最高法院民事判決 九十八年度台上字第一四六六號
上 訴 人 俊江企業有限公司
法定代理人 甲○○
上 訴 人 千富企業有限公司
法定代理人 乙○○
共 同
訴訟代理人 呂理胡律師
上 訴 人 東平橡膠工業股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 周威良律師
陳怡欣律師
駱憶慈律師
陳煥生律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國九十
八年三月十八日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第
四四五號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由
本件俊江企業有限公司（下稱俊江公司）、千富企業有限公司（下稱千富公司）主張：伊於民國九十四年十二月七日分別與東平橡膠工業股份有限公司（下稱東平公司）簽訂土地買賣契約書，購買其所有坐落台北縣新莊市○○段八九七之四地號土地及同段八九七之六地號土地（以下稱系爭土地），依土地買賣契約書第七條、第九條約定，應於九十五年三月十五日交付尾款前，負責處理系爭土地上承租人所有地上物與工作物全部騰空完竣點交予伊，惟一再拖延，迨至九十五年三月二十二日，兩造再訂立買賣契約補充協議書（下稱補充協議書），約定東平公司應於三個月內解決拆遷問題並點交土地，然屆時仍未履行，雙方再於同年十一月二十四日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定東平公司應於同年十二月十二日前騰空系爭土地，交伊圍籬占有以履行點交義務。嗣同月八日約同東平公司、地政人員前往鑑界及圍籬時，卻遭土地承租人阻攔，系爭土地上尚有地上物未騰空。嗣後代書林妙儀徵詢東平公司法定代理人丙○○後，與承租人協商，由伊與其他買受人先代東平公司墊支付新台幣（下同）一千三百五十萬元拆遷交地補償費，其中由俊江公司及千富公司各負責三百十九萬零八百六十九元、三百九十九萬三千八百二十二元，有同月三十日之協議書及收據可憑。其後承租人乃拆遷地上物，交出系爭土地，東平公司並要求先支付第四期款，林妙儀代書因而於九
十六年二月七日將系爭土地所有權移轉登記與伊二人。爰依民法第一百七十九條、第二百五十條及債務不履行、權利瑕疵擔保責任等規定，求為東平公司應分別給付俊江公司、千富公司，各八百零七萬一千九百二十八元之本息、一千四百六十六萬六千零二十二元之本息之判決。（第一審判命東平公司應分別給付俊江公司九十四萬零八百元之本息、千富公司一百二十九萬三千六百元之本息，並駁回俊江公司、千富公司其餘之訴；原審廢棄第一審駁回俊江公司、千富公司其餘之訴部分請求，改判命應分別再給付俊江公司三十一萬零三百二十八元之本息、千富公司三百九十九萬三千八百二十二元之本息，並駁回俊江公司、千富公司其餘上訴及東平公司之上訴；俊江公司、千富公司分別僅就敗訴部分三百九十四萬零二百五十九元、九百三十七萬八千六百元上訴第三審，未上訴部分二百八十八萬零五百四十一元、九萬元則告確定）。
東平公司則以：兩造簽訂之買賣契約，其中關於第三、四期價金交付時期、系爭土地騰空交付時期及未依約點交土地之違約處理等內容，因系爭補充協議書簽立而變更，復再因簽訂系爭協議書再為變更。此外，伊於九十六年一月十五日前即將系爭土地所有權狀及相關資料交付林妙儀，以辦理所有權移轉登記，俊江公司、千富公司亦分別於同年二月十三日匯款支付第四期款，足見伊已依約騰空點交，並移轉所有權完畢。關於請求返還代墊款部分。伊與承租人之土地租賃契約書約定，自九十四年四月一日起，若伊出售土地時，無須支付承租人費用，於一個月前通知終止租賃契約，而伊於九十四年十二月十二日以存證信函通知，自九十五年二月二十八日起終止租約，請求承租人將地上物拆除搬離，其本無須支付任何補償拆遷款，俊江公司、千富公司行使代位權，毫無必要。關於請求給付違約金部分，兩造簽訂系爭協議書時，已就給付義務及清償期重行約定為九十五年十二月十二日前點交土地，而伊早於同月八日完成點交，自無給付遲延之債務不履行損害賠償責任等語，資為抗辯。
原審審理結果以：系爭協議書及補充協議書，均係就違約未點交系爭土地之協議，以後約取代前約，此觀兩造未於該協議書中約定東平公司屆期不履行時，仍應依原買賣契約所定點交期限負遲延責任者自明，應認均係對原買賣契約之修改，內容因此變更，且東平公司之逾期亦因契約之變更而補正。再者，比較補充協議書第二條及系爭協議書第二條約定，探求其實質約定意義，均係在解決無法如期點交系爭土地之問題，規範目的亦屬相同，自非屬點交方法之約定。依此，東平公司騰空點交義務之履行期限已變更為九十五年十二月十二日。又若系爭協議書附有解除條件，則於九十五年十二月十二日，將因東平公司未完成點交，解除條
件成就，系爭協議書失其效力，但俊江公司與千富公司仍依系爭協議書第三條之約定，於保留買賣契約總價款百分之五後，在翌日將第四期款支付予東平公司，顯見俊江公司與千富公司均係依據系爭協議書之內容履行，其主張系爭協議因解除條件成就失效云云，並不足採。次查，東平公司雖於九十五年十二月八日曾與俊江公司、千富公司會同地政事務所所指派之測量人員至系爭土地現場擬進行鑑界測量及圍籬，惟系爭土地當日仍未騰空，並遭土地承租人阻止鑑界及圍籬，業據證人林妙儀證稱屬實。又依系爭買賣契約書第四條第四款及第五條之約定，買方應給付東平公司之第四期款須向台灣中小企業銀行辦理貸款給付，東平公司如已於上開日期，將系爭土地騰空及點交，則俊江公司、千富公司又何須於同年月三十日與承租人蔡振中及王阿甘簽訂協議，共同支付系爭補償費予承租人。又台北縣政府違章建築拆除大隊執行拆除作業僅係拆除該違章建築物之主要結構部分，並不負責清運廢棄物。況原承租人迄至九十五年十二月八日，兩造會同至系爭土地擬進行鑑界測量時仍拒絕遷讓，並與東平公司之負責人丙○○姊妹發生衝突。而承租人王阿甘信函謂，雙方租約相關義務履行因遭建管處拆除，致無法使用，並將系爭土地點交返還等語，因與上開事證不符，顯難為有利於東平公司之認定。東平公司所提出之九十五年十一月十五日之現場照片，所顯示之拍攝日期及時間為同年月十四日午夜十一點四十分起至零時十七分，核與照片上顯示係白天之景象不符，九十五年十二月八日擬鑑界之現場照片，所顯示之時間為同年月七日二十三時許，亦與事實上之時間不符，故證人陳瑤蓉證稱系爭土地於同年月八日點交時已是空地，顯與上開事證不符，均難採信。綜上，東平公司既未依系爭協議書之約定，於九十五年十二月十二日前，騰空並點交系爭土地，依系爭買賣契約書第十條第二款、第三款之約定，自應負違約之責任，按每日以未付價款之千分之五計付違約金，違約遲延日數，應自九十五年十二月十三日起算，至九十六年一月五日止，共為二十四日。違約金之計算方式經俊江公司、千富公司於起訴狀表示自願縮減改為每日按當時「未付價款」之千分之一計算，而依買賣契約書第四條第四款所載，俊江公司之未付價款為三千九百二十萬元、千富公司為五千三百九十萬元，是應給付俊江公司之遲延違約金為九十四萬零八百元、千富公司者則為一百二十九萬三千六百元。末查，東平公司已於九十四年十二月十二日以存證信函通知承租人終止租賃契約，租賃契約關係已於九十五年二月二十八日終止，是俊江公司及千富公司主張東平公司與承租人間仍有租賃契約關係未解決，因依權利瑕疵擔保規定，請求賠償其損害，並無理由。又俊江公司、千富公司給付承租人遷讓費，係基於其於九十五年十二月三十日與承租人之協議，而東平
公司之點交義務之履行，係因承租人之遷讓，則東平公司給付遲延債務不履行責任之消滅與俊江公司、千富公司給付承租人遷讓補償費，兩者乃不同之原因事實，難認與俊江公司、千富公司代墊付遷讓費之損害具有直接因果關係，故其主張依不當得利請求返還，於法無據。另俊江公司、千富公司主張代書林妙儀因受委託處理代墊款事，縱認其非系爭買賣契約之範圍，亦可認係民法上之無名契約，傾向於適用委任之規定而可請求債務不履行之損害賠償等語。再由證人林妙儀之證詞，足見東平公司確有以一千五百萬元為上限，口頭委任林妙儀出面協調處理該公司與系爭土地承租人間之騰空及點交系爭土地搬遷補償事宜。至證人即東平公司之法定代理人丙○○雖否認有上開情事，但其於原審證稱知悉拆遷費之事實，並於台灣板橋地方法院檢察署偵查時亦自陳知悉上情，足證系爭土地之承租人蔡振中確有要求地主東平公司出價六千萬元搬遷費一事，再觀之兩造所訂立之土地買賣契約書第十一條第六款及板橋地檢署檢察官九十六年度偵字第六一○八號不起訴處分書內容，足堪證明代書林妙儀是受買賣雙方委託處理本件土地買賣契約事宜之代理人甚明，丙○○之上開證言並不足採。又縱使東平公司與承租人之租賃契約，有不須支付承租人任何補償或拆遷費用之約定，亦僅在東平公司與承租人間發生效力，其因未遵限點交土地，復對代書林妙儀表示有支付搬遷補償費予承租人之意思，東平公司此部分之抗辯，不足取信。按法院就原告所主張起訴之原因事實，判斷其法律上之效果，不受原告所述法律上見解之拘束。東平公司既以口頭委任證人林妙儀處理該公司與系爭土地承租人間之騰空及點交事宜，雖未直接或間接委任俊江公司、千富公司墊付補償費，俊江公司、千富公司亦無義務為東平公司管理事務，但並未違反東平公司明示之意思，且使東平公司得以完成點交，免除其給付遲延責任，亦係以有利於東平公司之方法為之，俊江公司、千富公司自得請求返還上開有益費用。故俊江公司、千富公司雖主張係無名契約並適用委任之規定，應係依無因管理之規定請求，法院不受其主張拘束。是俊江公司、千富公司請求東平公司返還上開代墊款項，其中俊江公司三百十九萬零八百六十九元、千富公司三百九十九萬三千八百二十二元，應屬於法有據。而俊江公司主張伊願就東平公司應返還予伊之代墊款與其應給付東平公司之土地買賣價金尾款二百八十八萬零五百四十一元抵銷，經抵銷後，東平公司尚應給付俊江公司三十一萬零三百二十八元，並說明兩造其餘攻擊防禦方法毋庸逐一論述。因將第一審所為駁回俊江公司、千富公司其餘之訴部分，改判命東平公司應分別再給付俊江公司三十一萬零三百二十八元之本息、千富公司三百九十九萬三千八百二十二元之本息，並駁回俊江公司、千富公司其餘上訴及東平公司之上訴，經核於
法並無違誤。兩造上訴論旨，分別就原審採證、認事及契約解釋之職權行使，指摘原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，均為無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十八 年 八 月 十三 日 最高法院民事第四庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
法官 黃 秀 得
法官 許 正 順
法官 魏 大 喨
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 八 月 二十五 日 v
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