臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1610號
原 告 乙○○
訴訟代理人 謝生富律師
被 告 甲○○
丙○○
前列一人
訴訟代理人 劉錦隆律師
楊仲傑律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國98年9 月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應給付原告新台幣肆萬玖仟參佰貳拾柒元，被告丙○○應給付原告新台幣拾玖萬柒仟參佰零玖元，及均自民國九十六年八月十日起至清償日止按年息百分之五算之利息。訴訟費用由被告甲○○負擔五十分之三，被告丙○○負擔五十分之十一，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原 告提起本件訴訟原係依據侵權行為與不當得利之法律關係請 求被告連帶給付新台幣（下同）58萬3703元。雖於98年8 月 14日變更訴訟標的為租賃之法律關係，請求：被告甲○○應 給付17萬8126元，被告丙○○給付71萬2504元，及均自起訴 將繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。惟請求 之基礎事實同一，且係擴張與減縮部分之聲明，核與前揭規 定相符，應予准許，合先敘明。
㈡本件被告甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判 決。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：
㈠緣坐落於臺北縣永和市○○段813 之2 地號之土地（下稱系 爭土地）為原告所有，面積68.51 平方公尺，且與被告甲○ ○、丙○○間有租賃關係存，致渠等分別自民國90年3 月9 日及90年8 月7 日以地上建物予以占有使用，其中包含已完 成所有權登記之門牌號碼臺北縣永和市○○街34巷9 弄11號
址房屋（下稱系爭房屋），面積25.16 平方公尺（甲○○持 分2/10，丙○○持分8/10），及未經所有權登記之鐵皮屋擴 建部份，占滿系爭土地之全部。
㈡系爭房屋原係訴外人薛小華所有，薛小華與原告間就系爭房 屋有租賃關係存在，薛小華與原告協議自67年6 月16日起就 原告所有坐落台北縣永和鎮○○○○○段頂溪小段140 地號 土地（）按該地依公告地價計算總值年息4%給付租金（證本 院卷1 第205 頁），而薛小華再轉讓系爭房屋予林本庸，林 本庸再於90年3 月9 日及90年8 月7 轉讓系爭那屋予被告甲 ○○、丙○○，則兩造關自有租賃關係存在，原告自得依民 法第421 條第1 項之規定請求被告給付租金。 ㈢系爭土地公告現值廠每平方公尺6 萬5000元，系爭土地面積 為68.51 平方公尺，年總值為445 萬3150元，依年息4%計算 ，每年租金為17萬8126元，依被告占有5 年計算，被告麼給 付之租金為895 萬0630元，其中被告甲○○占有2/10，被告 丙○○占用8/10，應分別給付原告17萬8126元、71萬2504元 。
㈣為此，爰依據租賃之法律關係，請求：①被告應連帶給付原 告新臺幣58萬3,703 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息。②訴訟費用由被告連帶 負擔。
③原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告丙○○則抗辯：
㈠系爭土地上原有台北縣永和市○○街34巷9 弄11號房屋（下 稱系爭房屋），系爭房地原均屬訴外人張寶琴所有，嗣經台 灣台北地方法院（下稱台北地院）拍賣結果，由訴外人范永 星即原告之父拍得土地，訴外人江津拍得建物，並由原告繼 承系爭土地，故依民法第876 條規定，江津就系爭土地有法 定地上權。嗣江津於66年11月16日將系爭房屋出賣予訴外人 薛小華，薛小華再於85年11月6 日將系爭房屋出賣予訴外人 林本庸，林本庸復於90年3 月9 日、90年8 月7 日將系爭房 屋分別出賣予被上訴人等，故江津之法定地上權應隨同系爭 房屋移轉予薛小華，再移轉予林本庸，最終移轉予被上訴人 等，故被上訴人等係基於法定地上權而占有系爭土地。又系 爭土地重測後面積為68.51 平方公尺，系爭建物經測量後面 積為64.03 平方公尺，未超過法定地上權面積，顯見系爭建 物係基於法定地上權而占有系爭土地。
㈡又原告於67年間與訴外人江津、薛小華就給付租金事件涉訟 ，嗣於訴訟中達成和解，並約定江津、薛小華各應給付租金 予原告等語，顯見原告與薛小華就系爭土地成立基地租賃契
約，薛小華業已取得系爭土地之占有權源。嗣薛小華將系爭 房屋轉售予訴外人林本庸，林本庸復將系爭房屋出賣予被告 等，足認薛小華移轉系爭房屋所有權時，業已併同系爭土地 使用權移轉予被告等。且依民法第426 條之1 規定類推適用 之結果，原告與薛小華就系爭土地之基地租賃契約對被告等 仍繼續存在。且原告自85年起至今均未表示該等租賃關係不 存在，卻提起本訴，顯然違反誠信原則並均答辯聲明： ㈢為此，請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。三、兩造不爭執之事實：
㈠位於台北縣永和市○○段813 之2 地號土地，面積68.51 平 方公尺，為原告所有，有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷 第6頁）。
㈡坐落於系爭土地上之台北縣永和市○○街34巷9 弄11號磚造 一層房屋，面積25.16 平方公尺，為被告所共有，甲○○應 有部分為2/10，丙○○應有部分為8/10，有建物登記謄本可 證（見本院卷第7頁）。
㈢系爭土地及房屋原為訴外人張寶琴所有，經台北地院實施強 制執行程序拍賣結果，由訴外人范永星即原告之父拍得系爭 土地，訴外人江津拍得系爭房屋，則依民法第876 條規定， 江津就系爭土地視為有地上權之設定，但江津並未辦理地上 權登記。
㈣系爭土地嗣由原告繼承，訴外人江津則於66年11月16日將系 爭房屋出賣予訴外人薛小華，薛小華再於85年11月6 日將系 爭房屋出賣予訴外人林本庸，林本庸復於90年3 月9 日、90 年8 月7 日將系爭房屋分別出賣予被告等，有不動產買賣契 約書影本在卷可證（詳本院卷第30頁）。
㈤原告曾於67年間向台北地院起訴請求訴外人江津、薛小華給 付租金並獲勝訴判決，江津、薛小華不服而提起上訴，嗣於 高等法院達成和解，約定：「「一、上訴人江津願給付被上 訴人（即乙○○）新台幣1 萬9,507 元。二、上訴人薛小華 願給付被上訴人3,990 元。三、上訴人薛小華願自民國67年 6 月16日起，就被上訴人所有坐落臺北縣永和鎮○○○○○ 段頂溪小段第14 0號建地之地上權，按該地依公告地價計算 總值年息4%計付租金。」有台北地院67年度訴字第7166號民 事判決原本、本院67年度上字第2527號和解筆錄影本可稽（ 詳本院卷第53、54頁）。
四、本件爭點與本院判斷：
㈠經查原告繼承系爭土地後，曾於67年間向台北地院起訴請求 訴外人江津、薛小華給付租金並獲勝訴判決，江津、薛小華 不服而提起上訴，嗣於67年11月21日在台灣高等法院達成和
解，約定：「一、上訴人江津願給付被上訴人（即乙○○） 新台幣1 萬9,507 元。二、上訴人薛小華願給付被上訴人 3,990 元。三、上訴人薛小華願自民國67年6 月16日起，就 被上訴人所有坐落臺北縣永和鎮○○○○○段頂溪小段第14 0 號建地之地上權，按該地依公告地價計算總值年息4%計付 租金。」有台北地院67年度訴字第7166號民事判決原本、台 灣高等法院67年度上字第2527號和解筆錄影本可稽（見本院 卷1 第205 頁）。然因薛小華並未辦理地上權登記，則依民 法第758 條規定，自不因與上訴人達成訴訟上和解而取得地 上權。但依上開和解筆錄所示，上訴人既與薛小華就系爭土 地及租金有具體而確定之意思表示一致，衡情應認為上訴人 與薛小華已達成約定，由上訴人以系爭土地租與薛小華使用 、收益，而薛小華則負有給付租金之義務，二人就系爭土地 之全部已締結租賃契約，故薛小華占有系爭土地，即屬有合 法權源。
㈡按租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約， 應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉 於他人；故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認房屋受 讓人與基地所有人有租賃關係之存在（最高法院43年台上字 第479 號、48年台上字第227 號判例意旨參照）。經查訴外 人薛小華並非租地建屋之本人，雖與上開判例意旨所稱「租 用基地建築房屋」之情形不盡相同；但既於67年11月21日與 上訴人因訴訟上和解而就系爭土地全部締結租賃契約，則屬 於相類似租地建屋之事實。從而上訴人與薛小華締約時，既 無禁止薛小華轉讓房屋所有權之特約，則亦有上開判例意旨 之適用，而應推定上訴人同意租賃權得隨系爭房屋而移轉於 他人。因此薛小華於85年11月6 日將系爭房屋出賣予訴外人 林本庸時，應認為林本庸與上訴人間，就系爭土地有租賃關 係存在。
㈢另88年4 月21日修正公布民法第426 條之1 規定：「租用基 地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約， 對於房屋受讓人，仍繼續存在。」其立法理由則為：「租用 基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地 租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之 經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形 ，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特 約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物 而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係 之存在。」經查訴外人林本庸並非租地建屋之本人，而於90 年3 月9 日、90年8 月7 日將系爭房屋分別出賣予被上訴人
等，雖與88年修正後民法第426 條之1 規定所稱「租用基地 建築房屋」之情形不盡相同；但就林本庸與上訴人間原有基 地租賃關係存在之情形而言，則屬於相類似事實，且依「促 進土地利用，並安定社會經濟」之同一規範目的，即應為相 同之處理，故應類推適用民法第426 條之1 規定。從而被上 訴人受讓系爭房屋所有權後，應類推適用民法第426 條之1 規定，認為上訴人與林本庸間之基地租賃契約，對於被上訴 人仍繼續存在，被上訴人占有系爭土地自為有權占有。 ㈣末查系爭土地自89年7 月起至96年12月止之公告地價，均為 每平方公尺1800元，有台北縣地政資訊服務網資料1 份在卷 足憑，原告於96年7 月16日提起本件訴訟，自原告起算往前 回溯5 年，被告按公告地價年息4%計算租金，總計應給付原 告24萬6636元（計算式18000*68.51*0.04*5=246636） ，其 中被告甲○○占有2/10，被告丙○○占用8/10，應分別給付 原告4 萬9327元、19萬7309元，則原告請求被告給付之租金 在上開範圍內，核屬有據，應予准許。至於原吉請求被告給 付之租金超過應准許部分，係依據公告現值計算被告應給付 之租金，與原告與訴外人江津、薛小華所締結之和解契約係 約定按公告地價給付租金不合，於法無據。
五、從而，原告依據租賃之法律關係，請求被告甲○○給付4 萬 9327元、被告丙○○給付19萬7309元，及均自96年8 月10日 起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予 准許，逾此之請求，即屬無據，應予駁回。又本件原告勝訴 部分，本院判命被告給付之金額未逾新台幣50萬元，爰依職 權宣告假執行，又被告陳明願供擔保請准宣告免假執行，於 法並無不何，爰酌定相當之擔保金額，准許之。至於原告勝 訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第5 款、第 392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 18 日
民事第三庭 法 官 何君豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 9 月 18 日
書記官 黃琴茜