臺灣臺中地方法院民事判決 97年度重訴字第471號
原 告 兼
訴訟代理人 甲○○
己○○
被 告 總誼建設有限公司
法定代理人 庚○○
被 告 丙○○
共 同
訴訟代理人 乙○○○
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國98年9月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴 變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時， 追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法 第255條第1項第5款亦有明文。查本件原告於起訴時，原係 聲明請求被告總誼建設有限公司（下稱總誼公司）應給付原 告新臺幣（下同）6,100,000元及自起訴狀繕本送達被告翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於訴狀送達後， 於民國98年7月6日主張丙○○為共同出賣人而追加丙○○為 被告，並變更聲明為被告應連帶給付原告6,103,000元及自 起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，核其性質分係擴張應受判決事項之聲明及追加訴訟標的 對其必須合一確定之人為當事人，揆諸上揭規定，自屬適法 。
乙、實體事項：
壹、原告方面：
一、原告前向被告買受坐落臺中市○○區○○段1516地號土地1 筆，權利範圍為10萬分之641，及其上建物（門牌號碼：臺 中市南屯區○○○路1018號8樓之11）與地下2樓第44 號之 平面車位（下稱系爭房地），並於97年4月21日與被告簽訂 房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告為買受上開 房地，業已支出訂金及簽約款、用印款、房屋貸款及其他款 項合計6,103,000元。
二、原告買受之系爭房屋，其屋內係以夾層之方式，構築為室內 2層，底層有2間臥房及1間挑高之客廳，上層則為主臥室1間 ，而訂立系爭買賣契約時，被告所屬之簽約人員丁○○表示 ，此夾層係屬合法之建物，並提出設計圖樣以供參酌，又參 照被告所製作之廣告，其上載有「買1層、送1 層」之語句 ，並有附載圖片，原告實難疑該夾層有非法之虞，詎系爭房 地辦畢所有權移轉登記後，原告無意間得知前述夾層乃屬非 法，再經調閱建物成果圖觀之，其並無夾層之設計，至此， 原告方知上述夾層確屬非法建物無疑。
三、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示，民法第92條前段定有明文。被告於原告為買受之意思 表示前，以夾層屋為廣告訴求重點，並輔以「超值，買1層 送1層」、「唯一創意空間，你的家永遠比別人多1 房，4米 2挑高空間，讓你擁有整層大主臥的尊貴或專屬書房、視聽 室等魔術空間」等詞句以為招徠，廣告中均無關於上開夾層 裝潢係屬交屋後2次施工，將來有遭主管機關強制拆除或處 罰之可能等註記或說明，復於訂立系爭買賣契約時，由被告 所屬之簽約人員保證該夾層係屬合法。顯見被告係以積極之 作為，以詐術使原告陷於錯誤，而為買受之意思表示。原告 乃依上開規定撤銷錯誤意思表示，上開契約既經撤銷，視為 自始無效，被告所收受之買賣價金，當屬不當得利，應負返 還之責。
四、又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不 知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物 之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容 之錯誤，民法第88條規定甚明。上開夾層屋既為被告行銷之 重點，則自屬本件交易之重要事項無疑。該重要事項既發生 錯誤，被告縱無詐欺情事，原告亦得以意思表示錯誤為由， 撤銷買受之意思表示，並依不當得利之規定請被告返還價金 。
五、且查，系爭房地申請建築執照時，被告並未檢具興建夾層之 工程圖說向建管機關取得施作夾層之許可，是以該夾層顯係 非法，且無法補正，原告恐因該非法夾層而遭受主管機關強 制拆除之不利益。而原告當初是因系爭房屋有夾層設計，方 決意購買系爭房屋，且被告亦係以系爭房屋為夾層屋作為促 銷重點，據此，該夾層顯然欠缺契約預定之效用，且於交易 上係屬重要事項，應屬民法第354條第1項所定之瑕疵，原告 自得依民法第359條之規定解除契約。故原告於97年9月12日 以臺中大隆路郵局第01245號存證信函通知被告，以系爭房
屋具有上開瑕疵為由，主張解除兩造間之買賣契約，自屬合 法有據，被告自應返還原告上開所支出之買賣價金及相關費 用等語。
六、並聲明：⑴被告應連帶給付原告6,103,000元，及自起訴狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算 之利息；⑵訴訟費用由被告共同負擔；⑶原告願供擔保，請 准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、本案系爭房屋銷售當時業已為成屋並非預售屋，且系爭房屋 當時為公司做為銷售之樣品屋，銷售當時都明令銷售人員應 告知夾層屋屬二次施作，非原核准圖說之設計，且依現場夾 層屋之高度來看，一般人也可輕易看出非屬樓中樓設計。再 者，樓中樓設計在產權登記文件上是可以顯現出來的，惟如 上所述，本案是屬成屋，買受人可輕易從建物謄本上所記載 之方式及其面積知悉夾層屋非屬合法建物，而無保存登記甚 明。因此，原告主張被告所屬之簽約人員丁○○於銷售當時 告知夾層是屬合法建物，誠屬令人不可思議。蓋被告三令五 申，銷售人員必須向客戶解說夾層屋為二次施作，銷售人員 故意隱瞞不為告知，已屬事態嚴重，焉有客戶詢問之時竟為 不實之陳述，如此做法根本有違常情。按夾層屋之施作是為 客戶增加使用上之空間，依被告公司之立場，無需隱瞞，蓋 有需求者自會購買，因為夾層屋之面積不用進入買賣建坪計 算，卻又可以享有實際建坪之使用，對於資金不足無法承購 更多房間之需屋者而言，並不會排斥，因此被告公司並無隱 瞞夾層屋為二次施作之必要。
二、其次，詳如原告所提原證五之廣告內容來看，廣告標語「買 房子永遠少一個房間」並提到「創意空間」四字，任何人從 廣告中都可以知悉此為二次施作之面積，並非在買賣面積範 圍內。尤其如上所述，本案是屬成屋買賣，任一買受人在現 場上從其所購買之總坪數來看，皆可知悉此「創意空間」即 利用挑高所做之夾層，豈會是屬於買賣坪數範圍？畢竟買多 少坪會有多大之室內空間，在成屋是可以判斷的，而如上所 述，被告公司也無需隱瞞。
三、被告公司於系爭買賣糾紛發生後，即向丁○○訊問是否有故 意為不實陳述之情事，據銷售人員丁○○表示，業已向原告 明確表示夾層屋是屬二次施作之面積，並不計算在買賣坪數 範圍內，原告可能面臨景氣下滑致資金短絀，或認為房價下 跌而無意承買，而再以不知夾層屋為合法建物為由，達到解 約還款之目的。第查，夾層屋非屬保存登記範圍內之建坪， 在報章媒體早已報導多次，一般消費者早已知悉，倘若本案
屬於預售屋，並未有成屋可以參觀，或者本案之廣告，其上 載有「創意空間」等文字，原告未曾見過，此時原告主張並 不知悉夾層屋為非法之建物，或許被告公司應自我檢討，然 而如原告所提起訴狀之說明，不僅已見到「創意空間」之廣 告，心中豈能無疑「創意空間」是不是已表示非屬保存登記 之建坪，否則何需以「創意空間」來稱呼它？再者，在原告 親口向銷售人員詢問夾層屋之屬性，銷售人員會向其答稱其 為合法之建物，被告公司也實難相信，如果說原告是主張沒 有向銷售人員詢問，而因此銷售人員並沒有為進一步解說， 或許還有可能。銷售人員在客戶直接詢問之下，而故意為不 實之陳述，令人無法置信。
四、並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶願供 擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造爭執與不爭執事項：
一、兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：（一）原告前向被告買受系爭房地，並於97年4月21日與被告簽 訂系爭房地產買賣契約。
（二）被告之廣告中有「創意空間」、「唯一創意空間，你的家 永遠比別人多1 房，4米2挑高空間，讓你擁有整層大主臥 的尊貴或專屬書房、視聽室等魔術空間」、「超值，買1 層送1層」等詞句。
（三）系爭建物內確有夾層設計，且未經依法核准設計。（四）原告業已於97年9月12日以臺中大隆路郵局第01245號存證 信函通知被告總誼建設有限公司，以系爭房屋具有違法施 作夾層之瑕疵為由，主張撤銷被詐欺及錯誤意思表示，並 主張解除兩造間之買賣契約。
二、兩造爭執事項（本院判斷）：
（一）原告是否受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約？（二）原告簽訂系爭買賣契約，有無意思表示錯誤之情事？（三）原告是否得以系爭房屋有瑕疵為由，解除系爭買賣契約？肆、得心證之理由：
一、原告是否受被告詐欺而為簽訂系爭買賣契約之意思表示？（一）原告主張被告銷售系爭房屋，以「唯一創意空間，你的家 永遠比別人多1房，4米2挑高空間，讓你擁有整層大主臥 的尊貴或專屬書房、視聽室等魔術空間」、「超值，買1 層送1層」等廣告文宣，輔以銷售人員之說明，使原告誤 認係爭房屋得合法施作夾層云云，固據其提出廣告影本為 證，被告亦不爭執有該廣告之內容。惟觀諸原告提出之廣 告內容，被告於上開廣告文宣中固有上開文字之記載，然 該廣告內容並無隻字片語論及「夾層屋」係屬合法建物之
內容，則就該被告所宣傳之廣告內容觀之，尚難遽認係屬 詐術之行使。
（二）雖原告又主張被告所屬之簽約人員丁○○表示，此夾層係 屬合法之建物，並提出設計圖樣以供參酌，然此為被告所 否認，且查證人即被告所屬之簽約人員丁○○於本院審理 時具結證稱：「（有無銷售系爭房地？銷售經過？）有。 大約在九十七年五月間，原告二人來看屋，因為是成屋， 所以我就帶看現場很多戶房屋，原告看屋很久，從早上十 點到晚上七點，當天就看了空屋、實品屋，做了比較，當 天晚上他們就選擇要買系爭房屋，當天都是我接待的。接 待過程我有表示是現況交屋，且表示二次工程是沒有登記 在權狀裡面。原告二人有問我二次施工是否是合法，我說 二次施工是算裝潢部分，如果沒有人告發，是不會被拆除 ，原告二人沒有表示什麼，因為那天談的重點內容都是在 談價錢。」、「（就二次施工部分，原告二人與你還有談 到什麼？）無。」、「（當天晚上有無簽約？）有支付定 金十萬元，並開立收據。原告二人就離開，後來當天晚上 又回來換車位，我們有給他換車位，本來是買機械車位， 後來換成平面車位，因為平面、機械車位價格不一樣，所 以價錢有重寫，寫完之後就回去了，當天晚上就沒有再過 來，當天有約定過二週後要簽約，即六月份簽約。後來簽 約時我、代書有在場，原告二人都有在場，簽約當天，我 同時有帶看其他戶的房屋，我有聽到二次施工的部分，原 告二人有問代書，二次施工要不要緊，代書有解釋給原告 二人聽，解釋內容我不清楚，因為還在接洽其他客戶，當 天簽約有順利簽約，並簽立本票。」、「（簽約當天原告 有無問你二次施工的問題或請你提出資料？）無。」、「 （簽約之後？）原告二人帶了家人來看屋幾次，我遇到了 三次。三次一直問我裝潢的東西要擺哪裡，沒有問到二次 施工的問題。也沒有要我提出什麼資料給他們。」等語（ 詳見本院卷第56頁），而原告亦自承：「下定金當天我們 有問證人二次施工是否合法，證人說這是裝潢，我又問二 次施工是否會被拆，證人說二次施工除非有人去告發，否 則不會被拆。」等語（詳見本院卷第57頁正面）。是證人 丁○○既已告知原告該夾層設計屬於二次施工，除非有人 去告發，否則不會被拆等情，則原告顯可知悉該夾層有被 拆除之可能，是原告主張銷售人員向其等表示該夾層部分 係屬合法云云，尚難採信。
（三）雖證人即原告己○○之胞妹廖怡文於本院審理時具結證稱 ：「（你是否知道原告二人有買坐落台中市南屯區○○○
路1018號8樓之11？）知道。原告訂了以後有告知我，我 有去看房子。我是和原告二人去看，有遇到被告公司的銷 售小姐陳小姐，我去了二次，第一次是簽約前，第二次是 簽約後，都有遇到陳小姐，原告二人簽約時我沒去。我第 一次去看時，我詢問陳小姐說這房子蓋得很特別，很少看 到蓋這樣子，陳小姐回答說這是經過設計的，是合法的。 我第二次去時是帶建築裝潢的師傅去，與陳小姐只有交談 如何裝潢的事情。這二次原告二人有與陳小姐交談，我聽 到他們在談裝潢的事情，細節部分我沒注意聽。」，然查 ，證人廖怡文既為原告己○○之胞妹，其證詞已難期公允 ，且證人丁○○既已向原告等人告知夾層設計屬於二次施 工，除非有人去告發，否則不會被拆等情，其言詞已足以 使人知悉該二次施工並非合法，又豈會復向廖怡文表明該 夾層之設計係屬合法？證人廖怡文此部分證詞亦有可疑。 況證人廖怡文並非系爭買賣契約之當事人，則縱認證人丁 ○○確有向證人廖怡文為上開表示，其表意之對象為廖怡 文，並非系爭買賣契約之當事人即原告，原告亦不得以此 作為受詐欺之依據。
（四）準此，原告主張其係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約乙節 ，即無足採。
二、原告簽訂系爭買賣契約，有無意思表示錯誤之情事？（一）查原告於本院審理時自承：「買賣簽約之前我們有打電話 給消保官，消保官有告知是否合法都是以有無權狀來判斷 ，因被告都說有權狀，也說會給我們權狀。」等語（詳見 本院卷第72頁反面），則原告於簽約時實已知悉夾層部分 是否合法，係以該部分面積是否列入權狀而定；再參以證 人即當時辦理過戶手續之代書戊○○於本院審理時具結證 稱：「系爭契約書是我經手的。系爭契約書是我在九十七 年四月二十一日處理的，我是被告公司處理該社區買賣之 負責代書，原告是買受永春東路一０一八號八樓之十一建 物，對於九十七年四月二十一日之前數天，二造是否也有 約定要簽約，但因條件未談妥，所以沒有簽成等事實，我 不太確定，但九十七年四月二十一日二造在系爭房地所在 地的不動產接待中心才簽成，當時現場有原告、我、被告 公司的女性銷售人員，在簽約當時我會把系爭房地的面積 、買賣金額及其他約定先作重點說明，之後把契約書其他 條文解釋給原告聽，我也有解釋權狀的面積是不含夾層的 面積，夾層的部分是屬於裝潢的部分，也是屬於二次施工 ，原告聽完後有質疑二次施工夾層的面積沒有在權狀的面 積裡面，我當場有拿權狀影本（尚登記為被告公司所有）
給原告看，且有試算原告買受建物面積及將來會實際過戶 給原告的面積，之後二造就簽約了。我當天有聽到被告公 司銷售人員向原告說二次施工夾層部分的面積不會算在權 狀面積裡面，原告有質疑，銷售人員有表示二次施工是創 造出來的面積，所以沒有算在權狀裡面。簽約當天我提供 契約書及權狀影本給原告閱覽。我有告知原告等交屋及過 戶後才會一併把權狀正本交給原告。後續辦理過戶及付款 手續，原告也都沒再向我要求提出資料或質疑。」等語（ 詳見本院卷第71頁反面），足見原告於97年4月21日簽訂 系爭買賣契約時，業已親眼目睹系爭建物權狀之影本，且 亦已知悉二次施工夾層部分的面積不會算在權狀面積內， 則兩相佐證，原告陳稱其不知上開夾層設計部分係屬違法 乙節，實難採信。
（二）雖原告猶主張：當時建物登記面積確實不包含夾層部分面 積，伊等乃再次質疑，銷售小姐即表示夾層部分另有一張 權狀云云。然證人即當時辦理過戶手續之代書戊○○則具 結證稱：「夾層或二次施工部分，在買賣中我們一般都會 說這個是創造出來的面積，不在建物權狀裡面，我沒有印 象看到原告提出從網路上列印的資料，我也沒有回答二次 施工是否合法均如網路上所言是非法的，我也沒有印象聽 到銷售小姐說二次施工就是二次裝潢，並非違法，我也沒 有說二次施工就如銷售小姐所言，我也沒有聽到銷售小姐 有說夾層部分尚有另外一張權狀及下次要向公司調給原告 看。」等語，是原告主張上開情事，已乏證據佐證。況查 ，一般房屋買賣情形，對於房屋價金部分，往往是以權狀 上之坪數乘以每坪之單價計算之，觀諸兩造簽訂之房地產 買賣契約書第2條，就建物面積部分記載71.51平方公尺、 附屬建物記載陽台部分為12.3平方公尺、雨遮部分為3.06 平方公尺、共同使用部分記載面積7458.42平方公尺，持 分441/100000，並無夾層面積之記載；而原告於本院審理 時復自承：「當初買賣是以房子的坪數計算買賣價金，建 物房子的坪數為36．23坪，買賣價金之計算另以書狀補呈 。另買賣價金除了以坪數計算外，對於夾層部分二造合意 加50或52萬元，平面停車位另外計算95萬元。」等語（詳 見本院卷第117頁反面），則原告自稱購得之建物坪數， 適與房地產買賣契約書上記載之面積相符『計算式： [71.51+12.3+3.06+(7458.42×441÷100000)]×0.3025＝ 36.23』，亦見兩造當時計算買賣價金時，並未將夾層部 分之面積乘以每坪單價，作為計算價金之基準，顯見原告 於訂約當時，確已知悉夾層部分之面積並未計入權狀面積
甚明。
（三）綜上，原告主張其因不知上開夾層設計部分係屬違法，而 有意思表示錯誤情事，亦難憑信。
三、原告是否得以系爭房屋有瑕疵為由，解除系爭買賣契約？（一）查被告業已自承系爭建物內確有夾層設計，且前開夾層之 設計並未事先向主管機關提出申請，系爭建物確有瑕疵存 在，固屬無誤。然按買受人於契約成立時，知其物有前條 第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重 大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未 保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條第1、2項 規定甚明。查原告於訂約時業已知悉上開夾層設計部分係 屬違法乙節，業經本院認定於前，則買受人即原告於契約 成立時，既已知悉系爭建物有前述之瑕疵，出賣人即被告 自不負擔保之責。況縱認原告並不知此瑕疵之存在，然夾 層之興建或隔層之裝修是否屬違章建築，應依相關建築法 令而為認定，依任何人不得因不知法律而免除責任之法理 ，原告本應自行瞭解法令之規定，原告未預為查詢清楚， 難謂無重大過失（最高法院49 年台上字第2544號判例參 照），且夾層屋之相關糾紛，早經媒體多方報導，原告主 張不知夾層二次施工為違法，亦顯有重大過失，而兩造所 訂買賣契約，又未有出賣人保證該夾層部分絕無拆除危險 之記載，原告自不得主張瑕疵擔保責任。是原告以系爭房 屋有瑕疵為由，解除系爭買賣契約，已無理由。（二）又系爭土地及房屋買賣契約二者間具不可分之關係，性質 上屬於聯立契約。再按解除權之行使，應向他方當事人以 意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表 示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條第1、2項 亦有明文。本件原告固於97年9月12日以臺中大隆路郵局 第01245號存證信函通知被告總誼公司，以系爭房屋具有 違法施作夾層之瑕疵為由，並主張解除兩造間之買賣契約 。然系爭買賣當事人其出賣人有被告二人，惟觀之前開存 證信函所示，原告僅對被告總誼公司為解除契約之意思表 示，亦違前開民法第258條第2項之規定，難認該信函業已 合法解除系爭契約。
（三）職是，原告主張業以系爭房屋有瑕疵為由，解除系爭買賣 契約，亦無理由。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告連帶給付 原告6,103,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清 償日止按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因失所附麗，
併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及舉證， 經審酌後於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 9 月 29 日 民事第二庭 法 官 黃炫中
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 9 月 29 日 書記官
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