臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第340號
原 告 乙○○○股份有限公司
法定代理人 己○○
訴訟代理人 柯智炫律師
林重宏律師
被 告 丙○○○品開發股份有限公司
法定代理人 丁○○○
被 告 戊○○
共 同
訴訟代理人 張淑敏律師
被 告 甲○○
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國98年8 月19日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、程序方面：
㈠原告於訴狀送達後，將訴之聲明第1 項由「被告應連帶給付 原告新臺幣（下同）15,491,113元，及自民國97年6 月17日 起至被告履行 鈞院96年度重簡字第9649號民事判決主文第 一項所示義務完畢之日止，按每月給付原告1,408,283元。 」變更為「被告應連帶給付原告15,491,113元及自訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」 ，屬減縮應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同一， 且甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1 項第2、3、7款規定，應予准許。
㈡被告甲○○經合法通知，並未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠被告丙○○○品開發股份有限公司（下稱新泰公司）於93年 5 月27日邀其餘被告為連帶保證人，向原告承租如明細表所 列土地如附圖三藍色所示部分（下稱租賃土地）及其上建物 如附圖二紅色部分所示（下稱租賃房屋），雙方簽訂有租賃 契約書（下稱系爭租約）為憑，依系爭租約約定：⒈租金： 第1年至第3年每月新臺幣（下同）1,575,000元（含5%營業 稅，第3條），後因部分土地被徵收，自96年6月16日起調降 為1,408,283元。⒉租賃期間承租標的物若經政府徵收或市 地重劃（公辦或自辦）或出售他人致一部或全部無法使用，
即無條件終止該部分或全部租約，被告新泰公司應立即拆除 一部或全部新建地上物，回復空地，並將租賃房地之一部或 全部交還原告，被告新泰公司不得向原告要求任何賠償（第 5條第2項）。⒊租約期滿或終止時，被告新泰公司應於終止 期滿之翌日起15日內，將租賃物內各項機械器具及貨物等物 品騰空及自行興建之地上建物拆除後，將租賃物一併交還原 告。如逾期，遺留物品及地上建物視為放棄，任由原告處理 ，費用全部由被告新泰公司負擔，被告新泰公司不得異議（ 第7條第3項）。⒋被告新泰公司倘有發生違約事項以致損害 原告之權益者，願依照原告之請求賠償，其餘被告願負完全 賠償連帶保證責任（第6條第6項）。本件租賃土地因全部參 加自辦市地重劃而提前終止，案經 鈞院96年度重簡字第96 49號判決確認自96年7月2日起系爭租約即告終止，並令被告 新泰公司應返還租賃物在案。依系爭租約第7條第3項規定， 被告新泰公司應自終止日起15日內即96年7月17日前將上開 租賃物返還原告，惟迄今被告新泰公司仍拒絕返還。 ㈡上開租賃物因被告新泰公司拒絕返還致原告受有相當於原租 金額每月1,408,283元之損害（其中自96年7月20日起至97年 6月19日共計11個月之損害為15,491,113元）。系爭租約第 7條第4項約定之違約金，為懲罰性之違約金，不得視為因不 履行債務而生之損害賠償總額。被告新泰公司所謂已於96年 7月18日遷至他處營業，縱屬非虛，惟既未能舉證證明業已 將上開租賃房屋交付原告，自不能認已將租賃物返還予原告 。復以被告新泰公司遲至97年5月25日始答應臺北縣政府自 行拆除租賃土地地上物 (原證七)，是時縱其有返還租賃物 之意思，仍須於拆除地上物後，將對上開租賃物土地及房屋 之占有一併移轉予原告，使原告得以占有使用，被告新泰公 司既未將上開租賃物交還原告，原告自屬無從為租賃物之占 有使用而受有損害。被告新泰公司於96年7月2日終止系爭租 約後，仍占用上開租賃物，即無法律上之正當權源，依社會 通常之觀念，被告新泰公司可獲得免於支付租金之利益，致 原告受有損害，原告自將依民法第179條之規定，請求返還 其占有上開租賃物相當於租金之不當得利。是原告依債務不 履行請求損害賠償及依返還不當得利法則請求被告新泰公司 賠償及返還因不履行返還租賃物相當於原租金額原告所受之 損害及被告新泰公司之其利益，被告戊○○及甲○○因係被 告新泰公司之連帶保證人，就被告新泰公司之違約賠償損害 及返還不當得利之債務應負連帶償還責任。
㈢依系爭租約第第5條第2項，租賃土地一經政府准予市地重劃 ，不論係公辦或自辦，原告即得無條件終止租約，其間不僅
原告並無需於6個月前先期通知之義務，被告亦無延緩履行 返還租賃物之權利。兩造間系爭租約業經鈞院另案96年度重 簡字第9649號終局判決確認於96年7月2日合法終止確定在案 ，被告所為原告終止系爭租約無效之辯解，既與上開確定判 決認定96年7月2日已生終止租約效力之判決意旨相反，即屬 違反該確定判決之既判力，殊無可採。
㈣被告新泰公司雖於96年7 月18日搬遷至臺北縣泰山鄉○○路 86巷7號營業，惟竟拒絕依約將租賃土地返還原告，足見其 不履行債務，是不為也，非不能也，且遲延返還期間長達一 年以上，即截至另案判決中關於令其返還上開租賃物部分因 渠不上訴而告確定之時，亦整整一年，致重劃工程足足延遲 一年以上。倘被告新泰公司能如期履行其返還上開租賃物予 原告，原告可得享受租賃土地增值之利益，時間必提早一年 以上，姑且以被告延遲返還期間之法定租金額計算，每月在 3,000,000元左右【其中96年度部分為2,959,371元 (355,12 4,537元x10%x1/12=2,959,371.14元)，97年度部分為3,442, 983元 (413,158.067元10%x1/12 =3,442,983.89元)】。原 告請求按約定之租金額每月1,408,283元計算損害金，顯不 足法定租金，足見原告之請求按原兩造約定之租金額計算每 月之損害，於法自屬有據。爰依系爭租約第6條第6項及民法 第179條規定提起本訴等語。併為聲明：⒈被告應連帶給付 原告新臺幣15,491,113元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉請准供擔保假執行 。
三、被告新泰農公司、戊○○則以：
㈠兩造所簽系爭租約第5條第2項雖約定租賃標的土地若市地重 劃，可終止部分或全部租約，然市地重劃程序繁瑣，自開始 籌備迄重劃完成時止，往往需耗時數年之久（自選定重劃區 、擬定重劃計畫書、進行土地查估、行土地分配、地籍測量 、土地登記、工程驗收、實地指界及交換土地等各項工作之 進行，往往需耗費數年之久），前述約定所指「重劃時」為 何，雙方並未明確約定，解釋締約當事人之真意，應係以因 重劃致租賃土地之使用、收益因重劃之實施而受限制時，兩 造間之租賃關係始消滅。本件主管重劃事務之臺北縣政府雖 有訂定地上物搬遷時限，但於搬遷期限前，並未限制租賃土 地之使用、收益。蓋當時重劃區工程根本尚未進行，上開租 賃房地並未成就「致一部或全部無法使用」之條件，原告亦 未提出證據證明租賃土地已達「一部或全部無法使用」情況 。則在此之前，原告即不得依系爭租約第5條第2項約定於96 年6月15日終止租賃土地租賃契約。且被告向原告承租租賃
土地係作為經營果菜批發市場，供數百個攤商營業使用，被 告於簽訂租約時，斥資整地興建建物，設置建物內部水電、 電信、冷氣、冰庫、倉儲、攤位、警衛等設備，共花費2 億 4千萬餘元，並合法登記公司行號設立於此。詎原告突於96 年5月31日發函予被告，以租賃土地業經主管機關核准為由 ，依租約第5條第2項約定提前自96年6月15日起無條件終止 租約，並來函僅予被告自發函至終止租約之15日搬遷，該搬 遷日期如此短促，致被告無法如期搬遷，此實不可歸責於被 告，原告無請求被告賠償相當於租金之不當得利。 ㈡系爭租約第7條第2項約定「任何一方欲於租賃期間提其終止 租約，應於六個月前通知對方」，系爭租約第5條第3項亦有 相同之約定，雖該條文並未明確約定租約之終止期，然應探 求當事人之真意，由系爭租約第5條第3項、第7條第2項均有 「應於6個月前通知對方」之約定觀之，原告與被告簽訂租 賃契約時已預見被告之搬遷需耗費相當時日，故約定終止租 約應於6個月前通知對方，設原告如因重劃而有終止之必要 ，亦應於6個月前通知被告，方屬合理。
㈢本件重劃工程之施工係於97年5 月以後始開始進行，在此之 前，縱然被告未如期搬遷，惟因重劃工程尚未開始進行，原 告並未受損害，如何請求被告賠償相當於租金之不當得利？ 甚者，被告已於96年7月18日另尋搬遷場所，並以訴外人陳 永創先生名義與出租人林先樹等人簽定賃契約書，並於鈞院 96年重簡9649號判決前，已將該判決如主文所指之部分雖就 附圖 (一)、(二)綠色部分所示部分地上建物尚未拆除，惟 該未拆除之地上建物僅餘鐵架，牆壁則已拆除，其餘部分則 拆除建物並返還土地予原告，故被告並未受有利益，原告亦 未受到損害。被告於97年5月25日已經拆除，並交還原告， 原告並未受到損害。原告承認被告於96年7月17日搬遷（綠 色部分），被告主張該日就將土地交還原告，藍色部分指特 二高道路部分在另案原審判決前即已點交原告，紅色部分於 96年10月因為原告將廠房內斷水斷電以致於不能使用，也騰 空交還原告，綠色部分我們已搬遷，牆壁已經拆除，僅剩鐵 架，鐵架部分在97年5月25日依縣政府函拆除。 ㈣另原告已於 鈞院96年度重簡字第9649號就同一事件依系爭 租約第7條第4項約定：「乙方即被告於租約期滿或終止不交 還標的物時，應支付甲方即原告按租金額5倍計算之違約金 」，請求被告給付5倍計算之違約金，經鈞院96年度重簡964 9號判決被告應連帶給付原告按租金5倍計算之金額7,041,41 5元，扣除被告已給付之金額尚餘2,739,398元。則依民法第 250條第2項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因
不履行而生損害之賠償總額。故約定因債務人遲延給付時， 應支付之違約金，係相當於依民法第251條第1項規定，為賠 償因遲延而生之損害所支付之金額。債權人本此請求給付違 約金者，縱受有其他損害，亦不得請求賠償（最高法院82年 台上710號判例參照）。茲原告既已另案起訴請求被告給付 違約金，則依據上開判例，原告即不得再起訴請求被告賠償 其相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。併為答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣 告免為假執行。
四、經查：
㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」， 民法第179 條定有明文。次按損害賠償之債，以有損害之發 生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成 立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要 件者，即難謂有損害賠償請求權存在。民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又 請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之 事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必 須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任 ，此為舉證責任分擔之原則（最高法院48年臺上字第481號 、17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。 又所謂相當因果關係，係指無此事實，雖不必生此結果，但 有此事實，按諸一般情形，通常均可能發生此結果者而言。 本件原告主張因被告遲延返還上開租賃物，致原告受有相當 於自96年7月20日起至97年6月19日共計11個月之租金損害， 爰依系爭租約第6條第6項及民法第179 條規定請求被告賠償 如訴之聲明等語。被告則辯稱如上。故原告應就其所受損害 之發生及有責任原因之事實間，有相當因果關係之事實負舉 證之責任。
㈡被告新泰公司於93年5 月27日邀被告戊○○、甲○○為連帶 保證人，向原告承租如明細表所列土地如附圖三藍色所示部 分即租賃土地及其上建物如附圖二紅色部分所示即租賃房屋 ，雙方簽訂有系爭租約，並約定租金：第1年至第3年每月新 臺幣（下同）1,575,000元（含5 %營業稅），後因部分土地 被徵收，自96年6月16日起調降為1,408,283元。租賃期間承 租標的物若經政府徵收或市地重劃（公辦或自辦）或出售他 人致一部或全部無法使用，即無條件終止該部分或全部租約
，被告新泰公司應立即拆除一部或全部新建地上物，回復空 地，並將租賃房地之一部或全部交還原告，被告新泰公司不 得向原告要求任何賠償。租約期滿或終止時，被告新泰公司 應於終止期滿之翌日起15日內，將租賃物內各項機械器具及 貨物等物品騰空及自行興建之地上建物拆除後，將租賃物一 併交還原告。如逾期，遺留物品及地上建物視為放棄，任由 原告處理，費用全部由被告新泰公司負擔，被告新泰公司不 得異議。被告新泰公司倘有發生違約事項以致損害原告之權 益者，願依照原告之請求賠償，其餘被告願負完全賠償連帶 保證責任。本件租賃土地因全部參加自辦市地重劃而提前終 止，並經本院以96年度重簡字第9649號及97年度簡上字第22 2 號確定判決，認自96年7月2日起系爭租約即告終止，並令 被告新泰公司應返還租賃物，並應依系爭租約第7條第4項給 付原告按租金額5倍計算之違約金在案。依系爭租約第7條第 3項規定，被告新泰公司應自終止日起15日內即96年7月17日 前將上開租賃物返還原告，被告新泰公司雖於96年7月18日 遷至臺北縣泰山鄉○○路86巷7號房屋營業，及於97年5月25 日拆除如本院96年度重簡字第9649號判決附圖一、二綠色所 示全部地上建物，惟並未將上開承租之土地及建物交還原告 收受（即未向原告為交還之意思表示），迄於98年4月24日 本院言詞辯論時始由被告新泰公司及戊○○之共同訴訟代理 人張淑敏律師代理被告新泰公司當庭向原告訴訟代理人柯智 炫律師為將上開紅色建物及綠色土地交付原告之意思表示， 其餘如附圖三藍色所示部分（應扣除上開紅色及綠色之土地 ）則仍未交付返還原告。被告新泰公司於97年5 月25日始拆 除其向原告承租上開土地上部分自建之地上物，而原告亦於 同年7 月25日將其餘之地上建物拆除完畢之事實，為兩造所 不爭執，並有租賃契約書、本院96年度重簡字第9649號及97 年度簡上字第222號判決、98年4月24日本院言詞辯論筆錄、 台北縣信華台鐘自辦市地重劃區重劃會98年7月1日函附卷可 稽，應信為真。足見被告新泰公司確有遲延交還上開承租之 土地及建物情形。
㈢依上開台北縣信華台鐘自辦市地重劃區重劃會98年7月1日函 所示，該會重劃工程於96年8 月25日起開始施工，施工前， 該會已先後依法辦理重劃區地上物拆遷補償費公告並函請地 主限期拆遷地上物等在案。該會重劃工程確有遲延之情事， 其原因如下：地主（即原告）參與重劃之土地中，有一部分 因出租予（被告）新泰公司且未能於限期96年8月24日以前 拆遷地上建物，致該部分土地無法同時施作重劃工程。迄97 年5月25日被告新泰公司始拆除其向原告承租上開土地上部
分自建之地上物，而原告亦於同年7月25日將其餘之地上建 物拆除完畢，該會始得進入上開土地進行整地工程。重劃工 程之遲延完成，當會造成地主遲延取得分配之土地，惟其所 受之損害，允宜由受害之地主陳明為妥等語，顯未具體指明 身為地主之原告因被告新泰公司上開遲延拆除被告新泰公司 向原告承租上開土地上部分自建之地上物，致遲延取得分配 土地之損害為何？矧本件被告新泰公司確有遲延交還上開承 租之土地及建物予原告，致原告參與重劃之土地中，有一部 分因出租予（被告）新泰公司且未能於限期96年8月24日以 前拆遷地上建物，致該部分土地無法同時施作重劃工程，使 重劃工程遲延，而重劃工程之遲延完成，當會造成地主遲延 取得分配之土地等情，雖已如前述，惟查被告新泰公司遲延 交還上開租賃物，固為重劃工程遲延之原因之一，是否因此 造成原告之具體損害？尚待原告陳明並舉證以實其說，況本 件原告參與重劃之土地中，有一部分因出租予（被告）新泰 公司且未能於限期96年8月24日以前拆遷地上建物，致該部 分土地無法同時施作重劃工程，使重劃工程遲延，其與重劃 工程之遲延完成，二者關係為何？原告既未陳明其積極之損 害為何？亦未陳明有何「依通常情形，或依已定之計劃、設 備或其他特別情事，可得預期之利益」？更遑論進一步舉證 以實其說，原告徒以被告新泰公司因遲延交還上開承租之土 地及建物整整一年，致重劃工程足足延遲一年以上，而主張 ：倘被告新泰公司能如期履行其返還上開租賃物予原告，原 告可得享受租賃土地增值之利益，時間必提早一年以上，姑 且以被告延遲返還期間之法定租金額計算，每月在3,000,00 0元左右【其中96年度部分為2,959,371元 (355,124,537 元 x10%x1/12=2,959,371.14元)，97年度部分為3,442, 983 元 (413,158.067元10%x1/12 =3,442,983.89元)】等語，究竟 如何增值？有何損害？有何受益？損益變動之相當因果關係 ？原告所受損害之發生及有責任原因之事實間，有何相當因 果關係？均有未明，原告逕以被告延遲返還期間之法定租金 額計算原告所受之損害，尚乏依據，洵無足取。五、從而，原告依系爭租約第6條第6項及民法第179 條規定，請 求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 28 日 臺灣板橋地方法院民事第七庭法官 楊 千 儀
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 28 日 書記官 馬 秀 芳
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