臺灣苗栗地方法院民事判決 98年度訴字第248號
原 告 乙○○
號
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，本院於98年
9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：苗栗縣後龍鎮○○○段000-0000地號土地（ 下稱系爭土地）及其上之865 號建物原為訴外人李金章所有 ，其與李金章訂有土地使用同意書，得於系爭土地上建築房 屋，故其為系爭土地之使用權人，就系爭土地具有優先購買 權。詎被告與李金章於民國97年8 月3 日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），由被告承買系爭土地及其上建 物，惟被告及李金章未依買賣契約第13條約定通知原告優先 承買，亦無取得原告出具之拋棄優先購買權同意書，即委託 代書辦理系爭土地之所有權移轉登記，已侵害原告之優先購 買權。又土地登記申請書上備註欄記載「優先購買權人確已 放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」處， 有被告之用印，經李金章告知應由被告負法律責任。為此， 依土地法第104 條第2 項規定，請求撤銷上開買賣契約及塗 銷系爭土地及建物之所有權移轉登記。並聲明：撤銷系爭買 賣契約，並塗銷系爭土地及建物之所有權移轉登記。二、被告抗辯：李金章於出售系爭土地前，曾多次口頭向原告洽 詢是否有購買意願，有代書詹家世及本院98年度苗簡字第35 1 號判決書所載內容可證，足認原告早已知悉系爭土地欲出 售之事實。且原告並非系爭買賣契約之當事人，契約如何約 定與原告無關，被告亦無通知原告之義務，況契約第12、13 條並非關於通知原告或通知優先承買權人之約定，原告所言 不實。再者，系爭土地為李金章單獨所有，原告就系爭土地 亦無租地建屋或其他租賃關係存在，並無土地第104 條規定 之適用，即原告並無優先購買權。且土地使用同意書是為了 申請建照所簽訂，有效期間僅有一年，至今已失效。縱有未 通知優先購買權人而應負法律責任，亦應由出賣人李金章負 責，蓋被告非共有人，如何能知悉何人有優先購買權等語。 並聲明：原告之訴駁回。
理 由
一、原告主張系爭土地原為訴外人李金章所有，李金章與被告於 97年8 月3 日簽訂系爭買賣契約，由被告買受系爭土地及其 上建物，並委託詹家世代書辦理所有權移轉登記完畢。而李 金章與原告訂有土地使用權同意書等情，業據其提出土地登 記謄本、土地登記申請書、不動產買賣契約書、土地使用權 同意書等件為證（卷第6 、8 、10至20頁），且為被告所不 爭執，堪信為真實。
二、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之；土地法第104 條第1 項定有明文。又前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日 內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權 人；同法條第2 項亦有明文。而土地法第104 條第1 項之優 先購買權者，僅限於基地之地上權人、典權人或承租人（最 高法院69年度台上字第1815號判決意旨可參）；倘為房屋基 地之優先購買權，則指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋 所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而 言，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地地上權、典權 或租賃關係存在（最高法院69年度台上字第945 號、第2391 號判決意旨足參）。故房屋所有人就基地出賣時，得主張優 先購買權者，必須其就該基地有地上權、典權或承租之關係 為要件，倘房屋所有人係因使用借貸關係或其他原因而占有 系爭土地，其與系爭土地既無地上權、典權、或承租關係， 自無得主張優先承購系爭土地之餘地。
三、原告主張其為系爭土地之使用人之一，具有優先購買權（卷 第54、55頁），固提出其與系爭土地所有權人李金章所簽訂 之土地使用權同意書（卷第6 頁）為證；惟觀之該土地使用 權同意書，僅記載「為申請建造執照特立此同意書為憑」， 並無任何關於原告與系爭土地間存有地上權、典權或租賃關 係之約定，且原告亦無主張及舉證其為系爭土地之地上權人 、典權人或承租人，則揆諸前揭判決意旨，原告雖得使用系 爭土地以建築房屋，然其與系爭土地既無地上權、典權或租 賃之關係，自不具有土地法第104 條第1 項所規定之優先購 買權甚明。另原告主張系爭買賣契約第12、13條已約定應通 知伊優先承買，被告違反此義務，侵害伊優先購買權乙節； 然參以系爭買賣契約第12、13條，完全與通知優先購買權人 事宜或通知原告等項無涉，原告據此主張被告有通知伊優先 承買義務，顯屬無稽。綜上，原告既不具有優先購買權，則 其主張依土地法第104 條第2 項規定，請求撤銷系爭買賣契
約及塗銷系爭土地之所有權移轉轉登記云云，即屬無據，應 予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日 民事庭法 官 黃怡玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
書記官 孫銘宏
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日