臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第2014號
原 告 丙○○
訴訟代理人 林坤賢律師
複 代理人 林沛泠
訴訟代理人 邱華南律師
盧永盛律師
上 一 人
複 代理人 施雅芳律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 詹漢山律師
複 代理人 謝英吉律師
蔡志忠律師
乙○○
上列當事人間請求返還價金事件，本院於98年8月24日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將坐落台中市○○區○○段1454地號土地應有部分萬分之102暨其上同段3224建號建物（即門牌號碼台中市○○區○○路468號10樓之2）登記之最高限額新台幣參佰壹拾貳萬元抵押權（登記日期：民國97年4月30日，抵押權人：彰化商業銀行股份有限公司）塗銷並將上揭建物之地板、裝潢回復原狀返還被告之同時，給付原告新台幣叁佰陸拾萬元及自民國97年5月2日日起至97年9月10日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣壹佰貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣叁佰陸拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但上開規定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民 事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明請 求「㈠被告應給付原告新台幣（下同）360萬元之價金及自 民國（下同）97年4月12日起至清償日止按年息5%計算之利 息。㈡被告應給付原告違約金360萬元。㈢原告願供擔保， 請准宣告假執行。」嗣於訴訟進行中，就上開聲明第一項之 利息起算日部分，更正為自97年5月2日起算，核原告上開更 正係屬減縮應受判決事項之聲明，於首開規定無違，應予准 許，合先敘明。
貳、原告起訴主張：兩造於97年4月12日簽訂不動產買賣契約書
，原告以360萬元之價格向被告買受門牌號碼台中市○○區 ○○路468號10樓之2房屋暨其坐落基地（即台中市○○區○ ○段1454地號土地）應有部分，原告業已依約於97年5月2日 付清買賣價金，被告亦已依約點交系爭房屋予原告，並已依 約辦妥系爭房地所有權移轉登記。被告於出售系爭房地予原 告時，並未告知系爭房屋為俗稱之「海砂屋」，且被告於系 爭不動產買賣契約書第7條第5項更保證系爭房屋非海砂屋， 然於被告交付系爭房地後、原告進行房屋裝潢時，卻陸續發 現系爭房屋之樓地板鋼筋多處外裸，甚至部分鋼筋已銹蝕， 令原告十分錯愕，原告乃委託工程顧問公司進行檢驗，檢驗 結果卻發現系爭房屋樓地板之水溶性氯離子含量高達每立方 米2.07KG，高於法定標準值，原告多次與被告協商解決方式 ，被告皆未置理，原告乃於97年7 月4日以清水郵局第317號 存證信函通知被告系爭房屋有為俗稱「海砂屋」之瑕疵，並 對被告為解除兩造間系爭不動產買賣契約之意思表示，如認 原告上開解除契約之意思表示有誤，原告並再以起訴狀為解 除兩造間系爭不動產買賣契約之意思表示，兩造間系爭不動 產買賣契約既經解除，被告自應負回復原狀責任，將其已收 受之價金返還原告，並依系爭不動產買賣契約第12條第3項 之約定，給付同額懲罰性違約金。又系爭房屋底板混凝土氯 離子含量過高，縱如鑑定人所言不一定是海砂造成，有可能 為其他因素造成，然系爭房屋底板混凝土氯離子含量過高既 為事實，即屬相當於海砂屋所具有氯離子含量過高之相同屬 性，非符合原告當初購買之意願，原告仍得依民法88條之規 定，以錯誤為由撤銷系爭不動產買賣契約，並以本件訴狀之 送達為撤銷系爭買賣契約之意思表示等語。並聲明：㈠被告 應給付原告360萬元之價金及自97年5月2日起至清償日止按 年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告違約金360萬元。㈢ 原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則以：系爭房屋經法院囑託台北市土木技師公會取樣鑑 定之結果，以系爭房屋僅客廳底板部分取樣之混凝土水溶性 氯離子濃度超出國家標準要求限制，其餘部分混凝土檢測之 結果，氯離子濃度均無超過國家標準限制之情形，而認定系 爭房屋非俗稱之「海砂屋」，且原告所稱系爭房屋客廳底板 鋼筋銹蝕之情形，亦不影響系爭房屋之結構安全，原告以系 爭房屋有為俗稱「海砂屋」之瑕疵而主張解除兩造間系爭不 動產買賣契約，已屬無據。縱認原告得解除兩造間系爭不動 產買賣契約，然契約解除時，當事人雙方均負回復原狀之義 務，原告於系爭房地所有權移轉後，除已以系爭房地為擔保 ，向訴外人彰化商業銀行股份有限公司借款而設定312萬元
之最高限額抵押權，並已將系爭房屋原有地板、裝潢及廚房 、衛浴設備均敲除，則於原告將該抵押權塗銷、並將系爭房 屋恢復原狀交付返還被告前，被告自得拒絕返還系爭買賣價 金。又兩造系爭不動產買賣契約書第12條第3項關於懲罰性 違約金之約定，係就賣方故意不為給付或無法提出給付或故 意違約之情形所為懲罰之約定，被告對於原告指稱系爭房屋 為「海砂屋」乙節亦不知情，原告依上開規定請求被告賠償 懲罰金違約金，亦無理由，縱原告得請求給付違約金，原告 請求之違約金金額億過高，應予酌減等語，資違抗辯。並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保免為假執行。
肆、兩造經整理並簡化爭點，其結果如下：
一、兩造不爭執之事項：
㈠原告於97年4月12日向被告買受門牌號碼台中市○○區○ ○路468號10樓之2房屋暨其坐落基地應有部分，約定價金 360萬元。
㈡原告業已依兩造間不動產買賣契約書之約定，於97年5月 2 日付清買賣價金，被告亦已依約點交系爭房屋予原告， 並已依約辦妥系爭房地所有權移轉登記。
㈢原告於97年7月4日以清水郵局第317號存證信函通知被告 系爭房屋有為俗稱「海砂屋」之瑕疵，並對被告為解除兩 造間系爭不動產買賣契約之意思表示。被告已收受上揭存 證信函。
㈣原告已以系爭房地向訴外人彰化商業銀行設定最高限額 312萬元之最高限額抵押權。
㈤原告取得系爭房屋後，已將系爭房屋原有之地板及室內裝 潢打除。
二、兩造爭執之事項：
㈠系爭房屋是否為俗稱之「海砂屋」？兩造間系爭不動產買 賣契約是否經原告合法解除？
㈡如兩造間系爭不動產買賣契約經原告合法解除，則被告於 原告塗銷系爭房地所設定、抵押權人為彰化商業銀行之最 高限額312 萬元最高限額抵押權登記及將系爭房屋回復原 狀前，得否拒絕返還買賣價金？
㈢兩造間系爭不動產買賣契約如經合法解除，被告應否依系 爭不動產買賣契約第12條之約定給付違約金？該違約金之 約定是否過高？
伍、法院之判斷：
一、原告主張兩造於97年4月12日簽訂不動產買賣契約書，原 告以360萬元之價格向被告買受系爭房地，原告業已依約
於97年5月2日付清買賣價金，被告亦已依約點交系爭房屋 予原告，並已依約辦妥系爭房地所有權移轉登記，及原告 於97年7月4日以清水郵局第317號存證信函通知被告系爭 房屋有為俗稱「海砂屋」之瑕疵，對被告為解除兩造間系 爭不動產買賣契約之意思表示，被告已收受上揭存證信函 等事實，均為被告所不爭執，並有系爭不動產買賣契約書 、存證信函附卷可稽，自堪信為真正。
二、原告主張系爭房屋有為俗稱「海砂屋」之瑕疵，為被告所 否認，是本件兩造爭執之焦點首在系爭房屋是否有俗稱之 「海砂屋」之瑕疵及兩造間系爭不動產買賣契約是否經原 告合法解除？經查：
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民 法第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 ，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物 質上應具備者為限，而依通常交易觀念，建物本以提供安 全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備 之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內， 茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該 建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。又 所謂「海砂屋」僅為一般俗稱，其主要成因係因混凝土中 含有過量氯離子，或再加上混凝土品質不良，施工不當所 造成之鋼筋腐蝕。混凝土中之氯離子含量過高既會導致鋼 筋腐蝕，即可能對建物造成極大影響，應可認混凝土氯離 子含量過高已足對建物之建築結構、安全性等造成影響， 而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。另我國目前 尚無就成屋之混凝土氯離子含量為相關之規範，僅中央標 準局所通過之CNS3090 新拌預拌混凝土中有水溶性氯離子 最大容許值之規定係在一般環境下，鋼筋混凝土結構之水 溶性氯離子每一立方米混凝土中不得超過0.3公斤，自可 為本件之參考標準。
㈡系爭房屋於本院會同兩造及兩造合意之鑑定單位即台北市 土木技師公會鑑定人員勘驗時，系爭房屋室內地板之地磚 均已打除，於客廳部分之地板可見鋼筋裸露，其餘房間、 浴室部分之地板均為水泥地面，並無鋼筋裸露之情形，有 本院勘驗筆錄在卷可按。而經台北市土木技師工會分別於 系爭房屋客廳地板2處、房間地板1處、樑及柱各1處取樣 鑑定檢測混凝土中水溶性氯離子含量，其結果，除客廳底
板2處所採樣之混凝土經檢測水溶性氯離子含量分別為每 立方米3.32KG、1.67KG，超過前述中央標準局所通過CNS3 090所規範之每立方米0.3KG之限制外，其餘於系爭房屋房 間地板1處、樑及柱各1處所採樣之混凝土經檢測之結果， 水溶性氯離子含量均未逾每立方米0.3KG（分別為每立方 米0.26KG、0.14KG、0.07KG），且混凝土鑽心抗壓強度亦 符合設計要求；又客廳底板之硬固混凝土水溶性氯離子檢 測平均值為每立方米2.495KG，已遠高於現行規範要求（ 每立方米0.3KG），混凝土電阻試驗結果對應其與鋼筋腐 蝕速率之關係，顯示混凝土內部電荷游動甚易，鋼筋易發 生腐蝕行為；對比現場鋼筋裸露銹蝕嚴重且多有混凝土鼓 脹、剝落現象，研判乃肇因於混凝土內之氯離子含量過高 ，致使鋼筋表面的鈍態保護膜破壞，在有水和氧氣的條件 下，鋼筋銹蝕造成體積膨脹，使得混凝土產生順筋脹裂、 保護層剝落，有台北市土木技師公會所出具之鑑定報告書 在卷可按，參照前述系爭房屋於本院勘驗時客廳部分之地 板可見鋼筋裸露之情事，系爭房屋確實有混凝土所含水溶 性氯離子含量過高、並已導致鋼筋裸露、腐蝕之情事，其 有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵，應堪認定。被 告雖以系爭房屋經鑑定之結果，鑑定人認除客廳底板部分 外，其餘部分混凝土檢測之結果，氯離子濃度均無超過國 家標準限制之情形，非俗稱之「海砂屋」，抗辯系爭房屋 無「海砂屋」之瑕疵。惟查，台北市土木技師公會於鑑定 報告中固有系爭房屋僅客廳底板混凝土氯離子濃度有超出 國家標準要求限制之情形，其餘部分之混凝土檢測卻並無 超標結果，及依不同深度逐層採樣檢測之結果，氯離子濃 度在混凝土表層處較高，隨深度增加，氯離子含量逐漸減 少，故而研判系爭房屋客廳底板混凝土氯離子含量過高， 並非導因於混凝土之原材料係由氯鹽含量過高的海砂所拌 製而成，非俗稱之「海砂屋」，並研判系爭房屋客廳底板 混凝土氯離子含量過高，應係於長期使用過程中局部區域 受到有害化學物質污染和侵蝕所致等語之記載。然所謂「 海砂屋」僅為一般俗稱，其主要乃指混凝土中含有過量氯 離子，因而造成鋼筋腐蝕即屬之，僅因於民國75年間左右 ，爆發多件不肖建商為撙節成本而在混凝土中使用海砂為 材料，而海沙中所含高量氯離子會使鋼筋銹蝕膨脹，進而 致混凝土剝落，導致建物結構安全堪虞之社會事件，故而 在當時時空背景之下，一般人乃將混凝土中含有過量氯離 子之建物，通稱為「海砂屋」，事實上雖俗稱為「海砂屋 」，然並非專指以海砂為混凝土材料之建物，已如前述，
並為鑑定證人丁○○、戊○○及證人劉明輝於本院審理時 所陳明，參照前述「海砂屋」俗稱之涵義，及原告於本件 訴訟中所一再主張者，亦係系爭房屋有混凝土中氯離子含 量過高、致鋼筋銹蝕裸露之瑕疵，是兩造爭執者乃係系爭 房屋有無混凝土氯離子含量過高，導致鋼筋銹蝕、混凝土 保護層剝落之瑕疵，而非系爭房屋混凝土中氯離子含量過 高之成因是否導因於混凝土中有海砂而來，系爭房屋客廳 底板既有混凝土氯離子含量過高，並致鋼筋銹蝕、混凝土 保護層剝落、鋼筋裸露之事實，系爭房屋自有俗稱「海砂 屋」之瑕疵甚明，鑑定報告以系爭房屋僅客廳底板局部混 凝土氯離子含量超過標準、及氯離子濃度外面濃而裡面淡 之狀況，研判系爭房屋混凝土氯離子含量過高，應係長期 使用過程中外侵而來，非混凝土本身內摻海水或海砂所污 染，而謂系爭房屋非俗稱之「海砂屋」，已有未合。況縱 然系爭房屋混凝土剝落、鋼筋裸露腐蝕非起因於混凝土中 有海砂成份，而非俗稱之「海砂屋」，然系爭房屋既有客 廳底板混凝土氯離子含量過高，導致鋼筋裸露、腐蝕之事 實，已如前述，仍無礙系爭房屋有物之瑕疵之認定。 ㈢基上，系爭房屋既有混凝土所含氯離子含量過高、並已導 致鋼筋裸露、腐蝕之情事，而有減少一般建物所應具有通 常效用之瑕疵，原告自得依民法關於瑕疵擔保之規定，主 張權利。查原告前於97年7月4日以清水郵局第317號存證 信函通知被告系爭房屋有為俗稱「海砂屋」之瑕疵，並對 被告為解除兩造間系爭不動產買賣契約之意思表示，被告 已收受上揭存證信函，為兩造不爭執之事實，已如前述， 惟被告以系爭房屋客廳底板鋼筋銹蝕之情形，不影響系爭 房屋之結構安全，原告不得以系爭房屋有上揭瑕疵而主張 解除兩造間系爭不動產買賣契約等語為辯。經查，台北市 土木技師公會於鑑定報告之「結論」中，固以系爭房屋僅 客廳底板混凝土氯離子濃度有超出國家標準要求限制之情 形，其餘部分之混凝土檢測卻並無超標結果，且經鑑定人 依不同深度逐層採樣檢測之結果，氯離子濃度在混凝土表 層處較高，隨深度增加，氯離子含量逐漸減少，故而研判 系爭房屋客廳底板混凝土氯離子含量過高，並非導因於混 凝土之原材料係由氯鹽含量過高的海砂所拌製而成，而應 係於長期使用過程中局部區域受到有害化學物質污染和侵 蝕所致，加以系爭房屋之樑、柱主體結構鋼筋未發現腐蝕 狀況，且混凝土鑽心抗壓強度符合設計要求，勘察過程中 除客廳底板鋼筋嚴重銹蝕且氯離子濃度超出規範外，餘處 未發現特殊異常或破壞現象，故而研判系爭房屋客廳底板
部分混凝土氯離子含量過高所致鋼筋裸露、腐蝕之現象， 尚不致影響建物物之結構安全等語。然查，系爭房屋客廳 底板之樓板僅有12公分，鑑定人採樣時，為免與樓下住戶 發生糾紛，僅採樣至5公分深度，為鑑定證人丁○○於本 院審理時所陳明，而系爭房屋客廳底板深度4公分處之混 凝土氯離子含量尚高達每立方米2.875KG（見鑑定報告第 88頁），以鑑定人就客廳底板之採樣深度尚不及該樓板厚 度之一半，逕謂系爭房屋客廳底板混凝土氯離子含量過高 不致影響建物結構安全，似已速斷。而房屋不但屬耐久財 ，且係以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能， 穩固、耐用之建築形體、結構為其最基本之要求，而建物 混凝土中氯離子含量過高，既會造成混凝土脹裂、保護層 剝落及鋼筋裸露、銹蝕，是混凝土中氯離子含量過高，顯 屬房屋之重大瑕疵，此所以一般人於購屋時，如知悉建物 有混凝土氯離子含量超過最大容許值之情事，均不願購買 ，系爭房屋客廳底板2處採樣檢測之結果，混凝土中氯離 子含量均超出最大可容許值，且客廳底板混凝土氯離子檢 測平均值達每立方米2.495KG，為現行規範要求每立方米 0.3KG之8倍以上，參以系爭房屋客廳底板不但已有部分鋼 筋裸露，且銹蝕嚴重，甚至部分已有斷裂之現象，且鋼筋 裸露、銹蝕之範圍非微小等情（參鑑定報告第23頁以下） ，並參酌鑑定證人所述系爭房屋如欲修補，瑕疵比較不嚴 重處可以環氧樹酯修補，比較嚴重處則需去除鋼筋，除先 取得樓下住戶同意外，無法進行修補等語，可知系爭房屋 客廳底板混凝土氯離子含量過高所導致鋼筋裸露、腐蝕之 情況已屬嚴重，系爭房屋有重大瑕疵堪以認定，則原告於 97年7月4日以存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思 表示，既未逾6個月之期間，自屬合法，被告既已收受原 告解除契約之存證信函，兩造間系爭不動產買賣契約自已 合法解除。
三、被告得否主張同時履行抗辯部分：
按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，為民法 第259條所明定，當事人雙方此項因契約解除而負之相互 義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對 待給付前，得拒絕自己之給付。又債務人享有同時履行抗 辯權者，在未行使此同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延 責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上 字第1550號判例參照）。因契約互負債務者，於他方未為 對待給付前，固得拒絕自己之給付，然於他方請求而未依 約履行之一方，倘未為同時履行抗辯權之行使，則自拒絕
他方履行之請求時起，自應負遲延責任，故而債務人行使 同時履行抗辯權後，即可免除遲延責任。再民法第259條 第2款固規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務 ，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給 付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，此項利息 之附加雖屬解約後之回復原狀義務之一部分，仍屬法定利 息之性質。承上所述，兩造間系爭買賣契約業經原告合法 解除，則原告依民法第259條規定請求被告返還價金360萬 元，自屬有據。惟被告依兩造間系爭買賣契約之約定，將 系爭房地交付並移轉登記予原告後，原告已以系爭房地向 訴外人彰化商業銀行股份有限公司設定最高限額312萬元 之最高限額抵押權，並已將系爭房屋原有之地板及室內裝 潢打除，亦為兩造所不爭執之事實，並經本院勘驗屬實， 已如前述，則被告依上開規定主張同時履行抗辯，於原告 將系爭房地上之抵押權登記塗銷、並將系爭房屋之地板、 裝潢等回復原狀返還被告前，拒絕返還價金，於法亦屬有 據。次查，原告於於97年7月4日以存證信函向被告為解除 系爭買賣契約之意思表示，被告於收受該解除契約之存證 信函後，迄至97年9月11日方以答辯狀提出同時履行抗辯 ，則原告得請求被告返還系爭買賣價金360萬元之法定利 息之期間，應計至被告同時履行抗辯提出前之97年9月10 日。從而，原告得請求被告回復原狀之範圍為系爭買賣價 金360萬元及自97年5月2日起至97年9月10日止按年息5%計 算之法定利息。
四、被告應否依系爭不動產買賣契約第12條之約定給付違約金 暨該違約金之約定是否過高：
查，兩造於系爭不動產買賣契約第12條第3項固約定「本 約簽訂後，乙方（按即被告）若有擅自解約、不為給付、 給付不能或違約情事致本約解除，除應負擔甲方（按即原 告）所受損害之賠償，及喪失收受買賣價金之權利，及返 還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同 額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」，然於同條第4 項亦約明「買賣標的產權移轉登記完成或完成點交後始發 生解約情事者，甲乙雙方應配合辦理回復產權、返還買賣 標的之作業.... 」等語，由上開約定前後觀之，可知兩 造於系爭不動產買賣契約第12條第3項所約定之違約金性 質，係屬懲罰性違約金，且係以被告未依買賣契履行出賣 人之給付義務為要件，是該項約定目的在於被告應擔保系 爭房地之交付，否則除應返還已收受之價金外，原告尚得 併請求支付懲罰性違約金，如被告已依約履行出賣人交付
標的物及移轉所有權義務後始解約，則應依同條第4項約 定處理，而兩造於同條第4項並無懲罰性違約金之約定。 本件被告已依兩造間系爭不動產買賣契約之約定，將系爭 房地交付並移轉登記予原告，嗣後於原告裝潢時始發現系 爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，而主張解除契約 ，已詳如前述，是故被告已履行出賣人之交付義務，僅所 交付者具有瑕疵，與上述違約金約定是以被告交付房屋前 未履行各項出賣人義務之情形者不同，兩造就瑕疵給付既 未約定懲罰性違約金，則原告援引買賣契第12條第3項請 求懲罰性違約金，即非有據。
五、綜上所述，原告主張系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之 瑕疵解除契約，並依民法第259條第2款之規定，請求被告 返還已交付之價金360萬元及自97年5月2日起至97年9月10 日止（即被告受領價金時起至被告行使同時履行抗辯權時 止）按年息5%計算之法定利息，為有理由，被告依民法第 261條準用同法第264條之規定，主張於原告將系爭房地上 之抵押權登記塗銷並將系爭房屋回復原狀返還被告前，拒 絕返還系爭價金之同時履行抗辯，亦屬有據，爰判決如主 文第1項所示。至原告請求被告給付懲罰性違約金及返還 價金之附加利息逾上開所示部分，均不應准許，應予駁回 。
六、二造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行。就原 告勝訴部分，核無不合，爰分別酌訂相當擔保金額准許之 ，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁 回。
七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張暨攻擊防禦方法 ，經審酌均於判決結果無影響，不再一一贅述，附此敘明 。
柒、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 98 年 9 月 11 日 民事第二庭 法 官 呂麗玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 9 月 11 日 書記官