台灣高等法院民事判決 九十一年度重上更㈡字第五六號
上 訴 人 戊○○
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 乙○○
丙○○
庚○○
己○○
丁○○
被 上訴 人 辛 ○
卯○○
寅○○
壬○○
辰○○
子○○
丑○○
癸○○
右當事人間返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月十七日臺灣臺
北地方法院八十二年度重訴字第七八四號第一審判決各自提起上訴，經最高法院第二
次發回更審，本院判決如左：
主 文
戊○○及甲○○之上訴均駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由戊○○及甲○○各自負擔。 事 實
甲、上訴人戊○○方面：
壹、聲明：
一、原判決不利上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）一千零四十萬元，及自 民國八十二年十月二十七日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。三、前項聲明，上訴人願供擔保請准宣告假執行。四、答辯聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者外，補稱略以：一、甲○○部分：
㈠上訴人於購買系爭土地前一再表明必須能單獨建築，否則不買，被上訴人甲○ ○於訂約時明知該地存有限制無法單獨建築，卻消極未告知上訴人，甲○○此 行為屬於詐欺，已經為刑事判決所認定，自應負侵權行為損害賠償責任，於契 約上自屬於違約行為。
⒈查甲○○明知系爭土地不能單獨建築卻又刻意隱瞞之詐欺情事，已有本院刑 事八十年上易字第二五Ｏ二號判決認定在案。
⒉又如本件最高法院發回意旨所言：「被上訴人甲○○早知該限制存在，訂約 時復明知上訴人買受該地係作建地之用，即有違反誠信原則」，故依據誠信
原則，甲○○就「管制要點限制單獨建築」之事實，當然有告知義務。且民 法第三百五十五條第二項但書亦課予知悉瑕疵之出賣人以告知義務。何況， 當初上訴人特別重視者即為該地是否能單獨建築，並多次詢問甲○○，如不 能單獨建築者，決計不買，甲○○明知不能單獨建築，自有告知義務，迺其 非但未告知，更積極保證可以單獨建築，同時構成消極與積極之詐術。 ⒊甲○○以系爭土地謄本上所載地目為雜，原則上，無法為建築房屋使用，進 而推論其應無擔保上訴人可建築之義務云云，其主張無可採信。蓋： ⑴甲○○於八十二年四月十四日在中國時報刊登內容為「建地，一二六坪民 生社區○○○路邊住三每坪六十萬：：」之廣告，而上訴人即因此廣告內 容與甲○○接洽，致受甲○○詐欺而有嚴重損害，此業經另案刑事判決所 認定，且於該刑事程序中，甲○○之訴訟代理人亦不否認該廣告之事證為 真正。
⑵上訴人曾詢問甲○○為何謄本上為雜項而廣告卻載明為建地？甲○○稱以 ：「因為是土地重劃區，故一律寫『雜』，但你放心，這塊地已經是建地 ，可以蓋房子，妳可以去查查看，絕對沒問題」，甚而攜上訴人同往系爭 土地現場查看，就在系爭土地隔一條馬路的對面土地，同樣是重劃區，當 時已有施蓋約十層（或以上）之高樓。
⑶本件歷審之電話錄音譯文及相關事證亦均顯示，甲○○非但保證該地可以 建築，且保證可單獨建築。而其之該等虛偽宣稱，事後證明顯係詐欺故意 ，從而甲○○在刑事八十四年度上易字第二五二Ｏ號判決有罪確定後，於 本件訴訟中實無立場再稱「民刑判決獨立，甲○○無詐欺故意」云云。其 於刑事上已經判決詐欺確定，且事實認定既然無瑕疵，於民事上當然應負 侵權行為責任。
⒋甲○○又將「人民不可以不知有無公法上之限制而為主張之原則」做不當之 曲解，則按其邏輯，豈非稱上訴人應自行調查公法上限制而未盡，故甲○○ 可以其所知公法上之限制為優勢詐騙上訴人？
⑴實則，本件之重點不在於公法上之限制如何，而在於當事人之約定係能單 獨建築之建地。蓋依刑事判決內之卷宗資料與錄音帶譯文明白可見，上訴 人於購買系爭土地時，已提出明確之要求必須是能單獨建築之建地，而王 宗傑則係明知系爭土地不能單獨建築又有樓高限制，卻明白表示承諾該地 絕對可以單獨建築，故其所辯「如若以公法上之限制為瑕疵，則任何公法 上限制將為瑕疵」云云，顯與本件無涉。
⑵本件之重點係當事人之約定能單獨建築之建地，此即最高法院發回意旨所 指「不具備當事人所約定之資格而認為係物之瑕疵者」，此與公法上之限 制如何，並無任何直接關係，亦即如非當事人有約定或係依據一般交易習 慣應有之特性與品質者，則不論是否為公法上之限制，均非瑕疵，反之， 若係屬於當事人有約定或係依據一般交易習慣應有之特性與品質者，則縱 然是公法上之限制，亦屬瑕疵。從而，本件亦無甲○○所稱有將所有公法 上之限制作為瑕疵動則得咎之疑慮。
⑶至於所謂「人民不可以不知有無公法上之限制而為主張之原則」，係指人
民不可以因為不知公法上之限制而主張不受公法上限制之拘束之謂者也。 ，與本件甲○○可否施詐術毫無關係。則甲○○以公法上之限制作為支持 其所施詐術有理之論據，而主張上訴人有調查公法上限制之義務云云，顯 然荒謬。
⑷上訴人並不負有調查之義務，僅是如其未予調查，必須承擔可能被騙之風 險，亦不能因不知公法上之限制，而對政府主張該地應可以單獨建築，此 即學說上之自己義務亦即不真正義務，換言之，非義務者也。但不能曲解 成知法律規定與限制之人，可以以法律明定而免其詐騙之刑責與民事賠償 責任。
㈡甲○○除故意施詐術不告知上揭限制外，另系爭土地之建築不得超過四樓之部 分，亦顯然與當事人所期待及社會交易通常觀念不符，亦即該價金與所購得之 土地顯然價值不相當。蓋若上訴人知悉有該樓限制之瑕疵，根本不可能以該價 格向甲○○購買，甚至不願購買。
⒈按上訴人當初對於樓高也有一定之要求，因上訴人之所以買地，係為蓋屋， 並將頂樓之樓層保留自住，以觀遠景，樓下可能出租，亦可能自用，故必須 能蓋高樓才能看遠景，只蓋四層樓者，對於上訴人而言並無大用。 ⒉而甲○○明知有樓高之限制，又故意攜上訴人同往系爭土地現場查看，周圍 同樣係重劃區之土地，且該重劃區與上訴人所要買的重劃區土地標的相連， 只是一條馬路之隔，當時該路之一邊有施蓋十層（或以上）之高樓，另一邊 即上訴人所要購買之部分，當時主觀之想像即係可以蓋高樓，根本不知有樓 高四層之限制，但實際上該一邊全部有樓高限制，甲○○故意隱瞞不報，使 上訴人陷於錯誤而不自知。
⒊甲○○之訴訟代理人否認當初有承諾可以蓋十樓或以上之高樓，故上訴人之 訴訟代理人主張調查同屬重劃區之上訴人應買之另一邊土地是否於當初已經 存有十層以上之高樓，而甲○○之訴訟代理人則稱無調查之必要，因為縱使 查出來有高樓，上訴人部分亦要證明當初甲○○有做此保證云云，實令人感 其厚顏，而不可置信。
⒋甲○○於再指稱，最高法院發回意旨所指「凡依通常交易觀念，認為應具備 之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵，則本件四層樓高者屬之」等 語有誤云云，更屬無稽。如甲○○方面所自陳，要比就要與同是重劃區之土 地相比，既然附近有重劃區，其樓高亦皆有限制，故而可見本件亦不屬於瑕 疵云云，其主張不可採，原因有三：其一、如若要比，則也有同樣是鄰近的 重劃區土地可蓋十層樓以上之高樓，若此，則本件當然屬於瑕疵；其二、對 價與土地效用顯然不相當，蓋上訴人若知悉該地有此限制，必不購買；其三 、上訴人當初所欲購買者即係可以蓋高樓看遠景的房子之土地。 ㈢基上，甲○○就其詐騙上訴人系爭土地可以單獨建築之部分，就已足以令其負 擔刑事與民事之責任，今其刑事責任已經確定，係屬詐欺，則就該部分之瑕疵 ，甲○○除了應負詐欺之侵權行為損害賠償責任外，自也應負擔買賣瑕疵擔保 責任、返還不當得利責任暨契約第十條約定之連帶賠償責任，即上訴人可解除 契約並請求甲○○返還價金。而就樓高四層之限制部分，當時上訴人與甲○○
係如何約定已不復查證，但從交易習慣與事實上有重劃區亦可興建高樓，而甲 ○○就系爭土地所議之對價亦顯然與只能蓋四層樓重劃區土地之價值不相當等 事實觀之，此部分之爭議並不影響於甲○○應負之刑事與民事責任，不過加重 其惡也。
二、乙○○部分：
㈠依據誠信原則乙○○確實有告知義務，而其非但不告知，更積極對上訴人詐稱 其與甲○○並不熟識。又於八十二年四月二十日當上訴人不放心地詢問其會不 會擅將地主之所有權移轉登記文件交予甲○○時，其竟不但隱匿與甲○○係夫 妻之事實，還積極謊稱與甲○○認識僅一年多，而刻意淡化其與甲○○之關係 ，尤其在事後又甘冒背信刑責將地主之移轉所有權登記文件交予甲○○，以乙 ○○如此行徑觀之，則其顯然係與甲○○共同詐欺。 ㈡乙○○於本件訴訟中，曲解事實，主張其並無保管權狀之義務，並將委託其保 管權狀之人曲解為甲○○，更甚而以既然解除契約，將權狀交付予甲○○並無 違誤云云為辯，其主張毫無可採。蓋：
⒈乙○○私自交付權狀之背信行為已經刑事判決所認定，而乙○○並非受甲○ ○所委任，反係當時因其故意虛偽隱瞞與甲○○之夫妻事實，致令上訴人委 其代辦土地所有權移轉登記事項，今其保管土地謄本等相關資料，並非為甲 ○○之利益，而係為買主即上訴人之利益（蓋通常買主付錢，但怕賣主事後 不移轉所有權，故會請律師或代書保管土地所有權移轉事項之相關文件）； 最不濟，也應該為兩方之利益。而今不論是否解約，其既然為了買方之利益 保管該文件，而買方已經支付價金與賣方即甲○○，則其自無擅自將權狀等 返還予甲○○之權利，其枉顧買主之利益而為之，故為背信。豈有乙○○於 本件訴訟中所稱返還所有權移轉登記資料係為回復原狀之正當行為云云，若 此，則試問，買主即上訴人是否已經取回交付甲○○之價金？答案係至今尚 未。則乙○○憑何獨厚甲○○，致上訴人沒了土地也沒了錢。 ⒉如係為回復原狀之正當行為，則買方既然已經支付價金與賣方即甲○○，則 就取回價金與返還資料之間，即有同時履行抗辯以互為擔保之法律上利益， 而乙○○背信擅還權狀等資料，顯係侵害上訴人之以同時履行抗辯為擔保之 法律上利益，而對已經支付之一千零四十萬價金增加其求償之因難。事實上 ，上訴人為追討此價金已經支出無數之時間精力與高額之金錢，此非乙○○ 之過，則何人之過？如若非乙○○為幫助甲○○而將該等文件交付，最不濟 ，上訴人至少可從土地部分圖之，不至有今日之損失慘重，故乙○○其惡性 不低於甲○○。
㈢基上，且不論係乙○○與甲○○共同詐欺，或認乙○○之背信行為係幫助甲○ ○保有詐欺所得之利益者，（亦即依民法第一百八十五條第一項或第二項及最 高法院六四年台上字第一三六四號判例），則乙○○之背信行為同樣造成上訴 人有追償該一千零四十萬元之困難，其應被視為係共同侵權行為人，而與甲○ ○連帶負損害賠償責任。
三、丙○○、庚○○、楊文玲、丁○○等四人（下稱丙○○等四人）部分： ㈠丙○○等四人與甲○○成立共同侵權行為，故應負共同侵權行為之真正連帶責
任：
按丙○○等四人以偽造文書之方式，將所有權應有部分在彼此之間為虛偽之移 轉，致上訴人之追索增加困難，而使甲○○能保住詐欺成果，其偽造文書行為 業經刑事判決有罪確定。從而丙○○等四人之偽造文書行為顯係對甲○○詐欺 之幫助，依民法第一百八十五條第二項規定，自應視為共同侵權行為人而與甲 ○○應連帶負損害賠償責任。
㈡退步言之，丙○○等四人之偽造文書行為縱不認為與甲○○構成共同侵權行為 ，亦係另一侵權行為而與甲○○應負不真正連帶之共同侵權行為責任，亦即對 外關係仍係連帶責任：
按最高法院發回意旨指稱：「上訴人主張被上訴人丙○○等四人在甲○○實施 詐欺行為以後，以偽造文書之方式將系爭土地應有部分在彼此間為虛偽移轉， 丙○○等四人此行為業遭判刑確定，則丙○○等四人此偽造文書行為亦增加其 追償系爭一千零四十萬元之難度，亦係構成另一侵權行為，而應與甲○○負不 真正連帶損害賠償責任等情，亦不失為重要攻擊防禦方法：：」，故顯見上訴 人主張確有理由。
㈢綜上所述，丙○○等四人之偽造文書行為，不論係應論以與甲○○成立共同侵 權行為，或係論以另一侵權行為，對外部關係而言，皆應與甲○○連帶負買賣 瑕疵擔保責任、返還不當得利責任暨契約第十條約定之連帶賠償責任。四、辛○、卯○○、壬○○、辰○○、寅○○、子○○、丑○○、癸○○等八人（下 稱辛○等八人）部分：
按本件確有明確之證據證明辛○等八人授權甲○○出售系爭土地、及甲○○係以 全體地主之代表人身分與上訴人簽訂本件契約，且為甲○○所自認，則上訴人主 張契約之效力及於該八人，其應與甲○○連帶負買賣瑕疵擔保責任、返還不當得 利責任暨契約第十條約定之連帶賠償責任，應有理由。五、被上訴人於本件訴訟程序中稱，雖當時系爭土地不能單獨建築，但現在因為與鄰 近之地主協商後，雖仍有單獨建築之限制，但因為協商有成，無論如何已經可以 建屋，並以此稱上訴人無損失云云。惟不論當初上訴人欲買地建屋自住而不可得 ，已經受有嚴重損害者，縱係經年訴訟所支出之勞費亦屬可觀，且既然因被上訴 人等違約，而上訴人有解約之意思表示並依據侵權行為暨契約之關係為請求，則 該地是否因為與鄰地地主磋商而可合建者，已經與本件毫無關係。六、被上訴人多次辯稱，上訴人為建商應知悉相關公法法令云云，顯然荒謬。蓋如依 其所言，建商要無可能成為建築詐欺案之被害人，此豈符事理及經驗法則？況本 件與建商之身分亦無關係，因上訴人買地係為自建自住。是被上訴人欲以公法限 制作為詐欺與侵權之護身符，實不可採。
叁、證據：除援用歷審所提證據外，補提刑事書狀一份及刑事判決二份為證。乙、上訴人甲○○方面：
壹、聲明：
上訴聲明
一、原判決不利上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人戊○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
答辯聲明
一、上訴駁回。
二、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
貳、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者外，補稱略以：一、本件上訴人出賣系爭土地與被上訴人戊○○時，該土地登記之地目既為「雜」地 ，且位於「台北市松山區第五期市地重劃區內」。因此，只要上訴人交付該土地 時，符合上述二條件者，即無所謂滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減少通常效用 或契約預定效用之瑕疵可言，自難令上訴人負有擔保其物依民法第三百七十三條 危險移轉於買受人之責。此外，被上訴人戊○○明知所購系爭土地位於「台北市 松山區第五期市地重劃區內」，然卻不依照該「重劃區」當地相類土地之有關規 定辦理興建使用，豈有妄想上訴人必須交付當地「非重劃區」之可興建超過五層 樓以上之土地予被上訴人之理。又系爭土地已經台北市政府公告，編為「台北市 松山區第五期市地○○○○段五幅之內第四號」，被上訴人購買時，已領取土地 謄本及地籍圖，既然系爭土地地目為「雜」，依土地法第二條規定，無法為建築 房屋使用，則知被上訴人購買系爭土地時，已知悉系爭土地地目為「雜」，不可 建築，是其在原審所稱：「伊購買系爭土地之目的在於單獨建築」，實非真實。 且被上訴人訂約時既已明知系爭土地為「雜」地，原則上不得建築，則上訴人實 無必要，亦無義務擔保該「雜」地可以建築。
二、其次，所謂土地買賣係指一方以取得土地所有權為目的，另一方以取得價金為目 的，雙方意思表示合致，契約即行成立。至於購買之目的，實非一般人所需加以 思考。茲因系爭土地地目為「雜」，原則上不可建築，然在重劃區內，於具備某 種條件之情形下可以建築，則屬例外。是被上訴人購買時知悉原則上不可建築， 必須具備若干條件，始可建築，則其在第一審陳稱：購買時知道是重劃區，但不 知無法建築云云，應屬遁詞。
三、如上所述，被上訴人已知系爭土地原則上並非一般建地可以建築，是如認此情為 「瑕疵」（事實上應非瑕疵），則被上訴人應屬於訂約時已知有瑕疵，依民法第 三百五十五條第一項之規定及最高法院八十四年台上字第二八四二號判決意旨， 買受人知悉瑕疵而予買受，出賣人縱故意不告知，亦不受影響。四、尤其被上訴人戊○○之配偶吳澄琛經營順陽建設公司，對於重劃區之土地上建築 房屋多有一定之限制，並非如一般人對於建築法規、都市計劃不熟悉，如知悉所 購置之土地係位於重劃區（通常限定須符合一定之條件方准許建築），當應迅速 調查方訂立契約，而訂約時，上訴人又有提供地籍圖及土地登記簿謄本給被上訴 人，則被上訴人應於支付訂金前查詢該建築管制要點，或要求上訴人提出，甚或 因此要求待查明後再訂立契約，或於契約中訂明上訴人應提出可以即行單獨建築 之保證，被上訴人捨此不為，實不得執此即謂上訴人未告知管制要點即屬隱匿。 又詐欺之成立，須行為人有使相對人陷於錯誤之故意，及對於自己之行為為虛偽 有認識即因此使相對人陷於錯誤之可能之認識，而上揭管制要點，以一般從事建 築業者，當然可取得相關之資訊，且為訂約買賣前應有之認識，此為經驗法則， 亦屬社會之期待，從而被上訴人對此上訴人之單純未告知，尚不得指為隱匿及有 違誠信原則。
又雖被上訴人主張因上訴人於八十二年四月十五日簽訂買賣預約後，稱地主對價 金有意見，要求儘速訂立買賣契約云云。惟此乃一般商場慣例，被上訴人與其夫 經營順陽建設公司，並非第一次買賣土地，自應加強審核系爭土地相關事項，上 訴人並非以此方式使被上訴人無從查悉管制要點，使被上訴人受詐欺而訂立買賣 契約，被上訴人以上訴人要求儘速訂約，其目的為詐欺，顯無依據。 至於上訴人被訴詐欺部分雖經判處有罪確定，然刑事判決所為事實之認定，於獨 立民事訴訟之裁判時本不受其拘束。查上訴人並無詐欺故意，系爭土地雖屬重劃 區，需面積達一千平方公尺方可建築，但經調處後，系爭土地仍可與四Ｏ六號土 地合併申請單獨建築，並非不能建築；而被上訴人以建築為業，自應於締約前調 查系爭土地之產權、是否限建、及都市計畫有關事宜，被上訴人未為調查，又未 於契約中對於土地使用之目的及可否建築幾樓，加以特別約定，從而不能證明上 訴人簽訂本件買賣契約時有侵權行為之故意。至於上訴人購入系爭土地應有部分 九分之四後，曾與其餘應有部分九分之五之地主協議合建，於八十一年六月十一 日申請建築執照，於八十二年間遭駁回，查其駁回之理由並非因該管制要點之限 制原因，而係未為補正，尚不能以申請建照被駁回後，復經其餘九分之五地主同 意將系爭土地出售，即謂為轉嫁損失為詐欺之行為。 雖然系爭土地受限於管制要點，建築基地需一千平方公尺方得申請建築，但就系 爭土地而言，一方面可經由畸零地調處之規定達成與鄰地共同請照單獨建築之目 的，一方面如其調處不成立，亦可依台北市畸零地使用規則第六條第一項第四款 之規定獲准單獨建築，而系爭土地事實上亦已取得建築執照，在基地未達一千平 方公尺之情形下，獲准各自單獨建築，是系爭土地並非不可單獨建築，僅是受限 於管制規定，無法單獨申請，如合併申請建照，並非不可單獨建築。而被上訴人 訂立契約當時，對於系爭土地應如何請領建照（單獨或合併，是否不可經過調處 ）均未為約定，故當無被上訴人所指不能單獨建築之瑕疵。從而，本件買賣契約 之標的物並未欠缺通常交易應有之效用或契約約定應有之效用，被上訴人主張依 民法第三百五十九條物之瑕疵擔保責任之規定解除契約，亦不合法。 又上訴人並無詐欺故意，亦未於契約中擔保系爭土地可即行單獨建築或建築幾層 樓，已如前述，系爭土地雖有管制要點面積需達一千平方公尺以上建築面積之限 制，但並非不能單獨建築，且上訴人除與丙○○、庚○○、己○○、丁○○等四 人之系爭土地所有權移轉登記文件已經提出外，並取得其餘辛○等八人出售系爭 土地與上訴人之同意，則上訴人並未違反其與被上訴人所簽立之買賣契約，被上 訴人自不得主張依買賣契約第十條約定請求上訴人返還交付之價金一千零四十萬 元。
五、被上訴人先主張上訴人以單獨建築為由向其施詐之點，無法舉證證明，後改稱「 單獨建照」，又改稱「能夠單獨申請建照乙節至少亦係系爭契約之連帶效用，從 而系爭土地之不能單獨申請建照者即屬瑕疵」云云，自非的論。按系爭土地既經 查明並非不可單獨建築，且已取得八十五年建字第一二八號建築執照，且「現已 完成建築」，則被上訴人上開建築高度不能超過四層樓之所謂「瑕疵」，實無爭 執之實益；雖被上訴人又稱：「花費整整兩年的時間而始僅取得系爭土地之建築 執照之事實益加可證系爭土地至少亦確實有：：兩段所述之瑕疵」云云，應屬誤
會。蓋如真有所謂之瑕疵，何以八十五年申請建照時，可以補正，而取得八十五 年建字第一二八號建築執照。
六、另查動機亦稱緣由，即法律行為之間接原因，而目的乃法律行為之直接原因，至 於標的則為法律行為之內容，斯三者，雖不無關聯，但究不可混為一談。動機之 錯誤，通常對法律行為之效力，不生影響，如動機非表示於外，自無法成為意思 表示內容之一部，對法律行為之效力，自無影響。本件被上訴人指摘上訴人於訂 約時，曾保證可以單獨建築云云，無非以卷附之錄音內容，為其唯一之依據。但 綜觀卷附所謂錄音內容，並無隻字片語表示有是項保證。且如被上訴人有意將該 動機列入契約中，作為契約之內容，自應將此些事項載於契約書上，惟被上訴人 不此為之，竟以上開不完整之錄音內容主張上訴人以該保證事項施詐云云，殊非 真實。且據被上訴人於前審所稱：伊在訂約前曾請教過楊律師，楊律師指導其在 簽約時錄音，但為何又不把其認為如此重大之動機事項，列入契約書面？顯見被 上訴人之主張不實。
七、最高法院稱：「系爭土地坐落台北市松山第五期重劃區，買賣總價高達七千五百 六十萬元，依通常交易觀念，於此相類土地上興建建物，似以能建築超過四層樓 以上之高度為通常效用」云云，與實情不符。蓋系爭土地雖因管制要點而受有建 築高度不得超過四層樓之限制，惟台灣地區每筆土地皆設有不同程度之限制與管 制，而此種土地使用及建築管理之法規，並非限制系爭土地不能建築，只是就其 土地使用及建築方式設定管理方式而已，則若謂此等公法上對物管理之規定，指 係一種瑕疵，則豈非每一筆土地均有「瑕疵」？矧且每一筆土地皆受相關及不同 地區建築及土地使用法規之限制，又豈有土地必能建築超過四層樓以上始符通常 效用之理？其依據何在？又如上訴人甲○○所檢呈上證一即系爭土地相鄰土地之 地籍圖及實際建築情形所示，其中四一三號土地「建四層」、四一二號土地「平 房」、四一一號土地「平房」、四Ｏ八號土地「平房」、四Ｏ六號土地「建四層 」、四Ｏ五號土地「建四層」，且依上開四Ｏ五號土地面積一千九百五十五點二 三平方公尺、四一三號土地面積一千九百三十五點四八平方公尺，其面積均比系 爭四Ｏ七號土地面積四百十五點八二平方公尺大，其價值超過七千五百六十萬元 數倍，但仍然依限僅能興建四層，是最高法院稱「相類」土地可建超過四層樓， 顯與事實不合。
八、按上訴人於八十二年四月十日及十二日登報售地，而被上訴人係於同年月十五日 才約上訴人支付訂金，其有三天充足的時間可以查證，竟然未查；縱使支付訂金 之前沒查，然同年月十六日簽定買賣契約前，也可以查，卻仍未查，均與常理不 合。如前所述，被上訴人在支付訂金前，應已查知系爭土地為「松山區第五期重 劃區」，否則絕不可能貿然支付訂金及支付簽約金。另被上訴人簽約金中有二百 六十萬元已經退票，顯見被上訴人係由於無力支付用印款三千二百萬元，面臨違 約之窘迫，才託詞「沒有查」作為藉口。又依通常之購地流程，被上訴人是建商 ，應先查明土地有關之都市計劃及建築法令後，方可能支付訂金，或是先支付訂 金後再查明土地資料，如二者均無，則被上訴人亦有重大過失，而兩造訂立本件 買賣契約，又無出賣人保證該土地絕對可以單獨建築超過四層樓以上之記載，依 民法第三百五十五條第二項規定，出賣人即上訴人自不負擔保責任，應無違約責
任可言。（四十九年台上字第二五四四號判例參照）九、至於土地公法上使用之限制，買受人有無探知之義務？一般實務及學者之見解， 均傾向肯定，亦即當公法對買賣標的物之使用有限制之規定存在時，基於「人民 對於國家不得以自己不知法規存在而有所主張」之原則，買受人有探知公法上使 用限制之義務。換言之，本件買賣雙方於八十二年四月十六日訂約當時，被上訴 人早已知悉買賣標的物為「台北市松山重劃區內土地」，故被上訴人不得主張不 知有此限制之法規存在。
十、末查，民法第三百五十五條第二項所謂「故意不告知者」，應指無從查知或有限 制必其特殊條件才能查知者為限，倘若任何人均可查知者，應無「故意」不告知 可言。本件，如上所述，被上訴人有探知公法上土地限制之義務，即不生上訴人 故意不告知之問題，土地使用須受都市計劃及建築法規之限制，乃公法上之規定 ，與民法上之瑕疵有別，從而該松山區第五期重劃區土地與非松山區第五期重劃 區土地相較，其使用價值自當有所區分，否則何須規劃為松山區第五期重劃區， 故系爭土地絕非瑕疵。
叁、證據：除援用歷審所提證據外，補提台北市地籍圖謄本一份及台北市土地登記謄 本六份為證。
丙、被上訴人方面：
壹、乙○○部分：
一、聲明：
㈠駁回上訴人戊○○之上訴。
㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者外，補稱略以： ㈠被上訴人乙○○並未與甲○○共同詐欺：
按被上訴人被訴詐欺部分，業經台灣高等法院檢察署為不起訴處分確定，上訴 人指為詐欺已全屬無據。而上訴人所提出之證據為上訴人與甲○○訂約後上訴 人與被上訴人之對話錄音，但此既為上訴人與甲○○簽訂契約以後之事，則上 訴人執此指稱被上訴人有共同詐欺云云，尤顯無理。且姑不論上訴人所提錄音 內容並非必真實，縱或屬實，被上訴人所言，亦與上訴人所稱不知不能「單獨 建築」或「單獨申請建築」以及不能「建築超過四層樓」云云之所謂「受詐欺 」情事全然無關。又甲○○與朱春山向地主簽約以每坪五十五萬元購買土地， 再轉與上訴人簽約以每坪六十萬元買賣，每坪差價五萬元，正為土地交易之常 理，且為付出資金與承擔風險之合理對價，上訴人竟以此主張被上訴人及甲○ ○共同詐欺，尤顯乖謬。此外，上訴人又主張被上訴人知悉系爭土地問題細節 云云，惟其所依據之錄音內容並非必為確實，且上訴人既已陳明被上訴人所談 之「細節」係在八十二年四月二十九日所為之談話，此已在訂約十幾日之後， 則被上訴人於交涉過程中知悉上訴人據以爭執之所謂「細節」，自無不合，上 訴人以此指稱被上訴人有詐欺情事，實不足採。 ㈡被上訴人交還土地權狀之行為並不構成侵權行為： ⒈被上訴人僅係基於代書身分，臨時代為辦理土地買賣簽約之手續，並非出賣 人，亦非受上訴人委任代理或媒介系爭土地交易之人，自無告知上訴人系爭
土地性質之義務，何況被上訴人就系爭土地之都市計劃等情，尤非知悉，是 上訴人稱被上訴人受其委任，即有告知義務云云，已顯無據。而被上訴人交 還土地權狀之時間係在八十二年六月間，亦即已在買賣雙方發生爭議，且互 表解除契約之後，且此之時點尤在雙方簽定買賣契約，上訴人交付價金後， 已顯與上訴人之交付價金無任何因果關係，如何能謂該行為使甲○○達詐欺 目的？又上訴人之能否請求返還已付買賣價金，更與該等權狀之交還無任何 關連，尤無因果關係存在，甲○○亦不可能因權狀之交還與否而變更主張上 訴人違約之立場，甚或同意返還上訴人已交付之價金，故上訴人執此主張被 上訴人詐欺云云，實無理由。
⒉被上訴人將甲○○於買賣時所交付之權狀交還予甲○○辦理其內部股東間之 股份調整而為土地所有權應有部分移轉之時間為八十二年六月間，已在上訴 人與甲○○發生爭執並均表明解除契約之後，則最高法院發回意旨指稱被上 訴人係在「買賣成立以後」將系爭權狀交還甲○○云云，已有錯誤。而買賣 雙方既均表明解除契約，於本件爭執情形，必有一方之解約為合法，契約既 經解除，自已無保留權狀辦理土地移轉之需要，則被上訴人將原取自甲○○ 之權狀交付甲○○，揆之民法第二百五十九條解約後回復原狀之原則，自無 不合，被上訴人並無義務於雙方爭執並解約後，須繼續保管系爭權狀。退步 言之，縱認被上訴人係受託保管系爭權狀之人，依民法第六百零四條第一項 ，被上訴人依法返還，尤無違誤。何況上訴人既主張解約退款，而非履行契 約，上訴人即無任何法律上與契約上之權利得請求「扣押」該等權狀，則被 上訴人依法交還權狀予原所有人，又何有侵權行為可言？係侵害何種權利？ 且上訴人既主張解約退款，則被上訴人之交還權狀，對上訴人解約退款之請 求權又造成何種困難？產生何種損害？其間因果關係如何？均未見上訴人舉 證說明。至於最高法院六十四年台上字第一三六四號判例，係就牙保行為已 侵害他人之物權而為立論，本件屬債權之性質，已顯不合，且嗣該買賣契約 業經雙方主張解除，自更無侵權行為可言。上訴人主張被上訴人之背信，足 使上訴人難於追回一千零四十萬元，因而發生損害云云，亦背於事理、法理 ，而不足採。
三、證據：援用歷審所提證據。
貳、丙○○等四人部分：
一、聲明：
㈠駁回上訴人戊○○之上訴。
㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者外，補稱略以： 查被上訴人丙○○等四人並非系爭土地買賣契約之當事人，亦未參與簽約，對甲 ○○之簽約經過並不知情，尤未授權其以「詐欺」之方式簽約，則丙○○等四人 自無共同侵權行為可言。而丙○○等四人相互間移轉土地之所有權應有部分，亦 係在上訴人戊○○與甲○○發生買賣糾紛且互相表明解約之後，而上訴人戊○○ 本件起訴所主張者，亦為解約退款，而非移轉土地，則丙○○等四人間之移轉行 為，對上訴人所主張之求償尤無任何妨礙可言，且果如上訴人勝訴，因丙○○等
人之移轉行為仍在原所有權人之範圍內，並無移轉予他人，對丙○○等四人之土 地所有權應有部分全部仍可執行取得清償，並不因此內部之移轉有何影響，故丙 ○○等四人之行為更無侵害上訴人之權利可言。何況丙○○等四人之內部移轉行 為，究係侵害上訴人何種權利？如何造成追償困難？所謂「困難」之定義為何？ 其間因果關係又為如何？均未據上訴人舉證說明如何符合侵權行為之要件？則上 訴人之主張顯不可採。
三、證據：援用歷審所提證據。
叁、被上訴人辛○等八人部分：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者外，補稱略以： ㈠最高法院發回意旨所指：甲○○自認其於事後業已「取得其餘辛○等八人出售 系爭土地予『上訴人』之同意」云云，按甲○○並非具有承認權之本人，縱有 上訴人所指之「同意」乙說，亦與被上訴人辛○等八人無涉，根本無拘束被上 訴人之效力，況被上訴人並未曾「同意」，亦無從同意。 ㈡次查，被上訴人辛○等八人並不知悉甲○○與戊○○間簽訂買賣契約之事，而 上訴人於八十二年四月二十九日即委託謝財興律師發函主張退還價金，並於八 十二年七月二日發函主張撤銷八十二年四月十六日與甲○○簽立之不動產買賣 契約書之意思表示，被上訴人又如何同意呢？況上訴人從未曾催告被上訴人表 明是否同意，如何得主張本件買賣契約係經被上訴人同意。 ㈢末查，甲○○之所以不違背本件買賣契約，係因其已於八十二年四月二十八日 簽約向被上訴人購買系爭土地之應有部分九分之五，是若上訴人不違約，甲○ ○可依約履行其契約上之義務。且甲○○之目的即在賺取價差，其自始即非以 代理人之身分簽約，被上訴人何來事後同意之權。至被上訴人與甲○○、朱春 山所簽訂之契約，亦因甲○○未依約履行，正式於八十四年四月二十四日解除 契約，甲○○又來函請求履約，然為被上訴人所拒，足證被上訴人確非甲○○ 與上訴人間買賣契約之當事人。
三、證據：援用歷審所提證據。
理 由
一、上訴人戊○○起訴主張：上訴人甲○○（下稱甲○○）於民國八十一年五月五日 購入台北市○○區○○段一小段第四○七號土地（下稱系爭土地）所有權應有部 分九分之四，除將應有部分九分之一登記於其名下，其餘應有部分則依信託登記 方式分別登記於被上訴人丙○○、丁○○、庚○○、己○○（下稱丙○○等四人 ）名義，每人應有部分為十二分之一。甲○○本擬與系爭土地其餘應有部分九分 之五之「地主」即被上訴人辛○、卯○○、壬○○、辰○○、寅○○、子○○、 丑○○、癸○○（下稱辛○等八人）合建，惟因系爭土地屬建築管制區，面積未 達一千平方公尺者，不得單獨建築，且高度亦受有不得超過四層樓之限制。甲○ ○乃提議將系爭土地出售，並獲得辛○等八人授權以每坪不低於新台幣（下同） 五十五萬元之價格出售予第三人，甲○○明知系爭土地之地目為雜，竟於八十二 年四月十四日刊登出售建地之廣告於報紙上。伊見報後，即於翌日與甲○○接洽 ，甲○○亦知伊購買系爭土地係欲即行建築，惟其竟不告知系爭土地有建築管制
要點之限制，且以其妻即被上訴人乙○○冒充擔任代書，並基於共同詐欺之故意 ，引導伊陷於更深之錯誤，而簽訂買賣草約。翌日由甲○○代表所有「地主」共 十三人，並重施簽立草約時之故技，致伊誤以為系爭土地可即刻單獨建築，而簽 訂正式之不動產買賣契約，並交付一千零四十萬元價金。嗣經伊於同月二十日申 請指定建築線，並於同月二十七日經函知系爭土地有前揭建築管制要點之限制， 方知受騙等情，爰依侵權行為、不當得利、買賣瑕疵擔保之法律關係及本件買賣 契約第十條之約定，求為命甲○○與被上訴人連帶給付一千零四十萬元並加計法 定遲延利息之判決（被上訴人請求確認丁○○與己○○間；庚○○與丙○○間就 系爭土地應有部分十二分之一移轉登記行為無效，及命丁○○、己○○、庚○○ 、丙○○塗銷登記部分，已遭敗訴判決確定）。 甲○○及被上訴人則以：系爭土地之管制規定乃早已存在之事實，甲○○無隱瞞 之必要，況上訴人戊○○（下稱戊○○）購買系爭土地之初，未表明購入系爭土 地係為即行單獨建築，伊未告知該管制要點，尚無詐欺情事。而系爭土地雖因面 積不足一千平方公尺，不能單獨申請建築，但非不能單獨建築，並無瑕疵，而甲 ○○已依約向辛○等八人購入其餘應有部分九分之五，亦無違約。被上訴人乙○ ○受託為代書，僅依戊○○與甲○○原已擬定之買賣預約書填入定式契約，並非 出賣人，無告知建築管制要點之義務，至於將權狀交還甲○○，係買賣成立後雙 方均表示解除買賣契約後之事，與戊○○所指因甲○○故意不告知建築管制要點 而受詐欺無關。被上訴人丙○○等四人、辛○等八人並非買賣契約之當事人，既 未參與亦未授權甲○○與戊○○訂約，如甲○○涉有詐欺，乃其個人之行為，與 伊等無關等語，資為抗辯。
二、戊○○主張：甲○○於八十一年五月五日購入系爭土地所有權應有部分九分之四 ，除將應有部分九分之一登記於其名下，其餘應有部分則依信託登記方式分別登 記於被上訴人丙○○等四人名義，每人應有部分為十二分之一。甲○○本擬與系 爭土地其餘應有部分九分之五之地主即被上訴人辛○等八人合建，惟因系爭土地 屬建築管制區，面積未達一千平方公尺者，不得單獨建築，且高度亦受有不得超 過四層樓之限制。甲○○乃提議將系爭土地出售，並獲得辛○等八人授權以每坪 不低於五十五萬元之價格出售予第三人，甲○○明知系爭土地之地目為雜，竟於 八十二年四月十四日刊登出售建地之廣告於報紙上。伊見報後，即於翌日與甲○ ○接洽，甲○○亦知伊購買系爭土地係欲即行建築，惟其竟不告知系爭土地有建 築管制要點之限制，且以其妻即被上訴人乙○○冒充擔任代書，並基於共同詐欺 之故意，引導伊陷於更深之錯誤，而簽訂買賣草約。翌日由甲○○代表所有地主 共十三人，並重施簽立草約時之故技，致伊誤以為系爭土地可即刻單獨建築，而 簽訂正式之不動產買賣契約，並交付一千零四十萬元價金。嗣經伊於同月二十日 申請指定建築線，並於同月二十七日經函知系爭土地有前揭建築管制要點之限制 ，方知受騙等情，業據兩造分別提出土地登記簿謄本、民權大橋、撫遠街擋土牆 、麥帥公路、撫遠街所圍地區管制要點、土地買賣合約書、不動產買賣契約書及 建築線申請案等件為證（見一審卷外置原證一至原證六、一審一卷五十頁至五三 頁），甲○○及被上訴人邱玉玲、丙○○等四人及辛○等八人則均否認上情，並 以前開情詞置辯。查：
（一）甲○○被訴部分：
查甲○○於出賣系爭土地予戊○○前，即已知悉系爭土地受有基地未達一千平 方公尺，不得單獨建築且高度受有不得超過四層樓限制之規定，為甲○○所不 爭（見一審二卷三○九頁），且有台北市政府工務局建築管理處八十四年八月 十九日八四北市工建照字第一三一八二三號函一件附卷可憑（見一審二卷二九 ○頁）。而戊○○購買系爭土地係為即時辦理單獨建築之用，且不知系爭土地 有前揭管制要點之限制一節，亦有戊○○與甲○○於八十二年四月十六日訂約 當日之錄音帶譯文載明：戊○○及其夫吳澄深於該日多次提及「你要賺多少跟 我沒關係，我是賺蓋房子，你是賺土地」、「我們這裡蓋房子一塊地，畫畫畫 ，從設計圖至好差不多過年了」、「你（指甲○○）若手邊有可以單獨蓋，多 少連絡一下，：：：我是要單獨可以蓋，不要說買來與隔壁合建，還是要再買 什麼人的來合建」等語，已足認戊○○購買系爭土地目的在於單獨建築房屋， 甲○○應無不知之理。甲○○明知系爭土地有前揭不得單獨建築及建築樓高不 得超過四層限制之規定，且亦知戊○○購買之目的係為即行單獨建築，猶對戊 ○○夫妻稱「開始蓋算起來是說不必急，因為我們那裡平房矮房子蠻多的，現 在旁邊蓋好交屋有人潮來是比較好」、「我看來如果用來開餐廳比較（好）」 、「你要怎麼利用都可以」等語（見一審卷外置甲○○提出戊○○告訴狀之上 開錄音譯文節本、本院重上卷一一○頁本院八十四年度上易字第二五○二號甲 ○○詐欺刑事判決理由），已足認戊○○購買系爭土地之目的係在於單獨建築 房屋，亦為甲○○所明知。依誠實信用原則甲○○本應善盡告知戊○○上開管