臺灣新竹地方法院民事判決 97年度簡上字第10號
上 訴 人 丙○○
乙○○
被上訴人 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國96年11月
28日本院竹北簡易庭96年度竹北簡字第245 號第一審判決提起上
訴，本院於中華民國98年9 月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：除與原審主張相同者茲引用外，另補稱：一、上訴人雖辯稱已承租系爭房屋達18年，並以系爭房屋之租金 繳納訴外人即系爭房屋之原所有權人己○○對農會貸款所生 之利息，惟依其所提出之農會繳款單最早僅為民國86年，並 非每期都有繳納，93、94年整年皆未繳納，且上訴人丙○○ 於農會所繳之款項亦可能係由己○○所提供。前屋主稱其和 上訴人間是借貸關係，而非租賃關係。己○○於中風後意識 仍清楚，印鑑證明係由己○○之子戊○○至戶政事務所辦理 ，系爭房屋之買賣並無問題。
二、聲明：
㈠、駁回上訴。
㈡、訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人方面：除與原審主張相同者茲引用外，另補稱：一、訴外人即系爭房屋之原所有權人己○○於90年自大陸返台時 ，欲將系爭房屋所有權移轉予上訴人，惟在尚未完成所有權 移轉登記前，雙方系爭房屋之租賃關係仍繼續存在，上訴人 必須繼續以租金替其繳付竹北農會借款之利息，故上訴人自 此之後，乃繼續按月繳付租金予己○○，直至96年5 月，上 訴人得悉系爭房屋已遭訴外人己○○之子戊○○以偽造文書 之手法盜賣予被上訴人之後，方暫停繳付租金。惟原有之租 賃關係，並未終止。前屋主在大陸時，說付不出房貸，要我 們把房子留住，給我們新台幣（下同）90萬元我們就願意搬 走，其中50萬元我們借給彭鈞洤，40萬元的部分是前屋主向 農會借錢，前屋主說房子要給我們時，我們幫他連本帶利還 的。在86年之前是以現金每月5,000 元拿給前屋主，一直以 來沒有漲過。付租金沒有寫收據，我後來幫他繳利息時有農 會的收據。嗣轉為繳付借款利息，不夠部分由上訴人墊繳。 4 、5 年前，他去農會借款，他叫我幫他還錢，我前後幫他 還了2 百多萬元，他說願意把房子給我。我當時沒有去辦過
戶的原因是因為我和己○○是兄弟，我後來想把房子過戶給 我太太，因為我太太是大陸人沒有身分證，沒有辦過戶。二、己○○已將系爭房屋之所有權狀、印鑑證明、印鑑章、身分 證等均交付上訴人，準備過戶予上訴人，而自其中風後不久 ，即告神志不清，無辨別事理之能力，至今已有2 、3 年之 久。因此，己○○本人根本不可能於96年7 月出賣系爭房屋 予被上訴人，而是其子以偽造文書之手法，申請補發系爭房 屋、土地所有權狀，並更改印鑑而將系爭房屋盜賣予被上訴 人，顯見被上訴人取得系爭房屋並非合法。
三、依民法第425條第1項規定「出租人於租賃物交付後，承租人 占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人仍繼續存在。」，上訴人與己○○間，就系爭房屋具有不 定期租賃關係，在系爭房屋租賃關係存續中，縱己○○有將 系爭房屋出賣於被上訴人，然基於上述買賣不破租賃原則， 上訴人就系爭房屋仍繼續具有租賃關係存在。雖民法第425 條於88年4月21日修正，增訂第2項「前項規定，於未經公證 之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之 。」，但上訴人就系爭房屋之不定期租賃契約，在18年前上 開條文修正前即已存在，而未曾終止。依民法債編施行法第 1條規定，系爭房屋租賃契約並不適用修正施行後之規定， 從而上述修正後之民法第425條第2項規定，並不得溯及既往 ，而適用於上訴人之系爭房屋租賃契約。是故上訴人自得以 對系爭房屋具有承租權，來對抗受讓人即被上訴人。原審察 未及此，徒以上訴人與己○○所成立之系爭房屋租賃契約， 未經公證，不得以承租人之地位對抗被上訴人，而對上訴人 為敗訴判決，其認事用法，顯有違誤。
四、上訴聲明：
㈠、原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴。㈡、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
叁、兩造不爭執事項：
一、新竹縣竹北市○○段漁寮小段493-9地號土地及其同段11 3 建號即門牌號碼新竹縣竹北市○○○街○段195號之房屋，原 為己○○所有，於96年7月3日移轉登記予被上訴人所有（登 記原因：買賣，發生日期96年5月28日）。二、上開房屋至今仍為上訴人丙○○、乙○○二人所居住、使用 。
三、以上事實有被上訴人提出土地登記謄本、建物登記謄本、房 屋稅籍證明單為證，並為兩造不爭執，堪信為真實。肆、兩造爭執之事項：
被上訴人主張其向訴外人己○○買受新竹縣竹北市○○段漁
寮小段493-9 地號土地及其上同段113 建號即門牌號碼新竹 縣竹北市○○○街○ 段195 號之房屋，並已辦妥所有權移轉 登記。上訴人明知系爭房屋及其坐落土地已為被上訴人所買 受，卻拒不搬遷，顯為無權占用，上訴人雖辯稱已承租系爭 房屋達18年，並以系爭房屋之租金繳納系爭房屋之原所有權 人己○○對農會貸款所生之利息，惟依其所提出之農會繳款 單最早僅為86年，並非每期都有繳納，93、94年整年皆未繳 納，上訴人丙○○於農會所繳之款項亦可能係由己○○所提 供。前屋主稱其與上訴人間是借貸關係。系爭房屋之買賣並 無問題。基此，爰依民法第767 條之規定，訴請上訴人二人 自系爭房屋遷出，並交還房屋予被上訴人。提出土地登記謄 本、建物登記謄本、房屋稅籍證明單為證。上訴人丙○○辯 稱：系爭房屋係伊向伊弟弟己○○租的，每月租金5,000 元 ，伊已經租了18年，僅有口頭言明，並無簽立書面租約。系 爭房屋被己○○拿去農會貸款1,200,000 元，後來己○○要 伊幫忙繳貸款，己○○於90年說因伊幫忙繳貸款，所以系爭 房屋要給伊。己○○中風有4 、5 年了，之後己○○的兒子 將房子賣給被上訴人，伊有告訴被上訴人，至少要將貸款返 還給伊，因1,200,000 元的貸款及利息都是伊繳的。己○○ 的印章、身分證、所有權狀及印鑑證明都在伊手上，是伊向 己○○承租系爭房屋之證明且準備過戶予上訴人，而自己○ ○中風後不久，即告神志不清，無辨別事理之能力，至今已 有2 、3 年之久。己○○本人根本不可能於96年7 月出賣系 爭房屋予被上訴人，而是其子以偽造文書之手法，申請補發 系爭房屋、土地所有權狀，並更改印鑑而將系爭房屋盜賣予 被上訴人，顯見被上訴人取得系爭房屋並非合法。上訴人卲 文琴則抗辯：系爭房屋是己○○租給上訴人丙○○，每月5, 000 元，但沒有合約，只是口頭約定。己○○要上訴人丙○ ○幫他繳每月8,000 元之貸款，房子要給上訴人二人，並要 幫上訴人二人辦過戶，後來己○○的兒子知道，就把系爭房 屋賣掉。被上訴人買房子沒有叫上訴人交屋，也沒有來瞭解 系爭房屋有沒有糾紛等語置辯。是以本件爭點為：㈠上訴人 丙○○就系爭房屋與前屋主己○○之間是否有租賃契約，是 否有修正前（88年4 月21日）民法第425 條買賣不破租賃之 適用？㈡上訴人占有系爭房屋是否有合法權源？伍、法院之判斷：
一、上訴人丙○○主張其與系爭房屋前屋主己○○之間有租賃契 約，然並未提出租賃契約為證，僅稱系爭房屋係其向己○○ 租的，每月租金5,000 元，已租18年，僅有口頭言明，嗣租 金轉為繳付借款利息，不夠部分由上訴人墊繳。並曾幫忙繳
貸款，己○○於90年稱因其幫忙繳貸款，所以系爭房屋要給 伊云云。然而觀諸上訴人所提出之繳款單，戶名為己○○者 ，僅有自90年1 月28日起至96年3 月30日，其餘86至89年間 之繳款單戶名均為丙○○，且依竹北市農會98年2 月4 日北 農信字第0980020049號函記載：帳號0000-0000000000 與舊 帳號0-00-000000000係同一筆借款，因電腦上線轉檔而致帳 號有異，借款人為丙○○。另帳號0000-0000000000 借款人 係己○○，二者之借款，所提供之抵押擔保品均為所有權人 己○○所有之坐落竹北市○○段漁寮小段493-9 、493-14地 號及113 建號之建物。並有該函函附借款歸戶交易明細、土 地登記簿、竹北地政事務所民眾閱覽異動索引可佐，又依竹 北市農會98年6 月2 日北農信字第0980020290號函記載：丙 ○○於本會86年2 月5 日借款120 萬，期間二年，因屆期未 清償，於88年2 月5 日續簽轉期借據（如附件之借據），其 借款人歸戶、保證人內容及繳款明細（如附件借款人歸戶資 料），丙○○該筆借款之保證人係己○○及彭鈞章（如附件 之借據），並有函附放款批覆書、借據、借款人歸戶資料可 佐。參以上訴人始終未能提出於90年1 月28日之前為己○○ 繳納貸款之單據；況且，前開戶名為己○○之繳款單，繳款 金額亦非5,000 元。再者，前開繳款之款項係由何人支出？ 因何原因為己○○繳款？上訴人均未能舉證證明，尚難依前 開繳款單據即認上訴人就系爭房屋有租賃關係存在。二、上訴人丙○○雖陳稱4 、5 年前，他（己○○）去農會借款 ，他叫我幫他還錢，我前後幫他還了2 百多萬元，他說願意 把房子給我等語（見本院97年9 月30日筆錄）。而證人彭鈞 洤於本院審理中證稱：因為我父親都在大陸做生意，從我10 幾歲開始，我父親就把系爭房屋讓上訴人丙○○住。我現在 30歲了，我不清楚我父親把房子讓上訴人丙○○住有無收錢 ，我父親現在神智狀況可以，但是手腳不方便走動，我跟他 講什麼事他都清楚，他會點頭，可是他約4 年前中風，所以 沒有辦法講話。我父親在大陸中風，需要支付醫療費用，我 跟父親講將系爭房地賣掉後支付醫療費用，且之後也需要用 錢，我父親就同意我將系爭房地賣掉，我去戶政事務所申請 印鑑證明以及去代書那裡時，我父親都有去，手印都是他親 自蓋的。我出面跟被上訴人接觸，我有委託一位朋友將房地 賣給被上訴人，我告訴我委託的朋友，簽買賣契約時，我也 有告訴買方的代表人系爭房地我大伯住在裡面，但買方代表 人說沒有關係。賣房子前，我曾找過上訴人丙○○好幾次， 問他要不要買，不然我就把房地賣掉，因為我父親從大陸回 來花了不少錢，花了大概快30萬元，他是從河北省轉到廈門
，再轉到金門回來台灣。我大伯是說我父親有欠他什麼錢， 我說我也不知道，我父親也沒有告訴我，我大伯只肯出20萬 元向我們買，可是這金額不夠償債，所以我另找別人賣掉。 我找大伯的事，我有跟我父親講，我說大伯只肯出20萬元， 我父親同意我找別人賣掉。我父親無法講話，右手也麻痺， 有無欠錢都是我大伯在講的。去找上訴人時，上訴人沒有跟 我講，以前我父親答應過他，只要每月繳房貸，房地就會過 戶給他，我知道所有權狀在上訴人丙○○那，我去找上訴人 丙○○時，上訴人丙○○說所有權狀丟了，所以我就再去地 政事務所申請1 份。我父親沒有將他的印鑑章交給我，辦印 鑑證明時需要本人去，所以是我帶我父親去戶政事務所辦印 鑑證明，他再把印鑑章交給我。去戶政事務所時，戶政事務 所的人沒有說我父親以前有辦過印鑑證明，只說申請印鑑證 明要本人去，我是帶我父親去竹北戶政事務所申請的。我父 親1988年就去大陸了，陸續有回台灣又再去，但中風後在大 陸治療了2 年才回台灣，我母親沒有說過就系爭房地有無向 上訴人丙○○收過錢，或要求上訴人丙○○繳房貸的方式來 付租金。可是我父親在大陸還沒中風時，有託人帶錢回來繳 房貸。之前我沒有問過上訴人丙○○，說系爭房地讓他住那 麼久，是否我父親租給他的，我沒有向上訴人彭借錢過，不 過我父親中風後要回台灣時沒有錢，我曾跟大伯、二伯、三 伯借錢，他們都說沒有錢。我找上訴人丙○○問他要不要買 系爭房地時，上訴人彭說我父親欠他好像是說2 百多萬元， 但上訴人彭沒有提出任何文件，只是口頭講。10多年前我沒 有跟上訴人借50萬元，10幾年前我才10幾歲而已。我沒有問 過我父親，竹北農會的貸款有很長一段時間是上訴人彭去繳 的，不過我父親中風前，他每月都會寄錢回來給我大伯，中 風後就沒有再寄錢，我自己也沒有能力幫他繳貸款。我父親 中風前，每2 、3 個月就會寄錢回來，他是換回新台幣後， 托跑漁船的朋友帶回來的。這個房地向農會貸款很久時間了 ，如果我父親沒有托人帶錢回來，這房子老早就被查封了， 不會拖到現在。房地賣給被上訴人時，還欠農會多少錢大約 86、87萬元，這是買方清償的，並由買方塗銷農會設定的抵 押（見本院97年4 月21日筆錄）。證人丁○○於本院審理中 證稱：八德市農會的匯款回條是我匯的，繳我叔叔己○○房 子的貸款，因為是我爸爸即上訴人丙○○要繳的，我只是幫 我爸爸繳，這些錢是我自己拿出來的。因為我叔叔己○○還 不出來，己○○要把房子給我爸，我就繳了，因為我爸只有 我一個女兒，當時他沒有工作。我爸告訴我己○○要把房子 給我父親。我幫我爸持續繳了三年己○○的貸款，大約93、
94年時的事。這些繳貸款的錢都是我賺的，我都是從彰化銀 行八德分行（帳號為00000000000000）領出來繳的。我爸沒 有拿錢給我繳過貸款，系爭房子沒有移轉給上訴人丙○○， 是因為當時上訴人乙○○還沒有身分證無法辦理。房子我叔 叔己○○讓上訴人丙○○住的，當時我叔叔在大陸，我父親 剛好沒有房子住，我父親選里長，所以我叔叔就讓我父親住 。剛開始應該只是兄弟的關係，所以就讓我父親住，後來己 ○○在大陸經營不善，會回來借錢，所以兄弟間就談好讓我 父親住，由我父親還貸款（見本院97年9 月30日筆錄）。由 證人證述以觀，上訴人丙○○之女曾自93年間起代繳3 年己 ○○之貸款，而依丁○○之證詞，己○○剛開始係因兄弟關 係將系爭房屋予上訴人住，後來己○○因在大陸經營不善， 與上訴人談好讓上訴人住，由上訴人還貸款。之後己○○無 法還款說要把房子給上訴人。綜上以觀，尚難認上訴人丙○ ○與己○○間就系爭房屋確有租賃契約存在。又被上訴人已 合法取得系爭房屋，有證人彭鈞洤之證詞可佐，及建物登記 謄本足憑，上訴人雖稱系爭房屋係彭鈞洤偽造文書賣予被上 訴人，然均未能舉證證明。且縱然己○○曾承諾要將房子給 上訴人丙○○，上訴人不惟未舉證該約定之內容，且此債之 契約效力亦不得據以對抗被上訴人甚明。
三、參酌上訴人不僅未提出相關之租賃契約供本院審酌，況且民 法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中 ，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼 續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限 逾五年或未定期限者，不適用之。」，又民法債編施行法第 24條第1 項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行 後，其效力依民法債編之規定。係針對19年5 月7 日民法債 編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修 正前（即19年5 月7 日至89年5 月7 日之間）所定之租賃契 約並無適用餘地。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債 編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第1 條後段 不適用修正施行後之規定（最高法院96年台上第976 號裁判 意旨參照），然而上訴人亦未能舉證證明其於89年5 月7 日 前就系爭房屋即有租賃關係存在，自尚難認有修正前民法42 5條買賣不破租賃原則之適用。
四、綜上所述，上訴人就其等對系爭房屋占用之正當權源始終未 能舉證證明，上訴人二人無權占用系爭房屋，應可採認。按 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者 ，得請求防止之，民法第767 條定有明文。本件被上訴人為
系爭房屋之所有權人，上訴人二人無權占用系爭房屋，已如 前述，則被上訴人基於所有權之作用，起訴請求上訴人遷讓 並交還系爭房屋，於法自屬有據，應予准許。原審判上訴人 二人應自如上所述建物遷出返還被上訴人，並依職權為假執 行之宣告，於法核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉 證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 16 日 民事第一庭 審判長法 官 王銘勇
法 官 林南薰
法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 9 月 18 日 書記官 陳思璟