最高法院民事判決 九十八年度台上字第一四五四號
上 訴 人 戊○○
己○○
共 同
訴訟代理人 李明益律師
上 訴 人 甲○○
乙○○
丙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 張標全律師
上列當事人間因租佃爭議事件，兩造對於中華民國九十八年四月
七日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（九十七年度重上更
㈠字第二二號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人戊○○、己○○請求不當得利之訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○之上訴駁回。第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○負擔。
理 由
本件上訴人戊○○、己○○（下稱戊○○等人）起訴主張：坐落高雄縣鳳山市○○○段四八號、一一一號土地（下合稱系爭土地）之原所有人即訴外人王泉壽，於民國五十六年間與訴外人許石恨訂定耕地三七五租約，約定將該土地供承租人許石恨作耕地使用，地租以稻谷實物，每年旱季六月及晚季十二月，在佃農（承租人）住處繳納。七十二年一月二十七日，對造上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○（下稱甲○○等人）因繼承，變更為該耕地租約之承租人。而王泉壽死亡後，系爭土地本由訴外人王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳（下稱王鎮魁等人）及王偉君等四人繼承，應有部分各四分之一。嗣王偉君於九十三年八月間，將其應有部分（各四分之一）贈與其夫即上訴人戊○○。另王鎮魁等人對於四八號、一一一號土地之所有權應有部分（均合計為四分之三），則於九十五年間分經伊等即上訴人己○○、戊○○向執行法院拍定取得。在此之前，王鎮魁等人及王偉君，雖於九十二年一月一日與甲○○等人續訂耕地三七五租約（下稱系爭租約），約定租期至九十七年十二月三十一日為止。惟甲○○等人自八十八年間起，已將系爭土地之部分闢為魚塭，出租予訴外人許榮顯經營釣蝦場，顯有不自任耕作或轉租他人情形，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第十六條規定，原訂租約即屬無效。甲○○
等人自八十九年七月一日起繼續占用系爭土地，自屬無權占有，並受有每年以申報地價年息百分之七計算相當於租金之不當得利。且甲○○等人自八十八年起，即未從事耕作及繳納租金，經定期催告後，迄未給付，亦有減租條例第十七條第一項第三、四款規定之終止事由，業經王鎮魁等人及戊○○於九十三年十二月三十日申請調解時，終止該租約。而王鎮魁等人又已將其對甲○○等人之不當得利債權讓與伊等，並以書狀通知甲○○等人。爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條、第一百七十九條規定，及債權讓與之法律關係，求為命甲○○等人㈠除去四八號土地之地上物後，返還該土地予伊等。㈡除去一一一號土地之地上物後，返還該土地予戊○○。㈢給付戊○○新台幣（下同）四百四十六萬九千七百六十一元，及自九十四年七月一日起至返還系爭土地之日止，按月給付七萬四千四百九十六元。㈣給付己○○一百零四萬零七百九十二元，及自九十四年七月一日起至返還四八號土地之日止，按月給付一萬七千三百四十七元之判決（上訴人戊○○等人請求之不當得利，逾上開按申報地價年息百分之七計算及金額部分，業經第一審判決其敗訴確定）。
上訴人甲○○等人則以：伊等在系爭土地上所設置魚塭、鐵皮屋、鐵架等物，並未交予許榮顯經營釣蝦場。不能因上訴人丁○○為清償積欠許榮顯之債務，而同意許榮顯領取鳳山市文山自辦市地重劃會（下稱系爭重劃會）發放之補償費，即謂有將系爭土地轉租許榮顯，而使系爭租約歸於無效之情事。另（原）出租人王鎮魁等人，未於九十年十二月間將完成重劃後之土地交伊等使用，伊等未為耕作，係屬不可抗力。嗣伊等已自九十二年間起在系爭土地上種植果樹等作物，即無不自任耕作可言。伊等自八十八年起未繳納租金（稻谷實物），係因出租人未依約至伊住處收取所致。且王鎮魁等人催告以現金付租，亦與原訂耕地租約約定不符，顯不生催告之效力。其等終止該租約，於法均屬不合。是兩造間之系爭耕地租約既仍有效存在，伊等自非無權占有系爭土地。對造上訴人戊○○等人請求伊等除去系爭土地之地上物，返還各該土地，及給付不當得利，均無理由等語，資為抗辯。原審以：上訴人主張系爭土地前訂有耕地三七五租約，地租以稻谷實物計算，在承租人住處繳納。承租人自七十二年一月二十七日起（因繼承）變更為上訴人甲○○等人。並於九十二年一月一日，由繼承取得系爭土地所有權之王鎮魁等人及王偉君計四人與甲○○等人續訂系爭租約，租期至九十七年十二月三十一日止。現系爭土地為上訴人戊○○二人所有等情，暨系爭土地於八十年十月三十日因都市計畫，由原編定之農業區，變更為住宅區。該土地現種植芒果、椰子等作物，地上並有建築磚塊、玻璃瓶等雜物。而王鎮魁等人已將其等對於甲○○等人之不當得利債權，讓
與上訴人戊○○等人之事實，有兩造不爭執之土地登記謄本、台灣省高雄縣私有耕地租約及耕地標示清冊、執行法院不動產權利移轉證書、債權讓與同意書、調解（及調處）筆錄、勘驗筆錄、照片，及高雄縣鳳山市公所函暨高雄縣政府建設局函等可稽，堪認為真實。系爭土地於八十年間雖因都市計畫，由原編定之農業區，變更為住宅區，惟於出租人依法終止耕地租約前，依土地法第八十三條之規定，承租人仍得繼續為從來（耕地）之使用，即有減租條例之適用。而承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反此規定時，原訂租約無效，減租條例第十六條第一項、第二項前段規定甚明。所謂應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。倘承租人未經出租人同意，變更耕作使用目的，改充耕作以外使用，仍屬不自任耕作，原訂耕地租約，亦應歸於無效。準此，系爭土地之承租人即上訴人甲○○等人既早於八十八年之前，即將系爭土地之一部分闢建魚塭，交由訴外人許榮顯養殖魚類、興建鐵皮屋、放置貨櫃、空壓機、冰庫等物，為證人羅錫賢、許榮顯所證實；證人林建中（板信商業銀行授信人員）更證稱系爭土地供釣蝦場使用。再參以八十八年一月間板信商業銀行授信簽擬表，載明系爭土地（斯時）從事海釣場使用；及系爭重劃會將該土地地上物拆遷補償費（二百萬元），悉數交由許榮顯領取，有該重劃會陳報狀可憑。暨甲○○等人未能證明（闢建魚塭、經營釣場等使用）已得出租人之同意等情。足見甲○○等人有不自任耕作情事，依減租條例第十六條規定，原訂租約即屬無效。縱原租約於期間屆滿後，由甲○○等人與地主續訂自九十二年一月一日起，為期六年之系爭租約。惟此係依減租條例第二十條之強制規定所為租期之更新，非基於當事人間重訂租約之合意，實際上僅係原訂租約期限之展延，並不影響其契約之同一性，即其契約之內容實未經當事人重為約定，祗為原訂租約之繼續（已因原訂租約之無效而同時失其效力）。甲○○等人辯稱：即令原訂租約無效，亦因雙方當事人嗣於九十二年一月一日重訂新租約而治癒，戊○○等人不得再主張為無效云云，自無可取。是系爭土地之原訂租約既已歸於無效，甲○○等人即屬無權占有系爭土地，戊○○等人本於系爭土地所有人之地位，依民法第七百六十七條規定，請求甲○○等人除去土地之地上物及交還土地，固有理由。然依系爭重劃會之陳報狀所載，該會係自八十九年三月二十八日起進行包括系爭土地在內之重劃作業，九十年一月五日開始辦理拆除，同年十二月三十日完成重劃，並於九十一年四月十九日點交（系爭土地）。則甲○○等人於系爭土地重劃期間，迄土地交付之前，顯
不可能利用而受有利益。參酌戊○○等人陳稱：甲○○等人未在系爭土地上耕作，於九十三年十二月三十日（申請調解）後，始種植芒果、椰子。及第一審法院（於九十四年六月九日）勘驗時，僅見芒果、椰子極為稀疏、矮小，地面上有許多建築磚塊、玻璃瓶散落。暨迄至九十七年九月間為止，仍任由雜草叢生，經高雄縣鳳山市公所發函要求加強環境整頓，否則將予告發等情。堪認甲○○等人係任令系爭土地荒廢，致遭人傾倒廢棄物。其所種植之果樹亦未達於可收成階段，均難認其等占有系爭土地因而受有任何利益。戊○○等人本於不當得利之法律關係，請求甲○○等人給付自八十九年七月起至交還土地為止，按土地申報地價年息百分之七計算相當於租金之不當得利，自無理由，不應准許。因而除就戊○○等人請求甲○○等人除去四八號土地之地上物後，返還該土地；及戊○○請求甲○○等人除去一一一號土地之地上物後，返還該土地等部分，維持第一審所為戊○○等人勝訴之判決，駁回甲○○等人之上訴外，其餘就戊○○請求甲○○等人給付不當得利四百四十六萬九千七百六十一元，及自九十四年七月一日起至返還系爭土地之日止，按月給付七萬四千四百九十六元；暨己○○請求甲○○等人給付不當得利一百零四萬零七百九十二元，及自九十四年七月一日起至返還四八號土地之日止，按月給付一萬七千三百四十七元等部分，廢棄第一審所為戊○○等人勝訴之判決，改判駁回其等在第一審之訴。
廢棄發回（即駁回上訴人戊○○等人請求對造上訴人甲○○等人給付自八十九月七月起至交還系爭土地日止相當於租金之不當得利）部分：
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，乃為社會通常之觀念（參見本院六十一年台上字第一六九五號判例）。查原審既認定：甲○○等人承租系爭土地後於八十八年之前，未經出租人同意，將該土地之一部分闢建魚塭，交由訴外人許榮顯養殖魚類，經營海釣、釣蝦場，及興建鐵皮屋、放置貨櫃等物，而有不自任耕作情事，依減租條例第十六條規定，原訂（耕地）租約已歸於無效，甲○○等人即屬無權占有系爭土地。而系爭重劃會係自九十年一月五日起開始辦理（地上物）拆除，同年十二月三十日完成重劃，並於九十一年四月十九日辦理點交土地（予承租人）。甲○○等人於九十三年十二月三十日後，尚（在系爭土地上）種植芒果等作物，於九十四年六月九日第一審法院勘驗現場時，仍見該土地上種植該作物等事實。則甲○○等人於系爭土地重劃前、後，似均有無權占有系爭土地加以使用之情形。衡諸社會通念，
能否謂為其等並未受有任何利益？殊非無疑。原審未遑詳予調查審認，遽認甲○○等人未獲有任何相當於租金之不當得利，而為駁回戊○○等人該不當得利部分之請求，即嫌速斷，自屬難昭折服。戊○○等人上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
駁回上訴（即駁回甲○○等人就命其除去系爭土地之地上物，及交還土地之上訴）部分：
原審本於採證、認事，及解釋契約之職權行使，認定：甲○○等人（繼承）為系爭土地之承租人後，於八十八年之前，未經出租人同意，將該土地之一部分闢建魚塭，交由許榮顯養殖魚類，經營海釣、釣蝦場，並興建鐵皮屋、放置貨櫃等物，有不自任耕作情事，依減租條例第十六條規定，原訂（耕地）租約已歸於無效。甲○○等人辯稱：該無效情形業經雙方當事人於九十二年一月一日更訂為期六年之新租約而治癒，地主戊○○等人不得再主張為無效云云，即無可取。甲○○等人自屬無權占有系爭土地。從而，戊○○等人基於系爭土地所有人之地位，依民法第七百六十七條規定，請求甲○○等人除去系爭土地上之地上物及返還各該土地，為有理由。因而就甲○○等人應除去系爭土地之地上物，返還各該土地予戊○○等人部分，維持第一審所為戊○○等人勝訴之判決，駁回甲○○等人之上訴，經核於法並無違誤。甲○○等人上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件戊○○等人之上訴為有理由，甲○○等人之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 八 月 十三 日 最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
法官 張 宗 權
法官 葉 勝 利
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 八 月 二十五 日 Q