臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第一三四一號
上 訴 人 乙○○
被 上訴 人 甲○○
右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十年九月三日臺灣基隆地方法院九
十年度訴字第二三五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以： ㈠被告自承租系爭耕地以來，歷年之租金，均係由被上訴人前來上訴人住處收租， 民國八十九年間，上訴人於收受被上訴人催收租金之存証信函後，旋即以電話要 求被上訴人前來收取租金，而被上訴人不願前來收租；系爭債務為往取債務，被 上訴人未前來收租，上訴人自不負給付遲延責任。 ㈡本案係因租金換算方式雙方產生爭議，且歷年之租金係在政府補助後才予給付， 可見上訴人並無積欠租金不予給付之情事。上訴人一再要求被上訴人前來收租， 但被上訴人表明願聲請調解，上訴人始未再給付。況且於調解無結果時，上訴人 業已將租金寄交被上訴人，於被上訴人拒絕後便依法辦理提存。 ㈢系爭土地為郭長等四人所共有，四十年六月七日總統公佈耕地三七五減租條例時 ，即由上訴人父親黃茂成和郭長等四人簽訂三七五組約，於七十五年十二月因黃 茂成病逝，始變更承租人為上訴人，惟於八十六年租約屆滿後，欲辦理續約時， 需辦理承租人變更，但被上訴人未配合而未果，現僅被上訴人一人欲終止租約， 顯與法不合。
㈣系爭土地因列為休耕地區，改種蕃薯，被上訴人父親同意減收，被上訴人主張上 訴人常積欠租金，顯非事實。
㈤系爭耕地，已在政府輔導下，改種蕃薯，此為被上訴人所明知，參酌耕地三七五 減租例第四條意旨，系爭耕地之租金，既然產生爭議，自應先「由各鄉（鎮、市 、區）公所耕地租佃委員會按照耕地等則評議，報請直轄市或縣（市）政府耕地 租佃委員會評定後，分別轉報內政部或省政府核備」，現被上訴人堅持欲以種植 稻谷計算之標準收租，顯非適法。
㈥本件被上訴人主張要求給付稻穀時，上訴人要求扣除運費，但未為被上訴人所同 意，而致爭執不休，依耕地三七五減租例第七條後段規定，系爭租金之未給付， 顯係可歸責於被上訴人。
㈦依耕地三七五減租例之規定，係於主要農作物收成後，才依主要作物正產品收獲 總量千分之三百七十五計租（詳該條例第二條），因而八十八年度之租金，自應 於八十九年八月作物收成時才支付，八十九年度之租金，應於九十年八月支付；
現被上訴人於八十八年十二月十五日欲催討八十八年之租金，顯然付租之時間尚 未屆至，上訴人自無給付義務，另被上訴人於八十九年十月十六日再以三一六號 存證信函，催收八十八年、八十九年兩年租金時，八十九年度之租金亦尚未到期 ，但上訴人為免訟累，便在九十年五月十七日依法辦妥提存，扣除上開提存價金 後，顯然上訴人並無積欠二年租金情事。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台北縣政府函影本乙件為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以： ㈠上訴人曾於民國六十六年、六十七年欠付先父郭紹宗租谷達三一四四台斤，經向 台北縣萬里鄉公所申請調解，上訴人未出席，致使無法調解。於後亦未依雙方訂 定之私有耕地租約約定給付足額之租谷，民國八十八年復不為給付租金，租金約 定於每年八月給付，然經催繳未果後，被上訴人方於民國八十八年十二月十七日 以汐止社后郵局存證信函第九九六號依法催繳，上訴人未予理會，民國八十九年 八月到期之租谷，經幾番催收，上訴人仍不給付，被上訴人復於民國八十九年十 月十六日以內湖新明郵局存證信函第三一六號通知催繳，然上訴人仍不予給付， 上訴人始於八十九年十二月十九日，始向台北縣萬里鄉公所耕地租佃委員會，申 請租佃爭議終止兩造之耕地租約；於調處程序中，上訴人始於九十年五月七日以 面額四萬二千元之郵局支票，以存證信函繳付八十八年、八十九年之租谷，鑒於 上訴人拒付租谷達兩年以上且本案於調處程序中，被上訴人方予拒收退還，上訴 人復於九十年五月十七日以台灣基隆地方法院九十年度存字第三一0號提存上述 金額之租谷，依上述所陳，上訴人確有積欠兩年以上租谷之事實。 ㈡上訴人拒付被上訴人系爭租約之租谷達兩年以上，顯已違反耕地三七五減租條例 第十七條第一項第三款之規定，故被上訴人請求終止系爭租約，並返還系爭土地 。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依職權向台北縣金山地區農會萬里分部函查自八十六年起至九十年止之農會 稻穀收購之保證價格、向萬里鄉公所函查系爭耕地租約原出租人等。 理 由
一、被上訴人起訴主張：依兩造間耕地租約，被上訴人將其所有坐落台北縣萬里鄉○ ○里○○段大坪小段第二三七地號土地（下稱系爭土地），出租與上訴人，上訴 人則應於每年八月給付租金（谷）。惟上訴人往年給付租谷皆不足，至八十八年 、八十九年則完全拒付，經被上訴人分別於八十八年十二月十七日、八十九年二 月一日及八十九年十月十六日向上訴人以存證信函定期催繳，上訴人均置之不理 。故上訴人拒付被上訴人租谷達兩年以上，已違反耕地三七五減租條例第十七條 第一項第三款之規定，被上訴人爰請求終止兩造耕地租約，並請求返還系爭土地 。
二、上訴人則以：系爭債務為往取債務，被上訴人未前來收租，上訴人自不負給付遲 延責任。上訴人一再要求被上訴人前來收租，但被上訴人表明願聲請調解，上訴 人始未再給付。系爭土地為郭長等四人所共有，現僅被上訴人一人欲終止租約，
與法不合。參酌耕地三七五減租例第四條意旨，系爭耕地之租金，既然產生爭議 ，自應先「由各鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會按照耕地等則評議，報請 直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會評定後，分別轉報內政部或省政府核備」 ，現被上訴人堅持欲以種植稻谷計算之標準收租，顯非適法。被上訴人要求給付 稻穀時，上訴人要求扣除運費，但被上訴人不同意，則依耕地三七五減租例第七 條後段規定，系爭租金之未給付，係可歸責於被上訴人。依耕地三七五減租例之 規定，本件八十八年度之租金，應於八十九年八月作物收成時才支付，八十九年 度之租金，應於九十年八月支付；現被上訴人於八十八年十二月十五日欲催討八 十八年之租金、於八十九年十月十六日催收八十八年、八十九年兩年租金時，均 屬尚未到期，惟上訴人仍將租金寄交被上訴人，並於被上訴人拒絕收受後辦理提 存，故上訴人並無積欠二年租金情事等語，資為抗辯。是本件應審厥為：⑴系爭 耕地租約出租人為何人？⑵上訴人有無欠租二年之事實？⑶本件是否為往取債務 ？⑷被上訴人終止租約是否合法？茲分別說明如次：三、被上訴人係本件耕地租約之出租人
㈠按依修正前民法第四百二十五條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中 ，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，本條所謂 「所有權讓與」，基於買賣不破租賃立法意旨，解釋上自應包括「繼承」在內。 ㈡系爭租約於民國三十八年六月訂立時，原出租人雖為「郭長外四名」（見本院卷 第四十頁），惟該租賃耕地因原出租人死亡，由被上訴人於八十三年八月十九日 輾轉繼承，並於八十五年五月八日以分割繼承之原因，單獨辦妥繼承登記，此有 土地登記簿謄本在卷足稽（見本審卷第一三八頁），則依民法第七百五十九條規 定，被上訴人於八十五年五月八日辦妥分割登記時，即已取得租賃土地之單獨所 有權，依上開說明，該租賃契約對被上訴人仍繼續存在，則被上訴人自係該租約 惟一之出租人。另依台北縣萬里鄉公所九十一年五月三日北縣萬民字第九一００ ００三０六一號函載：「本案因民國三十八年至今，年代已屆五十年有餘，無檔 案可考原案出租人有那些人。佃農已變更為乙○○。依土地登記謄本登載所有權 人為甲○○，經郭君陳述佃農土地租金皆由其本人收取（詳如附件收據），由此 本所推定甲○○為現土地出租人。」（見本院卷第七七頁），足見系爭租約出租 人確為被上訴人無訛，殊不因兩造未至鄉公所辦理出租人變更登記而異其結果， 故上訴人主張出租人郭長外四名，被上訴人一人單獨為終止之意思表示不生終止 效力云云，自不足採。
四、上訴人有欠租二年之事實：
㈠按依系爭耕地租約約定，租賃標的係坐落台北縣萬里鄉○○里○○段大坪小段二 三七地號，地目田，等則十二，租金為稻谷每年二０九六台斤，繳納期間定為每 年旱季八月繳付（見本院卷第四０頁耕地租約）。顯見該租約租金之約定係以稻 谷為準，繳租期間則為每年八月。
㈡上訴人雖稱：該土地已改種蕃薯，租金應改按蕃薯計繳，且被上訴人父親已同意 減收，又八十八年度之租金，應於八十九年八月作物收成時才支付，八十九年度 之租金，應於九十年八月才支付，故被上訴人於八十九年十月十六日催繳八十八 、八十九年兩年之租金，生催告效力云云，然查：
⒈系爭租約承租土地既為田，等則為十二，原承租時亦係供種植稻作，且約定年 租金為二０九六台斤稻谷，則自不因承租人嗣後改種蕃薯或其他作物，而得片 面主張變更租金之種類。至耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第二條之規 定，其意旨在於限制租額之上限，非謂承租人改種其他作物者，其租金種類即 隨同變更。
⒉至上訴人主張被上訴人父親已同意減收租金云云，則為被上訴人所否認，上訴 人復未舉證以實其說，此部分自不足採。
⒊又租金係以「後付」為原則，本件租約既約定租金應於每年八月給付，則上訴 人八十七年八月所給付者，即係八十六年七月至八十七年七月之租金，換言之 ，八十八年八月所應付之租金，即係八十七年七月至八十八年七月之租金，同 理，八十九年八月應付之租金，即係八十八年七月至八十九年七月之租金。茲 被上訴人所主張：上訴人僅於八十六年付租一萬二年元，八十七年付租一萬七 千元，八十八年、八十九年均未付租等情，既為上訴人所不爭執（見原審卷第 四十一頁筆錄），則上訴人八十七年所給付者，當係八十六年度之租金，亦即 上訴人八十七、八十八年度之租金本應分別於八十八年八月及八十九年八月給 付，而均未給付，則其確有欠租達二年總額之事實，堪予認定。五、本件為往取債務：
查依系爭耕地租約第四條規定：「繳納實物地點在萬里鄉大坪村」（見本院卷第 四０頁），而系爭耕地坐落於萬里鄉○○里○○段大坪小段，承租人即上訴人住 所亦在同鄉○○路二十六號，足見本件租谷之清償地係在承租人即上訴人之住所 ，應可認定。
六、上訴人已合法終止租約：
㈠證人即被上訴人之母郭吳送於本院證稱：「我們每年於八月以後都會到他們家（ 按即上訴人住處）去收租，最近一、二年之九月、十月，我兒子甲○○也載我到 他家去收過，他不給，我們才寄存證信函給他；（上訴人未付租，有無說明理由 ？）他都說沒錢，藉故拖延，我們沒有辦法，才寄存證信函，最近幾年我們都有 去向他收，他是八十八年、八十九年完全沒付，八十七年以前有付，但沒有付足 ；我確定有去收，他們家是住萬里鄉大坪」等語，查關於郭吳送所述上情，上訴 人訴訟代理人當庭亦表示無意見而未為爭執（見本院卷第三四、三五頁），是郭 吳送所證應堪採信。則本件固為往取債務，然被上訴人業已依法於八十八年、八 十九年租金到期後前往收取而未果，則被上訴人於八十八年十二月十七日、八十 九年二月一日及八十九年十月十六日分別以存證信函（見本院卷第一二七頁、一 二八頁、一二九頁）催告上訴人給付八十八年及八十九年之租金，並於八十九年 十月十六日之存證信函表明「請於文到三日內給付本人，否則依規定終止租約， 不另通知」，自屬合法。茲上訴人對於業已收受上開存證信函乙節並不爭執（見 原審卷第八頁調處程序筆錄），然其仍未給付所欠租金，直到九十年五月七日， 上訴人始以郵政匯票郵寄四萬二千元代金予被上訴人（見本院卷第一三一頁）， 然為被上訴人拒收退回（見本院卷第一三二頁），上訴人乃復於九十年五月十七 日將該四萬二千元向台灣基隆地方法院辦理提存（見原審卷第十七頁）。查上訴 人於收受八十九年十月十六日催告函後，未於三日內償付欠租，其所欠租金稅額
復已達二年以上，已如前述，則依該存證信函所表示，系爭租約自已於催告期滿 後當然終止，上訴人遲至九十年五月七日始郵寄二千元之租金予被上訴人，自不 生清償之效力。
㈡復按行使權利、履行義務，應依誠實信用方法，民法第一百四十八條第二項定有 明文。查本件上訴人承租系爭土地，面積多達零點九五七三公頃（近一甲地）， 租谷僅每年二０九六台斤，自民國三十八年原始承租迄今，被上訴人均未主張調 漲，然上訴人八十六年僅付一萬二千元，如按政府收購價格每公斤二十一元換算 （見本院卷第四五頁），其給付之租金約合九五二台斤租谷，尚不足一、一四四 台斤（2,096－952＝1,144）；又上訴人八十七年僅付一萬七千元，約合一、三 四九台斤，尚不足七四七台斤。而八十八年八月及八十九年八月之租金，上訴人 復分文未付，被上訴人且協同其母親至上訴人住處多次收取未果，其後始以存證 信函催告。由於上訴人仍未依催告繳租，被上訴人乃於八十九年十二月十九日， 向台北縣萬里鄉公所耕地租佃委員會申請租佃爭議調解，因調解不成立，經台北 縣萬里鄉公所移送台北縣政府耕地租佃委員會調處，於調處程序中，上訴人始遲 至九十年五月七日以面額四萬二千元之郵局支票郵寄予被上訴人，已如上述，故 二造於調解及調處程序中已因本件租佃爭議多次見面，上訴人猶主張被上訴人未 前往上訴人住處收取云云，顯有違誠信。
七、按地租積欠二年之總額時，出租人得終止耕地租約。為耕地三七五減租條例第十 七條第一項第三款所明定。本件上訴人既已積欠租金達二年之總額，則被上訴人 據以終止租約，自屬有據，從而被上訴人依民法第四百五十五條第一項前段規定 ，於終止租約後，請求返還系爭租賃土地，為有理由，應予准許。原審判命上訴 人應將該土地返還予被上訴人，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄，為無理由，應予駁回。
八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十 日 民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源 法 官 連 正 義 法 官 陳 金 圍右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十 日 書記官 章 大 富
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。