臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1187號
原 告 乙○○
訴訟代理人 黃啟逢律師
簡旭成律師
被 告 戊○○
丁○○○
丙○○
庚○○
甲○○原名：李令
己○○
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國98年8 月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告戊○○應將門牌號碼臺北縣中和市○○路五百二十三巷十一弄二號一樓至五樓房屋騰空遷讓返還與原告，並應自中華民國九十八年五月二十六日起至返還前揭房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬壹仟元，暨自當月三十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並應另給付原告新臺幣貳佰伍拾萬參仟壹佰陸拾壹元，暨自中華民國九十八年六月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳佰伍拾萬元為被告戊○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：被告庚○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於民國93年1 月29日將坐落臺北縣中和市○○路523 巷11弄2 號之房屋1 至5 層樓（下稱系爭房屋）出租予被 告戊○○，約定租金為每月新臺幣（下同）81,600元，被 告戊○○應於每月29日前給付原告，租期為93年1 月29日 至95年1 月28日共2 年。而於前開租期屆滿後，原告並未 與被告戊○○訂立書面契約，故已成不定期租賃契約。（二）被告戊○○並未完全依約給付租金，而係以斷斷續續方式 給付，亦非每次給付當月租金，計被告戊○○自95年10月 29日起至98年5 月26日止，所積欠之租金計30個月又28天
，共2,503,161 元 (30×81,000＋81,000÷31×28，元以 下四捨五入)。
（三）原告於98年5 月19日委託律師發函被告戊○○表明請其於 函到5 日內給付欠繳之租金，如逾期未付將終止租賃契約 等情，經被告戊○○於翌日收受，惟仍未給付欠繳之租金 ，是原告與被告戊○○之租賃契約依民法第440 條第1項 、第2 項之規定，業於98年5 月26日終止。惟被告戊○○ 於系爭租賃契約終止後，無正當權源仍繼續占有使用系爭 房屋，原告自得依民法第455 條、第767 條之規定，及系 爭租賃契約第9 條「乙方於交屋時自應負責回復原狀」之 約定，請求被告戊○○騰空遷出系爭房屋並回復原狀後返 還原告。至於被告丁○○○、丙○○、庚○○、甲○○（ 原名李令喜）、己○○等人，無正當權源而於系爭租賃契 約終止後仍繼續占有使用系爭房屋，原告自得依民法第76 7 條之規定，請求前開被告騰空遷出系爭房屋並回復原狀 後返還原告。
（四）本件被告於系爭租賃契約終止後，無合法權源仍占用系爭 房屋，獲有相當於租金之利益。審諸系爭房屋所在地交通 位置優良，並可使用5 層樓等情，認以系爭租賃契約原訂 租金每月81,000元計算不當得利數額，尚屬合理。故原告 得請求被告於98年5 月26日租賃契約終止時起，至騰空遷 出並回復原狀返還系爭房屋之日止，按月給付81,000元， 並加計年息5%計算之利息予原告。
（五）繳納稅金並非取得合法占有土地之法定條件，蓋房屋之納 稅名義人並非必然為所有權人，房屋稅條例第4 條定有明 文，尚不得以之為房屋所有權人之認定標準。是被告主張 房屋稅及地價稅為其所繳納，亦不能證明被告等對系爭房 屋有合法占有之權。
（六）綜上等語，依租賃、不當得利之法律關係與租賃物返還請 求權、所有物返還請求權等，提起本訴訟，併為聲明：被 告等人應將系爭房屋騰空遷出並回復原狀後返還原告；被 告戊○○應給付原告2,503,161 元，及自起訴狀繕本送達 被告戊○○之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 被告等人應自98年5 月26日起至騰空遷出並回復原狀後返 還系爭房屋之日止，按月給付原告81,000元，並加計年息 5%之遲延利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告戊○○部分：
系爭房屋原為被告丁○○○所有，前透過擔任代書之原告 幫忙向銀行辦理貸款，共貸得1,300 萬元，嗣又向原告借
二胎借得150 萬元，經償還原告10萬元後，剩餘140 萬元 按月利率3%利息支付。嗣因債務負擔過重伊無力償還，系 爭房屋便遭原告拍賣，伊為將系爭房屋取回，便以坐落臺 南市彎裡之老家土地乙筆為擔保，設定200 萬元，透過原 告於92年11月19日以8,018,000 元得標，惟又被原告用以 向銀行辦理貸款及信用貸款取得1,150 萬元。其後原告便 要求伊每月支付81,000元繳納銀行貸款，系爭房屋暫時以 租賃之形式處理，並應允系爭房屋過戶完成再退伊每月3 萬元，惟原告並未依約退回3 萬元，亦未辦理過戶，但系 爭房屋之地價稅、房屋稅及火災意外險之保險費均為伊在 繳納等語，資為抗辯，併為聲明：原告之訴駁回。 (二) 被告丁○○○、丙○○、甲○○、己○○部分： 本件系爭房屋之相關事宜係由被告戊○○與原告進行交涉 ，伊等並不清楚其間經過與細節等語，資為抗辯，併為聲 明：原告之訴駁回。。
(三) 被告庚○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提 出任何書狀爭執或否認原告之主張。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告與被告戊○○間曾於93年1 月29日就系爭房屋簽立租 賃契約之書面。
（二）被告等人現仍居住設籍於系爭房屋內。
四、得心證之理由：
本件原告主張伊前與被告戊○○間就系爭房屋訂有租賃契約 ，惟被告戊○○未依約給付租金，爰經催告後終止系爭租賃 契約，然被告等人仍無權占用系爭房屋，並受有相當於租金 之不當得利等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本 件兩造爭點厥為：（一）原告請求被告將系爭房屋騰空遷出 並回復原狀後返還原告，有無理由？（二）原告請求被告戊 ○○給付積欠之租金及遲延利息有無理由？（三）原告依不 當得利請求被告按月給付81,000元及遲延利息，有無理由？ 茲分述如下：
（一）原告請求被告將系爭房屋騰空遷出並回復原狀後返還原告 ，有無理由？
１、原告是否為系爭房屋之所有權人？
經查，系爭房屋原為被告丁○○○所有，於92年11月19日 經本院拍賣，由訴外人陳惠美買受，嗣又售予原告，現登 記所有權屬於原告等情，有原告提出之本院不動產權利移 轉證書、臺北縣中和地政事務所系爭房屋異動索引、系爭 房屋買賣所有權移轉契約書、土地所有權狀、建物所有權 狀、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本等影本在
卷可稽，堪信為真。被告戊○○雖抗辯系爭房屋為伊所有 ，否則無地價稅、房屋稅及火災意外險之保險費均由伊繳 納之道理等語，惟按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所 有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明， 最高法院40年台上字第126 號判例、70年台上字第3760號 判例可供參照，且關於租賃標的物應繳納稅捐之負擔，本 得委由契約當事人自行約定，並無繳納稅捐者並不必然即 為租賃標的物之所有人，是被告所為上述抗辯及所提繳納 房屋稅等收據影本，尚不足推翻原告為系爭房屋所有權人 之事實。
２、被告戊○○有無占用系爭房屋之合法權源？ 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按以無權占有為 原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於 被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有 ，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告 之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號裁判意 旨可資參照。故本件原告以被告戊○○無權占有為原因， 訴請被告戊○○返還占有之系爭房屋，原告業已證明其為 系爭土地所有權人，且被告等人現占用系爭房屋之事實復 為兩造所不爭執，則依前揭舉證責任分配原則，應由被告 戊○○舉證證明伊等占有系爭房屋具有正當權源之事實。 經查，被告戊○○雖辯稱系爭房屋拍賣時伊透過原告以總 價8,018,000 元得標，伊並按月支付81,000元繳納銀行貸 款做為價金，且地價稅、房屋稅及火災意外險保險費等均 由伊繳納，僅是系爭房屋尚未登記過戶予伊等語，復提出 付款明細影本為據，惟前揭付款明細僅能證明被告戊○○ 有按月付款與原告之事實，不足以認定該按月支付與原告 之款項即為購買系爭房屋之款項，又繳納稅捐之事實無足 證明被告戊○○為系爭房屋之所有權人已如前述，被告戊 ○○復未提出其他積極證據，以證明伊就系爭房屋有何正 當之合法權源，則被告戊○○抗辯其為系爭房屋所有權人 ，並非無權占有等語，自非可取。
３、又被告丁○○○、丙○○、庚○○、甲○○、己○○等人 現仍居住設籍於系爭房屋內之事實，雖有上開被告之戶籍 謄本影本附卷可考，復為兩造所不爭執，惟戶籍乃係行政 機關對於人民遷徙情形之行政管理，尚不得以戶籍作為認 定是否為物之占有人之唯一依據。經查，原告主張被告丁 ○○○、丙○○、庚○○、甲○○、己○○等人目前亦居
住於系爭房屋一節，則為被告丁○○○、丙○○、庚○○ 、甲○○、己○○等人所不爭執。又查，系爭房屋乃由原 告出租與被告戊○○之事實，乃兩造俱不爭執之事實，亦 有前揭原告提出之租賃契約書影本可參，則可見系爭房屋 乃係由被告戊○○因向原告承租而占有使用，承租人僅為 被告戊○○一人，此乃原告明知之事實，其他經承租人即 被告戊○○同意而居住於系爭房屋之人，俱為輔助被告戊 ○○占有使用系爭房屋之人，當甚為顯然；其中，被告丁 ○○○為被告戊○○之配偶，其餘被告則為被告戊○○之 家屬，渠等基於家庭共同生活關係，隨同被告戊○○居住 於系爭房屋內，應屬被告戊○○占有使用系爭房屋之占有 輔助人，依民法第942 條規定，僅被告戊○○為占有人。 ４、綜上，原告為系爭房屋之所有權人，被告戊○○與原告就 系爭房屋有租賃關係存在，惟於系爭租賃契約關係消滅後 ，成為無占用系爭房屋之合法權源，自屬無權占有，則原 告依民法第767 條訴請被告戊○○將系爭房屋騰空遷出並 回復原狀返還予原告之部分，應屬可採。另原告一併請求 被告丁○○○、丙○○、庚○○、甲○○、己○○遷讓交 還系爭房屋之部分，則顯非正當，不應准許。
（二）原告請求被告戊○○給付積欠之租金及遲延利息有無理由 ？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條本文定有明文。本件原告主張其與 被告戊○○間，就系爭房屋訂有租賃契約，原定期租賃已 轉變為不定期租賃，惟被告戊○○並未完全依約給付租金 ，經原告催討不果，原告已以律師函為終止本件房屋租賃 契約等事實，業據原告提出租賃契約書影本、系爭房屋租 金明細表、律師函影本及被告戊○○收受之郵政回執影本 等為證據。被告戊○○雖不爭執伊曾簽立系爭房屋租賃契 約書面之事實，惟抗辯伊無與原告成立租賃法律關係之真 意等語。經查，被告戊○○既對於系爭房屋租賃契約書面 之形式真正不爭執，則被告戊○○對於伊與原告間無租賃 之真意而係買賣關係此有利於己之事實，自應負舉證之責 。惟查被告戊○○除提出付款明細影本外，復未提出其他 積極證據以證明其與原告間之債權債務關係，則其所辯自 非可取，又原告復已提出前開證據以實其說，則堪信原告 主張為真。故原告依租賃法律關係請求被告戊○○給付自 95 年10 月29日起，至系爭租賃契約終止之日即98年5 月 26日止，計30個月又28天所積欠之租金2,503,161 元 (30 ×81,000＋81,000÷31×28，元以下四捨五入)， 暨自起
訴狀繕本送達被告戊○○之翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為有理由。
（三）原告依不當得利請求被告按月給付81,000元及遲延利息， 有無理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。次按無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高 法院61年台上字第1695號判例可資參照。經查，被告戊○ ○於原告終止系爭租賃契約後，並未將系爭房屋騰空而仍 居住於其中，則原告自得依不當得利法律關係，請求被告 戊○○給付無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益。 本院斟酌系爭房屋之位置及原使用之狀態，認原告主張被 告戊○○所受相當於租金之不當得利以原租賃契約約定之 租金即每月81,000元計算，尚屬適當。是以，原告主張被 告戊○○應給付自終止租約之日即98年5 月26日起，至騰 空遷出系爭房屋返還原告之日止，按月給付相當於租金之 不當得利81,000元，加計週年利率5%之遲延利息，為有理 由。又被告丁○○○、丙○○、庚○○、甲○○、己○○ 係基於家庭共同生活關係，隨同被告戊○○居住於系爭房 屋內，應僅屬占有輔助人已如前述，則原告依民法第179 條之規定，請求被告丁○○○、丙○○、庚○○、甲○○ 、己○○連帶給付相當於租金之不當得利，即無理由，應 予駁回。
五、綜上所述，原告本於民法第767 條、455 條及第179 條，請 求被告戊○○應將門牌號碼臺北縣中和市○○路523 巷11弄 2 號1 樓至5 樓房屋騰空遷讓返還予原告，並自98年5 月26 日起至返還前揭房屋之日止，按月給付原告81,000元暨依照 原租賃契約約定支付租金翌日即每月30日起各至清償日止按 週年利率5%計算之利息，並依租賃法律關係請求被告戊○○ 給付2,503,161 元，暨自起訴狀繕本送達被告戊○○之翌日 即98年6 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之 範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍部分，為無理由， 應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴如判決主 文第一項部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之； 至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核於 裁判結果均無影響，爰不一一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 9 月 1 日 民事第一庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 1 日 書記官 賴玉芬