台灣高等法院民事判決 九十一年度上字第四二七號
上 訴 人 家瓏建設股份有限公司
法定代理人 劉儷琳
上 訴 人 乙○○
被 上 訴人 甲○○
右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年四月三日臺灣臺北地方法院
九十年度訴字第一七八七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人連帶給付之金額超過新台幣壹佰貳拾陸萬元本息部分及該部分假
執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、駁回被上訴人在第一審之訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、依雙方建物預定買賣契約書第四條第二項、第十條第一項、第十一條及二份契約
書附件代辦貸款委託書第三條之約定，均可證明被上訴人應先行依上訴人之通知
辦妥貸款完成給付價金並辦妥交屋手續後，上訴人始負交屋之責任。原判決認「
被上訴人應於上訴人通知將系爭精品店交付予被上訴人時辦妥銀行貸款，被上訴
人辦妥銀行貸款手續之對待給付，應為上訴人完成系爭工程，通知將系爭精品店
交付予被上訴人之義務」等語，完全與契約約定不相符，至為誤會。
二、上訴人所寄八十九年二月十六日富康郵局第三二號存證信函記載：「本工地早
已完工並取得使用執照及產權登記完成在案：：。今再函催告貴戶辦理銀行貸款
：：，惠請台端依太陽大帝房地預定買賣契約第四條第二項及代辦貸款委託書規
定於民國八十九年二月二十五日下午一時至彰化銀行仁和分行依約辦理銀行對保
、開立商業本票及過戶用印之手續（請攜帶身分證正本及影印本三份、印鑑章及
印鑑證明三份、戶口名簿影印本四份、保證人一位、保證人之身分證正本及印章
）。如貴戶不於上述時間地點依約履行前述之銀行對保手續時，即違反太陽大
帝房地買賣契約之約定，本公司將依第十條第一項約定沒收 台端已給付本公司
新台幣玖拾參萬元之金額」，而被上訴人確實未備妥函示必要文件於八十九年二
月二十五日赴彰化銀行仁和分行辦理貸款手續，則依被上訴人應辦妥銀行貸款付
清價款，完成上述條件後才得交屋之約定，被上訴人並無同時履行抗辯權。
三、何況契約書並未約定何時交屋，必待被上訴人付清價款（含銀行貸款），完成交
屋條件後，上訴人才可能通知交屋，被上訴人更無何同時履行抗辯權可言。
四、被上訴人所主張公共梯廳裝飾未施做、內部未隔間乙節，屬交屋時始得主張之權
利，其於未付清價款、未完成交屋條件之際主張解除契約，應不生效力。
五、違約金之酌減係法院之職權，惟亦需依最高法院四十九年台上字第八Ｏ七號、五
十一年台上字第十九號判例所示為斟酌。被上訴人主張以「台北市○○路○段九
十九之十二號一樓（含夾層）之每月租金每坪約二千九百二十七點七八元」為據
，計算系爭二樓精品店六點零四坪每月應有一萬二千三百七十八點六五元之租金
收益。原審並據之認被上訴人每年應有相當於二十一萬二千二百零五點五元之租
金使用收益，惟因可歸責上訴人而解除契約，致被上訴人受有相當於四年租金收
益之損失，與二造約定違約金九十三萬相差無幾，上訴人請求酌減無理由。查一
樓臨中庭，其價值及使用收益與二樓相差太多，而二樓精品店更有近百單位，待
統合後才得經營，方有收益，非如一樓得單獨出租，原審援引不可同日而語之一
樓租金為據，至屬誤會。何況，被上訴人於原審亦有「核減為全部價金一成」之
主張。
叁、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、就土地預定買賣契約書第三條及建物預定買賣契約書第四條之約定觀之，可知被
上訴人依上訴人通知辦妥銀行貸款時，上訴人亦負完成精品店工程，將精品店交
付被上訴人之義務。故原判決認上訴人應負完成工程交付精品店予被上訴人之對
待給付義務，並無違誤。
二、本件兩造所簽立之土地及建物預定買賣契約書等定型化契約，若有被上訴人應先
辦理貸款，給付買賣價金完畢，始生上訴人完成工程，交付標的物等義務之約定
，對被上訴人顯違反平等互惠原則，依消費者保護法第十二條規定，應屬無效。
三、再者，依建物預定買賣契約書第十一條第一項之約定，上訴人應於建物完工後，
始能通知由被上訴人辦理貸款手續，以為買賣價金之給付。惟本件建物除未完成
內部隔間及公共梯廳之裝飾外，迄今仍無外牆，足證上訴人應交付之建物，尚未
完工，既然尚未完工，上訴人要求被上訴人辦理貸款，以為買賣價金給付之通知
，即屬無據。上訴人要求被上訴人辦理貸款之通知，既屬無據，則其通知對被上
訴人依給付遲延之規定，定期催告上訴人履行後，解除兩造之契約關係，當無影
響。
四、退萬步言，縱因被上訴人經通知，未辦理貸款手續，而致上訴人得解除契約，惟
依三十三年上字第四四Ｏ三號判例「：：有解除權之一方，若不為解除權之行使
，則他方非不能請求履行契約」之意旨，被上訴人於上訴人為解除契約之意思表
示前，依給付遲延之規定，定期請求上訴人完成買賣建物之工程後，解除雙方之
買賣關係，與法亦無不合。
五、上訴人主張違約金過高乙節，依民事訴訟法第二百七十七條規定，應舉證證明。
至於被上訴人於原審主張「核減為全部價金一成」，乃指被上訴人違約時，應給
付上訴人之違約金，以上訴人受有管理、廣告及行銷等管銷費用之實際損失約為
雙方買賣總價金一成，而請求違約金給付核減為全部價金一成。此與上訴人違約
時，被上訴人所受實際損害，並不相同。
叁、證據：援用原審所提證據。
理 由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國八十二年十二月六日向上訴人購買坐落臺北市○○
區○○段二小段二四一號土地上之「太陽大帝」地上二樓精品店編號珍珠十九號
房地一戶（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）二百三十二萬元，伊已付九十
三萬元，約定買賣之建物包括大廈整體結構及外牆與公共梯廳之裝飾、精品店內
部水電管線與內部隔間工程、共有之公共設施等。詎建物出賣人即上訴人家瓏建
設股份有限公司（下稱家瓏公司）自八十七年間取得使用執照後，迄今不僅對該
太陽大帝內部隔間工程、公共梯廳裝飾等設施付之闕如，更於二樓加設違建，顯
已違反兩造建物預定買賣契約書第五條第一項之約定，伊屢次函請上訴人使建物
符合買賣契約約定之設備與狀態，俾利伊付款與交屋，均未獲置理，上訴人迄今
仍無法給付雙方買賣契約所約定之設備，顯係可歸責於上訴人之事由不能履行契
約，伊自得依民法第二百五十四條遲延給付之規定，解除兩造間有關前揭建物及
土地之買賣關係，並以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，且依建物
預定買賣契約書第十條第五項及土地預定買賣契約書第十一條約定，併予解除土
地預定買賣契約，請求建物出賣人家瓏公司及土地出賣人乙○○依約連帶返還買
賣價金九十三萬元及給付同額之違約金計一百八十六萬元，為此依解除買賣契約
及給付違約金之法律關係請求上訴人連帶如數給付並加計法定遲延利息。縱伊有
違約情事，本件契約沒收之違約金亦屬過高，請求核減違約金為已付價金之一成
等語。
上訴人則以：系爭建物早於八十八年四月二十三日辦妥建物第一次所有權登記，
於同年八、九月間經伊數度催請被上訴人依約辦理銀行對保手續，並以八十九年
二月十六日富康郵局第三二號存證信函催告被上訴人依約辦理銀行對保、開立商
業本票及過戶用印等手續，被上訴人已接獲該存證信函，卻未如期於八十九年二
月二十五日下午一時赴銀行辦理貸款手續等，伊已於九十年十一月十九日依據精
品店土地預定買賣契約書第八條及精品店建物預定買賣契約書第十條第一項當庭
口頭解除契約，並沒收被上訴人已給付之價金九十三萬元，故被上訴人請求返還
已為伊沒收之價金，並請求給付同額違約金，顯無理由。又系爭建物既經臺北市
政府工務局核發使用執照，已符合契約約定有合格標準之證明。雖嗣後因整體規
劃而將內部隔間工程拆除，致使公共梯廳裝飾即建材與設備記載之門廳採用藝術
天花板未能安裝，然本大廈為地上十八樓、地下六層之大樓，建築融資最高限額
十五億六千萬元、實貸十三億元，房地銷售總價二十餘億元，被上訴人購買系爭
二樓商場珍珠十九號價額二百三十二萬元，僅付九十三萬元，所占比例非常微小
，內部隔間工程隨時可重新施做，所指裝飾更屬小工程施作不難，與工程款十億
元相較比例懸殊，被上訴人持以解除契約，應不生效力。縱使伊有違約情事，系
爭建物內部隔牆亦僅需二、三萬元之費用即可施作，故請求核減違約金等語，資
為抗辯。
二、被上訴人主張：伊於八十二年十二月六日向上訴人購買系爭房地，約定買賣總價
二百三十二萬元，伊已付九十三萬元，約定建物包括大廈整體結構及外牆與公共
梯廳之裝飾、精品店內部水電管線與內部隔間工程、共有之公共設施等。建物之
出賣人上訴人家瓏公司自八十七年間取得使用執照後，迄今就公共梯廳裝飾等設
施尚未施作，且依建物預定買賣契約書第十條第五項及土地預定買賣契約書第十
一條約定，建物預定買賣契約書與土地預定買賣契約書有不可分之並存關係，建
物及土地預定出賣人應負連帶責任等事實，已據提出精品店土地預定買賣契約書
、精品店建物預定買賣契約書各一件、照片八幀為證（見一審卷十一頁至二八頁
、八二頁、八八頁至八九頁），且為上訴人所不爭，應堪信實。
被上訴人另主張：上訴人家瓏公司於取得使用執照後，未曾施作內部隔間工程，
且於二樓加設違建，已違反兩造建物預定買賣契約書第五條第一項約定，而上訴
人家瓏公司迄今仍無法給付雙方買賣契約所約定之設備，顯係可歸責於上訴人之
事由不能履行契約，伊依民法第二百五十四條遲延給付之規定，解除兩造間有關
前揭建物及土地之買賣關係，並以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示
，請求上訴人連帶返還已付之價金九十三萬元並依約給付違約金九十三萬元，共
一百八十六元云云，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。查：
㈠依被上訴人與上訴人家瓏公司簽訂之精品店建物預定買賣契約書於第二條約定
：「本買賣精品店建物包括一、本大廈整體結構及外牆與公共梯廳之裝飾。
二、本精品店內部水電管線與內部隔間工程。三、本大廈全體所有人所共有之
公共設施（包括供水、供電、排水、安全警報設備、電梯、樓梯、通電、水電
瓦斯管線通氣孔等共同使用部分）。四、建材與設備如本約附件（二）所示。
」等語，此為兩造所不爭。則被上訴人與上訴人家瓏公司就本件建物買賣標的
物之約定，除包括房屋（房屋面積包含主建物、附屬建物所有權全部暨其應分
擔之公共面積）外，尚包括系爭大廈整體結構、外牆、公共梯廳之裝飾、系爭
精品店內部水電管線與內部隔間工程暨其他系爭大廈全體所有人所共有之公共
設施。是依本件買賣契約之約定，上訴人家瓏公司即應提供完善之大廈公共梯
廳裝飾、精品店內部隔間工程等公共設施供被上訴人使用甚明。
㈡被上訴人主張：上訴人家瓏公司就系爭房地之重要公共梯廳裝飾、內部隔間工
程等設施迄今並未完成一情，業據提出前開現場照片八幀為證，且經原審於九
十年十二月十一日至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可稽（見一審卷八四頁至
八五頁），職是被上訴人主張上訴人家瓏公司迄今並未完成該大廈公共梯廳裝
飾、內部隔間工程等設施，亦堪信為真實。上訴人雖抗辯：其確曾施作內部隔
間工程，僅因伊就本件大廈整體重作規劃，方將內部隔間工程拆除云云，惟非
但為被上訴人所否認，且其抗辯縱屬實在，亦不能解免上訴人家瓏公司就系爭
房地之公共梯廳裝飾、內部隔間工程等設施迄今尚未完工之遲延責任，且被上
訴人買受系爭精品店之目的乃在於可供其經營精品店生意，則系爭房地之公共
梯廳裝飾、內部隔間工程等設施之施作乃屬本件契約之重要部分，上訴人目前
雖已將主建物完成，仍不得謂已依債之本旨隨時可準備提出給付。是被上訴人
主張建物出賣人即上訴人家瓏公司迄未依債之本旨可隨時準備提出給付一節，
堪予認定。
㈢按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於
期限內不履行時，得解除其契約。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求
給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第二百五十
四條、第二百二十九條第二項分別定有明文。查兩造分別簽訂之系爭精品店土
地預定買賣契約書及精品店建物預定買賣契約書所附之代辦貸款委託書第三條
雖均約定：「甲方（即被上訴人）應於乙方（即上訴人）通知之時間、地點備
齊所需之證件及各項費用交上訴人代辦貸款一切手續：：逾期即違約論，願由
乙方收回產權自行處理」等語（見一審卷一○二頁反面、一○三頁反面），惟
由兩造土地預定買賣契約書第三條付款辦法約定：「：：：二、甲方（即被上
訴人）如需辦理貸款以支付土地價款時，應另行簽立代辦貸款委託書如附件（
二）予乙方（即上訴人乙○○）代辦貸款，同意以本約土地連同另購之精品店
建物提供為擔保（所有權狀由乙方保管待送交金融機構辦理）設定抵押權辦理
貸款，並按乙方指定之金融機關及代辦貸款委託書之各項約定履行辦妥一切手
續後，乙方始得將精品店交予甲方」等語；另於精品店建物預定買賣契約書第
四條付款辦法約定：「：：：二、甲方（即被上訴人）如需辦理貸款以支付精
品店建物價款時，應另行簽立代辦貸款委託書如附件（四）予乙方（即上訴人
家瓏公司）代辦貸款，同意以本精品店建物連同另購之持分土地為擔保（所有
權狀由乙方保管待送交金融機構辦理）設定抵押權辦理貸款，並按乙方指定之
金融機關及代辦貸款委託書之各項約定履行辦妥一切手續後，乙方始得將精品
店交予甲方」等語觀之，被上訴人應於上訴人通知將系爭精品店交付予被上訴
人時辦妥銀行貸款，而與被上訴人辦妥銀行貸款手續之對待給付，應為上訴人
依約完成系爭房地工程，通知將精品店交付予被上訴人之義務至明。則上訴人
家瓏公司於八十九年二月十六日以富康郵局第三二號存證信函催告被上訴人略
以：「：：：本工地早已完工並取得使用執照及產權登記完成在案，並已於八
十八年八、九月數度函請依約辦理銀行對保手續，今再催告貴戶辦理銀行貸款
：：：請於八十九年二月二十五日下午一時至彰化銀行仁和分：：：依約辦理
銀行對保、開立商業本票及過戶用印之手續（請攜帶身分證正本：：：及印章
），如貴戶不於上述時間地點依約履行前述之銀行對保手續時，即違反太陽大
帝房地買賣契約之約定，本公司將依第十條第一項約定沒收台端已給付本公司
新台幣玖拾參萬元整之金額」等語（見一審卷三二頁至三四頁），惟當時因上
訴人家瓏公司尚未依約完成系爭大廈公共梯廳裝飾、系爭精品店內部隔間工程
等公共設施交付被上訴人使用，已如前述。則被上訴人於八十八年九月十六日
以臺北民權郵局原臺北六十八支局第三六五六號存證信函函知上訴人家瓏公司
略以：「：：：但公共設施及此標的物設備不完整，故本人為了保障自身權益
，在貴公司未達到合約標準前暫時無法履行交付尾款之義務：：：」等語（見
一審卷四九頁），即已就系爭房地未付之價金部分行使同時履行抗辯權，依上
說明，被上訴人自八十八年九月十六日起即不負給付買賣價金遲延之責任。是
其後上訴人於九十年十一月十九日以被上訴人給付買賣價金遲延為由依據精品
店土地預定買賣契約書第八條及精品店建物預定買賣契約書第十條第一項於原
審當庭口頭解除買賣契約，並沒收被上訴人已給付之價金九十三萬元，即非正
當。
又被上訴人於八十八年九月十六日以前開臺北民權郵局原臺北六十八支局第三
六五六號存證信函催告上訴人家瓏公司於八十八年九月三十日前依約完成上開
未完成之各項措施，惟上訴人家瓏公司於受催告期限屆滿時仍未完成前開各項
措施，依上開民法第二百五十四條之規定即應負遲延責任，被上訴人嗣於八十
九年三月三日再度以臺北興大郵局第四五五號存證信函催告上訴人家瓏公司於
八十九年三月十五日前完工，否則其為了保障自身權益，將依合約約定請求賠
償等語（見一審卷五十頁）；又於八十九年十一月七日以臺北中原路郵局第二
六四號存證信函致家瓏公司略以「：：：惟迄今貴公司仍未能就雙方簽訂之建
物履行完畢，且更涉於二樓加設違章建築，為此特函請貴公司能於函到十日內
拆除違建，並使建物符合上揭契約第二條約定之狀況及設備，俾利本人辦理付
款及交屋事由：：：」等情（見一審卷五一頁），嗣被上訴人並再以本件起訴
狀繕本之送達為解除契約之意思表示，核屬正當。則被上訴人依解除買賣契約
回復原狀之法律關係，並依兩造精品店土地預定買賣契約書第十一條、精品店
建物預定買賣契約書第十條第五款：系爭精品店土地預定買賣契約與精品店建
物預定買賣契約有不可分之並存關係，上訴人乙○○、家瓏公司均同意對彼此
應履行之出賣人義務負連帶責任之約定，請求上訴人連帶返還已付買賣價金九
十三萬元並加計法定遲延利息，即有理由，應予准許。
三、另被上訴人請求給付違約金九十三萬元，上訴人則抗辯約定違約金過高云云，查
：按當事人得約定於債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第二百五十條定
有明文。查被上訴人與上訴人家瓏公司間簽訂之精品店建物預定買賣契約書於第
十條第二項約定：「因可歸責於乙方（即家瓏公司）之事由不能履行契約或不賣
時，乙方除應退還甲方（即被上訴人）已繳之全部價款外，並應賠償甲方與退還
款項相同之金額，做為懲罰性違約金」等語（見一審卷二四頁），茲上訴人家瓏
公司既有前開違約之事實，則被上訴人依上開約定請求上訴人連帶給付約定之違
約金，即屬有據。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二
百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當
事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量
之標準（最高法院四十九年度臺上字第八○七號、五十一年度臺上字第一九號判
例參照）。查上訴人除主張系爭房地未施作之公共梯廳、內部隔間工程等設施施
作僅須二、三萬元即可完成，本院斟酌上訴人家瓏公司自八十七年取得使用執照
至今，以重新作整體規劃為由遲未施作該大廈公共梯廳、內部隔間工程等設施，
而未能交付系爭精品店供被上訴人經營精品店之用，若上訴人如期完工，被上訴
人可得享受之利益為自八十七年以後得使用該精品店面營業之利益，參以系爭房
地如予出租，以該地段每年約有二十一萬元左右之租金收益，惟系爭房地總價二
百三十二萬元被上訴人僅給付價金九十三萬元，尚不得享有上開全額之租金收益
，及被上訴人已給付價金九十三萬元受有利息損失等一切情狀，認本件約定之違
約金九十三萬元，尚屬過高，應予核減為三十三萬元以示公允，被上訴人逾上開
數額之請求為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，被上訴人依解除買賣契約回復原狀及給付約定給付違約金之法律關係
，並依兩造精品店土地預定買賣契約書第十一條、精品店建物預定買賣契約書第
十條第五款：系爭精品店土地預定買賣契約與精品店建物預定買賣契約有不可分
之並存關係，上訴人乙○○、家瓏公司均同意對彼此應履行之出賣人義務負連帶
責任之約定，請求上訴人連帶返還已付買賣價金九十三萬元及違約金三十三萬元
，共計一百二十六萬元並自起訴狀繕本送達翌日即九十年四月二十一日起加計法
定遲延利息部分，核屬正當，應予准許。被上訴人逾上開數額之請求為無理由，
應予駁回。被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。原審
就被上訴人上開有理由部分，為被上訴人勝訴之判決並以供擔保為條件為准免假
執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無
理由，應予駁回。至原審就被上訴人前開無理由部分為被上訴人勝訴之判決並以
供擔保為條件為准免假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當
，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。 兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響， 已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第二項判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 八 月 十四 日 民事第四庭 審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 張 蘭
法 官 楊 豐 卿
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十五 日 書記官 殷 丹 妮
, 台灣公司情報網