字卷一宗一四六、一四七頁），核與被上訴人提出柏喬公司等人於八十九年三月二十九日立具之清償指定書，載明該一億八千萬元以償還柏喬公司等人各在二信之貸款本息等情相符（分見原審訴字卷三宗四六、四九頁）。大品公司此項重要之攻擊方法，是否全無足採？亦非無再進一步推求之必要。原審未予深究，竟以甲○○偽造文書罪責既經法院判決確定，該貸款係柏喬公司債信不良為其解套之行為，難認是支付價金之行為等由，遽為上訴人不利之論斷，尤嫌疏略。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 八 月 十三 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 沈 方 維
法官 阮 富 枝
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 八 月 二十五 日 Q
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