宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
訴訟代理人 顏火炎律師
被 告 甲○
上列當事人間98年度店簡字第1159號遷讓房屋事件，於中華民國
98年8月11日言詞辯論終結，同年8月25日下午4時在臺灣臺北地
方法院新店簡易庭第一樓、第一法庭法庭公開宣示判決，出席職
員如下︰
法 官 范智達
書記官 王黎輝
通 譯 張佩玲
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告應將坐落臺北縣新店市○○段第四一六地號土地上建物、即門牌號碼臺北縣新店市○○街六號二樓房屋遷讓返還原告。被告應自民國九十八年六月二十五日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟伍佰玖拾捌元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔。
本判決主文第一、二項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
理由要領：
一、原告起訴主張其於民國九十八年五月二十二日在本院公開拍 賣程序（九十七年度司執辛字第五二一八五號）得標買受系 爭坐落臺北縣新店市○○段第四一六地號土地（權利範圍四 分之一）及其上建物即門牌號碼臺北縣新店市○○街六號二 樓房屋故原告為系爭房屋所有權人。惟系爭房屋被告竟占用 其內，並主張「我是第二順位抵押權人，債務人向我借了新 臺幣（下同）一百八十萬元，房屋無償借我抵債使用」，因 而拍賣後不點交。被告與原告前手間之債務問題，依債權相 對性原則，原告並不承受，因此被告對原告而言，仍應構成 無權占有，應依民法第七百六十七條規定負遷讓房屋之義務 。再被告無權占有原告之系爭房屋，受有使用房屋相當租金 之不當得利，以致使原告受有不能使用之損害，應依民法第 一百七十九條規定，負返還相當租金之利益予原告，並依土 地法第九十七條規定，計算相當租金之不當得利為每月七千 零二十七元（土地部分:163 平方公尺x1/4x14,560元 (申報 地價)x10% ÷12= 4,944元；房屋部分:250,000 元x10%÷12
=2,083元。4,944元+2,083元=7,021元）。爰聲明被告應將 坐落臺北縣新店市○○段第四一六地號土地上建物、即門牌 號碼臺北縣新店市○○街六號二樓房屋遷讓返還原告，以及 被告應自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十八年六月二十五 日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告七千元。被 告方面則以是前屋主張四川積欠被告債務而同意被告占用系 爭房屋用租金抵債使用之情資為置辯。
二、原告起訴主張其於九十八年五月二十二日在本院公開拍賣程 序（九十七年度司執辛字第五二一八五號）得標買受系爭坐 落臺北縣新店市○○段第四一六地號土地（權利範圍四分之 一）及其上建物即門牌號碼臺北縣新店市○○街六號二樓房 屋故原告為系爭房屋所有權人，而系爭房屋被告占用其內， 本院至系爭房屋進行強制執行程序時，被告並主張「我是第 二順位抵押權人，債務人向我借了一百八十萬元，房屋無償 借我抵債使用」，因而拍賣後不點交等事實，已據其提出與 所述相符之本院不動產權利移轉證書、系爭房屋暨土地登記 謄本、本院九十七年度司執辛字第五二一八五號執行筆錄為 為證，並經調閱九十七年度執字第五二一八五號強制執行卷 宗核閱無訛，堪認原告此部分之主張為真實。
三、被告是否可對原告主張系爭房屋之有權占有？經查，即使被 告所稱其占有系爭房屋係因前屋主積欠被告債務而同意被告 占用系爭房屋用租金抵債使用等情為真實，惟參諸被告提出 之租賃契約，可認系爭房屋前屋主與被告所成立之法律關係 應為未經公證且期限逾五年之不動產租賃契約，依民法第四 百二十五條規定，該租賃契約之效力不會繼續存在於系爭房 屋受讓人即原告，即被告應不得對原告主張租賃契約之有權 占有，被告占有系爭房屋對原告而言便構成無權占有，原告 依民法第七百六十七條規定請求被告應將坐落臺北縣新店市 ○○段第四一六地號土地上建物、即門牌號碼臺北縣新店市 ○○街六號二樓房屋遷讓返還原告，洵屬正當，應予准許。四、復查本件被告占有系爭房地，受有使用系爭房地之利益，致 原告受有損害，該利益依其性質無法返還，依民法第一百七 十九條規定，原告自得請求被告給付相當於租金之金額。又 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年 息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。本院 酌量系爭房屋位居道路交通便利地段，面積將近三十坪等情 ，有建物、土地登記謄本、現場照片存卷可證，復參之該址 房屋經鑑價後最低拍賣價格認定為三十萬零八百元，認為原 告主張被告使用系爭土地一百六十三平方公尺、占用期間申 報地價計算年租金百分之十，以及就計算系爭房屋相當於租
金之不當得利部分，以拍定價格、年租金百分之十計算，尚 屬過高，應以週年利率百分之八計算不當得利之數額為妥適 。系爭土地於九十六年一月之申報地價為每平方公尺一萬四 千五百六十元，有土地登記謄本在卷可稽，系爭土地面積一 百六十三平方公尺，被告就系爭土地每月可獲得相當於租金 之利益為三千九百三十一元（14,560x162x8%x持分1/4÷12 ＝3,931元，元以下四捨五入）。系爭房屋之拍定價格為為 二十五萬元，有本院不動產權利移轉證書存卷可憑，被告就 系爭房屋每月可獲得相當於租金之利益為一千六百六十七元 （250,000x8%÷12＝1,667元，元以下四捨五入），則原告 請求被告自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十八年六月二十 五日起至遷讓交還上開房屋之日止按月給付占用系爭房地相 當於租金之不當得利五千五百九十八元，為有理由〔3,931 ＋1,667＝5,598〕，應予准許，逾此範圍請求，則無理由， 應予駁回，駁回之部分假執行之聲請亦失所附麗，應予一併 駁回。
五、本件原告勝訴之部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
中 華 民 國 98 年 8 月 25 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官 王黎輝 法 官 范智達
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段248號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 25 日 書記官 王黎輝