臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第444號
原 告 財團法人台灣省台北縣大觀書社
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 羅翠慧律師
複代理人 李姝蒓律師
被 告 東盟室內裝修有限公司
法定代理人 甲○○
號2樓
被 告 丙○○
訴訟代理人 陳學驊律師
複代理人 丁○○
號5樓
被 告 戊○○
上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國98年8 月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告東盟室內裝修有限公司應自坐落台北縣板橋市○○段一一號土地如附圖所示Ｂ１部分（面積一百五十五點三二平方公尺）及台北縣板橋市○○段一一之三號土地如附圖所示Ｂ２部分（面積一百三十九點二二平方公尺）遷出。
被告丙○○應將坐落台北縣板橋市○○段一一號土地如附圖所示Ｂ１部分（面積一百五十五點三二平方公尺）及台北縣板橋市○○段一一之三號土地如附圖所示Ｂ２部分（面積一百三十九點二二平方公尺）上建物（門牌號碼台北縣板橋市○○○街一二四巷六五之七號）拆除，將前開土地返還原告。
被告戊○○應將坐落台北縣板橋市○○段一一號土地如附圖所示Ａ１部分（面積一百四十四點０六平方公尺）及台北縣板橋市○○段一一之三號土地如附圖所示Ａ２部分（面積一百四十二點三二平方公尺）上建物（門牌號碼台北縣板橋市○○○街一二四巷六五之六號）拆除，將前開土地返還原告。
被告丙○○應付原告新臺幣參拾玖萬肆仟陸佰捌拾肆元，及自民國九十七年九月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國九十七年十月一日起至返還主文第二項占用土地之日止，按月給付新臺幣陸仟伍佰柒拾捌元。
被告戊○○應給付原告新臺幣參拾捌萬參仟柒佰肆拾玖元，及自民國九十八年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國九十八年七月八日起至返還主文第三項占用土地之日止，按月給付新臺幣陸仟參佰玖拾陸元。
訴訟費用由被告東盟室內裝修有限公司、丙○○連帶負擔二分之一，餘由被告戊○○負擔。
本判決第一、二、四項於原告以新臺幣陸佰伍拾玖萬柒仟陸佰元玖拾陸元為被告東盟室內裝修有限公司、丙○○供擔保後，得假執行；倘被告東盟室內裝修有限公司、丙○○以新臺幣陸佰伍拾玖萬柒仟陸佰元玖拾陸元為原告預供擔保後，得假執行。本判決第三、五項於原告以新臺幣陸佰肆拾壹萬肆仟玖佰壹拾貳元為被告戊○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
本件被告東盟室內裝修有限公司（下稱東盟公司）未於最後 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形 ，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠坐落台北縣板橋市○○段11號及11-3號土地為原告所有（下 稱11號及11-3號土地），詎被告丙○○（原告楊文堂）並無 法律上之權源，無權占有原告所有前開土地如附圖所示B1（ 面積155.32平方公尺）及B2（面積139.22平方公尺）部分興 建門牌號碼「台北縣板橋市○○○街124 巷65之7 號建物」 （下稱65-7號建物）；及無權占有原告所有前開土地如附圖 所示A1（面積14 4.06 平方公尺）及A2（面積142.32平方公 尺）興建門牌號碼「台北縣板橋市○○○街124 巷65之6 號 建物」（下稱65-6號建物）。
㈡嗣被告丙○○並將65之7 號建物出租予被告東盟公司占有使 用。爰依民法第767 條規定，求被告東盟公司自65之7 號建 物所占用之土地遷出。併依民法第767 條規定請求被告丙○ ○將65之7 號建物拆除，將占用土地返還原告。另被告丙○ ○無權占有原告土地建屋出租他人，受有相當於租金之利得 ，並致原告受有損害，爰依不當得利法律關係請求被告給付 起訴前5 年起至返還土地之日止，按申報地價10% 計算相當 於租金之利得（其中起訴前5 年為78萬9,367 元(155.32+13 9.22)*5,360*10%*5=789, 367；另自97年10月1 日起，按 月給付金額為1 萬3,156 元 (155.32+139.22)*5,360*10%/1 2=13,156）。
㈢另被告丙○○於87年20日與被告戊○○簽署讓渡書，將前65 -7號建物之事實上處分權讓與被告戊○○使用。承前述被告 丙○○既無得使用系爭土地合法權源，自無法將土地使用權 併予讓渡。爰本於民法第767 條規定請求被告戊○○將65之 6 號建物拆除，將占用土地返還原告。另被告戊○○所具有 事實上處分權之65-6號建物無權占有原告土地，受有相當於 租金之利得，並致原告受有損害，爰依不當得利法律關係請
求被告給付自98年7 月7 日（即追加準備書狀送達日）準起 算前5 年起至返還土地之日止，按申報地價10% 計算相當於 租金之利得（其中追加前5 年為76萬7,498 元(144.06+ 142.32)*5,360*10%*5=767,498 ；另自98年7 月8 日起至返 還土地之日，按月給付金額為1 萬2,792 元(144.06+142. 32)*5,360*10%/12=12,792） 。 ㈣併為聲明：
⑴被告東盟公司應自系爭土地如附圖所示B1、B2部分遷出。 ⑵被告丙○○應將65-7號建物拆除，將占用如附圖所示B1、 B2土地返還原告。
⑶被告丙○○應給付原告78萬9,367 元，及自97年9 月23日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；併自97年10月1 日 起至返還第2項土地之日止，按月給付原告1 萬3,156元。 ⑷被告戊○○應將65-6號建物拆除，將占用如附圖所示A1、 A2土地返還原告。
⑸被告戊○○應給付原告76萬7,498 元，及自98年7 月8 日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；併自98年7 月8 日 起至返還第4 項土地之日止，按月給付原告1 萬2,792 元 。
⑹原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、東盟公司抗辯：
伊確係自84年間即向被告丙○○承租系爭65-7號建物迄今， 伊同意遷出系爭65-7號建物，希望不要再來開庭了等情。併 為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請免為 假執行。
三、被告丙○○抗辯：
㈠被告丙○○應於83年11月7 日與訴外人洪設榮、林二郎及黃 連英3 人（洪設榮等3 人）下稱簽署土地使用權讓渡書，因 而取得連同爭11號及11-3號土地之永久土地使用權及開發權 ，並因而支付讓渡金525 萬元。洪設榮等3 人為證明其等確 有土地永久使用權及開發權，亦提出其等與前手洪英鐘所簽 署讓渡書，並聲稱其權利源於土地所有權人出讓而來，依民 法第940 條、943 條規定，被告丙○○自屬有權占有。 ㈡退步言之，若洪設榮等3 人就系爭土地係屬無權處分，因被 告丙○○信賴其等所提出相關證明文件而讓渡系爭土地，自 屬善意占有人，依民法第952 條規定，並無不當得利可言。 遑論依該地里長向地政機關調取地籍圖所示，被告丙○○使 用範圍，顯與原告所有土地位置不符。
㈢系爭11號土地依77年間手抄謄本可知土地重測後面積由原本 62公畝62平方公尺增加為62公畝8478平方公尺，足足增加了
8416平方公尺，由地籍重測前後之界線變動可知，尚包含本 件爭議土地。即被告丙○○受讓前手權利源於本屬鄰近淡水 河所沖積之河埔新生地等河川水利用地之「無主地」或「國 有地」，洪設榮等3 人早於77年重測前依民法第769 條或條 規定時效取得所有權，僅不知而未登記。故雖系爭土地登記 為原告所有，實際應為他人所有。再者，系爭土地於重測為 國有地，不知何故變更為原告所有，然依手抄本上載有數名 佃農存在，依合理推斷，當時佃農有柯、李、黃、洪等4 人 ，被告之前手即係洪姓子孫，依民法第843 條規定，亦屬有 權占有。
㈣另基於民法第954 條、第955 條規定；甚或依民法第957 條 準用無因管理之規定，亦得請求抵銷。即被告丙○○為開發 及開墾系爭土地支出293 萬6,000 元，可依民法第334 條以 下規定為抵銷。
㈤原告計算相當於不當得利之租金，以系爭土地公告地價年息 10％為計算之依據，顯屬過高。另案相同判決僅以5%為計算 依據。
㈥併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保， 請免為假執行。
四、被告戊○○抗辯：
伊確於87年間因讓渡取得65-6號建物事實上處分權及坐落基 地之使用權，伊並不清楚本件的狀況。因本件原告要求的條 件過高，故無法成立和解等語。併為答辯聲明：原告之訴駁 回。
五、兩造不爭執之事項：
㈠系爭11號及11-3號土地目前均登記為原告所有。依卷附土地 登記謄本所示：登記日期均為「63年4 月4 日」、登記原因 則為「總登記」、原因發生日期為「63年1 月15日」等情， 有土地登記謄本2 份（原證1） 在卷可佐。另系爭11號、 11-3號自89年迄96年1 月申報地價均為每平方公尺5,360 元 等情，有地價第二類謄本4紙在卷可佐。
㈡經囑託地政機關測量結果：系爭65-7號建物坐落於系爭土地 如附圖所示B1（155.32平方公尺）及B2（139.22平方公尺） 部分；系爭65-6號土地則坐落於系爭土地如附圖所示A1（ 144.06平方公尺）、A2（142.32平方公尺）部分等情，有複 丈成果圖1份在卷可佐。
㈢系爭65-7號建物為被告丙○○所興建，自84年間起即出租予 被告東盟公司占有使用迄今。
㈣系爭65-6號建物為被告丙○○所興建，於87年間讓渡事實上 處分權予被告戊○○等情，並有讓渡書1份附卷可查。
六、關於被告得否爭執「原告為系爭11號、11-3號土地所有人」 ？
㈠按本院40年台上字第1892號判例意旨稱：土地法第43條所謂 登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三 人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地 權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之。此所謂真 正權利人對於登記名義人得主張之權利，係指與其主張取得 權利（所有權）有關之事項而言，若於其取得權利無關之事 項，雖關係登記名義人之登記是否涉及無效或得撤銷之原因 ，仍不得據以提出爭執（最高法院97年度台上字第217 號判 決意旨參照）。查本件原告既為系爭土地登記所有權人，被 告復非以其為真正權利人（所有權人）對原告為有權占有之 抗辯，按諸前開判決意旨，縱原告因登記取得之所有權有無 效或得撤銷原因，被告丙○○仍不得據以爭執。 ㈡遑論，按「辦理土地登記前，應先辦理地籍測量，其已依法 辦理地籍測量之地方，應即依本法規定辦理總登記」；「和 平繼續占有之土地，依民法第769 條或第770 條之規定，得 請求登記為所有人者，應於登記期限內經土地四鄰證明，聲 請土地所有權之登記」；「逾登記期限無人聲請登記之土地 ，其土地視為無主土地，由該管巿縣地政機關公告之，公告 期滿無人提出異議，即為國有土地之登記」；「合法占有土 地人未於登記期限內聲請登記，亦未於公告期間內提出異議 者，喪失其占有之權利」，土地法第38條第1 項、第54條、 第57條及第60條分別定有明文。行政院訂定之「逾總登記期 限無人申請登記之土地處理原則」第1 點亦規定：「已完成 無主土地公告及代管程序，並已登記為國有之土地，應不再 受理主張權利與補辦登記」，足見我國土地總登記係採取強 制主義，藉以保持地籍之真實，且為加強登記業務之進行， 定有除斥期間，逾期未聲請登記者，不必另為拋棄之意思表 示，即視為無主土地，公告期滿無人提出異議，原權利人即 喪失權利而為國有土地（最高法院86年度台上字第993 號判 決意旨參照）。次按上訴人於臺灣省光復時，縱以已具備民 法第769 條之要件，自光復之日起得請求登記為所有人，然 上訴人既未依土地法第54條聲請為所有權之登記，亦未於公 告期間內提出異議，依同法第60條之規定，亦已喪失其占有 之權利，何能請求塗銷被上訴人之登記，及確認其所有權存 在（最高法院50年台上字第142 號判決意旨參照）。承前述 ，系爭土地既以「總登記」為原因登記為原告所有，本難認 屬「無主地」。且倘如被告所稱於重測前確屬「無主地」（ 即於重測後始將「無主地」劃入歸屬成為系爭土地之一部）
，前開土地亦基於我國土地總登記採取強制主義，而早因公 告期滿而成為「國有地」，再因重測而登記為原告所有，此 重測後結果，似非被告丙○○之前手或前前手所得爭執。加 以依被告丙○○抗辯內容，既稱：洪設榮等3 人並未依土地 法第54條規定聲請為所有權登記，承前述，亦早已喪失其占 有之權利。即經本院調查結果認，縱令被告丙○○所抗辯之 內容可信為真正。其前手或前前手亦不得認有合法占用系爭 土地之權源，自無再傳訊郭永倉、洪設榮、林二郎、黃李連 、洪英鐘（待證事實均為證明被告丙○○與洪設榮等3 人間 讓渡書為真正及讓渡過程）之必要，併此敘明。七、再承前述，經囑託地政機關測量結果：系爭65-7號建物坐落 於系爭土地如附圖所示B1（155.32平方公尺）及B2（139.22 平方公尺）部分；系爭65-6號土地則坐落於系爭土地如附圖 所示A1（144.06平方公尺）、A2（142.32平方公尺）部分等 情，有複丈成果圖1 份在卷可佐，而可認為真正。被告丙○ ○單執自行標示地籍資料（詳被證5） 即謂其所興建前開建 物並未占有系爭土地，並無可採。至其聲請調閱系爭土地83 年至今土地重測、重劃相關資料部分，則與前述測量之結果 無涉（前述測量乃以目前地籍線為基準，與系爭土地是否經 重測 (重劃)或 重測 (重劃)前 位置均無關），故無調取之 必要。
八、關於被告是否有權占有系爭土地？
㈠承前述，被告丙○○之前手並非系爭土地所有權人，亦不得 主張時效取得系爭土地。縱其等間簽署讓渡書為真，亦不得 執以對抗真正權利人（即原告）。
㈡被告丙○○復抗辯：其前手或前前手為永佃權人之繼承人， 其既與洪設榮等3 人簽署權利讓渡書，依民法第843 條規定 ，亦屬有權占有云云。按不動產物權，依法律行為而取得設 定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條 定有明文。本件姑不論被告就其前手為永佃權人之繼承人一 節，依所提出資料尚難信為真實，而無可採。即令屬實，其 等與被告丙○○所簽署讓渡書僅屬債權契約，被告丙○○既 未進而為永佃權之登記，本難執以對抗原告。遑論，稱永佃 權者，謂支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權，民 法第842 條第1 項定有明文。依卷附讓渡書記載及被告丙○ ○所陳事實，既無所謂耕作或牧畜等情，則被告丙○○執此 謂其因受讓永佃權故屬有權占有云云，亦無可採。 ㈢此外，被告並未再提出其餘證據以佐其確屬有權占有，經本 院調查結果認，原告依民法第767 條規定，請求被告東盟公 司自系爭土地如附圖所示B1、B2部分遷出；被告丙○○應將
65-7號建物拆除，將占用如附圖所示B1、B2部分土地返還原 告；被告戊○○應將65-6號建物拆除，將占用如附圖所示A1 、A2部分土地返還原告，為有理由，應予准許。九、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文；又按依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件， 故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準，無權佔有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其佔有系 爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚 屬可採，此亦有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照 。再按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文，而依土地法 施行法25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定 地價」而言，又依土地法第148 條規定，土地所有權人依土 地法所定「申報之地價」為法定地價，另土地法第105 條規 定「第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋 均準用之。」是城市地方建築基地之租金，亦應以土地申報 地價年息10% 為限。從而相當於租金損害之酌定，並非均以 租約約定之租金數額為唯一標準，仍應斟酌該土地之位置， 工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查： ㈠原告主張被告丙○○、戊○○無權占有其所有之土地，受有 相當於租金之不當得利，原告則因此受有損害。又被告丙○ ○、戊○○迄今仍無拆除返還土地之意，顯有繼續占用之虞 ，故原告依民事訴訟法第246 條之規定，提起將來給付之訴 ，請求被告按月給付原告至拆除占用系爭土地之地上物並返 還該土地之日止之不當得利，洵屬有據。
㈡至被告丙○○抗辨：其屬善意占有人，依民法第952 條規定 ，不構成不當得利一節。按民法第943 條雖規定：「占有人 於占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利。」惟民法 第943 條占有權利之推定，僅及「適法占有」，並未推定「 善意占有」。又民法第943 條之規定，將對真正權利人造成 損害，故其適用應受限制，即「已登記之不動產，就其物權 無本條之適用。因民法就不動產以登記為物權之表徵，則不 動產物權如經登記，其權利人均得以登記為反證而推翻占有 人權利之推定，是就不動產占有權利之推定而言，僅在未登 記之不動產與以不動產為標的之債權，方能受本條之推定。 」按系爭土地於63年4 月4 日即登記為原告所有，有土地之
登記謄本可資為證（原證1） ，則依上述說明，自不得依民 法第943 條之規定推定被告丙○○就系爭土地有其適法之權 利。且被告丙○○所稱之前手，自始未登記為系爭土地所有 人或共有人，亦自始未曾提出登記所有人出具合法使用同意 書，更於其等所簽定讓渡書上記載「讓渡人答應受讓人，於 本土地之開墾權，若往後有遭受糾紛之時，損失到受讓人之 權利，讓渡人應遵守承諾出面協調糾紛，以更受讓人受得權 利」等語，顯見其等與簽署讓渡書時，明知讓渡人並非系爭 土地所有權人，因此被告丙○○、戊○○實無誤信其有占有 系爭土地之權利且毫無懷疑之「不知」可言，被告丙○○、 戊○○抗辯其係以善意占有系爭土地，不構成不當得利云云 ，實無理由。
㈢從而原告請求被告丙○○應返還追加起訴（97年9 月22日） 前5 年計算，相當於租金之利得，自97年10月1 日起至返還 占用土地之日止，按月給不當得利；請求被告戊○○返還追 加起訴（98年7 月7 日）前5 年計算，相當於租金之利得， 自98年7 月8 日起至返還占用土地之日止，按月給不當得利 ，應予准許。此部分所爭執者，原告主張計算相當於不當得 利之租金，以系爭土地申報地價年息10％為計算之依據，經 被告抗辯此10％顯屬過高。經查：
系爭土地89年7 月起迄今申報地價為每平方公尺5,360 元， 有系爭土地登記謄本其上所載之申報地價可資為憑。被告丙 ○○、戊○○占有之上開土地，及其使用之建物附近蓋有多 數鐵皮屋，均為廠房，商業活動非屬活絡、人潮、車潮不多 ，出入道路為巷道，尚非寬敞便利，有勘驗筆錄、相片及土 地複丈成果圖可稽。本院斟酌上開土地之位置，工商業繁榮 之程度、經濟價值及被告所受利益等一切情狀，及現今社會 經濟發展狀況，認系爭土地應按基地申報地價年息5%計算租 金為適當。故原告向被告請求相當於租金之不當得利數額， 允以計算如下為當：
⑴丙○○占有如附圖所示B1、B2部分面積共為294.54平方公 尺（155.32+139.22=294.54），申報價額為157 萬8,734 元（294.54*5,360=1,578,734），5 年之不當得利為39萬 4,684 元（1,578,734*5%*5=394,684），每月之不當得利 為6,578 元（1,578,734*0.05/12=6,578） 。 ⑵戊○○占有如附圖所示A1、A2部分面積共為286.38平方公 尺（144.06+142.32=286.38），申報價額為153 萬4,997 元（286.38*5,360=1,534,997），5 年之不當得利為38萬 3,749 元（1,534,997*5%*5=383,749），每月之不當得利 為6,396 元（1,534,997*0.05/12=6,396）。
原告於此範圍內之請求，得予准許，逾此範圍之請求，即 無理由。
十、被告丙○○復抗辯：其自前手處讓渡系爭土地使用權時，曾 給付525 萬元讓渡金應得與本件原告請求相當於租金利得相 互扣抵；另不問被告丙○○屬善意或惡意占有人，基於民法 第954 條、955 條與957 條（準用無因管理）規定，亦得向 原告求償開發、開墾系爭土地所支出必要及有益費用共293 萬6,000元，此部分爰主張抵銷之等語。查 ㈠關於被告丙○○抗辯其已支付525 萬元讓渡金予前手一節， 與本件原告所受損害之填補間，既無相當因果關係，自不得 用以扣抵原告請求之金額。
㈡承前述，被告丙○○難認屬善意占有人，故被告丙○○基於 民法第954 條、955 條規定為抵銷抗辯一節，應屬無據。至 被告丙○○依民法第957條（惡意占有人，因保存占有物所 支出之必要費用，對於回復請求人，得依關於無因管理之規 定，請求償還。）請求必要費用之償還部分（即惡意占有人 僅限於必要費用得請求償還，依前開法律規定並不得請求有 益費用之償還，併此敘明。），固提出估價單（詳被證7） 為佐。姑不論被告丙○○於原告否認其真正一節，並未進步 提出證據證明，本難逕認前開書證為真。退步言之，縱認屬 實，觀其內容既係建廠房所為支出，本難認與系爭土地之保 存有何關連。即廠房與土地分屬不同不動產（各有各所有權 ），原告並不因被告丙○○在系爭土地上興建廠房，進而取 得廠房所有權，此部分支出自與民法957 條規定得請求償還 之費用有間。是被告丙○○以此部分支出對原告為抵銷抗辯 ，於法尚有未合，應予駁回。
十一、綜上所述，原告主張依據所有權人之所有物返還請求權， 請求被告東盟公司自占用土地遷出。請求被告丙○○、戊 ○○2 人拆屋還地。及依據不當得利請求權，訴請被告丙 ○○給付39萬4,684 元，及自97年9 月23日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，暨自97年10月1 日起至返還占用 土地之日止，按月給付6,578 元；訴請被告戊○○給付3 8 萬3,749 元，及自98年7 月8 日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，暨自98年7 月8 日起至返還占用土地之日 止，按月給付6,396 元，為有理由，應予准許，逾此範圍 部分之請求則為無理由，應予駁回。
十二、原告及被告東盟公司、丙○○陳明願供擔保請准宣告假執 行，經核原告勝訴部分並無不合，爰各酌定相當擔保金額 准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗， 應併駁回。
十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結 果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 17 日 民事第一庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 17 日 書記官 林月蓉
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